À Bali et à Lombok, les étrangers investissent dans l'immobilier afin de louer une villa aux touristes. Le retour sur investissement élevé promu par les promoteurs attire plusieurs milliers d'investisseurs qui souhaitent trouver la villa de rêve pour leur investissement à Bali ou à Lombok.
Légalités pour louer un bien sur Airbnb à Lombok et Bali
Il n'est pas possible de louer un bien sur Airbnb en Indonésie en tant que particulier étranger. La législation autorise les Indonésiens à louer un bien après avoir demandé une licence ou les particuliers étrangers sous certaines conditions s'ils créent une société (PT PMA).
L'Indonésie autorise la location à la journée aux touristes si le bien respecte certaines conditions :
- Est situé dans une zone appropriée telle que la zone rose et certaines zones jaunes.
- La propriété dispose d'un SLF (Certificat Laik Fungsi) qui décrit la fonction du bâtiment et garantit que le bâtiment répond aux exigences de l'activité professionnelle ou de l'habitation. Il existe plusieurs types de SLF et le bien immobilier doit avoir un SLF correspondant à la destination du bâtiment (villa, hôtel, etc.).
- La propriété a été construite légalement et le propriétaire a déposé une demande de PBG ou d'IMB.
Malgré ces conditions, de nombreuses propriétés à Bali et à Lombok ne répondent pas aux exigences minimales. Certains biens sont loués sans respecter la législation. Une fois que le bien répond à ces exigences, le propriétaire ou l'exploitant doit demander une licence d'exploitation.
Licence d'exploitation pour la location à la journée à Bali et Lombok
Il existe plusieurs types de licences commerciales pour exploiter un bien immobilier sur le marché de la location journalière. Les licences d'exploitation d'une société indonésienne ou étrangère sont les suivantes :
- Hôtel: La licence hôtelière n'est pas accessible à une société étrangère si le bâtiment fait moins de 4000 mètres carrés.
- Appartement-hôtel: Similaire à un hôtel, cette licence ne peut pas être appliquée si le bâtiment fait moins de 4000 mètres carrés.
- Pondok Wisata et Guest House: Cette licence d'exploitation ne peut être demandée que par des particuliers indonésiens ou des sociétés indonésiennes détenues à 100 % par des Indonésiens.
- Vila: Depuis 2021, une PT PMA ne peut plus demander cette licence
Faciliter l'accès à l'immobilier en Indonésie
Gagnez du temps et de l'argent en laissant l'équipe d'experts d'ILA guider votre parcours immobilier en Indonésie. Nous pouvons vous aider en matière de diligence raisonnable, de transfert de titres de propriété, de services notariaux, de rédaction et de révision de contrats, de permis de construire, de licences diverses et bien plus encore.
Pour en savoir plus sur notre large gamme de services immobiliers, contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.
Déclaration de taxe sur la location à la journée à Bali et Lombok
En tant qu'exploitant d'hôtel, de société de gestion immobilière ou d'entreprise, la loi indonésienne impose une taxe de 10 % sur le prix de la nuitée. Cette taxe est perçue par le contribuable et est due par l'opérateur ou le particulier qui a demandé la licence décrite ci-dessus. Le contribuable doit demander une NPWPD et payer la taxe le mois suivant la perception des revenus.
A lire également: Propriété foncière et transfert des titres de propriété à Bali et Lombok
Comment gérer une activité de location à la journée sur Airbnb à Bali ou à Lombok ?
Étant donné que la licence susmentionnée restreint la possibilité de louer une villa en toute légalité, comment certains investisseurs louent-ils des propriétés à Bali en toute légalité ? En effet, certains utilisent un prête-nom ou ne déclarent tout simplement rien et ne demandent aucune licence. Il s'agit d'un risque élevé et davantage de contrôles sont effectués, Airbnb collectant et exigeant également des documents légaux de nos jours.
L'une des solutions consiste à faire appel à une société de gestion immobilière qui demande la licence au nom d'un membre de son personnel ou d'elle-même s'il s'agit d'une société de gestion locale. Certaines sociétés de gestion demandent également au propriétaire foncier de demander la licence et de payer la taxe en son nom. Après avoir reçu l'argent, la société de gestion immobilière l'envoie à l'investisseur. Cependant, comme l'investisseur n'est pas légalement autorisé à recevoir l'argent directement, la société de gestion immobilière ou le propriétaire de la licence doit envoyer les bénéfices à l'investisseur. En tant qu'investisseur, la création d'une PT PMA est le meilleur moyen d'éviter les impôts. Cette PT PMA conclura un accord avec le propriétaire foncier et la société de gestion, et facturera la société pour recevoir des revenus légitimes. La facture peut couvrir des services tels que la gestion des réservations et le marketing.
Comment exploiter une activité de location mensuelle ou à long terme sur Airbnb à Bali ou à Lombok ?
L'Indonésie autorise PT PMA à louer directement une propriété à long terme. La législation accorde le droit à un étranger sous l'égide de PT PMA de louer une villa à Bali pour un mois ou plus et de payer l'impôt directement sous le numéro d'identification fiscale de la société.
Ce qu'il faut savoir avant d'acheter une villa à Bali et à Lombok
Vérifier toutes les licences
Pour que l'investissement se déroule sans encombre, il est recommandé de s'assurer en premier lieu que la propriété dispose de tous les documents nécessaires ou que le promoteur a déposé une demande de PBG. Malgré les informations que certains promoteurs peuvent communiquer, il est illégal de commencer une construction sans un permis de construire appelé PBG en Indonésie.
Investir avec la bonne structure
Pour garantir une structure juridique à votre investissement, la meilleure façon de louer un bien immobilier à Bali est de créer une PT PMA et de se concentrer sur l'optimisation fiscale. Investir à Bali sous un nom personnel expose l'investisseur à une forte imposition dans son pays de résidence. Il est important de consulter l'ILA ou un professionnel pour comprendre comment optimiser vos impôts de manière efficace.
Beaucoup d'étrangers ou de développeurs recommandent l'utilisation d'un nom personnel, mais.. :
- Premièrement, c'est illégal
- Deuxièmement, il expose à une fiscalité élevée.
En outre, malgré certaines recommandations, il est conseillé de payer d'abord et de signer sous un nom personnel. Cette action peut conduire à un double paiement et à des difficultés pour transférer le terrain ou la propriété sous le nom de la société.
À lire également: Obtenir une licence pour gérer un hôtel ou une villa à Bali
