L'achat d'une propriété à Bali et à Lombok est passionnant et promet une bonne source de revenus. Cependant, il est essentiel d'investir intelligemment et d'éviter les erreurs pour que votre investissement ne se transforme pas en cauchemar. Dans cet article, nous référençons les erreurs les plus courantes que nous avons constatées lorsque les investisseurs ne sont pas prudents.

Nous soulignons ici les erreurs critiques souvent commises par les investisseurs, qu'il s'agisse de demander conseil à des sources non officielles, d'acquérir des biens immobiliers dans des "zones vertes" restreintes, de négliger le devoir de diligence ou d'opérer sans les licences nécessaires.

Nous examinons également l'importance de l'optimisation des structures fiscales, de l'établissement de contrats juridiques solides et de la sélection minutieuse d'entrepreneurs et de promoteurs expérimentés. Nous vous fournissons des informations essentielles pour vous aider à naviguer dans la complexité de l'achat d'une propriété à Bali et à Lombok, avec succès et dans le respect des règles.

Pour protéger votre investissement immobilier, vous devez travailler avec un promoteur qui a fait ses preuves, procéder à un contrôle préalable approfondi du terrain et conclure un contrat solide. Des décisions clés telles que le bail ou la pleine propriété, l'achat individuel ou l'achat par une société d'investissement étrangère (PT PMA), doivent être prises en connaissance de cause. PT PMA (société d'investissement étrangère) sont également essentielles pour l'optimisation fiscale et juridique.

C'est là qu'ILA Global Consulting excelle. Depuis des années, nous aidons des centaines de clients internationaux, y compris ceux qui investissent dans des biens immobiliers à Bali et à Lombok, à s'y retrouver dans les complexités juridiques, fiscales et d'investissement de l'Indonésie.

Le mélange de connaissances locales approfondies et de bonnes pratiques internationales de notre équipe garantit des solutions stratégiques conformes, ce qui fait de nous un conseiller de confiance pour tous ceux qui souhaitent établir une présence durable en Indonésie.

7 erreurs les plus courantes lors de l'achat d'une propriété à Bali et à Lombok

Acheter une propriété à Bali et à Lombok : Les erreurs à éviter

Nous vous présentons ci-dessous les principales erreurs que nous avons observées et qui entraînent souvent des complications ou des pertes financières lorsque vous commencez à investir dans l'immobilier à Bali et à Lombok.

1. Être à l'écoute de tous

Il est naturel de demander autour de soi avant d' investir à Bali ou à Lombok. En tant que nouveaux investisseurs sur un nouveau marché, les gens cherchent à obtenir le plus d'informations possible en demandant à séjourner pendant un certain temps ou en ayant déjà un projet.

Malheureusement, cette stratégie peut entraîner de graves problèmes. Investir dans un projet sur les aspects juridiques et fiscaux et demander conseil à son entourage revient à demander l'avis de ses amis lorsqu'on est malade, plutôt que de consulter un professionnel. Voici ce qu'il en est :

  • Certains agents immobiliers conseillent le moyen le plus simple de conclure une affaire plus rapidement, car la commission est payée une fois l'affaire conclue.
  • Quelques vendeurs donnent des conseils sur la manière la plus rapide de mener l'opération, en veillant à ce que l'investisseur ne soit pas intimidé et à ce que le processus reste simple afin d'éviter que le prospect ne fasse marche arrière.
  • Certains expatriés ont pris de mauvaises habitudes, et ceux qui ont commis des erreurs importantes ne sont plus là pour partager leur histoire.
  • Les professionnels doivent fournir des conseils fiscaux et juridiques en s'appuyant sur leur expérience et leur expertise.

2. Acheter dans une zone verte

Pour être clair, une zone verte n'est pas destinée à des fins commerciales ou résidentielles. Il ne sera pas possible d'obtenir un permis de construire dans cette zone. Certaines constructions temporaires peuvent être autorisées, sauf dans une zone LSD. Il est essentiel de reconnaître que le zonage est établi pour protéger la zone, nourrir la population et servir de plan d'urbanisme.

Changer une zone verte pour une autre zone est illégal. Le zonage a été établi sur la base d'un plan d'urbanisme et si le ministère de lutte contre la corruption le découvre, il peut punir les deux parties pour avoir mené des activités criminelles. Cela fait partie de la considération légale pour les propriétés à bail à Bali.

3. Absence de diligence raisonnable

La première étape avant l'achat d'un terrain ou d'un bien immobilier est de procéder à un contrôle préalable approprié. La diligence raisonnable doit être indépendante afin de garantir l'impartialité. La diligence raisonnable ne consiste pas seulement à s'assurer de la propriété du terrain, mais aussi à s'assurer de plusieurs aspects:

Malheureusement, certains cas ont montré que les problèmes fonciers persistent, même lorsque des villages locaux revendiquent la propriété de terres appartenant à la province.

4. Fonctionnement sans permis

L'Indonésie est un pays réglementé, et faire des affaires sous un nom personnel n'est pas autorisé pour les étrangers. Malheureusement, des agents ou des promoteurs encouragent encore les gens à investir sous un nom personnel pour accélérer le processus d'achat, ou par manque d'information sur la loi.

L'Indonésie autorise les étrangers à louer des biens immobiliers s'ils obtiennent une licence dans le cadre d'une PT PMA. En Indonésie, les quatre licences permettant de louer des biens à court terme sont les suivantes : hôtel, hôtel-appartement, villa et pondok wisata. Malheureusement, les deux dernières ne sont pas accessibles aux PT PMA, et les étrangers doivent travailler selon un schéma différent.

5. Ne pas envisager une structure adéquate pour optimiser l'impôt

Posséder un bien immobilier avec un rendement prometteur est passionnant. Cependant, le rendement peut être sérieusement affecté par une fiscalité cachée qui n'est souvent pas mentionnée par les promoteurs ou l'agent immobilier.

Selon que les fonds proviennent d'un compte personnel ou d'un compte d'entreprise, la manière d'investir peut varier d'une personne à l'autre, selon que l'on investit dans un bien en location ou en pleine propriété. Chaque personne a son profil fiscal et vient de pays où l 'imposition des revenus fonciers n'est pas la même.

Par exemple, le fait d'avoir une PT PMA peut être un moyen d'optimiser la taxation :

  • Une partie des revenus de l'entreprise peut être attribuée au directeur et aux autres employés. Cette stratégie permet de réduire le bénéfice global et, par conséquent, le revenu imposable.
  • Réinvestir les bénéfices pendant 3 ans, puis payer 0 % d'impôt sur les bénéfices réinvestis.
  • Transférez les fonds sur un compte personnel en Indonésie et utilisez-les à l'étranger avec une carte de crédit ou de débit.

6. Absence de contrat solide pour éviter les problèmes à l'avenir

Un point important est sans aucun doute de s'assurer qu'un avocat professionnel ou un conseiller juridique a examiné le contrat.

Les contrats rédigés par les agents immobiliers favorisent généralement le vendeur, et les notaires en Indonésie ne représentent aucune des parties. Malheureusement, les contrats contenant des clauses non protégées ou l'absence de sanctions ont donné lieu à quelques problèmes.

  • Problèmes de transfert et de qualité.
  • Le contractant disparaît au cours du processus.
  • Un retard de livraison supérieur à plusieurs mois.
  • Hypothèque sur le terrain et expulsion de l'investisseur du terrain.
  • Construction illégale sans permis de construire.
  • L'impossibilité de demander une licence d'exploitation.
  • Fiscalité élevée.
  • Contrat douteux avec un double contrat, ne permettant pas à l'étranger de prouver à la banque pourquoi les fonds ont été transférés.

7. Le choix d'un entrepreneur et d'un développeur inexpérimentés

Si l'attrait des propriétés sur plan à Bali et à Lombok peut être fort, en particulier lorsqu'elles sont présentées avec des conceptions attrayantes et des rendements prometteurs sur le papier, un piège important réside dans le partenariat avec des entrepreneurs et des promoteurs inexpérimentés. Ceux-ci promeuvent souvent des projets qui semblent impeccables dans les documents de marketing, mais qui sont loin d'être à la hauteur lors de l'exécution.

Les questions les plus fréquentes soulevées par ces partenariats sont les suivantes

  • Absence de permis : Le bien peut être construit sans les permis de construire (PBG) ou les licences d'exploitation nécessaires, ce qui le rend illégal et passible d'amendes ou de démolition. Cela a un impact direct sur la capacité à obtenir des licences d'exploitation, rendant impossible la location légale du bien.
  • Retards importants : Les calendriers des projets sont souvent ignorés, ce qui entraîne des retards considérables dans la remise des clés, qui s'étendent parfois sur plusieurs mois après la date convenue. Cela entraîne non seulement des difficultés financières dues à la perte de revenus locatifs, mais aussi une grande frustration pour l'investisseur.
  • Mauvaise qualité de la construction : Le produit fini s'écarte souvent de manière significative des normes promises. Des matériaux de qualité médiocre, une exécution bâclée et un manque général d'attention aux détails aboutissent à des biens dont la structure n'est pas solide, qui nécessitent des réparations immédiates et coûteuses, ou qui ne répondent tout simplement pas aux attentes.
  • Questions contractuelles : Les parties inexpérimentées peuvent utiliser des contrats faibles qui offrent peu de protection à l'investisseur, sans clauses pénales claires en cas de retards ou de problèmes de qualité. Dans certains cas malheureux, les entrepreneurs peuvent même disparaître au cours du processus de construction, laissant l'investisseur avec un projet inachevé et sans recours.
  • Problèmes cachés : Il peut arriver que des hypothèques sur le terrain ne soient pas divulguées, ce qui entraîne l'expulsion de l'investisseur de la propriété, ou même que des doubles contrats douteux compliquent la preuve des transferts financiers aux banques.

Pour éviter ces erreurs coûteuses et stressantes, il est essentiel de procéder à une vérification minutieuse des antécédents de l'entrepreneur, de ses projets antérieurs et de sa situation juridique.

Comment pouvons-nous vous aider à éviter ces erreurs ?

Gagnez du temps et de l'argent en laissant l'équipe d'experts d'ILA Global Consulting guider votre parcours immobilier en Indonésie. Nous pouvons vous aider en matière de diligence raisonnable, de transfert de titres de propriété, de services notariaux, de rédaction et de révision de contrats, de permis de construire, de licences diverses, et bien d'autres choses encore.

Pour en savoir plus sur notre large gamme de services immobiliers, contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.

Vous n'êtes pas sûr des conditions d'achat d'une propriété à Bali et à Lombok ?

Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons établi un glossaire des termes essentiels que vous rencontrerez lorsque vous envisagerez d'acheter un bien immobilier.

Durée Définition
Zone verte Zones désignées en Indonésie qui sont explicitement interdites au développement commercial ou résidentiel. L'obtention d'un permis de construire (PBG) dans ces zones est illégale, car elles sont protégées à des fins agricoles, environnementales ou d'urbanisme.
Zone LSD (Fait probablement référence à Lahan Sawah Dilindungi - Rizières protégées). Zones vertes spécifiques destinées principalement à un usage agricole, où même les constructions temporaires peuvent être sévèrement restreintes ou interdites.
Diligence raisonnable Une enquête complète et indépendante menée avant l'achat d'un bien immobilier. Elle va au-delà de la simple vérification de la propriété et inclut la vérification du zonage, de l'accès, du rapport terrain/bâtiment, du statut fiscal et des permis nécessaires (PBG, SLF).
PBG Persetujuan Bangunan Gedung (Approbation/permis de construire). Permis officiel exigé par le gouvernement avant le début de toute construction ou rénovation importante d'un bien immobilier. Essentiel pour une construction légale.
SLF Sertifikat Laik Fungsi (certificat de faisabilité). Certificat indiquant qu'un bâtiment est apte à remplir la fonction pour laquelle il a été conçu et qu'il répond à toutes les exigences techniques et administratives. Nécessaire pour les licences d'exploitation.
PT PMA Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Société à responsabilité limitée détenue par des étrangers en Indonésie, généralement l'entité de parrainage d'un Working KITAS.
Contrat Bail Modèle de propriété commune pour les étrangers en Indonésie où l'investisseur acquiert le droit d'utiliser la terre ou la propriété pour une longue période fixe (par exemple, 25-30 ans, souvent extensible), mais ne possède pas la terre en tant que telle.
Pleine propriété Hak Milik (droit de propriété). Il s'agit de la forme de propriété foncière la plus forte en Indonésie, qui accorde des droits de propriété perpétuels. En général, seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir directement un titre de propriété libre.
Pondok Wisata Un type de licence d'hébergement, généralement pour les petites maisons d'hôtes ou les villas. Le texte précise que ces licences ne sont généralement pas ouvertes aux PT PMA (entreprises à capitaux étrangers).
Double contrat Il s'agit d'une pratique frauduleuse qui consiste à établir deux contrats différents pour la même transaction, dont l'un indique souvent une valeur inférieure afin d'échapper à l'impôt. Cette pratique peut entraîner d'importants problèmes juridiques et financiers pour l'acheteur.
Propriétés sur plan Propriétés vendues avant que la construction ne soit achevée ou même avant qu'elle ne commence, sur la base des plans et des documents de marketing. Cela comporte des risques inhérents liés à la fiabilité du promoteur et à l'achèvement du projet.

L'investissement dans l'immobilier à Bali et à Lombok est très prometteur, mais il est essentiel d'en maîtriser les complexités et d'éviter les pièges les plus courants. Du zonage à l'octroi de licences, en passant par les contrats et le choix des promoteurs, chaque détail compte pour que l'entreprise soit sûre et rentable.

Ne risquez pas votre investissement. Contactez ILA Global Consulting dès aujourd'hui pour obtenir des conseils personnalisés sur l'achat d'une propriété à Bali et à Lombok. Nous veillerons à ce que votre voyage se déroule en douceur, en toute sécurité et qu'il vous permette de maximiser vos revenus.