Propriété à bail à Bali : Savoir avant d'acheter une villa

Si vous cherchez à acheter une villa à Bali, vous découvrirez rapidement que la plupart des propriétés à vendre font l'objet d'un contrat de location (leasehold) plutôt que d'un contrat de pleine propriété (freehold). Bali a toujours eu une proportion plus élevée de propriétés en location sur le marché que Lombok ou d'autres îles.

Avec un prix en pleine propriété dépassant désormais les 3 milliards IDR par ara (100 m²) dans certaines zones, les propriétés louées à Bali représentent plus de 90 % du marché. Toutefois, l'achat d'une propriété en location a des implications fiscales et juridiques qu'il est important de connaître avant de conclure un contrat de location.

Ce guide donne une vue d'ensemble de ce qu'est une propriété louée, en détaillant les erreurs courantes à éviter, l 'idée fausse de la prolongation garantie du bail et les risques liés à l' absence de permis de construire.

Nous comparons également les différences fiscales significatives entre l'achat en tant que particulier et l'utilisation d'une société de PT PMA. En fin de compte, cela vous aide à faire un investissement plus éclairé et plus sûr.

C'est ici que ILA Global Consulting excelle. Depuis des années, nous aidons des centaines de clients internationaux, y compris ceux qui investissent dans des biens immobiliers à Bali et à Lombok, à s'y retrouver dans les complexités juridiques, fiscales et d'investissement de l'Indonésie.

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Qu'est-ce qu'une propriété louée ?

Une propriété à bail (Hak Sewa) est un accord dans lequel l'acheteur (preneur à bail) loue le terrain et les bâtiments pour une durée déterminée, généralement comprise entre 25 et 30 ans, avec une option de prolongation.

Contrairement à la pleine propriété, le terrain reste la propriété du propriétaire (bailleur) et le bail est un droit contractuel plutôt qu'un droit de propriété permanent. En d'autres termes, il est essentiel de noter que l'achat d'un leasehold ne fait pas de vous le propriétaire de la villa ou du bâtiment.

Dans le cas d'un bien immobilier sur plan, le promoteur est généralement aussi le propriétaire du bail, plutôt que le propriétaire du terrain. Le propriétaire du bail ne peut pas transférer à l'acheteur plus de droits que ceux que possède le promoteur ou le vendeur.

Pour de nombreux investisseurs étrangers, la location d'une villa est le moyen le plus pratique et le plus abordable d'acquérir une propriété à Bali. Il convient donc d'être prudent.

Termes clés de la location à bail à Bali

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Quelles sont les erreurs à éviter lors de l'achat d'une villa ou d'un appartement en location à Bali ?

Voici quelques erreurs ou idées fausses que nous rencontrons souvent dans les contrats que nous traitons lors de l'achat d'une propriété à bail à Bali.

1. Ne pas négocier la prolongation

La première erreur courante consiste à croire que l'on a droit à un bail de 60 ans simplement parce qu'un contrat mentionne une prolongation de 30+30 ans. La plupart des contrats de bail rédigés par des notaires n'offrent pas une protection suffisante.

Nous voyons souvent des clauses qui indiquent une simple clause stipulant que la prolongation du bail se fera au prix du marché. Toutefois, le contrat n'indique aucune pénalité si le propriétaire refuse de prolonger le contrat de bail. En d'autres termes, la plupart des contrats de bail ne garantissent aucune prolongation du bail.

Il y a de fortes chances que le propriétaire refuse de prolonger le contrat de bail et de conserver la villa construite sur un terrain loué auparavant vide. En particulier pour la plupart des villas vendues par des promoteurs, les extensions que les acheteurs ont avec les promoteurs dépendent du bail principal que les promoteurs ont négocié avec le propriétaire.

En d'autres termes, si le contrat entre le promoteur et le propriétaire est faible, il y a peu de chances que l'acheteur soit en mesure de prolonger le contrat. Il existe un moyen de renforcer le contrat et d'augmenter les chances de prolongation. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat ou à l'ILA pour examiner votre contrat.

2. Absence de demande de permis de construire

Avant de construire une villa, le promoteur ou l'entrepreneur doit demander un permis de construire, appelé PBG. Ce permis de construire est obligatoire avant le début des travaux. Bien que certains promoteurs affirment que le FSL est suffisant, la réglementation est précise.

Avant toute construction, le promoteur doit demander et obtenir l'approbation du PBG. Vous prenez un risque en achetant un projet sans ce permis, car les autorités peuvent interrompre la construction à tout moment. Nous vous recommandons de négocier les pénalités avec le promoteur ou l'agent immobilier. Certains gestionnaires immobiliers ou Airbnb peuvent demander la documentation pour s'assurer que la villa n'est pas illégale.

3. Ignorer l'impôt sur le revenu et la taxe foncière

Certains contrats de bail ne sont pas clairs en ce qui concerne les responsabilités en matière d'impôt sur le revenu pour le bail et qui sera responsable de la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments.

Par nature, la taxe sur le bail est un impôt sur le revenu dû par le bailleur. Le vendeur est responsable du paiement d'une taxe de 10 % s'il s'agit d'une personne morale indonésienne ou si la personne est un résident fiscal en Indonésie. Un résident devra s'acquitter d'une taxe de 20 %.

Cette taxe est parfois répartie dans le contrat entre les deux parties, ou une pratique visant à minimiser la taxe est souvent observée en établissant un double contrat. Nous recommandons vivement d'éviter cette pratique, car elle peut entraîner des pénalités et le montant de la transaction peut être difficile à récupérer en cas de litige avec le vendeur.

En outre, il est essentiel de noter que si l'acheteur est une PT PMA, l 'impôt sur le bail doit être retenu par la PMA. L'impôt sur les terrains et les bâtiments est dû chaque année par le propriétaire. Le propriétaire doit payer un pourcentage de la valeur du terrain et du bâtiment au bureau des impôts. Il est recommandé de définir clairement dans le contrat qui est responsable de cette taxe afin d'éviter les surprises.

Termes clés pour éviter les erreurs de location à Bali

Faut-il acheter un bien immobilier en location à Bali sous un nom personnel ou sous PT PMA ?

En bref, nous pensons qu'il est préférable d'acheter une propriété à bail à Bali par l'intermédiaire d'une PT PMA. En voici les raisons :

1. La fiscalité est plus favorable pour une PT PMA

L'une des principales idées fausses est qu'il est plus avantageux d'acheter un bien immobilier en nom propre plutôt qu'en PT PMA. La différence d'imposition est importante. Investir sous un nom personnel peut affecter de manière significative le retour sur investissement et la manière dont les revenus sont imposés dans le pays d'origine de l'acheteur.

Pour prendre un exemple simple, l'impôt sur le revenu des non-résidents est fixé à 20 % alors que l'impôt dans le cadre de la PMA est fixé à 10 %. Dans un précédent article détaillé, nous avons expliqué que la différence pouvait atteindre 40 %.

2. Il n'est pas possible d'exploiter une villa à titre individuel avec un droit de bail

Malheureusement, le gouvernement indonésien n'autorise pas les particuliers à louer un bien immobilier légalement. Mais vous pouvez louer un bien en.. :

• Indonésien avec licence
• Sociétés avec des actionnaires locaux (PT PMDN, CV, etc.)
• Société enregistrée en Indonésie (PT PMA ) avec la licence appropriée (hôtel, hôtel-appartement)

Toutefois, des obligations spécifiques doivent être respectées après la création d'une PT PMA afin de garantir une conformité continue et d'éviter les problèmes juridiques. Nous recommandons vivement que le contrat de bail définisse clairement qui demandera la licence pour la villa ou l'appartement afin d'obtenir tous les documents juridiques nécessaires (par exemple, Pondok Wisata, Vila ou la SLF).

Ne laissez pas la complexité des lacunes contractuelles, les charges fiscales ou les risques de permis inappropriés compromettre votre investissement. Contactez ILA Global Consulting dès aujourd'hui pour vous assurer que votre contrat de bail est solide, que votre diligence raisonnable est complète et que votre investissement est protégé à long terme.

Termes clés relatifs à la PMA et à la propriété du nom personnel