La location immobilière à Bali et Lombok reste l'une des stratégies d'investissement les plus attractives pour les investisseurs étrangers. Cependant, l'exploitation d'une location à court terme en Indonésie nécessite le respect des réglementations en matière de zonage, des licences touristiques et des structures d'entreprise qui déterminent si un bien immobilier peut être légalement répertorié sur des plateformes telles que Airbnb et Booking.com.
En 2026, le gouvernement indonésien a commencé à appliquer plus strictement les réglementations existantes, notamment grâce à la coopération avec les agences de voyages en ligne (OTA). Les annonces qui ne répondent pas aux exigences en matière de licence et de vérification risquent d'être supprimées de ces plateformes à compter du 31 mars 2026.
Pendant des années, certaines parties du marché ont été peu surveillées. Des villas ont parfois été construites sans les permis nécessaires ou proposées à la location à court terme sur des sites spécialisés sans les classifications commerciales et les enregistrements fiscaux requis.
Cette nouvelle mesure met fin à cette période d'incertitude. Désormais, les propriétaires immobiliers et les investisseurs doivent s'assurer que leur zonage, la structure de leur entreprise, leur classification KBLI et leurs enregistrements fiscaux sont conformes à la réglementation indonésienne afin de pouvoir continuer à louer leur bien immobilier en toute légalité.
Cet article explique comment les règles s'appliquent en 2026 et décrit les deux principales situations auxquelles les propriétaires de villas peuvent être confrontés, en fonction du statut de zonage de leur propriété.
Option 1 : La villa est située dans une zone rose (zone touristique)
Pour les propriétaires de villas situées dans une zone rose (zone touristique), les opérations de location à court terme sont généralement autorisées.
Les propriétaires peuvent louer leur bien immobilier sur Airbnb et d'autres plateformes en créant une PT PMA avec une classification KBLI liée à l'hébergement de courte durée.
Une PT PMA classée KBLI 55110 (hôtel) ou appartement-hôtel peut télécharger son NIB (numéro d'identification d'entreprise) sur les plateformes OTA afin d'obtenir l'autorisation de publier ses annonces.
Si la PT PMA ne dispose pas encore du KBLI correct, la société peut modifier son enregistrement NIB et ajouter l'adresse d'exploitation de la villa ou du complexe de villas dans la catégorie KBLI appropriée.
Auparavant, ces codes KBLI étaient réservés aux projets de plus de 4 000 mètres carrés, mais des ajustements réglementaires permettent désormais aux sociétés PT PMA d'opérer avec ces classifications dans le cadre de scénarios de construction plus larges.
Les propriétaires de villas doivent également obtenir ou mettre à jour leur NPWPD (numéro d'identification fiscale local) afin de déclarer et de payer les taxes locales d'hébergement.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Zone rose (Zone touristique) |
Une classification de zonage où les activités d'hébergement touristique, telles que la location de villas, sont généralement autorisées en vertu de la réglementation indonésienne en matière d'aménagement du territoire. |
| KBLI (Code de classification des entreprises) |
Le système de classification officiel de l'Indonésie définit les catégories d'activités commerciales et détermine les obligations en matière de licences et de réglementation. |
| KBLI 55110 | Une classification hôtelière couvrant les activités des hôtels et des appart-hôtels, couramment utilisée pour les entreprises d'hébergement de courte durée agréées. |
| NIB (numéro d'identification d'entreprise) |
Le numéro d'enregistrement principal attribué par le système OSS confirme le statut juridique d'une entreprise. |
| NPWPD (Numéro d'identification fiscale local) |
Une immatriculation fiscale régionale est requise pour les entreprises qui perçoivent et déclarent les taxes locales d'hébergement ou touristiques. |
Option 2 : La villa est située dans une zone jaune ou mixte
Les propriétés situées dans les zones jaunes (zones résidentielles ou mixtes) sont soumises à des contraintes réglementaires plus complexes.
Les codes KBLI généralement utilisés par les sociétés PT PMA pour l'hébergement ne sont pas autorisés dans ces zones sur des plateformes telles qu'Airbnb ou Booking.com. La classification généralement autorisée dans ces zones est Pondok Wisata.
Trois scénarios possibles existent pour les propriétaires de villas opérant dans les zones jaunes :
- Passer à des modèles de location à long terme (mensuels ou annuels), qui sont autorisés dans les zones résidentielles.
- Transfert de la structure immobilière au nom d'un propriétaire foncier local, ce qui est généralement considéré comme moins sûr pour les investisseurs étrangers.
- Création d'une PT PMDN (société locale) pour exploiter l'activité de location à court terme
La troisième option est souvent privilégiée car elle permet à l'investisseur étranger de conserver le contrôle opérationnel tout en se conformant aux réglementations en matière de zonage.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Zone jaune (Zone résidentielle ou mixte) |
Une classification de zonage principalement destinée à un usage résidentiel, où les activités d'hébergement à court terme sont plus restreintes. |
| Pondok Wisata | Catégorie d'hébergement reconnue par le gouvernement, couramment utilisée pour les petites maisons d'hôtes ou les séjours chez l'habitant dans les zones résidentielles. |
| Location à long terme | Contrat de location structuré sur des contrats mensuels ou annuels, généralement autorisé dans les zones résidentielles. |
Comment fonctionne une structure PT PMDN pour les locations dans la zone jaune ?
Pour transférer des fonds depuis le PMDN sans verser de dividendes aux actionnaires, la PMA peut facturer à la société locale des services de marketing et de conseil.
Cette structure est nécessaire pour les développements dans la zone jaune si le propriétaire de la villa souhaite continuer à louer et à garder le contrôle de la propriété.
La carte fiscale NPWPD sera enregistrée au nom de la société, et le propriétaire conservera la pleine propriété du bien immobilier. Ce modèle garantit la conformité avec la NIB et le paiement correct des impôts, et permet au propriétaire étranger de percevoir des revenus locatifs légaux par l'intermédiaire de la PMA et de la société locale.
Qu'est-ce qu'une PT PMDN (société locale) ?
Une PT PMDN est structurellement similaire à une PT PMA, à l'exception que tous les actionnaires doivent être des citoyens indonésiens.
Les étrangers ne peuvent pas détenir d'actions dans une PT PMDN. Cependant, ils peuvent occuper les fonctions de directeur ou de commissaire de la société.
Le capital minimum versé pour une PT PMDN commence généralement à 51 millions d'IDR et peut atteindre environ 1 milliard d'IDR si un directeur étranger est nommé.
L'un des avantages d'une structure PT PMDN est qu'elle permet d'exercer un plus large éventail d'activités commerciales sans certaines des restrictions imposées aux entreprises étrangères.
Les sociétés locales sont couramment utilisées non seulement pour les activités liées à l'immobilier, mais aussi pour des entreprises telles que les studios de tatouage, les salons de coiffure, les petits restaurants et d'autres secteurs réservés aux actionnaires étrangers.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Exigence relative aux actionnaires locaux | Une obligation légale selon laquelle tous les actionnaires d'une PT PMDN doivent être des citoyens indonésiens. |
| Nomination d'un directeur étranger | Une structure de gouvernance permettant à des ressortissants étrangers d'exercer les fonctions d'administrateur ou de commissaire sans détenir d'actions. |
| Exigence en matière de capital libéré | Le capital minimum requis pour créer une PT PMDN est généralement d'environ 51 millions d'IDR et peut être plus élevé en fonction de la structure opérationnelle. |
Comment les investisseurs étrangers peuvent-ils protéger leurs intérêts dans une PT PMDN ?
Les investisseurs étrangers ont souvent recours à des structures de protection lorsqu'ils travaillent avec une PT PMDN. Il peut s'agir notamment :
- Accords d'actionnaires avec des partenaires locaux
- Nomination de l'investisseur étranger au poste d'administrateur
- Mise en place d'accords relatifs aux redevances ou aux frais de service
- Facturation d'une société PT PMA pour des services de marketing, de location ou de conseil.
Ces mécanismes permettent à l'investisseur étranger de conserver le contrôle opérationnel et de percevoir les revenus de l'entreprise tout en restant conforme à la réglementation indonésienne applicable aux sociétés.
Le cadre réglementaire de 2026 relatif aux locations à court terme marque un changement majeur pour les propriétaires immobiliers à Bali et Lombok. La mise en conformité exige désormais un zonage correct, des classifications KBLI appropriées, des permis de construire valides et des entités juridiques correctement structurées.
ILA Global Consulting aide les investisseurs immobiliers à mettre en place des structures PT PMA et PT PMDN, à enregistrer leur entreprise auprès du KBLI, à obtenir une licence OSS, à s'enregistrer auprès du NPWPD et à se conformer à l'OTA, afin de garantir que les villas puissent être louées légalement sur Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes.
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