Louer sa villa à Bali en tant qu'étranger : autorisations, fiscalité et réglementation Airbnb de 2026

Révisé par Florent Delente, fondateur d'ILA Global Consulting. Dernière mise à jour : octobre 2026.

À Bali, un étranger ne peut légalement louer une villa à des vacanciers en son nom propre. Les séjours de courte durée constituent une activité d’hébergement soumise à l’obtention d’un numéro d’identification d’entreprise (NIB) relevant du code d’activité approprié, et ce numéro ne peut être délivré à un particulier étranger ni, depuis mai 2026, à une nouvelle société à capitaux étrangers (PT PMA) pour les codes relatifs aux villas à Bali. Vos options légales sont les suivantes : un bail à long terme avec un locataire, un bail avec un opérateur indonésien titulaire d’une licence, ou l’exploitation par l’intermédiaire d’une société qui détenait déjà la licence requise avant mai 2026. Depuis le 1er août 2026, les plateformes de réservation retirent de leur catalogue les hébergements qui ne peuvent pas présenter un NIB valide et le code d’activité correspondant.

Ce guide s'adresse aux étrangers qui possèdent une villa en location à long terme ou qui envisagent d'en acheter une pour la mettre en location, ainsi qu'aux propriétaires dont la villa est déjà référencée sur Airbnb ou Booking.com et qui souhaitent connaître leur situation. Il remplace deux anciens articles de l'ILA qui ne sont plus d'actualité. Si vous souhaitez faire vérifier les autorisations, les permis de construire et la situation fiscale de votre villa, l’équipe de l’ILA spécialisée dans les autorisations immobilières procède à un audit pour déterminer ce dont le bien dispose et ce qui lui manque. Les montants en dollars sont calculés sur la base de 17 900 IDR pour 1 USD (Katadata, 5 octobre 2026) et sont donnés à titre indicatif.

Quels changements ont eu lieu dans le secteur de la location de villas à Bali en 2025 et 2026 ?

Plus que durant les dix années précédentes. Le gouvernement national, la province et les différentes plateformes se sont mobilisés d'un seul coup.

Le message délivré par le vice-ministre du Tourisme lors du salon « Bali and Beyond Travel Fair » en mai 2026 était clair : l’objectif est la légalisation, et non la fermeture. Les agences de voyage en ligne (OTA) doivent s’assurer que leurs hôtes disposent d’une licence plutôt que de simplement les supprimer de leurs listes (ANTARA Bali, 31 mai 2026). Concrètement, cela signifie une chose pour les propriétaires : désormais, une annonce ne disposant pas d’un numéro NIB ne restera pas longtemps en ligne.

Un étranger peut-il louer une villa à Bali en son nom propre ?

Pour les locations de vacances, non. Pour un locataire à long terme, parfois.

Les séjours de courte durée (à la nuit ou à la semaine) constituent une activité commerciale. L’exploitation d’un hébergement nécessite un NIB délivré via l’OSS (Online Single Submission), sous un code d’activité (KBLI) couvrant l’hébergement. L’OSS délivre un NIB individuel aux citoyens indonésiens sur la base de leur numéro d’identité national ; un ressortissant étranger ne peut en détenir un. Gérer soi-même une location est également considéré comme une activité professionnelle, et un étranger travaillant sans titre de séjour valide s'expose à une expulsion en vertu de la loi sur l'immigration (loi n° 6/2011). Les services de l'immigration sont déjà intervenus dans des affaires concernant des villas : en août 2026, un Australien titulaire d'un visa délivré à l'arrivée a été expulsé de Buleleng pour avoir organisé une retraite payante dans une villa (Tirto, 6 août 2026).

La location à long terme est un bail, et non un hébergement. Louer une villa pour un mois ou plus à un seul locataire constitue un bail portant sur le terrain et les bâtiments. Cette opération n’est pas soumise à la taxe hôtelière (DDTC) et est imposée au titre des revenus locatifs. Si vous êtes titulaire d’un bail sur la villa, vous ne pouvez la sous-louer que si votre bail avec le propriétaire foncier l’autorise ; or, de nombreux baux à Bali exigent le consentement écrit du propriétaire foncier.

Une maison « Hak Pakai » est destinée à être habitée. Le titre de droit d’usage, accessible aux étrangers titulaires d’un permis de séjour, est accordé à des fins résidentielles. Son utilisation comme location de vacances nécessite une licence d’hébergement que vous ne pouvez pas obtenir, et peut aller à l’encontre de la vocation résidentielle de ce titre. Notre guide sur l’achat immobilier à Bali explique en détail ce titre.

De quelle licence d'activité a-t-on besoin pour louer une villa ?

La licence correspond au NIB, auquel s'ajoute, en fonction du niveau de risque, un certificat standard, relevant du code d'activité correspondant à votre activité. Les codes applicables aux villas en octobre 2026 sont les suivants :

Sources : Décret présidentiel n° 49/2021, annexe II (les « pondok wisata » et les villas figurent au point 48, « services d’hébergement », parmi les activités réservées aux coopératives et aux micro-entreprises et petites entreprises) ; kbli.co.id pour les codes 55193 et 55900; ANTARA et Periskop pour la fermeture à Bali.

C’est pourquoi l’ancien conseil consistant à « créer une PT PMA et louer votre villa » ne fonctionne plus à Bali. Avant mai 2026, les sociétés étrangères utilisaient les codes 55900 ou 68111, car les codes 55130 et 55193 ne leur avaient jamais été accessibles. Ces deux codes sont désormais fermés aux nouvelles PT PMA sur l’île. Les sociétés déjà titulaires d’une licence conservent celle-ci, doivent continuer à déposer leurs rapports d’investissement trimestriels (LKPM) et font l’objet d’audits provinciaux portant sur leurs autorisations, leur implantation et la valeur de leurs investissements (Periskop). Notre guide de création de PT PMA traite en détail de cette fermeture.

Outre le NIB, une villa mise en location dans les règles du droit doit disposer :

• Un zonage autorisant l'hébergement touristique. Les biens immobiliers situés en dehors d'une zone compatible avec le tourisme ne peuvent pas obtenir d'autorisation pour la location à la journée, quel que soit le code applicable (Emerhub).
• Un permis de construire (PBG) et un certificat d'aptitude (SLF) pour une utilisation à des fins d'hébergement, et pas seulement pour une maison. Un PBG délivré pour une résidence privée ne couvre pas une activité de location (PP 16/2021). Le service PBG et SLF de l'ILA permet de régulariser les villas existantes lorsque le zonage le permet.
• Inscription à la taxe régionale sur l'hôtellerie (NPWPD) auprès du service des impôts de la régence.
• Pour un minibar ou un bar proposant des boissons alcoolisées, une licence distincte pour la vente d'alcool (licence de débit de boissons alcoolisées) est requise.

Quelles sont vos options juridiques en 2026 ?

Référence relative aux accords de prête-nom : loi n° 25/2007, art. 33.

Le fonctionnement concret du modèle de l’exploitant agréé. La plupart des propriétaires étrangers respectueux de la réglementation à Bali signent désormais un bail avec un exploitant qui détient la licence d’hébergement en son nom propre. L’exploitant enregistre la villa sous son numéro NIB, perçoit la taxe hôtelière et vous verse un loyer fixe ou un loyer minimum. Trois éléments permettent de déterminer si cette formule est sûre :

1. Le numéro d'identification unique (NIB), le code et les permis de construire appartiennent à l'exploitant et s'appliquent à votre villa. Les agences de voyage en ligne (OTA) demandent désormais le NIB de l'entité qui exploite le bien immobilier, et le NIB d'une société de gestion ne devrait pas couvrir les annonces publiées au nom d'un propriétaire particulier (House of Reservations).
2. Le loyer est bien réel. Un bail dans lequel l'exploitant vous verse « 100 % du chiffre d'affaires, déduction faite d'une commission », et où vous prenez toutes les décisions, est en réalité un contrat de gestion déguisé. Les autorités fiscales et celles chargées de délivrer les autorisations s'intéressent à la substance.
3. Votre bail principal l'autorise. Si vous êtes locataire de la villa, le consentement du propriétaire foncier à la sous-location à un exploitant doit être donné par écrit.

Avant de signer un contrat avec un opérateur, vérifiez son profil d'entreprise, ses licences et son casier judiciaire ; notre guide sur la vérification d'une entreprise indonésienne vous explique comment procéder.

Comment la location de villas est-elle imposée ?

Il existe deux taxes différentes de 10 %, et certains articles plus anciens (y compris les nôtres) les ont confondues.

Voici quelques éléments qui ne figurent pas dans le tableau :

• Les locations d'une durée d'un mois ou plus ne sont pas soumises à la taxe hôtelière. La loi HKPD considère les maisons, appartements et copropriétés loués pour une durée supérieure à un mois comme des baux, et non comme des services hôteliers (DDTC).
• Chaque régence fixe son propre taux et ses propres règles dans la limite du plafond de 10 %. Badung a modifié son règlement régional en matière fiscale (Perda 7/2023) par la Perda 8/2025, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (Pasal.id).
• La question des non-résidents reste en suspens. Notre guide sur la taxe foncière présente les deux points de vue. Si vous résidez à l'étranger et que vous louez votre villa à un opérateur indonésien, convenez par écrit du taux de retenue à la source.
• Les dividendes versés à des personnes physiques résidentes peuvent être exonérés lorsqu'ils sont réinvestis en Indonésie, selon les conditions fixées par la loi fiscale harmonisée.

Exemple concret : location à un exploitant. Vous êtes titulaire d’un bail de 25 ans sur une villa de trois chambres à Canggu et vous la louez à un exploitant agréé pour 420 000 000 IDR par an (environ 23 460 USD). L’exploitant, une société, retient 10 % (42 000 000 IDR) et les verse à l’État, et vous percevez 378 000 000 IDR. Si vous êtes non-résident, l’exploitant peut retenir 20 % (84 000 000 IDR) à la place, sauf accord contraire consigné par écrit. Les clients paient le prix de la chambre fixé par l’opérateur, majoré d’une taxe hôtelière pouvant aller jusqu’à 10 %, ce qui relève de la responsabilité de l’opérateur et non de la vôtre.

Retour à la réalité concernant les rendements. Les hôtels sans étoiles et autres hébergements à Bali ont affiché un taux d’occupation moyen de 43,16 % en août 2026, contre 68,19 % pour les hôtels étoilés (BPS Bali). Les chiffres de « rendement net de 15 % » figurant dans les brochures commerciales ne correspondent pas aux données officielles. Basez vos calculs sur un loyer fixe versé à l’exploitant ou sur un taux d’occupation réaliste.

Quelles sont désormais les exigences d'Airbnb et de Booking.com envers les hôtes ?

Conformément à la politique du ministère du Tourisme :

• Un numéro d'identification national (NIB) valide, dont le code d'activité correspond à celui de l'hébergement. Les agences de voyage en ligne (OTA) vérifient cette information auprès de l'OSS et, à compter du 26 mai 2026, elles ne pourront plus accepter de nouveaux hôtes sans ce numéro (ANTARA Jogja).
• Le numéro d'identification bancaire (NIB) de l'opérateur. Il doit correspondre à l'entité juridique qui gère le bien immobilier (House of Reservations).
• Le numéro d'activité économique (NKU), l'un des trois champs de données du futur système de vérification OSS, avec le NIB et le KBLI (ANTARA Jogja).
• Fiscalité. Le gouverneur a demandé aux plateformes de ne promouvoir que les villas titulaires d'une licence et assujetties à l'impôt, et de contribuer à la perception de la taxe touristique de 150 000 IDR prélevée auprès des touristes étrangers (ANTARA Bali). Consultez notre guide sur la taxe touristique à Bali.

Les agences de voyages en ligne (OTA) doivent elles-mêmes être titulaires d'une licence d'exploitation en Indonésie relevant du code KBLI 55400 et, selon les informations relatives aux projets du gouvernement, disposer d'un bureau local (Inikata, 31 mai 2026).

Que se passe-t-il si vous continuez à louer sans licence ?

Les risques s'accumulent, et ils ne sont plus seulement théoriques :

• Retrait des annonces. Les établissements non agréés ont été retirés des plateformes de réservation en ligne depuis le 1er août 2026, et l'API de juin 2027 les bloquera automatiquement.
• Arriérés d'impôts. La régence peut imposer la taxe d'hébergement impayée, majorée de pénalités, et l'administration fiscale peut imposer l'impôt sur le revenu sur les revenus locatifs non déclarés.
• Immigration. Un étranger qui gère les réservations, les clients ou le personnel sans être titulaire d’un KITAS professionnel travaille illégalement. Les services d’immigration de Bali ont fait état de 342 expulsions d’étrangers pour diverses infractions dans un communiqué publié en juillet 2026 (RRI, 5 juillet 2026).
• Contrôles provinciaux. Bali a enquêté sur 426 sociétés d'investissement étrangères en 2025 et 2026 et en a sanctionné 423, notamment pour absence de permis de construire et pour avoir exercé des activités non autorisées (Emerhub).
• Exposition liée au mandataire. Si un Indonésien « détient » votre licence ou vos parts, vous ne disposez d'aucun droit exécutoire, et cette relation peut prendre fin en vous privant de l'accès à votre propre villa.

Comment mettre une villa existante en conformité ?

1. Lisez attentivement votre bail. Vérifiez la durée du bail, la clause de prolongation, les droits de sous-location et d'utilisation à des fins commerciales, ainsi que les conditions relatives à l'accord du propriétaire.
2. Vérifiez le plan d'urbanisme et le dossier de construction. La parcelle est-elle située dans une zone autorisant l'hébergement ? Existe-t-il un PBG et un SLF pour une utilisation à des fins d'hébergement ? Si ce n'est pas le cas, est-il possible de régulariser la situation ?
3. Choisissez la structure : locataire à long terme, exploitant titulaire d'une licence ou votre société déjà titulaire d'une licence. Il n'est pas possible d'obtenir une nouvelle licence PT PMA pour une villa individuelle en raison de la fermeture de Bali.
4. Vérifiez les antécédents de l'exploitant. Profil de l'entreprise, numéro d'immatriculation (NIB) et code, permis de construire, situation fiscale, casier judiciaire, références fournies par d'autres propriétaires.
5. Signez un bail en bonne et due forme. Ce document doit être rédigé en deux langues et préciser le loyer, le taux de retenue à la source, les frais d’entretien, l’assurance, les dommages, les conditions de résiliation anticipée, ainsi que les dispositions applicables aux réservations en cas d’expiration de la licence de l’exploitant.
6. Déclarer les taxes. L'exploitant s'enregistre auprès des services fiscaux pour la taxe de séjour ; vous déclarez les revenus locatifs et conservez les bulletins de retenue à la source.
7. Nettoyez vos annonces. Supprimez toute annonce publiée sous votre propre nom, ou transférez-la vers le compte de l'opérateur et le NIB.

Le service de concession de villas d'ILA se charge des étapes 1, 2 et 6 ; notre équipe chargée des contrats rédige le bail de l'exploitant, et notre équipe chargée de la vérification préalable évalue l'exploitant.

Assurez-vous que votre villa soit conforme à la réglementation de 2026

À Bali, la demande pour des villas bien gérées reste forte, mais l'époque des raccourcis est révolue : la province, le ministère du Tourisme et les plateformes vérifient désormais les mêmes données relatives aux licences. ILA examine votre bail, votre titre de propriété, le zonage, les permis de construire et votre situation fiscale, puis met en place la structure qui permettra à votre villa de générer des revenus en toute légalité. Contactez notre équipe en anglais, en français ou en indonésien.

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Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils louer un bien immobilier à Bali ?

Oui, pour les baux à long terme, si votre propre bail autorise la sous-location, moyennant une taxe finale de 10 % sur le loyer. Pour les locations de vacances, la licence doit être détenue par une entité habilitée à l'obtenir : un opérateur indonésien agréé, ou une PT PMA titulaire d'une licence pour les villas ou l'immobilier avant mai 2026.

En tant qu'étranger, puis-je mettre ma villa à Bali sur Airbnb ?

Pas en votre nom. Depuis le 1er août 2026, les agences de voyage en ligne (OTA) suppriment les annonces qui ne comportent pas de NIB valide et de code d’hébergement correspondant ; or, un particulier étranger ne peut pas détenir de NIB. Louez la villa à un opérateur agréé qui la mettra en ligne sous sa propre licence.

Puis-je créer une société PT PMA pour mettre ma villa à Bali en location ?

Ce n'est pas une nouveauté. Bali a fermé les codes relatifs à l'hébergement en villa (55900), à la location immobilière (68111) et aux petits hôtels aux nouvelles sociétés PT PMA à compter de mai 2026. Les codes relatifs aux « pondok wisata » et aux villas (55130, 55193) n'ont jamais été ouverts aux entreprises étrangères.

Qu'est-ce qu'une licence « pondok wisata » ?

Une licence d'hébergement chez l'habitant relevant du code KBLI 55130, qui concerne les chambres louées dans une maison où réside le propriétaire. Elle est réservée aux micro-entreprises, aux petites entreprises et aux coopératives ; dans la pratique, elle est donc détenue par des propriétaires indonésiens, et non par des étrangers.

Quelles sont les taxes applicables à la location de villas à Bali ?

Séjours de courte durée : taxe de séjour (PBJT) pouvant aller jusqu’à 10 %, payée par les clients par l’intermédiaire de l’exploitant ; pas de TVA ; et impôt sur le revenu prélevé sur les bénéfices de l’exploitant. Baux et locations de longue durée : impôt sur le revenu final de 10 % sur le loyer brut, pouvant atteindre 20 % pour les propriétaires non-résidents.

Qu'advient-il des villas non agréées sur Booking.com et Airbnb ?

Ils sont retirés de la liste. Le ministère du Tourisme a fixé la date limite au 1er août 2026 et prévoit un contrôle automatique via l'OSS pour toutes les inscriptions à partir de juin 2027.

Je possède déjà un PT PMA assorti d'une licence de villa. Est-il toujours valable ?

Oui, les licences délivrées avant mai 2026 n'ont pas été révoquées. Veillez à ce que l'entreprise reste en règle (déclarations LKPM trimestrielles, déclarations fiscales, permis de construire), car la province procède actuellement à des contrôles auprès des entreprises étrangères titulaires de codes fermés.

Sources

1. ANTARA Jogja : Le ministère du Tourisme prendra des mesures à l'encontre de 1 600 hébergements non agréés proposés sur les plateformes de réservation en ligne à partir d'août 2026 (27 mai 2026)
2. ANTARA Bali : Le vice-ministre s'exprime sur la lutte contre les hébergements illégaux proposés par les agences de voyage en ligne (31 mai 2026)
3. ANTARA Bali : Le gouverneur demande à Airbnb de retirer les hébergements illégaux (12 février 2026)
4. ANTARA : Bali interdit les investissements étrangers dans 18 secteurs d'activité (23 juillet 2026)
5. Periskop : Bali restreint l'accès des investissements étrangers directs dans 18 secteurs d'activité (23 juillet 2026)
6. Emerhub : Bali met fin à la délivrance de licences PMA à risque faible et moyen-faible dans l'OSS (18 mai 2026)
7. Emerhub : Le gouverneur de Bali propose d'interdire les locations de courte durée (7 décembre 2025, mis à jour le 20 juin 2026)
8. Freaking Nomads : l'Indonésie va interdire les séjours non autorisés à partir d'août 2026
9. House of Reservations : Nouvelles règles d'Airbnb et de Booking.com pour les propriétaires de villas à Bali (mis à jour le 24 février 2026)
10. Inikata : Le gouvernement va réglementer les agences de voyages en ligne étrangères ne disposant pas de bureau en Indonésie (31 mai 2026)
11. Décret présidentiel n° 49/2021 modifiant la liste des investissements positifs (annexe II), JDIH BPK
12. kbli.co.id : KBLI 55193 Villas et KBLI 55900 Autres hébergements
13. Loi n° 25/2007 relative à l'investissement, JDIH BPK
14. Loi n° 6/2011 relative à l'immigration, JDIH BPK
15. PP n° 16/2021 relative aux bâtiments (PBG et SLF), JDIH BPK
16. Loi n° 1/2022 relative aux relations financières entre l'État central et les régions (UU HKPD), JDIH BPK
17. DDTC : Règles de l'UU HKPD relatives à la taxe sur les services hôteliers
18. CNN Indonésie : Biens et services non soumis à la TVA en vertu de la loi UU HPP
19. Pasal.id : Décret régional n° 8/2025 de Badung modifiant le décret régional n° 7/2023 relatif aux impôts régionaux
20. DDTC : Impôt sur la location de terrains et de bâtiments (PP 34/2017)
21. Ortax : Loyer perçu par des non-résidents au titre de la location d'une villa, PPh 4(2) ou PPh 26 (19 juin 2026)
22. IKPI : Déclaration du président de l'AOTCA sur les loyers des biens immobiliers détenus par des non-résidents (24 juillet 2026)
23. Résumés fiscaux mondiaux de PwC : Retenues à la source en Indonésie (mis à jour le 11 juin 2026)
24. Résumés fiscaux mondiaux de PwC : Impôt sur les sociétés en Indonésie
25. BPS Bali : Le tourisme à Bali, août 2026
26. Tirto : Un Australien expulsé pour avoir organisé une retraite de yoga illégale dans une villa à Bali (6 août 2026)
27. RRI : 342 étrangers expulsés de Bali (5 juillet 2026)
28. Katadata : la roupie s'établit à 17 916 IDR pour 1 USD (5 octobre 2026)