Как получить разрешение на строительство в Индонезии?

Когда инвесторы покупают недвижимость для бизнеса или личного пользования, разрешение на строительство на Бали и в остальной части Индонезии становится решающим фактором для некоторых предприятий.

Вышеперечисленные предприятия должны получить так называемое разрешение на строительство. Разрешение на строительство в Индонезии является одним из условий для получения лицензии и ведения бизнеса. Кроме того, разрешение на строительство может быть получено при определенных условиях, если зонирование земли соответствует целям бизнеса.

Каковы требования и этапы получения разрешения на строительство?

В Индонезии существует закон и правила для зданий, разрешенных к строительству. А именно, разрешения на строительство зданий (IMB) были заменены индонезийским правительством на разрешения на строительство зданий (PBG). PBG - это лицензия на строительство новых зданий или изменение назначения и технических характеристик существующих сооружений. Об этом говорится в статье 1, пункт 17 Постановления правительства № 16 от 2021 года о реализации положений Закона о зданиях № 28 от 2002 года (Постановление 16/2021).

IMB в сравнении с PBG/SLF

Если IMB - это разрешение, которое владелец должен был получить до или во время строительства здания, то PBG - это лицензионное требование, регламентирующее порядок строительства зданий.

Соответствующие технические стандарты включают в себя планирование и проектирование зданий, реализацию и надзор за строительством, а также использование зданий. Кроме того, сертификат пригодности (Sertifikat Laik Fungsi/SLF) - это сертификат, который правительство выдает владельцу здания или его представителю. Он подтверждает, что здание функционально соответствует своему назначению и может быть использовано по назначению в соответствии с планом.

Современные мировые тенденции требуют повышения качества государственных услуг в цифровую эпоху, и бюрократии приходится приспосабливаться к быстро меняющейся внешней среде.

Информационная система управления строительством (SIMBG) - одна из лицензионных служб, предлагающих цифровые услуги. В некоторых районах очень часто можно услышать, что инвесторы получают SLF до получения разрешения на строительство (PBG). Чтобы не быть голословным, закон подчеркивает, что вам необходимо подать заявку на получение разрешения до получения SLF и получить IMB. Некоторые методы получения SLF до PBG не являются правильными и не рекомендуются. Некоторые виды контроля могут быть выполнены и проведены до сноса вашего здания.

Где подать заявку?

Постановление 16/2021 предусматривает, что заявки на PBG и SLF могут быть поданы через Информационную систему управления строительством(Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung/SIMBG), которая организована Министерством общественных работ и жилищно-коммунального хозяйства. Помимо обработки PBG и SLG, SIMBG также используется для подачи заявок на другие разрешения, связанные со строительством, включая:

  1. Сертификаты собственности на здание (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung/SBKBG);
  2. Технический план сноса(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan/RTB);
  3. Другие данные/информация о здании.

Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших риэлторские услугиили свяжитесь с нами сегодня для получения бесплатной консультации.

Сколько стоит разрешение на строительство в Индонезии?

Стоимость разрешения на строительство необходимо разделить на 2 аспекта:

В то время как здания, построенные более 2 лет назад, нуждаются только в SLF, новое строительство должно подать заявку на PBG до начала строительства, а также следовать новым процедурам.

Стоимость разрешения на строительство различна и зависит от размера здания и стоимости услуг агента, подающего заявку. Процесс получения PBG может занять несколько месяцев и потребовать от властей и архитектора нескольких хождений туда-сюда для пересмотра первоначального плана. Чтобы ограничить расходы, проконсультируйтесь с местным архитектором, чтобы убедиться, что проект и строительство соответствуют требованиям, связанным с занятостью земли, типом крыши и другими нормами.

Для виллы с двумя или тремя спальнями стоимость PBG составит несколько тысяч долларов, поэтому включите ее в бюджет строительства, чтобы избежать непредвиденных расходов. Официальная компенсация в размере от 50 000 IDR до 70 000 IDR - это лишь малая часть общей стоимости, поскольку необходимо также получить дополнительные разрешения от Dinas.

SLF стоит меньше, чем PBG, при условии, что PBG уже утвержден. Однако SLF для нового здания без PBG является незаконным и не может быть выдан на законных основаниях.

Разрешения на строительство зданий (PBG - разрешение на строительство в Индонезии)

PBG может быть выдан только в том случае, если соблюдены технические стандарты строительства, установленные центральным правительством или соответствующим региональным правительством. Для этого в Постановлении 16/2021 приводится подробный перечень технических требований, которые должны быть выполнены, включая те, которые относятся к следующему.

Требования

  1. планирование и проектирование зданий;
  2. строительство и надзор за зданиями;
  3. использование зданий;
  4. снос зданий;
  5. требования распространяются на здания культурного наследия(Bangunan Gedung Cagar Budaya или BGCB);
  6. требования распространяются на здания для выполнения специальных функций(Bangunan Gedung Fungsi Khusus или BGFK);
  7. требования относятся к "зеленым" зданиям(Bangunan Gedung Hijau или BGH);
  8. требования распространяются на государственные здания(Bangunan Gedung Negara или BGN);
  9. требования к документам; и
  10. требования распространяются на стороны, участвующие в строительстве здания.

Для строительства здания владельцы должны привлечь группу поставщиков строительных услуг, включая поставщика услуг по планированию строительства(penyedia jasa perencana konstruksi), поставщика строительных услуг(penyedia jasa pelaksana konstruksi), поставщика услуг по надзору(penyedia jasa pengawasan) или поставщика услуг по управлению строительством до начала строительства. Поставщик услуг по планированию строительства должен подготовить и представить технический план в органы власти через SIMBG при подаче заявки на PBG.

После получения заявления

Если техническая документация соответствует всем требованиям, соответствующий технический орган, отвечающий за строительные вопросы, потребует письменное заключение о соответствии. На основании этой рекомендации органы власти выдадут письменное заключение, определят обязательную пошлину, которую должен заплатить заявитель, и используют ее в качестве основы для выдачи PBG. PBG состоит из (i) документа PBG и (ii) приложений к документу PBG.

Постановление 16/2021 требует, чтобы их строил один поставщик услуг, а здания принадлежали одному физическому/юридическому лицу, когда подается заявка на PBG и утверждается коллективный PBG.

При каких обстоятельствах вам необходимо внести изменения в разрешение на строительство в Индонезии (PBG)?

  1. функции здания;
  2. количество этажей здания;
  3. площадь здания;
  4. внешний вид здания;
  5. спецификации и размеры компонентов здания, которые влияют на безопасность или
  6. медицинские аспекты здания;
  7. модернизация здания для защиты от умеренных и сильных повреждений;
  8. охрана или развитие здания культурного наследия; или
  9. ремонт здания, расположенного в зоне культурного наследия, с незначительными, умеренными или тяжелыми последствиями;
  10. ущерб.

Однако властям не нужно вносить изменения в ПБГ для обслуживания или лечения здания.

Сертификат пригодности (SLF)

Закон подчеркивает, что здание может быть использовано только после выдачи SLF техническим агентством. После того как техническое агентство получит письменное заключение о пригодности (surat pernyataan kelaikan fungsi) от поставщика услуг по надзору, поставщика услуг по управлению строительством или надзирателя (pengawas) по завершении окончательной проверки и испытания на ввод в эксплуатацию, оно выдаст SLF через SIMBG. SLF состоит из (i) документов SLF, (ii) приложений к документам SLF и (iii) этикетки SLF. Органы власти выдают SLF бесплатно.

Согласно Постановлению 16/2021, если на одной территории строится несколько зданий по одному техническому плану, на каждое здание выдается SLF. Срок действия SLF является следующим и может быть продлен:

  1.  20 лет для одно- и многоквартирных жилых домов;
  2. 5 лет для других видов зданий.

Сертификат собственности на здание в Индонезии

В соответствии с Постановлением 16/2021, власти теперь разрешают выдавать свидетельства о собственности на здание. SIMBG выдаст владельцу здания свидетельство о собственности на здание вместе с SLF. Ниже перечислены документы, которые могут служить в качестве свидетельства о собственности на здание:

  1. свидетельство о праве собственности на здание (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung или "SBKBG");
  2. свидетельство о праве собственности на квартиру/квартирный дом (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun);
  3. свидетельство о собственности на квартиру/квартиру (sertifikat hak milik satuan rumah susun). SBKBG состоит из
  4. документ SBKBG и
  5. приложения к документу SBKBG.

В документе SBKGB содержится следующая информация:

Между тем, к документу SBKBG прилагается следующая информация:

Как и в случае с SLF, если застройщики возводят несколько зданий на одной территории по одному техническому плану, власти выдают SBKBG на каждое здание. Тем временем соответствующие органы выдают свидетельство о праве собственности на квартиру/квартирный дом (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) или свидетельство о праве собственности на квартиру/квартирный дом (sertifikat hak milik satuan rumah susun) в соответствии с действующим законодательством.

Разрешение на снос здания

Согласно Постановлению 16/2021, если владелец здания хочет снести его, он должен получить разрешение от Технического агентства через SIMBG, прежде чем приступить к сносу. Для этого владелец здания должен представить Технический план сноса здания(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung/RTB).

Прежде чем выдать разрешение на снос, техническое агентство должно встретиться с заявителем, чтобы оценить пригодность метода сноса с учетом состояния здания и окружающей среды. Кроме того, они должны убедиться в том, что RTB соответствует техническим требованиям к сносу. Если агентство решит, что снос не представляет опасности для окружающих, оно одобрит его через SIMBG.

Разрешение на снос

Власти объявят разрешение на снос здания недействительным, если:

  1. Владелец здания не сносит его в течение 6 месяцев после получения разрешения на снос;
  2. Владелец здания не сносит его после утверждения RTB; или;
  3. Владелец здания не соблюдает требования безопасности и гигиены при сносе здания.

Раньше Закон о строительстве налагал административные санкции только на владельцев и пользователей зданий. Однако в соответствии с омнибусным законом и постановлением 16/2021 власти теперь могут налагать административные санкции на владельца здания, руководство, пользователей, поставщика строительных услуг, назначенных экспертов или технических экспертов, надзирателя (pengawas), группу профессиональных экспертов (Tim Profesi Ahli) и группу технической оценки (Tim Penilai Teknis), сформированную региональным правительством.

Административные санкции

Согласно Постановлению 16/2021, административные санкции, которые могут быть наложены, включают, в частности, следующее:

  1. письменные предупреждения;
  2. ограничение на строительство, использование или снос;
  3. временная или постоянная приостановка работ по строительству, использованию или сносу;
  4. замораживание или аннулирование PBG, SLF или разрешения на снос;
  5. приостановление возложения обязанностей на группу экспертов на 3 месяца; vi. исключение из списка групп экспертов;
  6. предложение о применении санкций в соответствующую профессиональную ассоциацию;
  7. временное отстранение или прекращение исполнения обязанностей надзирателя(pengawas).

Резюме

Как указано выше, получить разрешение можно через SIMBG (simbg.pu.go.id), при этом несколько шагов, которые необходимо предпринять для получения разрешения, кратко описаны ILA Global Consulting:

Шаг Описание
1. Зарегистрируйте учетную запись SIMBG
2. Вход в учетную запись SIMBG
3. Подача заявки на получение разрешений путем предоставления необходимых данных и документов
4. Проверка заявки займет 28 рабочих дней для PBG и 3 рабочих дня для SLF и SBKBG.
5. Оплата:

  • Для PBG: региональный технический отдел завершает проверку заявки и определяет соответствующее региональное вознаграждение
  • Для SLF и SBKBG: бесплатно
6. Региональное управление по выдаче разрешений печатает разрешение после того, как соответствующее региональное государственное учреждение одобрит заявку.
7. Выдача разрешения на строительство в Индонезии

Свяжитесь с нами если вам нужно узнать больше о подаче заявления на получение PBG/ SLF или разрешения на строительство для вашего ресторана, производства, офиса, отеля или жилья для Airbnb в Джакарте, на Бали или в других частях Индонезии.

Tagged