L'achat d'une villa à Bali peut s'avérer déroutant au vu des différents articles que l'on peut lire. Cet article explique comment acheter une maison à Bali et en Indonésie et comment procéder.
Points clés
- Les étrangers peuvent investir en toute sécurité dans l'immobilier à Bali par le biais de baux emphytéotiques (leasehold), de titres Hak Pakai et Hak Guna Bangunan (HGB), chaque option offrant des avantages spécifiques.
- Les investisseurs doivent appréhender les aspects juridiques avec rigueur, notamment par la création d'une société PT PMA pour obtenir un statut d'entité légale, la réalisation d'audits préalables (due diligence), la compréhension de la fiscalité et des frais applicables, et le recours à des professionnels de l'immobilier afin de garantir une acquisition sûre et rentable.
Comprendre les options pour devenir propriétaire à Bali
Il peut être difficile de comprendre comment fonctionne la propriété à Bali lorsque l'on achète un bien immobilier à Bali, mais il est essentiel de connaître les options qui s'offrent à vous en tant qu'investisseur. La location, le Hak Pakai (droit d'utilisation) ou le HGB (droit de construire) sont des options disponibles pour les acheteurs étrangers en fonction de leur prix, de leur niveau de revenu et de leurs besoins. Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un terrain sous Hak Milik lorsqu'ils achètent une propriété à Bali. Cette connaissance aide également les investisseurs à prendre des décisions judicieuses concernant l'achat d'une propriété à Bali.
1. Bail pour les étrangers
Les propriétés en location offrent aux étrangers une option d'investissement fiable et stable. Les particuliers, les étrangers ou les entreprises peuvent louer un bien immobilier. La partie qui vend le bail est appelée le bailleur, tandis que l'acheteur est appelé le preneur.
- Un bail emphytéotique (leasehold) n'a pas de durée maximale, un tribunal de Jakarta ayant déjà reconnu un bail d'une durée de 100 ans. Historiquement, les acquéreurs ont plutôt privilégié des baux de 25 à 30 ans, bien qu'il soit possible de solliciter une durée plus courte ou plus longue.
- Un bail emphytéotique peut être signé par acte notarié ou directement entre les deux parties sans l'intervention d'un notaire.
- Un bail est un contrat privé entre deux parties. Les clauses doivent respecter la réglementation indonésienne.
- Un contrat de bail emphytéotique doit être examiné par un professionnel du droit ou un avocat afin de s'assurer que l'ensemble des clauses protègent vos droits.
Dans le cadre d'un bail emphytéotique, l'acquéreur ne devient pas propriétaire. Le propriétaire initial demeure redevable de la taxe foncière sur les propriétés terrestres et bâties. L'acquéreur doit s'assurer qu'aucune clause du contrat ne puisse être invoquée pour annuler l'accord.
2. Hak Pakai : droit d'utilisation pour les étrangers
Le Hak Pakai est une structure de propriété qui permet aux ressortissants étrangers titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP d'acquérir un bien immobilier à Bali, mais uniquement à la condition que ce bien comporte déjà un bâtiment. Ce certificat ne permet pas d'acheter un terrain nu, et la propriété doit atteindre une valeur minimale qui varie d'une province à l'autre. La première pièce est d'une durée de 30 ans, avec 80 ans de...
3. Titre HGB pour usage commercial
Les entreprises à capitaux étrangers(PT PMA) sont autorisées à détenir le Hak Guna Bangunan (HGB), qui est le titre de propriété le plus élevé pour elles. Le HGB diffère d'un contrat de bail en ce sens qu'il confère le droit de développement, y compris le droit de revendre, de transférer ou d'hypothéquer la propriété. Il a une durée de 30 ans, extensible à 80 ans, ce qui le rend idéal pour ceux qui achètent des propriétés commerciales ou un appartement dans le cadre d'un visa de résidence secondaire.
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Aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier à Bali
Pour s'y retrouver dans les méandres juridiques de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali, il faut respecter des procédures cruciales pour les personnes qui souhaitent sécuriser leur achat à Bali.
- Sécurisez une offre adéquate assortie d'un contrat en bonne et due forme.
- Mener une due diligence approfondie
- Établir une entreprise PT PMA si vous voulez faire des affaires avec votre propriété et demander une licence Vila pour inscrire votre propriété sur Airbnb.
- Signer un contrat de location ou d'achat et examiner votre contrat avec un tiers pour vous assurer qu'il ne favorise pas l'une des parties. Il s'agit d'une étape cruciale, en particulier dans le cas d'un bail.
Sécuriser votre contrat
La plupart des problèmes résultent d'un mauvais contrat ou d'un malentendu. L'offre initiale est la base de la relation et du reste du processus. L'examen d'un contrat de bail est crucial. La barrière de la langue, même avec un notaire, peut conduire à des situations désagréables.
Optimiser votre exposition fiscale
Créer une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) vous permet d'acquérir un bail emphytéotique (leasehold) ou un droit de superficie (HGB), tout en optimisant votre fiscalité et en sécurisant la légalité de votre entreprise et de vos investissements.
- La présence d'au moins deux actionnaires
- L'autorisation d'entreprises détenues entièrement par des étrangers dans le secteur immobilier
- Un directeur et un commissaire aux comptes.
L'implantation d'une société PT PMA contribue à l'optimisation de votre fiscalité, à l'amélioration de votre retour sur investissement (ROI) ainsi qu'à la sécurisation de votre patrimoine immobilier.
Due Diligence et vérification du bien immobilier
Le contrôle préalable et la confirmation de la validité d'un bien immobilier sont des éléments essentiels de l'acquisition d'un bien. Il s'agit notamment de :
- Vérifier que le vendeur est légalement autorisé à vendre le bien immobilier
- Vérification des privilèges ou des charges sur le titre foncier
- Confirmer qu'il n'y a pas de litiges juridiques en cours concernant le terrain
- Vérification de la propriété claire et légale du bien
- Vérifier que la taille du terrain correspond à ce qui est mentionné sur le titre de propriété
- Analyse du sol pour s'assurer que le terrain est constructible
- Obtenir un accord d'accès routier approprié
- Prévenir les conflits futurs concernant les limites ou la propriété des terres
L'Indonésie classe les terrains et les biens immobiliers selon différentes zones. La vérification du zonage peut influencer les possibilités de construction et les licences obtenues, en particulier s'il s'agit d'exploiter une location type Airbnb, un restaurant, un hôtel, etc.
Taxes et frais applicables
Pleine propriété
Dans le cadre de la réglementation sur la propriété immobilière, les vendeurs sont soumis à la taxe PPH de 2,5 %, tandis que les acheteurs doivent payer une taxe BPHTB de 5 %, conformément à l'évaluation du gouvernement. Les propriétaires paient également une taxe annuelle de 0,5 % sur la propriété (PBB).
Contrat Bail
Les bailleurs non-résidents doivent s'acquitter d'une taxe de location de 20 %, tandis que ceux qui possèdent un KITAS ne doivent payer que 10 %. D'autres frais tels que les frais de notaire (0,5 % - 0,75 % de la valeur de la transaction) et les frais juridiques pour la préparation de la documentation.
Collaboration avec des professionnels de l'immobilier
S'entourer d'experts immobiliers facilite considérablement le processus d'acquisition sur le marché balinais. Ces professionnels, qu'il s'agisse d'agents ou de sociétés de gestion immobilière, vous accompagnent dans la recherche et la sécurisation de biens à Bali, vous font bénéficier de conseils éclairés et contribuent à optimiser la rentabilité de votre investissement.
Comment choisir un bon agent immobilier ?
Lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété à Bali, vous devez choisir un agent immobilier sur lequel vous pouvez compter. Vérifiez qu'il possède un certificat de courtier immobilier et qu'il est membre de l'AREBI, ce qui garantit son professionnalisme et sa légitimité.
Des agents compétents et expérimentés vous guident tout au long du processus d'achat, vous aidant à prendre une décision éclairée à chaque étape. Vérifiez toujours leur légitimité en consultant leur
Services de gestion immobilière
Services de gestion immobilière
Pour les investisseurs qui ne sont pas des résidents permanents à Bali, la gestion professionnelle des biens immobiliers est un service vital pour maintenir leur propriété dans le meilleur état possible. Une société de gestion immobilière à Bali fournit des services complets tels que
- Assistance aux visiteurs 24 heures sur 24, 7 jours sur 7
- Former, recruter et superviser le personnel
- Gestion des dépenses immobilières
- Services tels que le développement de sites web et la production de médias
Dans un souci de transparence, ces sociétés envoient chaque mois aux propriétaires de villas un relevé des pertes et profits. Une bonne gestion améliore la satisfaction des clients, augmente les taux d'occupation et les revenus locatifs, ce qui en fait une option intelligente pour les propriétaires.
Les endroits les plus attractifs pour investir à Bali (recommandés par des experts immobiliers locaux)
Seminyak – Legian
Seminyak et Legian sont toujours des endroits très demandés à Bali, reconnus pour leur illumination et leur vie nocturne. Leur variété de restaurants, d'hôtels et de divertissements attire des voyageurs de tous âges. C'est une étape régulière pour les séjours de courte durée, et sa proximité avec l'aéroport maintient la demande de location et d'occupation de biens immobiliers à un niveau élevé ;
Canggu – Pererenan
Un point chaud pour les nomades numériques, les influenceurs et les expatriés, Canggu est l'endroit le plus chaud de Bali. Seminyak a peu de terrains à vendre et Canggu reste donc une zone où l'on peut encore voir des investissements avec des taux d'occupation élevés. Le développement se poursuit vers le nord, rendant Pererenan et les zones environnantes telles que Seseh et Cemagi de plus en plus désirables. Trafic ou pas, Canggu reste l'endroit le plus chaud pour investir dans l'immobilier.
Péninsule de Bukit (Uluwatu – Bingin – Balangan)
La péninsule de Bukit se développe rapidement, avec Uluwatu, Bingin et Balangan qui se disputent les meilleurs terrains. Des plages fabuleuses, une industrie touristique en plein essor et des taux d'occupation élevés font de cette région un lieu d'investissement privilégié. Bingin est sereine et peu fréquentée, tandis que Balangan est une zone de développement en plein essor.
Ubud
(Ubud est le centre culturel et de bien-être de Bali et reçoit un flux régulier de touristes, notamment des couples en lune de miel et des adeptes du bien-être). Les investissements immobiliers y sont stables, mais les acheteurs doivent être attentifs aux restrictions imposées par les zones vertes, qui freinent la construction. Cela devrait se traduire par un taux d'occupation élevé pour Ubud, le tourisme indien continuant à augmenter avant les IDE, ce qui constitue un solide investissement à long terme à exploiter.
Risques et mesures de précaution lors de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali
À lire aussi : Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans un bien immobilier à Bali
Éviter les montages par prête-nom
Pour les investisseurs étrangers à Bali, l'utilisation de montages par prête-nom peut paraître attractive, mais de telles structures comportent des risques juridiques majeurs. Le véritable propriétaire légal — le prête-nom — peut faire obstacle à une revente ou exercer un contrôle sur le bien, exposant potentiellement l'investisseur à la perte de son bien et de ses économies en cas de litige lié à ce dispositif.
Les accords de prête-nom (« nominee agreement ») sont illégaux en Indonésie.
Le recours à un système de prête-nom rend les transactions immobilières plus complexes en raison de l'annulation nécessaire de ces accords. Cela introduit des difficultés et des dépenses supplémentaires. Le système du prête-nom est totalement illégal en Indonésie et peut entraîner des sanctions pénales et civiles.
Achat d'un bien immobilier d'occasion ou achat hors plan
À Bali, deux options s'offrent aux investisseurs : acheter des biens d'occasion ou participer à de nouveaux projets sur plan. Ces derniers sont moins chers au départ et permettent une personnalisation, et s'ils sont achevés dans les années à venir, ils peuvent potentiellement prendre de la valeur. À l'inverse, les biens anciens peuvent produire des rendements locatifs plus rapides et représenter un investissement plus prévisible ; cependant, ils peuvent aussi être plus difficiles à vendre, notamment parce qu'ils ne sont souvent assortis que de baux restreints.
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SnC : Considérations culturelles et environnementales
Outre l'aspect financier, les investisseurs doivent tenir compte des lois culturelles et environnementales de Bali. Les nouveaux développements sont limités à proximité des temples ou des lieux saints, et les coutumes locales doivent être respectées. Respecter les codes de construction : Un établissement sur le marché immobilier de Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira également qu'un nouvel établissement sera réalisé de manière responsable.Conserver des investissements à vie et finalement rentables à Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira des investissements à vie et finalement rentables à Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira des investissements à vie et finalement rentables à Bali.
Résumé
Investir sur le marché immobilier balinais offre de belles perspectives aux investisseurs étrangers. Qu'il s'agisse de comprendre les différentes structures de détention, d'appréhender un marché dynamique, de maîtriser les aspects juridiques ou de collaborer avec des professionnels de l'immobilier, la prise de décision éclairée demeure la clé du succès. Veiller aux dimensions culturelles et environnementales, tout en mesurant les risques et en adoptant les précautions nécessaires, garantit une expérience d'investissement harmonieuse et pérenne. Avec une planification et un accompagnement adaptés, votre projet d'acquérir un havre de paix peut devenir réalité.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Bali ?
En effet, la création d'une structure sociétaire étrangère de type PT PMA est requise pour tout étranger souhaitant acquérir un bien immobilier à Bali, et ce, préalablement à toute transaction.
Il est possible pour les particuliers de posséder un bien immobilier par le biais d'un bail ou de le sécuriser par le biais d'une propriété libre (HGB).
Quel est le coût d'acquisition d'une maison à Bali ?
Les prix de l'immobilier résidentiel à Bali varient considérablement et dépendent essentiellement du village dans lequel se situe le bien.
L'achat d'un bien immobilier à Bali est-il une bonne option ?
Effectivement, l'acquisition d'un bien à Bali peut s'avérer judicieuse en raison de sa relative accessibilité financière par rapport à d'autres destinations prisées. Cela en fait une option privilégiée pour les investisseurs disposant d'un budget modéré.
Quels sont les secteurs prisés pour un investissement immobilier à Bali ?
Seminyak, Canggu, Ubud, Sanur, Nusa Penida, Cemagi, Kedungu et Munduk figurent parmi les zones les plus recherchées pour l'investissement immobilier à Bali en raison de leur fort potentiel.
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