El mercado inmobiliario de Indonesia presenta riesgos únicos para los inversores extranjeros, principalmente debido al conflicto de intereses inherente al hecho de que los agentes inmobiliarios y notarios tradicionales no representan exclusivamente al comprador.
A diferencia de países como Francia, en Indonesia sólo un notario firma el contrato de arrendamiento o de compraventa, y ese notario actúa únicamente como testigo, no como representante defensor de ninguna de las partes.
Este artículo explica el papel crucial de un agente independiente para la compra de propiedades en Lombok y Bali. Sostenemos que este agente, un abogado o asesor jurídico, es esencial para mitigar los riesgos jurídicos y financieros.
Aclaramos cómo un agente del comprador trabaja exclusivamente para defender sus intereses, proporcionando la debida diligencia crucial (comprobación de estafas, asegurando permisos de construcción adecuados (PBG), y la verificación de zonificación) que los corredores tradicionales a menudo omiten.
Además, un agente independiente ofrece asesoramiento experto en estructuración fiscal y verificación del ROI, contrarrestando el asesoramiento no cualificado que puede dar lugar a impuestos más altos y rendimientos más bajos.
Dado el creciente escrutinio del mercado por parte de las autoridades fiscales (controles NPWPD), la selección de un agente del comprador ya no es un lujo, sino una necesidad para garantizar una inversión conforme, protegida y rentable.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali y Lombok, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
La combinación de profundos conocimientos locales y mejores prácticas internacionales de nuestro equipo garantiza soluciones estratégicas y conformes con la normativa, lo que nos convierte en un asesor de confianza para cualquiera que desee establecer una presencia sostenible en Indonesia.
¿Puede confiar en un agente inmobiliario en Bali y Lombok?
El éxito de la transacción paga a los agentes o agencias inmobiliarias. Obliga al agente inmobiliario a tener un producto bonito, pero al agente inmobiliario se le paga por comisión, igual que al notario.
Significa que, como notario, actúa como neutral entre el vendedor y el comprador y no representa al comprador.
La mayoría de las veces, se trata más bien de que el vendedor atraiga a los promotores y mantenga en su cartera el producto más excepcional. No hay nada malo en ello, y es el trabajo de la agencia inmobiliaria.
Sin embargo, los agentes inmobiliarios no han realizado algunos controles de las propiedades. Lamentablemente, en las últimas décadas, los agentes inmobiliarios han accedido a poner en venta propiedades sin permiso de construcción o licencia adecuada.
Esto se debe también al Gobierno, que no controlaba la propiedad, y al hecho de que los agentes hayan aceptado, desde el principio, listar propiedades.
En cuanto a la mejor manera de estructurar la inversión, algunos corredores han dado consejos que no afectan a la forma en que se devuelve el rendimiento de la inversión a los inversores.
Muchos corredores, para cerrar el trato rápidamente, recomendaban que propiedad se compre en nombre personal, sin revelar que los impuestos serían mucho más elevados.
Por suerte, en Bali, Lombok y Sumba hay muchas agencias estupendas y buenos intermediarios que entienden que la profesionalidad es esencial.
En ILA, por ejemplo, nos negamos a proporcionar asesoramiento inmobiliario sobre el ROI, ya que no es nuestro trabajo. Algunos agentes inmobiliarios también entienden que el asesoramiento jurídico debe proporcionarlo un profesional independiente, como un agente de compras o un abogado.
Términos clave: Conflicto de intermediarios y riesgos inmobiliarios en Indonesia
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Pago basado en comisiones | La estructura de honorarios de los agentes y corredores inmobiliarios tradicionales se paga en función del éxito de la transacción. Esto incentiva una venta rápida y crea un conflicto de intereses que favorece al vendedor/promotor. |
| Parte neutral (función de intermediario) | Describe la posición del corredor como la de un mero facilitador entre el comprador y el vendedor, similar a la de un notario. No representa ni defiende legalmente los intereses exclusivos del comprador. |
| Permiso de construcción / Licencia adecuada | Documentación legal esencial (a menudo el PBG-PersetujuanBangunan Gedung) que históricamente los agentes no han verificado, lo que ha dado lugar a la inclusión en la lista de propiedades ilegales o no conformes. |
| Retorno de la inversión (ROI) | La métrica de rentabilidad de la inversión. El asesoramiento de intermediarios no cualificados, especialmente en lo que respecta a la estructura fiscal, puede reducir significativamente el rendimiento real de la inversión para el inversor. |
| Agente del comprador / Profesional independiente | Un abogado o asesor jurídico que trabaja exclusivamente para el comprador (a menudo con unos honorarios fijos), garantizando un asesoramiento jurídico, fiscal y de diligencia debida independiente, que va más allá de la función transaccional del intermediario. |
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¿Qué es un agente de la propiedad inmobiliaria?
Un agente inmobiliario es un abogado, asesor jurídico o asesor inmobiliario que se ocupará de las oportunidades de inversión en Indonesia y defenderá sus intereses.
El agente de compras trabajará en nombre del inversor y del comprador y buscará las mejores condiciones contractuales posibles, negociando los términos y condiciones.
A los agentes del comprador se les suele pagar un precio fijo con una pequeña comisión en concepto de honorarios de éxito. El papel del agente del comprador en Bali o Lombok para comprar una villa, apartamento o propiedad puede ser visto como:
1. Representación independiente y protección de sus intereses
En Indonesia, los agentes inmobiliarios tradicionales suelen cobrar comisiones por las ventas realizadas, lo que conlleva un sesgo inherente hacia los vendedores o promotores. Un agente del comprador, que suele cobrar unos honorarios fijos con una pequeña comisión por éxito, trabaja exclusivamente en su nombre. Su principal objetivo es defender sus intereses, negociar las mejores condiciones y trabajar para obtener las condiciones contractuales más favorables para usted.
2. Mitigación del riesgo jurídico y financiero (diligencia debida)
El agente del comprador proporciona una diligencia debida crucial que las agencias inmobiliarias tradicionales a menudo no realizan. Verificará que la propiedad dispone de toda la documentación legal necesaria, incluidos los permisos y licencias de construcción, algo vital en una región donde el control de estos documentos ha sido históricamente laxo.
3. Estructuración experta de la inversión y asesoramiento fiscal
Algunos agentes han ofrecido anteriormente asesoramiento financiero no cualificado, como recomendar la compra a nombre personal sin revelar las mayores implicaciones fiscales resultantes, lo que afecta negativamente al rendimiento de la inversión (ROI). Un agente del comprador, que sea abogado o asesor jurídico, puede ayudar a definir la mejor estrategia de inversión y garantizar que todo el asesoramiento relativo al ROI y la estructura fiscal sea sólido e independiente.
4. Servicio y experiencia integrales
Un agente inmobiliario comprador es un especialista que se ocupa de todo el proceso de adquisición, lo que incluye:
- Negociación de precios.
- Selección del inmueble más adecuado a sus objetivos.
- Verificación independiente del retorno de la inversión (ROI) previsto.
- Diligencia debida sobre la situación jurídica y física de la propiedad.
- Asistencia para definir la estructura óptima de inversión.
- Representar al comprador durante la firma oficial del contrato de alquiler o de compraventa.
Términos clave que definen la función de un agente de la propiedad para el comprador
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Agente de compras | Un asesor jurídico o abogado independiente que trabaja exclusivamente en nombre del inversor/comprador. Su trabajo consiste en encontrar, examinar, negociar y asegurar la compra de una propiedad (villa, apartamento, etc.). |
| Precio fijo + comisión de éxito | El modelo de remuneración estándar para un agente del comprador consiste en unos honorarios fijos por servicios más una pequeña comisión sólo en caso de transacción exitosa, manteniendo la independencia. |
¿Por qué elegir un agente para la compra de una villa en Bali o Lombok?
Como se ha definido anteriormente, en el mercado inmobiliario de Lombok o Bali sigue habiendo algunas estafas, y algunos agentes siguen mintiendo por omisión:
- No informar sobre el ROI real
- No seleccionar propiedades que dispongan de los documentos legales (PBG y SLF)
- Inmuebles situados en la zona verde o protegida
- Propiedades con dificultades para acceder al agua dulce
- Problemas con la carretera de acceso
- Conflicto de intereses o asociación con el promotor
Los puntos anteriores son algunos de los problemas a los que nos enfrentamos como asesores jurídicos cuando representamos a nuestros clientes en la compra de propiedades. Desgraciadamente, a veces la normativa tiene tiempo de aplicarse.
Por ejemplo, los administradores de fincas solicitan ahora el NPWPD (número de identificación fiscal local) para sus clientes. La Agencia Tributaria realiza cada vez más comprobaciones, y las personas que han adquirido una propiedad como particulares están teniendo actualmente algunos problemas.
En cambio, el agente de la propiedad les dijo que era posible comprar y alquilar legalmente como persona física y no en virtud de un PT PMA.
Los mercados de Bali y Lombok son cada vez más profesionales. Aun así, navegar por ellos en medio de un número creciente de promotores y agentes es todo un reto, ya que cada vez son más estrictos y las fuerzas políticas intentan purgarlos de malos actores.
En ILA Global Consulting, recomendamos seleccionar un abogado independiente, un asesor jurídico o un agente de compradores para que le represente y proteja su inversión.
Términos clave para los riesgos inmobiliarios y la conformidad en Bali/Lombok
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Mentir por omisión | La infracción ética en la que un agente o corredor inmobiliario omite intencionadamente revelar al comprador información negativa crucial (por ejemplo, un bajo rendimiento real de la inversión, elevados tipos impositivos o la falta de permisos). |
| PBG y SLF | PBG(Persetujuan Bangunan Gedung - Permiso de construcción) y SLF(Sertifikat Laik Fungsi - Certificado de viabilidad). Documentos legales esenciales que confirman que una propiedad está autorizada y es segura para ser ocupada. Su ausencia supone un riesgo importante. |
| Zona Verde / Zona Protegida | Áreas designadas por las leyes locales de zonificación donde la construcción está prohibida o severamente restringida. |
| Conflicto de intereses | Situación en la que el motivo económico de un agente (comisión del promotor/vendedor) le impide dar prioridad a las necesidades del comprador. Da lugar a posibles engaños sobre la situación jurídica o el rendimiento de la inversión. |
| NPWPD (Número de identificación fiscal local) | Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (Número Regional de Identificación Fiscal). Un número de identificación fiscal local que los administradores de fincas deben registrar para sus clientes, lo que refuerza el cumplimiento de la normativa. |
| Comprados como particulares | La estructura en la que un extranjero posee una propiedad de alquiler a su nombre personal. |
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (Sociedad de Responsabilidad Limitada de Propiedad Extranjera). La entidad jurídica recomendada para que los extranjeros adquieran bienes de inversión. |
