Investir dans une propriété à Bali peut sembler déroutant, car des informations contradictoires sont parfois fournies par différents acteurs. S'il est facile de trouver un bien immobilier à Bali, investir légalement et faire de la location en tant qu'étranger à Bali exige de l'investisseur qu'il se conforme à la réglementation. Malgré ce que peuvent dire certains acteurs ou d'autres investisseurs, il n'y a qu'une seule façon de louer légalement un bien sur Airbnb ou sur le marché. Il est important pour l'investisseur de comprendre que les différentes solutions proposées par certains acteurs sont parfois illégales ou exposent l'investisseur à une fiscalité élevée en cas d'audit ou de contrôle. Nous étudierons les différentes options proposées et examinerons les conséquences de chacune d'entre elles.
Le nombre d'offres sur le marché est maintenant en augmentation et les investisseurs ont beaucoup d'options et de domaines où investir. Cependant, il est crucial pour les investisseurs d'examiner ce que pourrait être le retour sur investissement et comment sélectionner correctement la meilleure propriété pour démarrer une activité de location à Bali.
Comment sélectionner un bien immobilier pour investir à Bali ?
Comme indiqué plus haut, ces dernières années, de nombreux promoteurs ont saisi l'occasion de construire un certain nombre de propriétés à Bali. Les agriculteurs, les propriétaires balinais et les promoteurs proposent désormais des terrains et des villas dans des zones que personne n'aurait envisagées il y a quelques années.
Trouver le bon emplacement et le marché cible
Malgré votre budget et votre plan d'investissement, l'emplacement d'une propriété reste le critère principal lors de l'investissement dans une propriété à Bali. L'emplacement doit toujours être en corrélation avec votre marché cible. Différents projets peuvent convenir à un type de client et ne pas convenir à un autre type de client socio-économique. Alors que Seminyak et Ubud sont certainement des lieux de location à court terme offrant un taux d'occupation élevé, d'autres projets, tels que Tumbak Bayu ou Kedungu, pourraient avoir plus de difficultés à obtenir un taux d'occupation plus élevé.
En effet, investir dans l'immobilier et créer une entreprise immobilière nécessite une approche commerciale. Existe-t-il des personnes prêtes à louer une propriété à Bali à 25 minutes de la plage, des restaurants ou des activités culturelles ? La réponse est certainement OUI. Cependant, à quelle fréquence pouvez-vous louer cette propriété si 30 nouvelles villas sont construites autour de vous dans les 5 prochains mois ?
Le marché est en effet en constante évolution. L'industrie du tourisme évolue et le comportement, la nationalité et le type de personnes qui viennent à Bali changent. Certains acteurs et professionnels de l'immobilier agents immobiliers professionnels peuvent vous aider à trouver le bon endroit.
Définir une stratégie d'investissement appropriée
Investir dans un bien immobilier, c'est comme investir dans un autre actif. Chaque investisseur doit réfléchir à sa stratégie de sortie et aux conditions de l'investissement. Bali propose de nombreux biens immobiliers en location, ce qui peut avoir une incidence sur la stratégie de sortie. Alors que les propriétés louées exigent une sortie rapide, les propriétés libres donnent aux investisseurs plus de temps pour obtenir leur retour sur investissement. Le prix d'un bien immobilier joue un rôle important dans la décision d'investir. Même si l'emplacement est excellent, un investisseur peut obtenir un retour sur investissement plus rapide sur un bien un peu plus éloigné de la plage, avec un taux d'occupation inférieur d'un ou deux points. Voici les éléments à prendre en compte avant d'investir dans une propriété à Bali
- Quand ai-je l'intention d'encaisser ?
- Quel est le taux d'occupation de la région ? Cette zone est-elle proche des activités ?
- Est-ce que je souhaite louer le bien pour un séjour de courte ou de longue durée ?
- Puis-je revendre le bien après quelques années ?
Comprendre les tendances du marché
Même si l'emplacement est excellent et que les chiffres actuels prévoient un bon retour sur investissement au moment de l'investissement, il est important de comprendre comment le marché évolue pour comprendre comment il peut affecter le taux d'occupation et le retour sur investissement. En effet, Bali ou d'autres régions comme Lombok ont aujourd'hui de nombreux projets en construction dans des zones qui ne sont pas encore développées. Certains projets commencent à attirer les investisseurs non pas en raison des touristes qui souhaitent se rendre à cet endroit, mais parfois parce que les promoteurs sont poussés à investir dans une zone où ils peuvent obtenir des terrains moins chers.
Cela pose le dilemme de la poule et de l'œuf : le manque d'intérêt touristique est-il dû à l'absence de biens immobiliers ou à la perte d'attrait de la région ? Il est probable qu'il s'agisse d'une combinaison des deux. Pour les investisseurs qui cherchent à louer des biens à Bali ou à obtenir des rendements rapides, ce facteur est crucial. Certains projets sont intéressants en raison de leur proximité avec de belles plages, tandis que d'autres sont développés loin des attractions, manquant de caractéristiques attrayantes comme les plages ou les activités culturelles.
Comprendre la concurrence
Bali a connu un tel développement qu'il est important de prendre en considération la façon dont la concurrence se développe autour de votre investissement. Les propriétés prennent du temps à se développer, et avec la tendance actuelle, vous pouvez être entouré par d'autres propriétés autour de vous, ce qui affecte votre taux d'occupation et, pire encore, entraîne des plaintes sur votre compte Airbnb. En effet, il n'est pas rare de voir des investisseurs devoir réduire leur prix ou retirer leur propriété d'Airbnb en raison du développement autour de leur villa et de proposer la villa en location à long terme en raison du bruit de la construction.
Créez vos propres numéros
L'investissement est de votre propre responsabilité, et aucun agent ou promoteur ne signera de chiffres. Malgré le taux d'occupation qu'ils peuvent fournir ou toute autre information, il est important que l'investisseur fasse ses propres calculs mathématiques. Chaque partie a intérêt à vendre quelque chose et le seul à avoir un point de vue indépendant est l'investisseur.
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Comment acheter le bien ?
Nous avons abordé cette section en détail dans plusieurs articles par le passé. Cependant, voici les points clés de l'achat d'une propriété à Bali :
- Faire une offre légale en bonne et due forme avec un protocole d'accord ou une lettre d'intention
- Ne versez pas d'acompte au vendeur sans avoir signé d'accord.
- Faire preuve de diligence raisonnable
- Verser un acompte uniquement sur un compte bloqué
- Demander à un avocat ou à une personne morale d'examiner ou de rédiger le contrat de location et d'en négocier les termes et les conditions.
- Structurer une entité juridique pour louer le bien
À lire également : Contrats immobiliers et diligence raisonnable à Bali et en Indonésie
Comment structurer votre investissement
La manière de structurer l'investissement a des conséquences sur la façon dont les capitaux sont injectés depuis l'étranger et sur la façon dont les fonds peuvent être renvoyés à l'étranger avec la fiscalité la plus faible. Il est essentiel de réfléchir à la structure avant d'acheter le bien. Il est regrettable de voir des investisseurs essayer de repenser leur structure d'investissement après l'achat, ce qui entraîne d'autres coûts de transaction. La plupart du temps, cela est dû à la pression du vendeur qui ne laisse pas à l'investisseur le temps de réfléchir à la manière de structurer la transaction.
Pour les investisseurs disposant d'une société à l'étranger ou d'une société holding, il peut être légitime et fiscalement optimal de structurer votre SPV avant d'investir dans un bien immobilier. Nous vous recommandons de réfléchir aux points suivants :
- Où l'argent sera-t-il investi ?
- Est-il préférable d'investir avec des fonds privés ou un prêt ?
- Dois-je envoyer de l'argent d'une entreprise à l'étranger ou de mes fonds personnels ?
- L'influence de la convention fiscale avec l'Indonésie sur mon investissement
Comment louer votre bien en toute légalité
Comme dans de nombreux pays, la location d'un bien immobilier est considérée comme une activité commerciale. Les investisseurs étrangers (WNI) n'ont pas les mêmes droits que les Indonésiens (WNA) lorsqu'il s'agit de louer un bien immobilier en Indonésie.
La réponse à la question de savoir si un étranger peut louer un bien immobilier en son nom propre est simple : un étranger ne peut pas légalement louer un bien immobilier en son nom propre. Un étranger peut louer une propriété mais ne peut pas louer une propriété à Bali en toute légalité. La réglementation indonésienne est claire et même les Indonésiens doivent demander une licence s'ils veulent louer un bien en leur nom propre.
La logique est simple. Bien que l'Indonésie protège son marché comme beaucoup d'autres pays, les étrangers non-résidents et les non-résidents n'ont pas de carte fiscale en Indonésie.
Création d'une entité juridique en Indonésie
La loi indonésienne ne reconnaît pas aux particuliers le droit de louer un bien immobilier et d'en tirer des revenus. Toutefois, le régulateur autorise les étrangers à établir une entité juridique en Indonésie. La seule entité juridique que les étrangers peuvent créer en Indonésie pour gagner de l'argent s'appelle PT PMA. Ce type de société est ouvert à l'investissement étranger à 100 % et les étrangers n'ont pas besoin d'une personne locale comme partenaire ou directeur de la société. Le processus de création d'une société prend environ 5 jours et peut être mis en place pendant le processus d'achat de la propriété.
Obtenir la bonne licence
Une fois l'entreprise créée, il y a plusieurs licences à vérifier ou à demander avant de pouvoir exploiter l'entreprise sur AirBnb ou toute autre plateforme de réservation.
Licence de propriété
Certains vendeurs ou promoteurs ne mentionnent pas que le permis de construire (PBG) et le SLF sont des documents cruciaux. Ces documents sont indispensables pour louer une propriété à Bali. Comme dans tous les pays, les promoteurs doivent demander un permis de construire avant de construire une villa, un hôtel ou tout autre bâtiment. Le SLF est ensuite délivré une fois que la propriété remplit certaines conditions liées à ses fonctions. En d'autres termes, si l'objectif de la villa est de la louer et d'en faire une villa, le permis doit être lié à cette fonction et ne peut être classé comme résidentiel.
Malheureusement, il n'est pas rare de voir des propriétés louées avec une licence résidentielle utilisant le nom d'un tiers (Pondok Wisata). Une villa située dans une zone résidentielle ne peut obtenir une licence liée à une villa ou à un hôtel. Certains gestionnaires immobiliers proposent une licence Pondok Wisata. Pour être clair, une licence Pondok Wisata est une licence liée à une maison d'hôtes. En d'autres termes, le propriétaire doit vivre dans la propriété et ne peut être qu'indonésien. Par définition, les revenus de la propriété doivent passer par l'Indonésien et ne peuvent pas être envoyés directement à l'étranger.
Si un particulier étranger ne peut pas percevoir de revenus d'un bien immobilier loué par l'intermédiaire d'un Pondok Wisata, une société étrangère peut en assurer la gestion. La société étrangère peut agir au nom du Pondok Wisata. Cependant, comme la licence est au nom de la personne locale, le propriétaire doit vivre dans la propriété selon la loi.
Licence d'entreprise
La deuxième étape consiste à obtenir la licence appropriée pour la société. Il existe quelques licences permettant aux investisseurs étrangers de légitimer les revenus qu'ils tirent d'une propriété (villa, hôtel, hôtel-appartement). Il ne suffit pas d'avoir une carte fiscale, la PT PMA doit avoir le NIB approprié activé (pas seulement sur l'Akta ou l'acte d'établissement) et se conformer aux exigences relatives à l'activité commerciale.
Inscrivez votre bien sur les plateformes de réservation
Avec tous les documents légaux, il est possible d'enregistrer la propriété sous votre compte sur des plateformes telles que booking.com ou Airbnb. Certaines personnes inscrivent des propriétés à Bali sous un nom de prête-nom pour cacher le véritable propriétaire, qui n'a pas de licence. La loi interdit strictement les prête-noms et le gouvernement a demandé aux Indonésiens de cesser cette pratique. Il est toutefois possible de s'inscrire sous le nom d'une société si celle-ci dispose de tous les documents nécessaires.
Lire aussi : Comment devenir courtier en Indonésie en tant qu'étranger ?
Gérer soi-même ou avec une société de gestion
La gestion d'une propriété demande du temps et de l'expérience. Si vous décidez de louer une propriété à Bali, vous pouvez la gérer vous-même ou faire appel à une société de gestion professionnelle. Bali compte de nombreux professionnels qualifiés qui peuvent s'occuper de la gestion des biens.
Les sociétés de gestion immobilière fournissent souvent des services complets, qui devraient inclure des conseils juridiques sur l'octroi de licences. Il est conseillé de consulter plusieurs sociétés de gestion immobilière pour comparer leurs offres. En règle générale, les sociétés de gestion immobilière proposent différentes formules, notamment
- Gestion des réservations
- Marketing
- Entretien
Le prix d'une société de gestion immobilière peut varier de 10 à 20 % en fonction du niveau de service.
Ouvrir un compte bancaire et percevoir les revenus
Une fois que le bien immobilier dispose de tous les documents nécessaires et qu'il est géré par l'investisseur ou par la société de gestion immobilière, cette dernière peut ouvrir un compte bancaire et recevoir les fonds d'AirBnb. Certaines sociétés de gestion immobilière proposent de gérer les revenus et de prendre leurs honoraires, tandis que d'autres facturent les honoraires chaque mois.
Déclarer la taxe
La partie fiscale est certainement la moins amusante de l'activité. Le propriétaire d'un bien immobilier doit calculer et déclarer l'impôt chaque mois à l'administration locale.
Prenez votre dividende et votre revenu
Pour rappel, les virements envoyés outre-mer sont soumis à une retenue à la source de 20 % pour les non-résidents, sauf en cas d'application d'une convention fiscale. Toutefois, si le propriétaire dispose d'un KITAS, la taxe applicable sera de 10 % en 2024 ou de 0 % si l'argent est réinvesti dans l'économie.
