Vous envisagez un investissement immobilier à Bali ? Quiconque s'est rendu à Bali et en Indonésie s'est déjà interrogé sur les modalités d'acquisition d'un bien immobilier sur place.
Comment investir sur le marché immobilier à Bali et en Indonésie ?
Il existe plusieurs façons d'aborder le marché de l'investissement immobilier à Bali (guide complet pour les investisseurs avant d'investir dans l'immobilier, en particulier à Bali). Le marché offre diverses opportunités à travers des projets sur plans, des appartements, des villas et des chambres d'hôtel. Le type de bien dépend du profil et du budget de l'investisseur. Alors qu'un nouvel investisseur privilégiera une villa sur plans, d'autres préféreront acquérir un terrain pour y développer leur propre villa et ainsi maximiser leur retour sur investissement.
Les projets sur plans offrent des facilités de paiement et permettent aux budgets plus modestes d'accéder au marché. Néanmoins, nous recommandons de prêter une attention particulière à la sélection du projet et de s'assurer de la solidité du contrat avec le promoteur en vérifiant sa licence. Récemment, certains promoteurs se sont trouvés dans l'incapacité d'achever leurs chantiers.
Quel que soit le type de projet, l'investissement immobilier à Bali doit être abordé avec prudence :
- Définissez la structure juridique optimale avant de réaliser votre investissement immobilier à Bali, à Lombok ou dans le reste de l'Indonésie.
- Sélectionnez l'emplacement approprié.
- Effectuer une due diligence (audit préalable) sur les terrains, les permis de construire, les entrepreneurs et les promoteurs
- Ne jamais verser d'acompte à un vendeur sans un contrat préalablement examiné par un avocat
- Mandatez un conseiller juridique ou un notaire indépendant.
- Optimisez votre structure fiscale.
- Effectuez les démarches d'obtention des licences.
Simplifiez vos investissements immobiliers en Indonésie
Gagnez du temps et de l'argent en confiant votre projet immobilier en Indonésie à l'équipe d'experts d'ILA. Nous vous accompagnons dans la réalisation d'audits préalables (due diligence), les transferts de titres fonciers, les services notariés, la rédaction et la révision de contrats, l'obtention de permis de construire, ainsi que de diverses licences.
Découvrez l'ensemble de nos services immobiliers ou contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.
Un marché stable offrant des investissements à fort rendement
Il n'est pas rare d'observer un retour sur investissement de 15 % par an pour la location de courte durée, là où d'autres marchés affichent généralement entre 5 et 10 %. Ces chiffres dépendent naturellement de l'emplacement et de votre situation fiscale.
La stabilité de Bali garantit un excellent taux d'occupation, supérieur à 50 % et atteignant 80 % dans les zones prisées telles que Canggu et Seminyak. D'autres régions, comme Nusa Dua ou Amed, éprouvent davantage de difficultés à atteindre ce seuil.
Vous pouvez souvent rentabiliser l'intégralité de votre investissement en 6 ans. Cela signifie que vous pouvez vous attendre à acquérir rapidement un bien supplémentaire, et que les flux de revenus passifs peuvent atteindre des sommets si vous investissez sur le long terme. Les nomades numériques, en particulier, renoncent souvent à une résidence permanente au profit de la possession ou de l'achat de biens immobiliers d'investissement dans des endroits comme Bali.
Un coût d'entrée sur le marché inférieur à celui des marchés matures
Le marché de Bali et de l'Indonésie n'a pas atteint sa maturité et propose toujours des prix d'entrée inférieurs à ceux constatés pour l'achat d'un bien en Australie ou en Europe. L'écart avec les pays occidentaux, Singapour, la Chine ou Tokyo reste significatif. Il est tout à fait possible d'entrer sur le marché avec 150 000 USD ou moins et de disposer d'un bien à louer sur Airbnb ou Booking.com. Certains acteurs proposent aujourd'hui des solutions d'investissement fractionné, permettant aux investisseurs d'acquérir une part de bien à partir de 25 000 USD seulement.
Au-delà de l'hébergement touristique sous forme de villas ou d'hôtels, l'industrie du divertissement emboîte le pas. Les restaurants, beach clubs et boîtes de nuit se développent également et attirent une typologie d'investisseurs différents et à long terme.
À lire également : Tendances du marché immobilier à Bali 2023 – 2024
Quelles sont les limites, ou de quoi faut-il se méfier avant d'investir dans l'immobilier ?
1. Réglementation immobilière
Le développement n'a pas toujours été mené dans le respect de la réglementation. Malheureusement, certains agents ou vendeurs ont contribué à proposer des biens situés dans des zones ne disposant pas, par exemple, des permis de construire adéquats et, par conséquent, de la licence requise pour exercer légalement sur Airbnb ou d'autres plateformes. Les acquéreurs s'exposent à des sanctions le jour où le gouvernement renforcera l'application de la loi. En effet, si l'investisseur peut percevoir son retour sur investissement d'ici là, le couperet pourrait tomber bien avant.
2. Exigences fiscales
Le gouvernement est certes responsable du laxisme dans l'application de la loi, mais les promoteurs manquent également à leur devoir d'information auprès des clients concernant la réglementation. La fiscalité en est le parfait exemple. L'impôt est un facteur déterminant qui peut impacter la rentabilité de l'investissement. Disposer d'une planification fiscale adaptée à ce sujet est primordial.
3. Propriété immobilière pour les étrangers
Les étrangers peuvent posséder des biens à Bali et en Indonésie par l'intermédiaire d'une société. Cette structure permet aux ressortissants étrangers d'acquérir le bien et de l'enregistrer au nom de l'entreprise. L'avantage réside dans le fait que le vendeur ne conserve aucun droit sur la propriété après la transaction. Cette configuration présente également l'avantage de légitimer les revenus perçus, sans oublier les aspects fiscaux.
La pratique la plus courante depuis des années consiste à louer des terrains pour une durée déterminée. Ce type d'investissement permet de réduire le capital initial nécessaire pour accéder au marché. Un bail de 20 ans d'une valeur de 150 000 USD peut vous permettre d'assurer la rentabilité de votre investissement.
4. Financement et prêt hypothécaire
En tant qu'étranger, il peut s'avérer difficile d'obtenir un emprunt en Indonésie. La plupart du temps, l'acquisition de biens immobiliers requiert un paiement comptant. Il est parfois possible de négocier avec certaines banques le financement de l'achat d'un second bien si vous êtes déjà propriétaire du premier.
Pour rappel, un contrat de bail de longue durée (leasehold) ne constitue pas un droit de propriété. Il s'agit d'une location à long terme, et de ce fait, la banque n'accordera aucun prêt à l'acheteur et ne pourra pas non plus consentir d'hypothèque sur le bien.
Il est généralement recommandé aux primo-accédants d'entrer sur le marché en sollicitant un prêt dans leur pays d'origine ou en faisant l'acquisition d'un bien en pleine propriété (freehold).
5. Permis de construire et conception architecturale
En Indonésie, les bâtiments nécessitent un permis de construire (résidentiel, commercial) réparti en deux documents distincts appelés PBG et SLF. L'Indonésie ne reconnaît pas les architectes non titulaires d'une licence locale pour effectuer une demande de permis de construire. Il est possible de faire appel à un architecte, mais celui-ci devra impérativement collaborer avec un confrère local.
Par ailleurs, certaines zones font l'objet de restrictions et il est parfois difficile d'ériger des constructions de plus de 3 ou 4 étages. Des autorisations spéciales sont requises, et nous vous conseillons vivement de consulter un professionnel à ce sujet avant d'entamer vos démarches.
5. Compréhension du zonage immobilier
À Bali et en Indonésie, les terrains sont classés par zones selon un code couleur. Certaines zones ne font l'objet d'aucune restriction quant aux activités exercées, tandis que d'autres interdisent toute construction, sous réserve de dérogations exceptionnelles. Il est primordial de procéder à un audit juridique (due diligence) approfondi du terrain pour déterminer l'usage légal que vous pouvez faire de la propriété. Généralement, l'Indonésie classe ses zones de la manière suivante :
- Zone verte : Agriculture
- Zone jaune : Résidentiel
- Zone rose : Tourisme
- Zone rouge : Zone commerciale
6. Appartement versus villa
Ces dernières années, Bali a vu l'émergence de plusieurs projets d'appartements à travers l'île. Ces projets offrent l'opportunité à certains investisseurs de devenir propriétaires d'un bien sans avoir à créer de société. En effet, la réglementation autorise les étrangers à acquérir des appartements sous le régime du Hak Pakai. Cela peut constituer une solution pertinente pour un premier investissement immobilier à Bali.
7. Détenir un bien légalement et exploiter une activité commerciale en lien avec ce bien.
Il est tout à fait possible d'être propriétaire d'un bien sans pour autant avoir le droit d'en tirer des revenus, et inversement. Posséder une voiture ne signifie pas que l'on peut exploiter une entreprise de location de véhicules ou confier simplement sa voiture à une agence pour la louer à un client. Les agents immobiliers remplissent parfaitement leur rôle en trouvant le bien idéal. Les sociétés de gestion immobilière telles que Bukit Vista savent gérer votre patrimoine. Enfin, les consultants et les experts juridiques sont habilités à sécuriser votre investissement et à donner un cadre légal à votre activité.
8. Louer un bien immobilier sur Airbnb à Bali
Le nombre d'annonces immobilières à Bali et à Lombok a considérablement augmenté au cours des dernières années. Néanmoins, la mise en location d'un bien sur Airbnb n'est pas autorisée en Indonésie pour les étrangers agissant en leur nom propre. Dès lors, comment procéder dans le respect de la légalité ?
Bien souvent, la société de gestion de villas souscrit la licence commerciale en son nom et perçoit les revenus sur son propre compte, tout en prélevant une commission en pourcentage. Toutefois, cette pratique n'est pas totalement légale dans la mesure où elle s'apparente à l'utilisation d'un prête-nom (nominee) et se révèle inefficace sur le plan fiscal, le taux d'imposition pour les non-résidents s'élevant à 20 %. Le même principe s'applique si le preneur à bail utilise le nom du propriétaire terrien, et ce, même si ce dernier a préalablement obtenu un permis Pondok Wisata.
L'autre alternative légale consiste à créer une société et à solliciter une licence hôtelière si la superficie du bâtiment dépasse 4 000 mètres carrés, ou à demander une licence spécifique dite « Vila ». Cette licence est accessible aux structures de type PT PMA et permet aux étrangers d'exploiter la villa s'ils en sont les propriétaires. Il est impératif de vérifier la conformité juridique avant de procéder à tout investissement immobilier à Bali.
Où investir dans l'immobilier à Bali ?
Meilleurs emplacements pour investir
C'est la question à un million. Le marché immobilier dynamique de Bali offre une mosaïque de biens diversifiés répondant aux aspirations de chaque investisseur. Découvrons ensemble les secteurs les plus prisés pour vous guider vers la perle rare :
- Seminyak : Reine incontestée, Seminyak insuffle un vent de luxe en proposant des boutiques haut de gamme, des restaurants raffinés et des options de divertissement de premier ordre. Alors que Canggu attire tous les regards, Seminyak conserve son charme intemporel.
- Canggu et Pererenan : Connue pour son essor fulgurant, Canggu bouillonne de projets de développement et séduit touristes, nomades et expatriés. Attendez-vous à une énergie vibrante, tout en gardant à l'esprit l'intensification du trafic routier.
- Seseh et Cemagi : Seseh et Cemagi offrent des prix plus accessibles tout en bénéficiant de la proximité de leur bouillonnante voisine. De nouveaux projets immobiliers y voient le jour, le tout dans un environnement encore préservé et entouré de rizières.
- Nyanyi : Autre voisine de Canggu, Nyanyi constitue une nouvelle opportunité d'investissement séduisante grâce à son cachet unique.
- Uluwatu et Bingin : Ce paradis des surfeurs allie une beauté à couper le souffle à une demande croissante de villas. Si vous recherchez un investissement à long terme doté d'un fort potentiel, Uluwatu vous tend les bras. À l'image de ce qu'a connu Uluwatu par le passé, Bingin représente une opportunité d'investissement précoce offrant un potentiel de rentabilité élevé, idéale pour les investisseurs en quête d'aventure.
- Melasti, Pandawa, Ungasan : Ces secteurs sont classés en zone touristique. Les pouvoirs publics y ont réalisé des investissements majeurs et de nouveaux beach clubs y sont sortis de terre ces dernières années.
- Ubud : Échappez à l'effervescence côtière et imprégnez-vous de la sérénité d'Ubud. Ses forêts tropicales luxuriantes, ses rizières et la fraîcheur de son climat attirent un flux continu d'investisseurs en quête de valeurs sûres.
- Sidemen : Présentant une beauté et des paysages comparables à ceux d'Ubud, Sidemen est un joyau encore préservé situé dans l'est de Bali. Soyez témoin de l'émergence de cette destination d'exception et investissez dans des biens locatifs porteurs de succès.
À lire aussi : Tendances de l'investissement immobilier à Ubud
Rappel
Prenez en compte vos objectifs d'investissement, votre tolérance au risque et le style de vie souhaité. Ce marché diversifié a de quoi satisfaire chacun d'entre vous ; choisissez donc judicieusement et concrétisez votre projet immobilier à Bali.
Conseils supplémentaires
- Effectuez des recherches approfondies avant d'investir.
- Consultez un expert immobilier local.
- Comprenez le cadre juridique et la réglementation.
- Intégrez les coûts permanents tels que l'entretien et les taxes.
En suivant ces directives et en explorant les spécificités de chaque emplacement, vous serez sur la bonne voie pour sécuriser votre investissement idéal sur le marché immobilier dynamique de Bali.
Contactez-nous pour bénéficier d'un conseil stratégique et en investissement adapté à vos besoins professionnels. Consultez notre blog pour vous tenir informé des dernières actualités en matière d'affaires et de finance.
