Comprar una propiedad en Bali y Lombok es emocionante y promete una buena fuente de ingresos. Sin embargo, invertir con inteligencia y evitar errores es crucial para que su inversión no se convierta en una pesadilla. En este artículo, hacemos referencia a los errores más comunes que hemos contado cuando los inversores no son precavidos.

Aquí destacamos los errores críticos que suelen cometer los inversores, desde buscar asesoramiento de fuentes no oficiales y adquirir propiedades en "zonas verdes" restringidas, hasta descuidar la diligencia debida y operar sin las licencias necesarias.

También ahondamos en la importancia de optimizar las estructuras fiscales, asegurar contratos legales sólidos y seleccionar cuidadosamente contratistas y promotores experimentados, proporcionando ideas esenciales para ayudarle a navegar por las complejidades de la compra de propiedades en Bali y Lombok con éxito y de manera cumplida.

Para proteger su inversión inmobiliaria es necesario trabajar con un promotor de probada eficacia, realizar las diligencias debidas sobre el terreno y firmar un contrato sólido. Decisiones clave, como arrendamiento o propiedad absoluta, o particular o sociedad de inversión extranjera. PT PMA (sociedad de inversión extranjera) también son fundamentales para la optimización fiscal y jurídica.

Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali y Lombok, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.

La combinación de profundos conocimientos locales y mejores prácticas internacionales de nuestro equipo garantiza soluciones estratégicas y conformes a la normativa, lo que nos convierte en un asesor de confianza para cualquiera que desee establecer una presencia sostenible en Indonesia.

Los 7 errores más comunes al comprar una propiedad en Bali y Lombok

Comprar una propiedad en Bali y Lombok: Errores comunes a evitar

A continuación, hemos descrito los errores más importantes que hemos observado y que suelen acarrear complicaciones o pérdidas financieras cuando se inicia una inversión inmobiliaria en Bali y Lombok.

1. Escuchar a todo el mundo

Es natural preguntar a su alrededor antes de invertir en Bali o Lombok. Como nuevos inversores en un mercado nuevo, la gente busca toda la información posible pidiendo quedarse un tiempo o teniendo ya un proyecto.

Por desgracia, esta estrategia puede acarrear graves problemas. Invertir en un proyecto sobre legalidad e impuestos, y pedir consejo a la gente de tu entorno, es parecido a pedir opinión a los amigos cuando estás enfermo, en lugar de consultar a un profesional. He aquí las cosas:

  • Algunos agentes inmobiliarios aconsejan la forma más sencilla de agilizar el trato, ya que la comisión se paga una vez cerrado el trato.
  • Algunos vendedores aconsejan la forma más rápida de llevar a cabo la operación, asegurándose de que el inversor no se sienta intimidado y de que el proceso siga siendo sencillo para evitar que el posible inversor se eche atrás.
  • Algunos expatriados han desarrollado malos hábitos, y los que cometieron errores importantes ya no están aquí para compartir sus historias.
  • Los profesionales deben ofrecer asesoramiento fiscal y jurídico con la experiencia y los conocimientos pertinentes.

2. Comprar en una zona verde

Para que quede claro, una zona verde no tiene fines comerciales ni residenciales. No será posible obtener un permiso de construcción en la zona. Pueden permitirse algunas construcciones temporales, salvo en una zona LSD. Es esencial reconocer que la zonificación se establece para proteger la zona, alimentar a la población y servir de plan urbanístico.

Cambiar una zona verde por otra zonificación es ilegal. La zonificación se ha establecido en base a un plan urbanístico, y si el ministerio anticorrupción lo descubre, puede castigar a ambas partes por llevar a cabo actividades delictivas.. Forma parte de la consideración legal del arrendamiento de propiedades en Bali.

3. No llevar a cabo la diligencia debida

El primer paso antes de comprar un terreno o una propiedad es llevar a cabo la diligencia debida. La diligencia debida tiene que ser independiente para garantizar la imparcialidad. La diligencia debida no solo sirve para asegurarse de la propiedad del terreno, sino también de varios aspectos:

Desgraciadamente, algunos casos han demostrado que persisten los problemas de tierras, incluso con aldeas locales que reclaman la propiedad de tierras que pertenecen a la provincia.

4. Operar sin licencia

Indonesia es un país regulado, y hacer negocios con un nombre personal no está autorizado para los extranjeros. Por desgracia, los agentes o promotores siguen animando a la gente a invertir con nombres personales para acelerar el proceso de compra, o por falta de información sobre la ley.

Indonesia autoriza a los extranjeros a alquilar propiedades si obtienen una licencia en virtud de una PT PMA. Las cuatro licencias en Indonesia que permiten alquilar propiedades a corto plazo son las de hotel, apartahotel, villa y pondok wisata. Por desgracia, las dos últimas no están abiertas a PT PMA, y los extranjeros deben trabajar con un régimen diferente.

5. No considerar una estructura adecuada para optimizar el impuesto

Tener una propiedad con una rentabilidad prometedora es emocionante. Aun así, la rentabilidad puede verse seriamente afectada por impuestos ocultos que a menudo no mencionan ni los promotores ni el agente inmobiliario.

Dependiendo de si los fondos proceden de una cuenta personal o de una cuenta de empresa, la forma de invertir puede cambiar de una persona a otra, según se invierta en un inmueble en arrendamiento o en pleno dominio. Cada persona tiene su perfil fiscal y procede de países con diferentes formas de gravar las rentas inmobiliarias.

Por ejemplo, tener un PT PMA puede ser una forma de optimizar la fiscalidad:

  • Una parte de los ingresos de la empresa puede asignarse al director y a otros empleados. Esta estrategia contribuye a reducir el beneficio global, con la consiguiente disminución de la base imponible.
  • Reinvierta los beneficios durante 3 años y, a continuación, pague un 0% de impuestos sobre los beneficios reinvertidos.
  • Transfiera los fondos a una cuenta personal en Indonesia y utilícelos en el extranjero con una tarjeta de crédito o débito.

6. No tener un contrato sólido para evitar problemas en el futuro

Un punto importante es, sin duda, asegurarse de que un abogado profesional o un asesor jurídico ha revisado el contrato.

Los contratos redactados por agentes inmobiliarios suelen favorecer al vendedor, y los notarios en Indonesia no representan a ninguna de las partes. Por desgracia, los contratos con cláusulas desprotegidas o la falta de penalizaciones han dado lugar a algunos problemas.

  • Problemas con el traspaso y la calidad.
  • El contratista desaparece durante el proceso.
  • Un retraso en la entrega superior a varios meses.
  • Hipoteca sobre la tierra y expulsión del inversor de la tierra.
  • Construcción ilegal sin permiso de obras.
  • La imposibilidad de solicitar una licencia comercial.
  • Fiscalidad elevada.
  • Contrato dudoso con doble contrato, que no permite al extranjero demostrar al banco por qué se han transferido los fondos.

7. Elegir a un contratista y promotor sin experiencia

Aunque el atractivo de las propiedades sobre plano en Bali y Lombok puede ser grande, sobre todo cuando se presentan con diseños atractivos y rentabilidades prometedoras sobre el papel, un escollo importante reside en asociarse con contratistas y promotores sin experiencia. A menudo promueven proyectos que parecen impecables en los materiales de marketing, pero que se quedan muy cortos durante la ejecución.

Entre los problemas que suelen plantear estas asociaciones figuran los siguientes:

  • Falta de permisos: La propiedad puede estar construida sin los permisos de construcción (PBG) o licencias de funcionamiento necesarios, lo que la convierte en ilegal y la expone a multas o a la demolición. Esto repercute directamente en la capacidad de obtener licencias comerciales, lo que imposibilita el alquiler legal del inmueble.
  • Retrasos significativos: A menudo se incumplen los plazos del proyecto, lo que provoca grandes retrasos en la entrega, que a veces se prolongan durante muchos meses más de la fecha acordada. Esto no solo provoca tensiones financieras debido a la pérdida de ingresos por alquiler, sino también una gran frustración para el inversor.
  • Mala calidad de la construcción: El producto final suele desviarse considerablemente de los estándares prometidos. Materiales de calidad inferior, mano de obra chapucera y una falta general de atención a los detalles dan como resultado propiedades estructuralmente poco sólidas, que requieren reparaciones inmediatas y costosas o que simplemente no cumplen las expectativas.
  • Cuestiones contractuales: Las partes inexpertas pueden utilizar contratos débiles que ofrecen poca protección al inversor, al carecer de cláusulas claras de penalización por retrasos o problemas de calidad. En algunos casos desafortunados, los contratistas pueden incluso desaparecer durante el proceso de construcción, dejando al inversor con un proyecto inacabado y sin recursos.
  • Problemas ocultos: Puede haber casos de hipotecas sobre el terreno no declaradas, que lleven al inversor a ser expulsado de la propiedad, o incluso dobles contratos dudosos que compliquen la prueba de las transferencias financieras a los bancos.

Para evitar estos errores tan costosos y estresantes, es fundamental investigar a fondo el historial del contratista, sus proyectos anteriores y su situación jurídica.

¿Cómo le ayudamos a evitar estos errores?

Ahorre tiempo y dinero dejando que el equipo de expertos de ILA Global Consulting le guíe en su viaje inmobiliario en Indonesia. Podemos ayudarle con la diligencia debida, las transferencias de títulos de propiedad, los servicios notariales, la redacción y revisión de contratos, los permisos de construcción, diversas licencias y mucho más.

Obtenga más información sobre nuestra amplia gama de servicios inmobiliarios, o póngase en contacto con nosotros hoy mismo para una consulta gratuita.

¿No está seguro de las condiciones de compra de una propiedad en Bali y Lombok?

Para ayudarle a navegar por estas complejidades con confianza, hemos recopilado un glosario de términos esenciales que encontrará al considerar la compra de una propiedad.

Plazo Definición
Zona verde Zonas designadas en Indonesia explícitamente no aptas para el desarrollo comercial o residencial. Obtener un permiso de construcción (PBG) en estas zonas es ilegal, ya que están protegidas con fines agrícolas, medioambientales o urbanísticos.
Zona LSD (Probablemente se refiere a Lahan Sawah Dilindungi - Arrozales protegidos). Zonas verdes específicas destinadas principalmente a usos agrícolas en las que incluso la construcción temporal podría estar severamente restringida o prohibida.
Diligencia debida Una investigación exhaustiva e independiente realizada antes de comprar una propiedad. Va más allá de la mera verificación de la propiedad e incluye la comprobación de la zonificación, el acceso, la relación terreno/construcción, la situación fiscal y los permisos necesarios (PBG, SLF).
PBG Persetujuan Bangunan Gedung (Permiso de construcción). Permiso oficial exigido por el Gobierno antes de iniciar cualquier construcción o reforma importante en una propiedad. Imprescindible para la construcción legal.
SLF Sertifikat Laik Fungsi (Certificado de Viabilidad). Certificado que indica que un edificio es apto para su función prevista y cumple todos los requisitos técnicos y administrativos. Necesario para las licencias de funcionamiento.
PT PMA Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Sociedad de responsabilidad limitada de propiedad extranjera en Indonesia, normalmente la entidad patrocinadora de un KITAS de trabajo.
Se traspasa Un modelo de propiedad común para extranjeros en Indonesia en el que el inversor adquiere el derecho a utilizar la tierra o la propiedad durante un periodo largo y fijo (por ejemplo, 25-30 años, a menudo prorrogables), pero no es propietario absoluto de la tierra.
Se vende Hak Milik (Derecho de propiedad). La forma más sólida de propiedad de la tierra en Indonesia, que otorga derechos de propiedad perpetuos. Por lo general, solo los ciudadanos indonesios pueden poseer directamente títulos de dominio absoluto.
Pondok Wisata Un tipo de licencia de alojamiento, normalmente para pequeñas casas de huéspedes o villas. El texto señala que estas licencias no suelen estar abiertas a PT PMA (empresas de propiedad extranjera).
Doble contrato Práctica fraudulenta en la que existen dos contratos diferentes para la misma transacción, a menudo con uno de ellos mostrando un valor inferior para evadir impuestos. Esto puede causar importantes problemas legales y financieros al comprador.
Inmuebles sobre plano Propiedades que se venden antes de que finalice la construcción o incluso antes de que empiece, basándose en diseños y materiales de marketing. Esto conlleva riesgos inherentes relacionados con la fiabilidad del promotor y la finalización del proyecto.

Invertir en propiedades en Bali y Lombok es muy prometedor, pero es fundamental sortear sus complejidades y evitar los escollos más comunes. Desde la zonificación y la concesión de licencias hasta los contratos y la elección de promotores, todos los detalles son importantes para una empresa segura y rentable.

No arriesgue su inversión. Póngase en contacto con ILA Global Consulting hoy mismo para obtener asesoramiento experto y personalizado sobre la compra de propiedades en Bali y Lombok. Nos aseguraremos de que su viaje sea tranquilo, seguro y maximice sus beneficios.