À Bali et à Lombok, les étrangers investissent dans l'immobilier afin de louer des villas aux touristes. Le retour sur investissement élevé mis en avant par les promoteurs attire plusieurs milliers d'investisseurs désireux de trouver la villa idéale pour leur investissement à Bali ou à Lombok.
Aspects juridiques de la location d'un bien sur Airbnb à Lombok et à Bali
Il n'est pas possible de louer un bien sur Airbnb en Indonésie en tant que personne physique étrangère. La législation autorise les Indonésiens à louer un bien après avoir fait une demande de licence, ou les ressortissants étrangers sous certaines conditions s'ils créent une société (PT PMA).
L'Indonésie autorise la location journalière aux touristes si le bien respecte certaines conditions :
- Être situé dans une zone appropriée, telle que la zone rose et certaines zones jaunes
- Le bien dispose d'un SLF (Sertifikat Laik Fungsi), qui décrit la fonction du bâtiment et garantit qu'il répond aux exigences requises pour l'usage commercial ou l'habitation. Il existe plusieurs types de SLF et le bien doit détenir un SLF conforme à l'utilisation du bâtiment (villa, hôtel, etc.).
- Le bien a été construit légalement et le propriétaire a fait une demande de PBG ou d'IMB.
Malgré ces conditions, de nombreuses propriétés à Bali et à Lombok ne satisfont pas aux exigences minimales. Certains biens sont loués en violation de la législation en vigueur. Une fois la conformité du bien établie, le propriétaire ou l'exploitant doit solliciter la licence commerciale requise.
Licence commerciale pour l'exploitation de locations journalières à Bali et à Lombok
Il existe plusieurs types de licences commerciales pour l'exploitation d'un bien sur le marché de la location journalière. Les licences d'exploitation destinées aux sociétés indonésiennes ou étrangères sont les suivantes :
- Hôtel : La licence hôtelière n'est pas accessible à une société étrangère si la superficie du bâtiment est inférieure à 4 000 mètres carrés.
- Appart-hôtel : À l'instar de l'hôtel, cette licence ne peut être obtenue si la superficie du bâtiment est inférieure à 4 000 mètres carrés.
- Pondok Wisata et maison d'hôtes : Cette licence commerciale ne peut être demandée que par des personnes physiques indonésiennes ou des sociétés indonésiennes détenues à 100 % par des nationaux.
- Villa : Depuis 2021, une société de type PT PMA ne peut plus solliciter cette licence.
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Déclaration fiscale sur la location journalière à Bali et à Lombok
En tant qu'exploitant hôtelier, société de gestion immobilière ou opérateur commercial, la législation indonésienne impose une taxe de 10 % en sus du tarif par nuitée. Cette taxe est collectée par l'assujetti et est due par l'exploitant ou la personne physique ayant demandé la licence susmentionnée. L'assujetti doit obtenir un numéro d'immatriculation fiscale (NPWPD) et s'acquitter de l'impôt le mois suivant la perception des revenus.
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Comment exploiter une activité de location journalière sur Airbnb à Bali ou à Lombok
Étant donné que la licence précitée restreint la possibilité de louer une villa en toute légalité, comment certains investisseurs parviennent-ils à louer des biens à Bali de manière conforme ? En effet, certains recourent à un prête-nom ou éludent toute déclaration et ne sollicitent aucune licence. Cette pratique comporte des risques élevés et les contrôles se multiplient. De surcroît, des plateformes telles qu'Airbnb exigent désormais la présentation de documents juridiques.
L'une des solutions consiste à engager une société de gestion immobilière qui formule la demande de licence au nom d'un membre de son personnel, ou en son nom propre s'il s'agit d'une structure locale. Certaines sociétés de gestion demandent également au propriétaire terrien de solliciter la licence et d'acquitter l'impôt sous son propre nom. Une fois les fonds perçus, la société de gestion les reverse à l'investisseur. Toutefois, l'investisseur n'étant pas légalement autorisé à percevoir ces sommes directement, la société de gestion ou le titulaire de la licence doit lui reverser les bénéfices. Pour un investisseur, la constitution d'une PT PMA constitue la solution optimale pour l'optimisation fiscale. Cette PT PMA conclura un contrat avec le propriétaire du terrain et la société de gestion, en émettant des factures afin de percevoir des revenus légitimes. La facture peut couvrir des prestations telles que la gestion des réservations et le marketing.
Comment exploiter une activité de location mensuelle ou à long terme sur Airbnb à Bali ou à Lombok
L'Indonésie autorise les PT PMA à louer directement un bien immobilier sur une base à long terme. La législation confère à un étranger, par l'intermédiaire d'une PT PMA, le droit de louer une villa à Bali pour une durée mensuelle ou supérieure, et de s'acquitter de l'impôt directement sous le numéro d'immatriculation fiscale de la société.
À savoir avant d'acheter une villa à Bali et à Lombok
Consulter l'ensemble des licences
Afin de garantir la sécurité de votre investissement, il est recommandé de s'assurer au préalable que le bien dispose de tous les documents afférents ou que le promoteur a obtenu un permis PBG. En dépit des affirmations de certains promoteurs, il est illégal d'entamer des travaux de construction sans permis de construire (PBG) en Indonésie.
Investir avec la structure juridique adéquate
Pour garantir la sécurité juridique de votre investissement, la meilleure approche pour louer un bien à Bali consiste à créer une PT PMA en privilégiant l'optimisation fiscale. Investir à Bali en nom propre expose l'investisseur à une forte imposition dans son pays de résidence. Il est primordial de consulter ILA ou un professionnel afin d'appréhender les modalités d'une optimisation fiscale efficace.
De nombreux étrangers ou promoteurs conseillent d'investir en nom propre, or :
- Premièrement, cette pratique est illégale.
- Deuxièmement, elle expose à une fiscalité élevée.
En outre, malgré certaines recommandations d'effectuer des paiements anticipés et de signer en nom propre, cette démarche peut entraîner une double imposition ainsi que des difficultés pour transférer le terrain ou le bien au nom de la société.
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