Villa à Bali et Lombok : comment l'exploiter et maximiser son retour sur investissement

Pour la plupart des investisseurs, l'achat d'une villa à Bali et à Lombok vise principalement à obtenir un retour sur investissement (ROI) et un revenu passif de leur propriété. Le choix d'une villa prometteuse ne garantit pas nécessairement un rendement élevé.

Comme nous l'avons vu, les questions fiscales et juridiques peuvent fortement affecter le retour sur investissement et, pire encore, transformer l'investissement en cauchemar, comme l'illustre la récente menace de destruction de 50 villas à Uluwatu, à Bali, en raison de problèmes juridiques.

Cet article explique comment exploiter légalement votre investissement dans une villa à Bali et à Lombok et comment en maximiser le retour sur investissement.

Forte de ses années de succès, ILA Global Consulting a acquis une solide réputation en aidant les clients internationaux à gérer les aspects juridiques et fiscaux des investissements dans les villas en Indonésie.

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Comment exploiter une villa à Bali et à Lombok pour les étrangers ?

L'exercice d'une diligence raisonnable est la première étape pour s'assurer que l'on peut légalement exploiter une villa. Il est essentiel de faire appel à un notaire ou à un avocat en Indonésie pour effectuer cette vérification.

Malheureusement, la plupart des contrôles préalables ne portent que sur la propriété du terrain ou de la villa. Elle doit couvrir plusieurs aspects.

1. Zonage et permis de construire pour la villa

Le zonage définit les activités autorisées en fonction de l'emplacement de la propriété. L'Indonésie a établi plusieurs types de zonage avec quelques sous-catégories. Voici la logique principale :

• Zone verte et LSD : Cette zone n'est pas adaptée à la location de biens immobiliers.
• Zone jaune : il s'agit d'une zone résidentielle où les propriétés sont destinées à un usage résidentiel et qui, la plupart du temps, n'autorise pas la location à la journée pour les étrangers.
• Zone rose : connue comme une zone touristique, cette zone est la plus adaptée à la location à la journée. Vous pouvez légalement construire et louer des hôtels, des villas et des appartements-hôtels.

Si la zone est appropriée, le promoteur ou l'acheteur peut demander un permis de construire PBG. Le permis est accordé si le plan de l'architecte correspond aux critères définis par le BPN et le PUPR. Vous devez faire approuver ce plan avant de commencer la construction.

Cette construction doit respecter un certain ratio, tel que le ratio terrain/construction, qui correspond à l'emprise au sol du bâtiment. Par exemple, un ratio de construction de 60 % signifie que le terrain peut être couvert et construit à 60 %.

Cette information est essentielle, d'autant plus que certains promoteurs font la promotion d'un nombre croissant de maisons de ville couvrant près de 90 % du terrain, voire 100 %.

Une inspection récente a révélé que 40 entreprises de Bingin occupaient des terrains publics, tandis que certains propriétaires locaux ont vendu ces terrains à des étrangers pour leur permettre d'exploiter ou d'ouvrir une entreprise dans le pays. Une fois le permis de construire délivré, la construction peut commencer et une fois qu'elle est finalisée, un SLF (Sertifikat Laik Fungsi) peut être demandé.

Ce document définit la fonction du bâtiment et autorise l'usage auquel il est destiné. Par exemple, s'il s'agit d'une villa résidentielle, vous pouvez obtenir un FSL qui l'affecte à un usage résidentiel.

Le FSL peut être demandé au nom d'une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) ou du propriétaire foncier, par exemple, mais ne peut pas être demandé au nom personnel d'un étranger.

Cependant, même avec un permis de construire et un FSL, vous ne pouvez pas encore exploiter légalement la villa. Ces documents ne font que confirmer que la propriété est appropriée et conforme à la réglementation. Pour opérer légalement, vous devez encore demander une licence correspondant à votre activité.

2. Licence Villa

Une fois la villa construite légalement, le propriétaire ou le titulaire du bail doit demander une licence commerciale appelée NIB (Nomor Identification Business). Les citoyens indonésiens peuvent obtenir cette licence pour les petites entreprises, tandis que les étrangers peuvent y accéder en constituant une société en Indonésie, connue sous le nom de PT PMA.

Un étranger ne peut légalement louer une propriété en Indonésie sans une licence commerciale en bonne et due forme, même s'il le fait par l'intermédiaire d'une société de gestion immobilière. La société de gestion immobilière est chargée de l'entretien, de la maintenance et de la commercialisation, mais elle ne demande pas de licence pour la propriété, car elle n'en est pas propriétaire.

L'Indonésie définit 4 types de licences commerciales. Il s'agit de

• Hôtel
• Appartement hôtel
• Pondok Wisata
• Villa.

Une PT PMA peut légalement posséder et exploiter des hôtels et des hôtels-appartements dans des zones touristiques désignées. Par ailleurs, une licence Pondok Wisata peut également s'appliquer aux zones résidentielles, en fonction de la sous-catégorie. Toutefois, depuis 2021, les licences de villa ne sont plus accessibles aux PT PMA.

Vous pouvez légalement exploiter une villa en créant une PT PMA avec une licence commerciale pour la gestion des réservations. Cette structure vous permet d'agir en tant que gestionnaire de la propriété, tandis qu'une entreprise locale ou un propriétaire foncier détient la licence d'exploitation.

L'étranger, avec sa PT PMA, conclura un accord avec le propriétaire foncier et paiera l'impôt en son nom. Les revenus perçus par la société seront légitimes et la propriété sera exploitée légalement.

Comment maximiser le retour sur investissement d'une villa à Bali et Lombok ?

1. Achat d'une villa en tant que particulier à Bali et à Lombok

Une fois que le bien est légalement exploitable, la deuxième préoccupation est de savoir comment optimiser son retour sur investissement fiscal. Certains promoteurs et gestionnaires immobiliers recommandent d'investir sous un nom personnel et de louer la villa de cette manière (ce qui n'est pas légal), mais ce n'est pas non plus très efficace sur le plan fiscal.

Une société de gestion immobilière qui envoie de l'argent à l'étranger doit retenir une taxe de 20 % (en plus de la taxe locale de 10 %) plus la TVA (11 %). Ces taxes ont un impact important sur le retour sur investissement, et les promoteurs ne communiquent pas l'information, ou alors à cause de conseils erronés reçus par la société de gestion immobilière.

En outre, le fait d'investir en tant que particulier a une forte incidence sur les bénéfices réalisés lors de la vente du bien. En tant que non-résident, l'étranger paiera un impôt de 20 % sur le montant brut du droit de bail. En outre, il peut être redevable d'une autre taxe dans son pays.

Nous vous recommandons vivement de travailler avec un professionnel pour obtenir des conseils complets sur la façon de sécuriser votre investissement et d'éviter les risques lors de l'achat d'une propriété à Bali ou à Lombok.

2. Achat d'un bien immobilier dans le cadre d'une PT PMA à Bali et à Lombok

En achetant le bien dans le cadre d'une PT PMA, l'étranger peut optimiser sa fiscalité de plusieurs façons, en plus de pouvoir louer le bien en toute légalité. Une fois que vous avez acheté ou transféré la société à une PT PMA, vous pouvez accéder à certains avantages fiscaux.

1. Comme dans de nombreux pays du monde, il est possible d'effectuer certaines dépenses dans le cadre de la société avant de percevoir l'argent. Alors que l'argent en tant que personne physique sera taxé à plus de 20 %, la personne peut utiliser directement une partie du revenu passif et effectuer certaines dépenses dans le cadre de la société, telles que les billets d'avion, l'hôtel-restaurant, le marketing, etc. afin de réduire le bénéfice imposable.
2. Le bénéfice restant peut être distribué aux actionnaires de l'entreprise avec un taux inférieur de 10 % s'ils ont demandé un KITAS en tant qu'investisseur dans l'entreprise.
3. Le gouvernement indonésien accorde certaines exonérations fiscales, par exemple aux personnes qui réinvestissent leurs dividendes pendant au moins trois ans. Par exemple, pour un revenu passif de 5 000 USD par mois, si la personne prend 3 000 USD, les 2 000 USD restants ne seront pas imposés après 3 ans. Les 3 000 premiers dollars seront taxés à 10 %, de sorte que l'impôt total sera de 300 au lieu de 500.
4. Avec d'autres structures optimisées, l'imposition peut même être ramenée à un taux inférieur.

Investissement immobilier en tant que particuliers versus PT PMA

Voici une comparaison entre l'investissement immobilier par le biais de la propriété individuelle et la PT PMA, couvrant des aspects tels que les licences et la légalité, les permis de construire, les taxes locales, la fiscalité générale et l'impôt sur les dividendes.

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