Покупка недвижимости на Бали и Ломбоке увлекательна и сулит хороший источник дохода. Однако инвестировать с умом и избегать ошибок крайне важно, чтобы не превратить свои вложения в кошмар. В этой статье мы приводим наиболее распространенные ошибки, которые мы наблюдали, когда инвесторы не были осторожны.

Здесь мы рассказываем о важнейших ошибках, которые часто совершают инвесторы: от обращения за советом к неофициальным источникам и приобретения недвижимости в запрещенных "зеленых зонах" до пренебрежения надлежащей юридической проверкой и работы без необходимых лицензий.

Мы также рассмотрим важность оптимизации налоговых структур, обеспечения надежных юридических контрактов и тщательного выбора опытных подрядчиков и застройщиков, что поможет вам успешно и с соблюдением всех требований сориентироваться в сложностях покупки недвижимости на Бали и Ломбоке.

Чтобы защитить свои инвестиции в недвижимость, необходимо работать с проверенным застройщиком, провести тщательную проверку земельного участка и заключить надежный контракт. Ключевые решения, такие как аренда или фригольд, частное лицо или иностранная инвестиционная компания. PT PMA (иностранная инвестиционная компания) также важны для оптимизации налогового и юридического законодательства.

Именно в этой области ILA Global Consulting занимает ведущее место. На протяжении многих лет мы помогаем сотням международных клиентов, в том числе тем, кто инвестирует в недвижимость на Бали и Ломбоке, точно ориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.

Сочетание глубоких местных знаний и передового международного опыта обеспечивает соответствие стратегическим решениям, что делает нас надежным консультантом для всех, кто строит устойчивое присутствие в Индонезии.

7 самых распространенных ошибок при покупке недвижимости на Бали и Ломбоке

Покупка недвижимости на Бали и Ломбоке: Распространенные ошибки, которых следует избегать

Ниже мы приводим наиболее значимые ошибки, которые часто приводят к осложнениям или финансовым потерям, когда вы начинаете инвестировать в недвижимость на Бали и Ломбоке.

1. Слушать всех

Прежде чем инвестировать в Бали или Ломбок, вполне естественно расспросить окружающих. Будучи новыми инвесторами на новом рынке, люди стремятся получить как можно больше информации, просясь остаться на некоторое время или уже имея свой проект.

К сожалению, такая стратегия может привести к серьезным проблемам. Вкладывать деньги в проект по юридическим вопросам и налогам и спрашивать совета у окружающих - это все равно что искать мнения друзей, когда вы больны, вместо того чтобы обратиться к профессионалу. Вот такие дела:

  • Некоторые агенты по недвижимости советуют самый простой способ провести сделку быстрее, так как комиссионные выплачиваются по факту заключения сделки.
  • Некоторые продавцы советуют наиболее быстрый способ проведения сделки, чтобы инвестор не был запуган, а процесс оставался простым и не позволил потенциальному покупателю отказаться от сделки.
  • У некоторых экспатов появились вредные привычки, а тех, кто совершал серьезные ошибки, уже нет, чтобы поделиться своими историями.
  • Консультации по вопросам налогообложения и права должны предоставлять специалисты, обладающие соответствующим опытом и знаниями.

2. Покупка в зеленой зоне

Чтобы было понятно, зеленая зона не предназначена для коммерческих или жилых целей. В этой зоне невозможно получить разрешение на строительство. Некоторые временные постройки могут быть разрешены только в зоне LSD. Важно понимать, что зонирование устанавливается для защиты территории, питания населения и в качестве городского плана.

Изменение зеленой зоны на другое зонирование незаконно. Зонирование было установлено на основе городского плана, и если антикоррупционное министерство обнаружит это, оно может наказать обе стороны за ведение преступной деятельности. Это часть юридического рассмотрения вопроса об аренде недвижимости на Бали.

3. Не проведение надлежащей юридической экспертизы

Первым шагом перед покупкой земли или недвижимости является проведение надлежащей юридической экспертизы. Проверка должна быть независимой, чтобы обеспечить беспристрастность. Должная проверка заключается не только в проверке права собственности на землю, но и в проверке нескольких аспектов:

К сожалению, некоторые случаи показали, что земельные проблемы сохраняются, даже когда местные деревни заявляют о праве собственности на землю, принадлежащую провинции.

4. Работа без лицензии

Индонезия - регулируемая страна, и ведение бизнеса под личным именем не разрешено для иностранцев. К сожалению, агенты или застройщики все еще поощряют людей инвестировать под личными именами, чтобы ускорить процесс покупки или из-за недостатка информации о законе.

Индонезия разрешает иностранцам сдавать недвижимость в аренду, если они получат лицензию PT PMA. В Индонезии существует четыре лицензии, позволяющие сдавать недвижимость в краткосрочную аренду: отель, апарт-отель, вилла и pondok wisata. К сожалению, последние две не открыты для PT PMA, и иностранцы должны работать по другой схеме.

5. Отсутствие надлежащей структуры для оптимизации налогообложения

Приобретение недвижимости с многообещающим доходом - это здорово. Однако на доходность может серьезно повлиять скрытое налогообложение, о котором часто не упоминают ни застройщики, ни агенты по недвижимости.

В зависимости от того, поступают ли средства на личный счет или на счет компании, способ инвестирования может меняться от одного человека к другому, в зависимости от того, инвестируете ли вы в арендованную или свободную недвижимость. У каждого человека есть свой налоговый профиль и каждый является выходцем из стран с разными способами налогообложения доходов от недвижимости.

Например, наличие PT PMA может стать одним из способов оптимизации налогообложения:

  • Часть дохода компании может быть распределена между директором и другими сотрудниками. Такая стратегия помогает уменьшить общую прибыль, а значит, снизить налогооблагаемый доход.
  • Реинвестируйте прибыль в течение 3 лет, а затем заплатите 0% налога на реинвестированную прибыль.
  • Переведите средства на личный счет в Индонезии и используйте их за границей с помощью кредитной или дебетовой карты.

6. Отсутствие прочного контракта, чтобы избежать проблем в будущем

Важным моментом, несомненно, является проверка договора профессиональным юристом или адвокатом.

Договоры, составленные агентами по недвижимости, обычно выгодны продавцу, а нотариусы в Индонезии не представляют ни одну из сторон. К сожалению, контракты с незащищенными пунктами или отсутствием штрафных санкций привели к ряду проблем.

  • Проблемы с передачей и качеством.
  • В процессе работы подрядчик исчезает.
  • Задержка в поставке превышает несколько месяцев.
  • Ипотека на землю и изгнание инвестора с земли.
  • Незаконное строительство без разрешения на строительство.
  • Невозможность получения лицензии на ведение бизнеса.
  • Высокое налогообложение.
  • Изворотливый контракт с двойным договором, не позволяющий иностранцу доказать банку, почему средства были переведены.

7. Выбор неопытного подрядчика и застройщика

Несмотря на то, что недвижимость на Бали и Ломбоке может быть привлекательной, особенно если на бумаге она представлена с привлекательным дизайном и многообещающими доходами, значительный подводный камень кроется в сотрудничестве с неопытными подрядчиками и застройщиками. Они часто продвигают проекты, которые выглядят безупречно в маркетинговых материалах, но сильно отстают в реализации.

К числу распространенных вопросов, возникающих при таком партнерстве, относятся:

  • Отсутствие разрешений: Объект недвижимости может быть построен без необходимых разрешений на строительство (PBG) или лицензий на эксплуатацию, что делает его незаконным и влечет за собой штрафы или снос. Это напрямую влияет на возможность получения лицензий на ведение бизнеса, что делает невозможным легальную сдачу недвижимости в аренду.
  • Значительные задержки: Сроки реализации проекта часто не соблюдаются, что приводит к значительным задержкам в передаче объекта, иногда на много месяцев превышающим оговоренную дату. Это приводит не только к финансовым трудностям из-за потери дохода от аренды, но и к серьезному разочарованию инвестора.
  • Низкое качество строительства: Готовый продукт часто значительно отличается от обещанных стандартов. Некачественные материалы, халтурное исполнение и общее невнимание к деталям приводят к тому, что объекты оказываются конструктивно несостоятельными, требуют немедленного и дорогостоящего ремонта или просто не соответствуют ожиданиям.
  • Договорные вопросы: Неопытные стороны могут использовать слабые контракты, которые слабо защищают инвестора и не содержат четких пунктов о штрафах за задержку или нарушение качества. В некоторых прискорбных случаях подрядчики могут даже исчезнуть в процессе строительства, оставив инвестора с незаконченным проектом и без каких-либо средств правовой защиты.
  • Скрытые проблемы: Могут быть случаи, когда не раскрывается информация об ипотеке на землю, что приводит к выселению инвестора из недвижимости, или даже сомнительные двойные контракты, которые усложняют доказательство финансовых переводов в банки.

Тщательное изучение послужного списка подрядчика, его предыдущих проектов и юридического статуса имеет первостепенное значение, чтобы избежать этих дорогостоящих и стрессовых ошибок.

Как мы поможем вам избежать этих ошибок?

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA Global Consulting сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести комплексную проверку, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.

Не знаете условий покупки недвижимости на Бали и Ломбоке?

Чтобы помочь вам уверенно ориентироваться в этих сложностях, мы составили глоссарий основных терминов, с которыми вы столкнетесь при покупке недвижимости.

Срок Определение
Зеленая зона Обозначенные земельные участки в Индонезии, которые явно не предназначены для коммерческой или жилой застройки. Получение разрешения на строительство (PBG) в этих зонах незаконно, поскольку они охраняются в сельскохозяйственных, экологических или градостроительных целях.
Зона ЛСД (Вероятно, имеется в виду Lahan Sawah Dilindungi - охраняемые рисовые поля). Особые зеленые зоны, предназначенные в основном для сельскохозяйственного использования, где даже временное строительство может быть строго ограничено или запрещено.
Аудит Всестороннее и независимое исследование, проводимое перед покупкой недвижимости. Оно не ограничивается проверкой права собственности, а включает в себя проверку зонирования, доступа, соотношения земли и здания, налогового статуса и необходимых разрешений (PBG, SLF).
PBG Persetujuan Bangunan Gedung (разрешение на строительство/разрешение). Официальное разрешение, требуемое правительством перед началом строительства или значительной реконструкции объекта. Необходимо для законного строительства.
SLF Sertifikat Laik Fungsi (Сертификат осуществимости). Сертификат, подтверждающий, что здание пригодно для использования по назначению и отвечает всем техническим и административным требованиям. Необходим для получения лицензии на эксплуатацию.
ПТ ПМА Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Иностранная компания с ограниченной ответственностью в Индонезии, обычно являющаяся спонсором рабочей KITAS.
Арендованное имущество Модель владения общей собственностью для иностранцев в Индонезии, при которой инвестор приобретает право пользования землей или имуществом на длительный, фиксированный период (например, 25-30 лет, часто с возможностью продления), но не владеет землей полностью.
Свободная собственность Хак Милик (право собственности). Самая сильная форма собственности на землю в Индонезии, предоставляющая бессрочные права владения. Как правило, только граждане Индонезии могут владеть правом собственности напрямую.
Пондок Висата Тип лицензии на размещение, обычно для небольших гостевых домов или вилл. В тексте отмечается, что эти лицензии, как правило, не открыты для PT PMA (компаний с иностранным капиталом).
Двойной контракт Мошенническая практика, когда на одну и ту же сделку существует два разных контракта, в одном из которых часто указывается меньшая стоимость, чтобы уклониться от уплаты налогов. Это может привести к значительным юридическим и финансовым проблемам для покупателя.
Недвижимость вне плана Объекты недвижимости, которые продаются до завершения строительства или даже до его начала, на основании проектов и маркетинговых материалов. Это сопряжено с рисками, связанными с надежностью застройщика и завершением проекта.

Инвестиции в недвижимость на Бали и Ломбоке имеют большие перспективы, но ориентироваться в их сложностях и избегать распространенных подводных камней очень важно. Каждая деталь- от зонирования и лицензирования до заключения контрактов и выбора застройщика - имеет значение для безопасного и прибыльного предприятия.

Не рискуйте своими инвестициями. Свяжитесь с ILA Global Consulting сегодня, чтобы получить индивидуальные рекомендации по покупке недвижимости на Бали и Ломбоке. Мы позаботимся о том, чтобы ваш путь был гладким, безопасным и максимально выгодным.