Pour les investisseurs étrangers, la création d'une PT PMA constitue la structure juridique couramment utilisée pour détenir et exploiter des biens immobiliers en Indonésie.
Que ce soit à Bali, à Lombok, à Sumba ou ailleurs dans le pays, les étrangers ne peuvent pas détenir directement de biens immobiliers en pleine propriété à leur nom.
Ce guide explique pourquoi de nombreux investisseurs étrangers choisissent d'enregistrer un bien immobilier au nom d'une PT PMA, présente les droits de propriété disponibles, décrit la procédure d'enregistrement et met en garde contre les risques liés au non-respect des procédures légales en vigueur.
Pourquoi enregistrer un bien immobilier au titre d'un PT PMA à Bali ou à Lombok ?
Un PT PMA offre plusieurs avantages aux investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Indonésie.
L'un des principaux avantages réside dans la possibilité d'obtenir un titre HGB (Hak Guna Bangunan). Contrairement à un contrat de bail, qui accorde le droit d'utiliser un bien immobilier pendant une durée déterminée, un titre HGB confère la propriété du terrain et des bâtiments pour toute la durée de validité du titre.
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Un titre HGB est initialement accordé pour une durée de 30 ans et peut être prolongé et renouvelé pour une durée totale pouvant aller jusqu'à 80 ans. Au cours de cette période, le bien immobilier peut être cédé d'une société PT PMA à une autre ou vendu à un citoyen indonésien, sous réserve du respect des exigences légales applicables.
Parmi les principaux avantages, on peut citer :
- Pas de dépréciation par rapport à un bien en bail.
- Un type de propriété qui, contrairement à un contrat de bail, ne permet pas à l'investisseur d'être propriétaire du bien immobilier.
La détention d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une PT PMA permet également aux étrangers d'exercer des activités de location dans le cadre d'une structure juridique reconnue. Cela revêt une importance encore plus grande depuis l'entrée en vigueur du décret gouvernemental n° 28 de 2025, qui renforce l'obligation pour les entreprises du secteur de l'hôtellerie, y compris celles proposant la location de villas, d'exercer leurs activités par l'intermédiaire d'une entité juridique, telle qu'une PT PMA, disposant de la classification KBLI appropriée et des autorisations d'exploitation requises.
Ce règlement améliore la conformité en regroupant l'aménagement du territoire, les autorisations de construire (telles que le PBG) et les autorisations d'exercice d'activité au sein d'un processus numérique unique, via le système indonésien de « soumission unique en ligne » (OSS).
Une PT PMA offre également une structure juridique reconnue par le gouvernement indonésien, ce qui permet aux investisseurs étrangers de ne pas avoir à recourir à des montages par prête-nom.
Les montages par prête-nom restent illégaux et peuvent rendre extrêmement difficile la récupération des biens en cas de litige. Nous avons traité de nombreux dossiers liés à des litiges concernant des prête-noms, qui ont entraîné des pertes financières considérables pour des investisseurs étrangers. Chaque fois qu'une alternative légale existe, il convient d'éviter les montages par prête-nom.
Une PT PMA peut également simplifier la planification successorale en permettant le transfert de propriété par le biais de la cession des parts sociales.
D’un point de vue fiscal, une PT PMA peut également offrir des avantages. Par exemple, la vente d’un bien immobilier en pleine propriété détenu par l’intermédiaire d’une PT PMA peut être soumise à un impôt de 2,5 %, tandis qu’un bien immobilier en location détenu à titre personnel peut être soumis à un impôt de 10 % ou 20 %, selon les circonstances. Cette différence peut avoir un impact significatif sur le rendement global de l’investissement. Pour une planification fiscale et une mise en conformité sur mesure, rendez-vous sur Services fiscaux et comptables.
Exigences en matière de capital pour une PT PMA
Avant de créer une PT PMA, les investisseurs doivent également prendre connaissance des exigences en matière de capital applicables.
Conformément à la réglementation en vigueur en matière d'investissement, le capital social minimum d'une PT PMA s'élève à 2,5 milliards d'IDR (environ 150 000 USD), tandis que le montant total du projet d'investissement doit dépasser 10 milliards d'IDR. Il convient de tenir compte de ces exigences avant de déterminer si une PT PMA constitue la structure la plus adaptée à un investissement immobilier.
| Durée | Définition |
|---|---|
|
HGB (Hak Guna Bangunan/Droit de construire) |
Un titre foncier conférant à son titulaire le droit de construire et de posséder des bâtiments sur des terrains appartenant à l'État ou à des particuliers pendant une durée déterminée, avec des possibilités de prolongation et de renouvellement conformément à la législation indonésienne. |
|
KBLI (Classification industrielle standard indonésienne) |
Système officiel indonésien de classification des activités économiques, utilisé pour déterminer les activités autorisées, les conditions d'octroi des autorisations et les critères d'éligibilité aux investissements étrangers. |
|
OSS (Dépôt unique en ligne) |
Système indonésien intégré de gestion des autorisations numériques, utilisé pour traiter les enregistrements d'entreprises, les permis et les autorisations réglementaires. |
| Accord de prête-nom | Dispositif dans le cadre duquel un ressortissant indonésien détient légalement la propriété d'un bien immobilier ou d'actions pour le compte d'un étranger. De telles structures ne sont pas reconnues par la loi et peuvent exposer l'investisseur étranger à des risques juridiques importants. |
Quels titres de propriété et quelles licences une société de type PT PMA peut-elle détenir en Indonésie ?
Une société PT PMA peut détenir différents types de titres de propriété en fonction de l'usage prévu du bien immobilier.
- HGB (Hak Guna Bangunan) : Convient au viabilisation de terrains, aux villas, aux hôtels et à d'autres projets commerciaux.
- Conditions d'utilisation : Convient à un usage personnel et à la location de villas.
- Hak Sewa (bail) : Convient aux activités commerciales.
Une fois l'un de ces titres obtenu, la PT PMA peut demander un permis de construire (PBG) au nom de la société, ce qui lui évite de devoir passer par le propriétaire foncier ou un autre tiers pour la gestion des autorisations ou des travaux de construction.
Comment enregistrer un bien immobilier dans le cadre d'un PT PMA
L'enregistrement d'un bien immobilier dans le cadre d'un PT PMA est une procédure simple, à condition que chaque étape soit effectuée dans le bon ordre. Nous recommandons toujours de faire appel à un conseiller juridique indépendant afin de garantir le respect de la réglementation et de protéger vos intérêts tout au long de la transaction.
Étape 1 : Établir votre PT PMA
La première étape consiste à créer votre PT PMA en sélectionnant la classification d'activité KBLI appropriée, en obtenant le numéro d'identification d'entreprise (NIB) et en vous procurant le certificat standard requis, le cas échéant.
Il est important de choisir le bon code KBLI, car celui-ci détermine les activités commerciales que votre entreprise est autorisée à exercer, les licences requises et si la participation étrangère est autorisée pour l'investissement que vous envisagez.
Les investisseurs doivent également s'assurer que la société dispose d'une adresse professionnelle conforme. À compter de mai 2026, seules les adresses de bureaux physiques seront acceptées pour la création d'une société. Les bureaux virtuels ne seront plus autorisés.
Étape 2 : Signez un accord préliminaire et versez votre acompte
Avant d'effectuer tout virement, vous devez signer un accord préliminaire avec le vendeur, précisant les principales conditions commerciales de la transaction.
Nous recommandons vivement que les acomptes soient placés sur un compte séquestre plutôt que d'être versés directement sur le compte bancaire du vendeur. Le recours à un compte séquestre offre une protection supplémentaire pendant la phase de vérification juridique et contribue à réduire le risque de litiges ultérieurs dans le cadre de la transaction.
Étape 3 : Réaliser une vérification préalable
Une fois le protocole d'accord signé, il convient de procéder à un audit juridique complet avant de finaliser l'acquisition. Cet audit doit permettre de vérifier :
- Propriété foncière
- Conformité au zonage
- Accès routier
- Rapport terrain/bâtiment
- Impôts dus
- Le terrain est-il adapté à l'activité envisagée ?
Étape 4 : Vérifier et signer le contrat de vente
Une fois la vérification préalable terminée, il convient d'examiner attentivement le contrat d'achat et de vente avant de le signer.
Nous vous recommandons de faire examiner le contrat par un avocat indépendant. Le notaire joue un rôle essentiel dans l'enregistrement de la transaction, mais les négociations et les détails du contrat doivent être gérés séparément.
Étape 5 : Régler les taxes applicables
Une fois le contrat signé, les taxes applicables à la transaction doivent être acquittées avant que le transfert ne soit effectué par l'intermédiaire de l'Agence nationale du cadastre (BPN).
Étape 6 : Transfert du titre de propriété
La dernière étape consiste à transférer le titre de propriété dans le cadre du PT PMA.
Pour obtenir une assistance en matière de documents juridiques, de révision de contrats et de conformité réglementaire, rendez-vous sur Conseil juridique et réglementaire.
| Durée | Définition |
|---|---|
|
Certificat standard (Sertifikat Standar) |
Document officiel de licence délivré par le biais du système OSS indonésien, qui atteste qu'une entreprise s'est engagée à respecter les normes et exigences opérationnelles fixées par le gouvernement indonésien pour ses activités commerciales. |
| Compte de dépôt fiduciaire | Un compte tiers utilisé pour conserver en toute sécurité les fonds destinés à l'achat jusqu'à ce que toutes les conditions contractuelles aient été remplies. |
| Due diligence juridique | Une analyse juridique approfondie réalisée avant l'achat d'un bien immobilier afin de vérifier la propriété, le zonage, les permis, les taxes et autres risques juridiques. |
Quels sont les risques liés au non-respect de la procédure d'enregistrement en bonne et due forme ?
Le fait de négliger certaines étapes juridiques ou administratives lors d'une transaction immobilière peut exposer les investisseurs à des risques juridiques et financiers importants.
Parmi les risques les plus courants, on peut citer :
- Les accords non valides qui ne sont pas conformes à la législation indonésienne.
- Les montages illégaux par intermédiaire qui mettent en péril la propriété.
- Démolition ou mesure coercitive en raison du non-respect de la réglementation indonésienne en matière de construction, comme on a pu le constater à Bingin.
- Sanctions fiscales résultant d'un manquement aux obligations fiscales.
- Impossibilité d'exploiter le bien immobilier dans le respect de la loi, ce qui pourrait entraîner la fermeture ou la saisie de l'entreprise.
Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers de dollars, le coût lié à l'obtention de conseils juridiques appropriés et au respect des formalités requises est minime par rapport aux conséquences financières et juridiques potentielles d'une erreur.
Protéger votre investissement immobilier en Indonésie
L'enregistrement d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société PT PMA ne se résume pas à une simple formalité juridique. Vous devez choisir la structure de propriété adaptée, obtenir les autorisations nécessaires et mener une vérification juridique préalable afin de protéger votre investissement et de garantir la conformité à long terme.
Chez ILA Global Consulting, nous accompagnons les investisseurs étrangers dans la création de sociétés de type PT PMA, la due diligence immobilière, la préparation des documents juridiques, l'obtention des autorisations et la mise en conformité continue pour leurs investissements immobiliers dans toute l'Indonésie.
Contactez ILA Global Consulting pour discuter de votre investissement immobilier et vous assurer qu'il soit correctement structuré dès le départ.
Foire aux questions
Non. Les étrangers peuvent également détenir un bien immobilier résidentiel à leur nom ou dans le cadre d'un contrat de bail sans avoir à créer de société. Le choix de la structure la plus adaptée dépend de l'usage que vous comptez en faire, de votre intention d'y exercer ou non des activités commerciales, ainsi que de vos objectifs d'investissement à long terme. Chaque option comporte des droits juridiques et des implications fiscales différentes.
Cela dépend de la classification urbanistique du terrain et des clauses du bail en vigueur. Tous les terrains en bail ne sont pas éligibles à la conversion en HGB. Une vérification juridique préalable est nécessaire avant de s'engager dans cette voie.
Une PT PMA offre plusieurs options de sortie. Le bien immobilier peut être cédé à une autre PT PMA, vendu à un citoyen indonésien, ou les actions de la société peuvent être cédées à un nouvel investisseur. Les impôts applicables et les obligations légales dépendent de la structure de propriété au moment de la sortie.
Dans de nombreux cas, oui. Une seule société PT PMA peut détenir plusieurs établissements, à condition que la classification KBLI et les autorisations couvrent les activités prévues dans chaque établissement. Certaines régions peuvent avoir des exigences spécifiques en matière de zonage ou d'autorisations. Il est conseillé de vérifier la conformité de chaque établissement séparément avant de se développer.
Les montages de prête-nom sont illégaux en Indonésie. En cas de litige, il est extrêmement difficile de récupérer le bien immobilier, ce qui entraîne souvent des pertes financières importantes. Les investisseurs ont notamment dû faire face à des mesures d'exécution, des ordonnances de démolition et des pénalités fiscales.
Oui. La création d'une société PT PMA peut vous permettre d'obtenir un KITAS d'investisseur, qui vous accorde un titre de séjour renouvelable d'une durée d'un à deux ans, lié à votre investissement dans cette société. Un KITAS a également une incidence sur votre statut de résident fiscal, ce qui peut réduire la retenue à la source sur certains types de revenus, notamment les dividendes.
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Cet article a été mis à jour afin de refléter les dernières modifications réglementaires et les exigences de conformité applicables en Indonésie.
