Если вы хотите приобрести виллу на Бали, вы быстро обнаружите, что большинство объектов недвижимости продается на условиях аренды, а не фригольда. На Бали исторически сложилось так, что доля арендованной недвижимости на рынке выше, чем на Ломбоке или других островах.
В некоторых районах цена на свободную недвижимость превышает 3 миллиарда дирхамов за ару (100 кв. м), однако на долю арендованной недвижимости на Бали приходится более 90% рынка. Однако приобретение недвижимости в лизинг имеет некоторые налоговые и юридические последствия, о которых важно знать, прежде чем заключать договор лизинга.
В этом руководстве представлен полный обзор того, что такое аренда недвижимости, подробно описаны распространенные ошибки, которых следует избегать, заблуждение о гарантированном продлении аренды и риски, связанные с отсутствием разрешения на строительство.
Мы также сравним существенные налоговые различия между покупкой в качестве частного лица и использованием компании PT PMA. В конечном итоге это поможет вам сделать более обоснованную и безопасную инвестицию.
Именно здесь ILA Global Consulting превосходит всех. На протяжении многих лет мы помогаем сотням международных клиентов, включая тех, кто инвестирует в недвижимость на Бали и Ломбоке, точно ориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.
Сочетание глубоких местных знаний и передового международного опыта обеспечивает соответствие стратегическим решениям, что делает нас надежным консультантом для всех, кто строит устойчивое присутствие в Индонезии.
Что такое арендованная недвижимость?
Аренда недвижимости (Hak Sewa) - это соглашение, по которому покупатель (арендатор) арендует землю и строения на определенный срок, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления.
В отличие от фригольда, земля остается в собственности арендодателя (лизингодателя), а лизинг - это договорное право, а не постоянное право собственности. Другими словами, важно отметить, что приобретение права аренды не делает вас владельцем виллы или здания.
В случае с недвижимостью вне плана застройщик, как правило, также является владельцем арендованного участка, а не собственником земли. Владелец арендованного участка не может передать покупателю больше прав, чем те, которыми обладает застройщик или продавец.
Для многих иностранных инвесторов аренда виллы - самый практичный и доступный способ приобрести недвижимость на Бали. Поэтому необходимо тщательно подойти к вопросу.
Основные термины для аренды недвижимости на Бали
| Срок | Определение |
|---|---|
| Арендованное имущество (Hak Sewa) | Договор, по которому покупатель (арендатор) арендует недвижимость на определенный срок, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления. Это договорное право, а не форма постоянного владения недвижимостью. |
| Свободная собственность (HGB) | Форма собственности, предоставляющая постоянные права на землю и недвижимость. Это самый высокий уровень собственности, но он часто недоступен для иностранных инвесторов и значительно дороже, чем аренда на Бали. |
| Арендодатель/арендодатель | Владелец земли, у которого арендуется недвижимость. |
| Арендатор / Покупатель | Лицо, арендующее землю и здание по договору аренды. |
| Нестандартная недвижимость | Объект недвижимости, который продается до того, как он был построен или завершен. В этом случае застройщик часто владеет генеральным договором аренды и не является первоначальным владельцем земли. |
Упростите навигацию по объектам недвижимости в Индонезии
Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA Global Consulting сопровождать ваше путешествие по недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести комплексную проверку, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и другие сопутствующие услуги.
Пожалуйста, найдите более подробную информацию о нашем полном спектре услуг в сфере недвижимости. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы назначить бесплатную консультацию.
Каких ошибок следует избегать при покупке виллы или квартиры на Бали?
Вот несколько распространенных ошибок или заблуждений, которые мы часто встречаем в договорах, заключаемых при покупке арендованной недвижимости на Бали.
1. Не вести переговоры о продлении
Первая распространенная ошибка - считать, что вы имеете право на 60-летний срок аренды только потому, что в договоре упоминается продление на 30+30 лет. Большинство договоров аренды, составленных нотариусами, не обеспечивают достаточной защиты.
Как правило, в договорах встречается простая оговорка о том, что продление договора аренды будет осуществляться по рыночной цене. Однако в договоре не указывается никаких штрафных санкций, если арендодатель откажется продлить договор аренды. Другими словами, большинство договоров аренды не гарантируют продление договора.
Существует большая вероятность того, что арендодатель откажется продлевать договор аренды и сохранит виллу, построенную на ранее пустующей арендованной земле. Особенно это касается большинства вилл, продаваемых застройщиками, и продление договора с ними зависит от генерального договора аренды, который застройщики заключили с арендодателем.
Иными словами, если договор застройщика с арендодателем слабый, есть небольшой шанс, что покупатель сможет продлить договор. Существует способ обеспечить более прочный договор и увеличить шансы на продление. Мы настоятельно рекомендуем, чтобы ваш договор проверил юрист или ILA.
2. Не подавать заявку на получение разрешения на строительство
Перед строительством виллы застройщик или подрядчик должен подать заявку на получение разрешения на строительство, известного как PBG. Это разрешение на строительство является обязательным до начала строительства. Несмотря на то, что некоторые застройщики утверждают, что SLF достаточно, это правило является точным.
Перед началом строительства застройщик должен подать заявку и получить разрешение PBG. Приобретая проект без этого разрешения, вы рискуете, поскольку власти могут остановить строительство в любой момент. Мы рекомендуем договориться о штрафах с застройщиком или агентом по недвижимости. Некоторые управляющие недвижимостью или Airbnb могут запросить документы, чтобы убедиться, что вилла не является незаконной.
3. Игнорирование подоходного налога и налога на землю/здание
Некоторые договоры аренды содержат неясности в отношении обязанностей по уплате подоходного налога с арендной платы и того, кто будет нести ответственность за ежегодный налог на землю и здания.
По своей природе налог на аренду является подоходным налогом, подлежащим уплате арендодателем. Продавец обязан уплатить налог в размере 10 %, если он является индонезийским юридическим лицом или если он является налоговым резидентом Индонезии. Один резидент должен будет заплатить налог в размере 20%.
Иногда этот налог распределяется в договоре между обеими сторонами, или же для минимизации налога часто используется практика заключения двойного договора. Мы настоятельно рекомендуем избегать такой практики, поскольку она может повлечь за собой штрафные санкции, а сумма сделки может оказаться сложной для возмещения в случае спора с продавцом.
Кроме того, важно отметить, что если покупатель является PT PMA, налог на аренду должен удерживаться PMA. Налог на землю и здания взимается с арендодателя каждый год. Владелец должен платить процент от стоимости земли и здания в налоговую инспекцию. Рекомендуется четко определить в договоре, кто несет ответственность за этот налог, чтобы избежать неожиданностей.
Ключевые термины, позволяющие избежать ошибок при сдаче в аренду на Бали
| Срок | Определение |
|---|---|
| PBG | Persetujuan Bangunan Gedung (разрешение на строительство/разрешение). Обязательное разрешение, которое должно быть подано и одобрено до начала строительства. Строительство виллы без PBG является незаконным и может привести к остановке работ или сносу. |
| SLF | Sertifikat Laik Fungsi (Сертификат о целесообразности). Сертификат, выдаваемый после завершения строительства здания и подтверждающий, что оно безопасно и пригодно для использования по назначению. |
| Налог на прибыль по арендованному имуществу | Налог, взимаемый с продавца (арендодателя) при продаже арендованной недвижимости. Он установлен в размере 10% для индонезийских юридических лиц или налоговых резидентов и 20% для нерезидентов. |
| Налог на землю и здания | Ежегодный налог, взимаемый со стоимости земли и здания. В договоре должно быть четко указано, кто несет ответственность за этот налог - арендодатель (лизингодатель) или арендатор (лизингополучатель). |
Стоит ли приобретать арендуемую недвижимость на Бали на личное имя или PT PMA?
Вкратце, мы считаем, что предпочтительнее приобретать арендуемую недвижимость на Бали через PT PMA. Вот причины:
1. Налогообложение более благоприятно для PT PMA
Одним из основных заблуждений является то, что выгоднее приобретать арендуемую недвижимость на личное имя, а не на PT PMA. Разница в налогообложении существенна. Инвестирование под личным именем может существенно повлиять на доходность инвестиций и на то, как доход облагается налогом в стране покупателя.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда подоходный налог для нерезидентов составляет 20%, а налог по PMA - 10%. В предыдущей подробной статье мы объясняли, что разница может достигать 40 %.
2. Невозможно управлять виллой как частным лицом с арендованным имуществом
К сожалению, правительство Индонезии не разрешает частным лицам легально сдавать недвижимость в аренду. Но вы можете сдавать недвижимость в аренду:
- Индонезийский язык с лицензией
- Компании с местными акционерами (PT PMDN, CV и т.д.)
- Компания, зарегистрированная в Индонезии (PT PMA) с соответствующей лицензией (отель, апарт-отель)
Тем не менее, после создания PT PMA необходимо выполнить определенные обязательства, чтобы обеспечить постоянное соответствие и избежать юридических проблем. Мы настоятельно рекомендуем, чтобы в договоре аренды было четко определено, кто будет подавать заявку на получение лицензии на виллу или квартиру для получения всех необходимых юридических документов (например, Pondok Wisata, Vila или SLF).
Не позволяйте сложностям, связанным с лазейками в договоре, налоговым бременем или рисками, связанными с ненадлежащими разрешениями, поставить под угрозу ваши инвестиции. Свяжитесь с ILA Global Consulting сегодня, чтобы убедиться в надежности договора аренды, тщательности проверки и долгосрочной защите ваших инвестиций.
Ключевые термины для сравнения PT PMA с владением личным именем
| Срок | Определение |
|---|---|
| ПТ ПМА | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Компания с ограниченной ответственностью, принадлежащая иностранному владельцу. |
| Налог на нерезидентов | Значительный налог в размере 20% взимается при отправке за границу дохода от сдачи в аренду личного имущества. Это намного выше, чем налоговая ставка для PT PMA. |
| Возврат инвестиций (ROI) | Показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций. В статье говорится о том, что структура PT PMA может дать значительно более высокую рентабельность инвестиций благодаря более благоприятному налоговому режиму. |
| Pondok Wisata / Vila License | Для легальной сдачи недвижимости в аренду в коммерческих целях требуется лицензия. |
