Comment louer un bien en tant qu'investisseur étranger à Bali

Investir dans un bien immobilier à Bali peut prêter à confusion, les informations fournies par les différents acteurs étant parfois contradictoires. S'il est facile de trouver un bien à Bali, y investir légalement et y exercer une activité de location en tant qu'étranger exige de l'investisseur qu'il se conforme à la réglementation. Malgré ce que certains acteurs ou d'autres investisseurs peuvent affirmer, il n'existe qu'une seule façon de louer légalement un bien sur Airbnb ou sur le marché. Il est important que l'investisseur comprenne que les solutions alternatives suggérées par certains acteurs sont parfois illégales ou l'exposent à une forte imposition en cas de contrôle ou d'audit. Nous étudierons les différentes options proposées et analyserons les conséquences de chacune d'elles.

Le nombre d'offres sur le marché ne cesse d'augmenter, offrant aux investisseurs un large choix d'options et de zones d'investissement. Il est toutefois crucial d'analyser le retour sur investissement potentiel et de savoir sélectionner le bien idéal pour lancer une activité de location à Bali.

Comment sélectionner un bien immobilier dans lequel investir à Bali

Comme mentionné précédemment, ces dernières années, de nombreux promoteurs ont saisi l'opportunité de construire un nombre important de biens à Bali. Propriétaires terriens, propriétaires balinais et promoteurs proposent désormais des terrains et des villas dans des zones que personne n'aurait envisagées il y a quelques années.

Trouver le bon emplacement et définir votre marché cible

Indépendamment de votre budget et de votre plan d'investissement, l'emplacement d'un bien reste le critère primordial lors d'un investissement immobilier à Bali. L'emplacement doit toujours être en corrélation avec votre marché cible. Différents projets peuvent convenir à un type de client tout en étant inadaptés à un autre profil socio-économique. Si Seminyak et Ubud se prêtent incontestablement à la location de courte durée avec des taux d'occupation élevés, d'autres zones en développement, telles que Tumbak Bayu ou Kedungu, pourraient éprouver davantage de difficultés à atteindre un taux d'occupation similaire.

En effet, investir dans l'immobilier et lancer une activité locative requiert une approche entrepreneuriale. Y a-t-il des personnes désireuses de louer un bien à Bali à 25 minutes de la plage, des restaurants ou des activités culturelles ? La réponse est assurément OUI. Néanmoins, à quelle fréquence pourrez-vous louer ce bien si 30 nouvelles villas sortent de terre autour de vous dans les 5 prochains mois ?

Le marché est effectivement en constante mutation et évolution. L'industrie du tourisme se transforme, et le profil, la nationalité ainsi que le type de voyageurs se rendant à Bali évoluent. Certains acteurs et agents immobiliers professionnels peuvent vous aider à trouver l'emplacement idéal. 

Définir une stratégie d'investissement rigoureuse

Investir dans un bien immobilier s'apparente à tout autre placement d'actifs. Chaque investisseur doit anticiper sa stratégie de sortie ainsi que les conditions de son investissement. Bali propose de nombreux biens en bail emphytéotique (leasehold), ce qui peut impacter la stratégie de sortie. Alors que le bail emphytéotique exige une liquidité rapide, la pleine propriété (freehold) offre aux investisseurs davantage de temps pour rentabiliser leur investissement. Le prix d'un bien joue un rôle déterminant dans la décision d'investir. Même si l'emplacement est idéal, un investisseur pourra obtenir un retour sur investissement plus rapide sur un bien situé un peu plus loin de la plage, affichant un taux d'occupation inférieur d'un ou deux points. Voici les éléments à prendre en considération avant d'investir dans l'immobilier à Bali :

• À quelle échéance prévois-je de céder mon actif ?
• Quel est le taux d'occupation dans cette zone ? Est-elle proche des points d'intérêt ?
• Est-ce que je souhaite louer le bien dans le cadre d'un séjour de courte ou de longue durée ?
• Pourrai-je revendre cet actif après quelques années ?

Comprendre les tendances du marché

Même si l'emplacement est excellent et que les chiffres actuels prédisent un bon retour sur investissement au moment de l'achat, il est primordial de comprendre l'évolution du marché afin d'anticiper son impact sur le taux d'occupation et la rentabilité (ROI). En effet, Bali et d'autres régions telles que Lombok comptent aujourd'hui de nombreux projets en construction dans des zones encore peu développées. Certains projets attirent les investisseurs non pas en raison de la demande touristique pour ces lieux spécifiques, mais parfois parce que les promoteurs encouragent l'investissement dans des secteurs où ils peuvent acquérir des terrains à moindre coût. 

Cela soulève un dilemme cornélien : le manque d'intérêt touristique est-il dû à l'absence d'offre immobilière, ou au fait que la zone soit moins attrayante ? Il s'agit vraisemblablement d'une combinaison des deux. Pour les investisseurs désireux de louer un bien à Bali ou d'obtenir un retour sur investissement rapide, ce facteur est déterminant. Certains projets se justifient par leur proximités avec de superbes plages, tandis que d'autres sont développés loin de toute attraction, dénués d'atouts majeurs tels que le littoral ou des activités culturelles.

Appréhender la concurrence

L'essor immobilier à Bali est tel qu'il est impératif de prendre en compte le développement de la concurrence autour de votre investissement. Les projets immobiliers prennent du temps à se concrétiser et, au vu de la tendance actuelle, vous pourriez vous retrouver entouré de nouvelles constructions qui impacteront non seulement votre taux d'occupation, mais risquent également, pire encore, de générer des réclamations sur votre compte Airbnb. En effet, il n'est pas rare de voir des investisseurs contraints de baisser leurs prix ou de retirer leur bien d'Airbnb en raison des chantiers environnants, pour finalement basculer sur de la location longue durée afin d'échapper aux nuisances sonores des travaux.

Effectuer ses propres calculs

Investir relève de votre entière responsabilité, et aucun agent ou promoteur ne se portera garant des chiffres avancés. Indépendamment des taux d'occupation ou des informations communiquées, il est capital que l'investisseur réalise ses propres calculs mathématiques. Chaque partie a un intérêt commercial à vendre, et le seul intervenant doté d'une vision réellement indépendante reste l'investisseur. 

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Comment acquérir le bien immobilier

Nous avons abordé cette section en détail dans de précédents articles. Néanmoins, voici les points clés pour réussir l'acquisition d'un bien immobilier à Bali :

• Formulez une offre juridique en bonne et due forme par le biais d'un protocole d'accord ou d'une lettre d'intention.
• Ne versez aucun acompte au vendeur sans avoir signé d'accord préalable.
• Effectuez une due diligence rigoureuse.
• Versez l'acompte exclusivement sur un compte séquestre (escrow account).
• Mandatez un avocat ou un conseiller juridique pour examiner ou rédiger le contrat de bail et en négocier les termes et conditions.
• Structurez une entité juridique pour la mise en location du bien.

À lire également : Contrats immobiliers et due diligence à Bali et en Indonésie

Comment structurer votre investissement

Le mode de structuration de l'investissement a des répercussions directes sur l'injection de capitaux en provenance de l'étranger et sur le rapatriement des fonds avec une fiscalité optimisée. Il est primordial de réfléchir à cette structure avant l'acquisition du bien. Il est regrettable de constater que certains investisseurs tentent de repenser leur montage financier a posteriori, ce qui engendre des coûts de transaction supplémentaires. La plupart du temps, cette précipitation est due à la pression du vendeur qui ne laisse pas à l'investisseur le temps d'analyser la structuration de l'opération.

Pour les investisseurs disposant d'une société à l'étranger ou d'une société holding, il peut être judicieux et fiscalement optimal de structurer votre véhicule d'investissement (SPV) avant d'acquérir le bien. Nous vous recommandons d'examiner les points suivants :

• Quelle sera l'origine géographique des fonds investis ?
• Est-il préférable d'investir par le biais de fonds propres ou d'un emprunt ?
• Dois-je transférer les fonds depuis une société étrangère ou à partir de mon patrimoine personnel ?
• De quelle manière la convention fiscale conclue avec l'Indonésie influe-t-elle sur mon investissement ?

Comment louer légalement votre bien immobilier

À l'instar de nombreux pays, la mise en location d'un bien immobilier constitue une activité commerciale. Les investisseurs étrangers (WNA) ne disposent pas des mêmes prérogatives que les citoyens indonésiens (WNI) en matière de location immobilière en Indonésie.

Pour répondre à la question de savoir si un étranger peut louer un bien en son nom propre, la réponse est sans équivoque : un étranger ne peut légalement louer un bien immobilier sous son propre nom. S'il est autorisé à conclure un bail, il ne peut exercer d'activité locative en son nom à Bali. La réglementation indonésienne est stricte, et même les citoyens indonésiens sont tenus d'obtenir une licence s'ils souhaitent louer un bien en leur nom propre.

La logique est implacable. Bien que l'Indonésie protège son marché à l'image d'autres juridictions, les investisseurs non-résidents ne disposent pas de numéro d'identification fiscale (NPWP) en Indonésie.

Création d'une entité juridique en Indonésie

Le droit indonésien ne reconnaît pas aux personnes physiques le droit de louer un bien immobilier à des fins lucratifs. Néanmoins, le régulateur autorise les investisseurs étrangers à constituer une entité juridique en Indonésie. La seule structure légale permettant aux étrangers de générer des revenus locatifs est le PT PMA. Cette forme sociale est ouverte à 100 % aux investissements étrangers, dispensant ces derniers d'avoir recours à un partenaire ou à un administrateur local. Le processus d'immatriculation prend environ 5 jours et peut être mené de front avec l'acquisition du bien immobilier.

Obtention des licences requises

Une fois la société constituée, il convient de vérifier ou d'obtenir plusieurs licences avant d'exploiter commercialement le bien sur Airbnb ou toute autre plateforme de réservation.

Licence immobilière

Certains vendeurs ou promoteurs omettent généralement de préciser que le permis de construire (PBG) et le certificat d'aptitude fonctionnelle (SLF) constituent des documents indispensables. Ces pièces sont obligatoires pour exploiter une location saisonnière à Bali. Comme dans toute juridiction, les promoteurs doivent solliciter un permis de construire avant d'édifier une villa, un hôtel ou tout autre bâtiment. Le SLF est ensuite délivré dès lors que le bien satisfait aux exigences réglementaires liées à sa destination. En d'autres termes, si la vocation de la villa est d'être louée en tant que telle, le permis doit expressément correspondre à cet usage et ne saurait être classé en catégorie résidentielle.

Malheureusement, il n'est pas rare de constater la mise en location de biens dotés d'une licence résidentielle par l'intermédiaire d'un tiers (Pondok Wisata). Une villa située en zone résidentielle ne peut prétendre à une licence hôtelière ou de type villa. Certains gestionnaires immobiliers proposent une licence Pondok Wisata. Pour être parfaitement clair, le Pondok Wisata est une autorisation inhérente aux maisons d'hôtes. Par conséquent, le propriétaire doit résider de manière effective dans le bien, qui doit obligatoirement appartenir à un citoyen indonésien. De par la loi, les revenus générés par la propriété doivent transiter par cet intermédiaire indonésien et ne peuvent être versés directement au ressortissant étranger.

Si un ressortissant étranger ne peut percevoir directement les revenus d'un bien loué sous le régime du Pondok Wisata, une société étrangère peut néanmoins en assurer la gestion. Cette dernière peut agir pour le compte du titulaire du Pondok Wisata. Toutefois, la licence étant établie au nom d'une personne locale, l'obligation légale de résidence du propriétaire dans le bien demeure applicable.

Licence d'exploitation

La deuxième étape consiste à obtenir la licence appropriée pour la société. Il existe quelques licences permettant aux investisseurs étrangers de légitimer les revenus qu'ils tirent d'une propriété (villa, hôtel, hôtel-appartement). Il ne suffit pas d'avoir une carte fiscale, la PT PMA doit avoir le NIB approprié activé (pas seulement sur l'Akta ou l'acte d'établissement) et se conformer aux exigences relatives à l'activité commerciale.

Inscrivez votre bien sur les plateformes de réservation

Avec tous les documents légaux, il est possible d'enregistrer la propriété sous votre compte sur des plateformes telles que booking.com ou Airbnb. Certaines personnes inscrivent des propriétés à Bali sous un nom de prête-nom pour cacher le véritable propriétaire, qui n'a pas de licence. La loi interdit strictement les prête-noms et le gouvernement a demandé aux Indonésiens de cesser cette pratique. Il est toutefois possible de s'inscrire sous le nom d'une société si celle-ci dispose de tous les documents nécessaires.

Lire aussi : Comment devenir courtier en Indonésie en tant qu'étranger ?

Gérer soi-même ou avec une société de gestion

La gestion d'une propriété demande du temps et de l'expérience. Si vous décidez de louer une propriété à Bali, vous pouvez la gérer vous-même ou faire appel à une société de gestion professionnelle. Bali compte de nombreux professionnels qualifiés qui peuvent s'occuper de la gestion des biens.

Les sociétés de gestion immobilière fournissent souvent des services complets, qui devraient inclure des conseils juridiques sur l'octroi de licences. Il est conseillé de consulter plusieurs sociétés de gestion immobilière pour comparer leurs offres. En règle générale, les sociétés de gestion immobilière proposent différentes formules, notamment

• Gestion des réservations
• Marketing
• Entretien

Le prix d'une société de gestion immobilière peut varier de 10 à 20 % en fonction du niveau de service.

Ouvrir un compte bancaire et percevoir les revenus

Une fois que le bien immobilier dispose de tous les documents nécessaires et qu'il est géré par l'investisseur ou par la société de gestion immobilière, cette dernière peut ouvrir un compte bancaire et recevoir les fonds d'AirBnb. Certaines sociétés de gestion immobilière proposent de gérer les revenus et de prendre leurs honoraires, tandis que d'autres facturent les honoraires chaque mois.

Déclarer la taxe

La partie fiscale est certainement la moins amusante de l'activité. Le propriétaire d'un bien immobilier doit calculer et déclarer l'impôt chaque mois à l'administration locale.

Prenez votre dividende et votre revenu

Pour rappel, les virements envoyés outre-mer sont soumis à une retenue à la source de 20 % pour les non-résidents, sauf en cas d'application d'une convention fiscale. Toutefois, si le propriétaire dispose d'un KITAS, la taxe applicable sera de 10 % en 2024 ou de 0 % si l'argent est réinvesti dans l'économie.