Le marché de la location de courte durée en Indonésie va connaître d'importants changements réglementaires en 2026. Après des années d'application inégale de la réglementation, le gouvernement applique désormais de manière plus stricte les règles existantes en matière de tourisme, d'urbanisme et d'octroi de licences, en particulier pour les villas proposées sur des plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com.
La réglementation en elle-même n'a pas changé, mais les autorités ont renforcé son application. Les propriétaires de villas doivent désormais se mettre en conformité avant le 31 mars 2026. Les plateformes de réservation en ligne peuvent supprimer automatiquement les annonces qui ne respectent pas les conditions d'obtention de la licence.
Pour les investisseurs immobiliers à Bali, Lombok et dans d'autres régions à vocation touristique, il est désormais essentiel de bien comprendre le processus d'obtention des licences afin de préserver leurs revenus locatifs et d'éviter toute perturbation de leurs activités.
Pourquoi le gouvernement applique-t-il ces règles en 2026 ?
Pendant des années, des villas ont été construites et commercialisées sans permis de construire (PBG), certificats de conformité (SLF) ou autorisations de zonage appropriés. Beaucoup ont également été répertoriées sur des plateformes de réservation en ligne sans avoir effectué l'enregistrement OSS requis.
Le gouvernement aligne désormais l'Indonésie sur les normes réglementaires mondiales, passant d'un système informel de location sur le « marché gris » à un système axé sur la transparence, la fiscalité et la responsabilité juridique.
Les principaux objectifs et mécanismes de la mise en œuvre en 2026 comprennent :
- Amélioration de la gouvernance et de l'
des recettes fiscales Garantir une concurrence loyale entre les prestataires d'hébergement et percevoir les recettes fiscales qui n'étaient pas déclarées auparavant.
de vérification obligatoire des licences OTA Le ministère du Tourisme a demandé à des plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com de vérifier les licences de toutes les annonces. Cette mesure s'inspire des modèles réglementaires efficaces mis en place en Europe, où les plateformes sont tenues responsables de l'hébergement de propriétés non autorisées.- Cadre numérique unifié
Le gouvernement central fournit une infrastructure numérique pour la délivrance des licences via le système OSS (Online Single Submission). Les agences locales, telles que le département du tourisme de Bali et l'administration fiscale, sont chargées de l'application de la loi et des contrôles de conformité.
standardisées en matière d'étiquetage commercial Conformément aux directives du « Coaching Clinic » du ministère du Tourisme, toutes les entreprises touristiques doivent respecter des formulaires d'enregistrement spécifiques et des exigences d'étiquetage public afin de prouver leur légitimité aux autorités et aux clients.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Agence de voyages en ligne (OTA) | Les plateformes de réservation en ligne telles qu'Airbnb et Booking.com, qui répertorient des locations à court terme, sont désormais tenues de vérifier les licences commerciales avant d'autoriser les annonces. |
| PBG (Autorisation de construire) |
Une autorisation de construction délivrée par le gouvernement qui remplace l'ancien système de permis de construire, requise avant d'exploiter un bien immobilier à des fins commerciales. |
| SLF (Certificat de conformité) |
Certificat attestant qu'un bâtiment est structurellement et fonctionnellement apte à être utilisé conformément aux plans approuvés. |
| Système OSS (soumission unique en ligne) |
Plateforme numérique centralisée indonésienne utilisée pour l'enregistrement des entreprises et la délivrance des permis d'exploitation. |
Quelles sont les principales exigences en matière de licence pour les exploitants de villas en 2026 ?
Tousles exploitants de villasdoivents'enregistrer via le système OSS (Online Single Submission), qui repose sur deux éléments fondamentaux :
- NIB (Numéro d'identification d'entreprise)
- KBLI (Classification standard des activités économiques en Indonésie)
Une erreur courante en matière de conformité consiste à utiliser un code KBLI relevant du secteur immobilier (68111) pour exploiter des locations de courte durée. À partir de 2026, les autorités considéreront cela comme une infraction. Si le bien est loué à des touristes, le code KBLI doit relever de la catégorie 55xxx (hébergement).
Une classification incorrecte peut entraîner le refus d'une licence ou le retrait de la plateforme.
| Durée | Définition |
|---|---|
| NIB (Numéro d'identification d'entreprise) |
Le numéro d'identification d'entreprise délivré par l'OSS constitue l'enregistrement légal principal pour l'activité commerciale. |
| KBLI (Code de classification des entreprises) |
Le système officiel indonésien de classification des activités détermine le champ d'application des licences, le niveau de risque et les obligations réglementaires. |
| KBLI 55xxx | La catégorie de classification des établissements d'hébergement est obligatoire pour les locations touristiques de courte durée. |
Qu'est-ce que la feuille de route en 7 étapes pour la conformité ?
Pour respecter la date limite du 31 mars 2026, les propriétaires de villas doivent suivre la procédure structurée suivante :
Feuille de route en 7 étapes pour la conformité
| Étape | étape importante | Action clé et importance |
|---|---|---|
| 1 | Personne morale (le titulaire) | Créer une PT PMA (étrangers) ou une PT locale. Les statuts de votre société doivent mentionner explicitement les codes KBLI corrects (par exemple, 55193 pour les villas). |
| 2 | Obtenir un NIB (numéro d'identification) |
Inscrivez-vous dans le système OSS pour obtenir votre numéro d'identification d'entreprise à 13 chiffres. Même s'il est initialement « non vérifié », ce numéro vous est indispensable pour demander des permis de construire et des numéros d'identification fiscale. |
| 3 | Zonage (KKPR/RDTR) | Le système OSS vérifie vos coordonnées par rapport au plan spatial numérique. Vous devez obtenir un KKPR (agrément de zonage); si votre terrain se trouve dans une « zone verte », le processus s'arrête là. |
| 4 | Permis de construire (PBG) |
Effectuez votre demande via le portail SIMBG. Pour cela, vous devrez fournir des plans techniques signés par un ingénieur indonésien agréé. Vous devrez mettre à jour les IMB existants si la « fonction » ne correspond pas au KBLI. |
| 5 | Environnemental (SPPL) |
Soumettez une auto-déclaration relative aux normes environnementales et de santé et sécurité. L'OSS automatise souvent cette procédure dès lors que vous remplissez les exigences techniques pour la construction. |
| 6 | Dignité (SLF) | Un inspecteur agréé par le gouvernement délivre le SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Ce certificat atteste que le bâtiment est sûr et constitue la « norme d'excellence » finale exigée par les agences de voyages en ligne. |
| 7 | Vérification finale | Mettez à jour votre profil OSS auprès du PBG et du SLF. Votre statut NIB passe alors à« Vérifié/Actif », statut requis pour rester référencé sur Airbnb et Booking.com. |
Il s'agit d'un processus linéaire. Par exemple, sans autorisation de zonage (KKPR), une autorisation de construire (PBG) ne peut être délivrée.
L'objectif est d'atteindre l'étape 7 – Statut NIB vérifié, qui est exigé par les plateformes OTA pour maintenir la visibilité des annonces.
Pourquoi est-il essentiel de choisir le bon code KBLI ?
La classification KBLI détermine les obligations fiscales, les exigences en matière de sécurité, l'éligibilité au zonage et la catégorie de risque.
Vous trouverez ci-dessous le guide finalisé de classification des hébergements conformément au règlement n° 6 de 2025 du ministre du Tourisme et au système OSS-RBA (approche fondée sur les risques):
Tableau de classification des hébergements à Bali (2026)
| Code KBLI | Catégorie d'activité | Définition et perspective stratégique |
|---|---|---|
| 55110 | Hôtel Bintang | Hôtels classés par étoiles (1 à 5 étoiles). Catégorie à haut risque soumise à des audits de sécurité intensifs. |
| 55120 | Hôtel Melati | Hôtels sans étoile/économiques. Souvent utilisés pour les hôtels-boutiques avec services centralisés. |
| 55130 | Pondok Wisata | Le modèle Homestay. Limité à 5 chambres. Traditionnellement réservé aux propriétaires indonésiens individuels résidant sur place. |
| 55191 | Auberge de jeunesse | Hébergement partagé de type dortoir. Populaire dans des régions telles que Canggu et Uluwatu. |
| 55192 | Campings | Comprend le glamping. Segment en pleine croissance à Kintamani et Ubud, soumis à des permis d'utilisation des sols spécifiques. |
| 55193 | Villa | La référence en matière d'investissement. Propriétés privées louées dans leur intégralité. Classées comme présentant un risque moyen à élevé, elles nécessitent un SLF vérifié. |
| 55194 | Appart-hôtel | Appartements avec services hôteliers. De plus en plus utilisés pour les appart-hôtels où les unités sont vendues individuellement mais gérées comme une seule entité. |
| 55199 | Autres à court terme | Catégorie fourre-tout pour les bungalows et les chalets. Évitez de l'utiliser pour les villas haut de gamme, car cela pourrait déclencher des audits de classification erronée. |
Pour les villas privées haut de gamme, la classification KBLI 55193 (Villa) est généralement appropriée. L'utilisation de la classification « Autre court terme » (55199) peut augmenter le risque d'audit ou entraîner une classification erronée.
Pourquoi la date limite du 31 mars 2026 est-elle différente ?
Contrairement aux avis précédents, la date limite de 2026 est soutenue par un mécanisme d'application numérique :
- Intégration d'API
La base de données du ministère du Tourisme est directement reliée aux plateformes OTA. - Suppression automatique des annonces
Le système peut masquer automatiquement les annonces dont le statut NIB « Vérifié » n'est pas associé au numéro d'identification fiscale correct. - Transparence des revenus
L'administration fiscale (DGT) peut recouper les données relatives aux revenus des OTA avec le statut des licences.
Que doivent faire les propriétaires de villas maintenant ?
La transition d'une location sans licence à une villa « vérifiée » prend généralement entre trois et six mois, selon le zonage et la documentation relative au bâtiment.
Les obligations suivantes s'appliquent :
- Les villas situées dans une zone verte peuvent ne pas être éligibles à l'obtention d'une licence.
- Les propriétés situées dans la zone jaune doivent faire l'objet d'une vérification immédiate du zonage.
- Les propriétaires qui ne disposent pas d'un PT PMA ou d'un PT PMDN doivent créer une entité juridique.
Les gestionnaires immobiliers ne peuvent pas regrouper plusieurs villas sous une seule adresse opérationnelle. Chaque KBLI n'autorise qu'une seule adresse opérationnelle.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Zone verte | Une classification de zonage restreignant généralement les activités touristiques commerciales, pouvant entraîner l'inéligibilité à l'obtention d'une licence pour les villas. |
| Zone jaune | Catégorie de zonage nécessitant une vérification afin de confirmer l'admissibilité à une licence de location commerciale. |
| PT PMA / PT PMDN | Entités juridiques indonésiennes requises pour exploiter des entreprises d'hébergement touristique agréées. |
Le cadre réglementaire de 2026 va profondément bouleverser le fonctionnement du marché locatif à Bali. La mise en conformité est désormais obligatoire.
La réglementation de 2026 sur les villas met l'accent sur l'application de la loi par le biais de la vérification numérique et de l'intégration des plateformes, plutôt que sur la modification des lois existantes.
ILA Global Consulting aide les propriétaires de villas et les investisseurs immobiliers à créer une société PT PMA, à structurer leur KBLI, à s'enregistrer auprès de l'OSS, à vérifier le zonage (KKPR), à traiter les PBG et SLF, et à se conformer pleinement à l'OTA, afin de garantir que votre annonce reste active et protégée juridiquement.
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