Si desea comprar una villa en Bali, descubrirá rápidamente que la mayoría de las propiedades en venta están en régimen de arrendamiento en lugar de propiedad absoluta. Bali ha tenido históricamente una mayor proporción de propiedades de arrendamiento en el mercado en comparación con Lombok u otras islas.
Con un precio de propiedad absoluta que supera los 3.000 millones de IDR por ara (100 m2) en algunas zonas, las propiedades en régimen de arrendamiento en Bali representan más del 90% del mercado. Sin embargo, la compra de una propiedad en régimen de arrendamiento tiene algunas implicaciones fiscales y legales que es importante conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento.
Esta guía ofrece una visión completa de lo que es un inmueble arrendado, detalla los errores más comunes que hay que evitar, la idea errónea de las prórrogas garantizadas del contrato de arrendamiento y los riesgos asociados a no tener permiso de obra.
También comparamos las importantes diferencias fiscales entre comprar como particular y recurrir a una empresa de PT PMA. En definitiva, te ayuda a realizar una inversión más informada y segura.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali y Lombok, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
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¿Qué es un contrato de arrendamiento?
Una propiedad en arrendamiento (Hak Sewa) es un acuerdo por el que el comprador (arrendatario) alquila el terreno y las construcciones por un plazo fijo, normalmente entre 25 y 30 años, con opción a prórroga.
A diferencia de la propiedad absoluta, el terreno sigue siendo propiedad del propietario (arrendador), y el arrendamiento es un derecho contractual más que una propiedad permanente. En otras palabras, es esencial tener en cuenta que la compra de un contrato de arrendamiento no le convierte en propietario de la villa o el edificio.
En el caso de las propiedades sobre plano, el promotor suele ser también el propietario del arrendamiento, en lugar del propietario del terreno. El propietario no puede transferir al comprador más derechos que los que posee el promotor o el vendedor.
Para muchos inversores extranjeros, alquilar una villa es la forma más práctica y asequible de adquirir una propiedad en Bali. Por lo tanto, hay que gestionarlo con cuidado.
Condiciones clave del arrendamiento de bienes inmuebles en Bali
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Propiedad arrendada (Hak Sewa) | Acuerdo por el que el comprador (arrendatario) alquila una propiedad durante un plazo fijo, normalmente entre 25 y 30 años, con la posibilidad de prorrogarlo. Es un derecho contractual, no una forma de propiedad permanente. |
| Se vende (HGB) | Forma de propiedad que otorga derechos permanentes sobre el terreno y la propiedad. Es el nivel más alto de propiedad, pero no suele estar al alcance de los inversores extranjeros y es bastante más caro que el arrendamiento en Bali. |
| Arrendador / Arrendador | El propietario del terreno del que se alquila una vivienda. |
| Arrendatario / Comprador | La persona que alquila el terreno y el edificio en virtud de un contrato de arrendamiento. |
| Propiedad sobre plano | Propiedad que se vende antes de que se haya construido o terminado. En este caso, el promotor suele ser el titular del arrendamiento principal y no el propietario original del terreno. |
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¿Cuáles son los errores que hay que evitar al comprar una villa o un apartamento en régimen de arrendamiento en Bali?
He aquí algunos errores comunes o conceptos erróneos que a menudo encontramos en los contratos que tramitamos al comprar una propiedad en régimen de arrendamiento en Bali.
1. No negociar la prórroga
El primer error común es creer que se tiene derecho a un arrendamiento de 60 años sólo porque un contrato menciona una prórroga de 30+30 años. La mayoría de los contratos de arrendamiento redactados por notarios no ofrecen suficiente protección.
Es habitual ver cláusulas que indican una simple cláusula que establece que la prórroga del contrato de arrendamiento se hará al precio de mercado. Sin embargo, el contrato no indica ninguna penalización si el arrendador se niega a prorrogar el contrato de arrendamiento. En otras palabras, la mayoría de los contratos de arrendamiento no garantizan ninguna prórroga del contrato.
Existe una gran posibilidad de que el propietario se niegue a prorrogar el contrato de arrendamiento y se quede con el chalet construido en un terreno alquilado anteriormente vacío. Especialmente en el caso de la mayoría de las villas que venden los promotores, las prórrogas que los compradores tienen con los promotores dependen del contrato de arrendamiento principal que los promotores han negociado con el arrendador.
Es decir, si el contrato del promotor con el propietario es débil, hay una pequeña posibilidad de que el comprador pueda prorrogar el contrato. Hay una forma de garantizar un contrato más sólido y aumentar las posibilidades de prórroga. Recomendamos encarecidamente que un abogado o ILA revise el contrato.
2. No solicitar licencia de obras
Antes de construir un chalet, el promotor o contratista debe solicitar un permiso de obras, conocido como PBG. Este permiso de obras es obligatorio antes de que empiece la construcción. A pesar de que algunos promotores dicen que el SLF es suficiente, la normativa es precisa.
Antes de cualquier construcción, el promotor debe solicitar y obtener la aprobación del PBG. Corres un riesgo al comprar un proyecto sin este permiso porque las autoridades pueden detener la construcción en cualquier momento. Recomendamos negociar las sanciones con el promotor o el agente de la propiedad. Algunos administradores de propiedades o Airbnb pueden solicitar la documentación para asegurarse de que la villa no es ilegal.
3. Ignorar el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre bienes inmuebles
Algunos contratos de arrendamiento no son claros en cuanto a las responsabilidades del impuesto sobre la renta del arrendamiento y quién será responsable del impuesto anual sobre bienes inmuebles y construcciones.
Por naturaleza, el impuesto de arrendamiento es un impuesto sobre la renta que debe pagar el arrendador. El vendedor debe pagar un impuesto del 10% si es una persona jurídica indonesia o si es residente fiscal en Indonesia. Un residente tendrá que pagar un impuesto del 20%.
A veces, este impuesto se reparte en el contrato entre ambas partes, o suele verse alguna práctica para minimizar el impuesto haciendo un doble contrato. Recomendamos encarecidamente evitar esta práctica, ya que puede dar lugar a sanciones, y el importe de la transacción puede ser difícil de recuperar en caso de litigio con el vendedor.
Además, es esencial tener en cuenta que si el comprador es un PT PMA, el impuesto de arrendamiento debe ser retenido por el PMA. El arrendador debe abonar anualmente el impuesto sobre bienes inmuebles. El propietario tiene que pagar un porcentaje del valor del terreno y del edificio a la Agencia Tributaria. Se recomienda definir claramente en el contrato quién es responsable de este impuesto para evitar sorpresas.
Términos clave para evitar errores de arrendamiento en Bali
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PBG | Persetujuan Bangunan Gedung (Permiso de construcción). Es un permiso obligatorio que debe solicitarse y aprobarse antes de iniciar cualquier construcción. Construir un chalet sin PBG es ilegal y puede acarrear una orden de paralización de las obras o la demolición. |
| SLF | Sertifikat Laik Fungsi (Certificado de Viabilidad). Certificado expedido tras la finalización de un edificio, que confirma que es seguro y adecuado para el uso previsto. |
| Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas | Impuesto que debe pagar el vendedor (arrendador) cuando se vende un inmueble arrendado. Está fijado en el 10% para las entidades indonesias o residentes fiscales, y en el 20% para los no residentes. |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Impuesto anual que grava el valor del terreno y del edificio. El contrato debe especificar claramente si el responsable de este impuesto es el propietario (arrendador) o el inquilino (arrendatario). |
¿Debería usted comprar una propiedad arrendada en Bali bajo un nombre personal o PT PMA?
En resumen, creemos que es preferible comprar una propiedad arrendada en Bali a través de una PT PMA. He aquí las razones:
1. La fiscalidad es más favorable para un PT PMA
Una de las grandes ideas equivocadas es que es más beneficioso comprar una propiedad arrendada a nombre personal que a nombre de un PT PMA. La diferencia fiscal es significativa. Invertir bajo un nombre personal puede afectar significativamente al rendimiento de la inversión y a cómo se gravan los ingresos en el país de origen del comprador.
Como ejemplo sencillo, el impuesto sobre la renta de los no residentes está fijado en el 20%, mientras que el impuesto en virtud de la PMA está fijado en el 10%. En un detallado artículo anterior, explicábamos que la diferencia podía llegar al 40%.
2. No es posible gestionar un chalet como particular con un contrato de arrendamiento
Desgraciadamente, el gobierno indonesio no autoriza a los particulares a alquilar una propiedad legalmente. Pero, usted puede alquilar una propiedad por:
- Indonesio con carné
- Empresas con accionistas locales (PT PMDN, CV, etc.)
- Empresa registrada en Indonesia (PT PMA) con la licencia adecuada (Hotel, Apartahotel)
Sin embargo, siguen existiendo obligaciones específicas que deben cumplirse tras la creación de un PT PMA para garantizar el cumplimiento continuo y evitar problemas legales. Recomendamos encarecidamente que en el contrato de arrendamiento se defina claramente quién solicitará la licencia de la villa o apartamento para obtener todos los documentos legales necesarios (por ejemplo, Pondok Wisata, Vila o el SLF).
No deje que las complejidades de las lagunas contractuales, las cargas fiscales o los riesgos de permisos inadecuados comprometan su inversión. Póngase en contacto con ILA Global Consulting hoy mismo para asegurarse de que su contrato de arrendamiento es sólido, su diligencia debida es exhaustiva y su inversión está protegida a largo plazo.
Términos clave para PT PMA vs. Titularidad del nombre personal
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Sociedad de responsabilidad limitada de propiedad extranjera. |
| Impuesto sobre los no residentes | Se aplica un importante impuesto del 20% cuando los ingresos por alquiler se envían al extranjero procedentes de un arrendamiento personal. Este tipo impositivo es muy superior al de un PT PMA. |
| Retorno de la inversión (ROI) | Medida de rendimiento utilizada para evaluar la eficiencia de una inversión. El artículo sugiere que una estructura PT PMA puede producir un ROI significativamente mayor debido a su tratamiento fiscal más favorable. |
| Pondok Wisata / Licencia Vila | Se necesita una licencia para alquilar legalmente un inmueble con fines comerciales. |
