Le marché immobilier indonésien présente des risques uniques pour les investisseurs étrangers, principalement en raison du conflit d'intérêts inhérent au fait que les agents immobiliers traditionnels et les notaires ne représentent pas exclusivement l'acheteur.
Contrairement à ce qui se passe dans des pays comme la France, un seul notaire signe le bail ou le contrat de vente et d'achat en Indonésie, et ce notaire n'agit qu'en tant que témoin, et non en tant que représentant défendant l'une ou l'autre des parties.
Cet article explique le rôle crucial d'un agent immobilier indépendant à Lombok et à Bali. Nous soutenons que cet agent, un avocat ou un conseiller juridique, est essentiel pour atténuer les risques juridiques et financiers.
Nous expliquons comment un agent d'acheteur travaille uniquement pour défendre vos intérêts, en fournissant une diligence raisonnable cruciale (vérifier les escroqueries, s'assurer que les permis de construire (PBG) sont corrects et vérifier le zonage) que les courtiers traditionnels omettent souvent de faire.
En outre, un agent indépendant offre des conseils d'experts en matière de structuration fiscale et de vérification du retour sur investissement, s'opposant ainsi aux conseils non qualifiés qui peuvent se traduire par des impôts plus élevés et des rendements plus faibles.
Compte tenu de la surveillance croissante du marché par les autorités fiscales (contrôles NPWPD), le choix d'un agent d'achat n'est plus un luxe mais une nécessité pour garantir un investissement conforme, protégé et rentable.
C'est ici que ILA Global Consulting excelle. Depuis des années, nous aidons des centaines de clients internationaux, y compris ceux qui investissent dans des biens immobiliers à Bali et à Lombok, à s'y retrouver dans les complexités juridiques, fiscales et d'investissement de l'Indonésie.
Le mélange de connaissances locales approfondies et de bonnes pratiques internationales de notre équipe garantit des solutions stratégiques conformes, ce qui fait de nous un conseiller de confiance pour tous ceux qui souhaitent établir une présence durable en Indonésie.
Pouvez-vous vous fier à un agent immobilier à Bali et à Lombok ?
Le succès de la transaction rémunère les courtiers ou les agences immobilières. Elle oblige l'agent immobilier à avoir un beau produit, mais l'agent immobilier est payé à la commission, comme le notaire.
Cela signifie qu'en tant que notaire, il agit de manière neutre entre le vendeur et l'acheteur et ne représente pas l'acheteur.
La plupart du temps, il s'agit plutôt pour le vendeur d'attirer les promoteurs et de conserver le produit le plus exceptionnel dans son portefeuille. Il n'y a rien de mal à cela, et c'est le travail de l'agence immobilière.
Cependant, les agents immobiliers ont omis d'effectuer des contrôles sur les biens. Malheureusement, au cours des dernières décennies, les agents immobiliers ont accepté d'inscrire des biens sans permis de construire ou sans licence appropriée.
Cela est également dû au gouvernement, qui ne contrôlait pas la propriété, et au fait que les agents ont accepté, depuis le début, de répertorier les propriétés.
En ce qui concerne la meilleure façon de structurer l'investissement, certains courtiers ont donné des conseils qui n'ont pas d'incidence sur la façon dont le retour sur investissement est restitué aux investisseurs.
De nombreux courtiers, pour conclure l'affaire rapidement, recommandent l'achat d'un propriété soit achetée au nom nom personnel, sans préciser que l'impôt serait beaucoup plus élevé.
Heureusement, il existe à Bali, Lombok et Sumba de nombreuses agences et de bons courtiers qui savent que le professionnalisme est essentiel.
Chez ILA, par exemple, nous refusons de fournir des conseils immobiliers sur le RCI, car ce n'est pas notre métier. Certains agents immobiliers comprennent également que les conseils juridiques doivent être fournis par un professionnel indépendant, tel qu'un agent d'achat ou un avocat.
Termes clés : Conflit entre courtiers et risques immobiliers en Indonésie
| Durée | Définition |
|---|---|
| Paiement à la commission | Les agents immobiliers et les courtiers traditionnels sont rémunérés en fonction du succès de la transaction. Cela incite à une vente rapide et crée un conflit d'intérêts qui favorise le vendeur ou le promoteur. |
| Partie neutre (rôle de courtier) | Décrit la position du courtier comme un simple facilitateur entre l'acheteur et le vendeur, à l'instar d'un notaire. Il ne représente ni ne défend légalement les intérêts exclusifs de l'acheteur. |
| Permis de construire / Licence appropriée | Des documents juridiques essentiels (souvent le PBG-PersetujuanBangunan Gedung) que les agents n'ont jamais vérifiés, ce qui a conduit à l'inscription de propriétés illégales ou non conformes. |
| Retour sur investissement (ROI) | La mesure de la rentabilité de l'investissement. Les conseils d'un courtier non qualifié, en particulier en ce qui concerne la structure fiscale, peuvent réduire considérablement le retour sur investissement réel pour l'investisseur. |
| Agent d'achat / Professionnel indépendant | Un avocat ou un conseiller juridique qui travaille exclusivement pour l'acheteur (souvent sur la base d'honoraires fixes), garantissant des conseils juridiques, fiscaux et de diligence raisonnable indépendants, qui vont au-delà du rôle transactionnel du courtier. |
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Qu'est-ce qu'un agent immobilier ?
Un agent immobilier est un avocat, un conseiller juridique ou un conseiller immobilier qui s'occupera des opportunités d'investissement en Indonésie et défendra vos intérêts.
L'agent acheteur travaille pour le compte de l'investisseur et de l'acheteur et cherche à obtenir les meilleures conditions contractuelles possibles, en négociant les termes et les conditions.
Les agents d'achat sont généralement rémunérés sur la base d'un prix fixe et d'une petite commission. Le rôle de l'agent d'acheteur à Bali ou à Lombok pour l'achat d'une villa, d'un appartement ou d'une propriété peut être considéré comme suit :
1. Représentation indépendante et protection de vos intérêts
Les agents immobiliers traditionnels en Indonésie sont généralement rémunérés par une commission sur les ventes réussies, ce qui entraîne un parti pris inhérent pour les vendeurs ou les promoteurs. Un agent d'acheteur, généralement rémunéré par des honoraires fixes et une petite commission sur les ventes réussies, travaille exclusivement en votre nom. Son principal objectif est de défendre vos intérêts, de négocier les meilleures conditions et d'obtenir les conditions contractuelles les plus favorables pour vous.
2. Atténuation des risques juridiques et financiers (diligence raisonnable)
L'agent de l'acheteur fait preuve d'une diligence cruciale que les agences immobilières traditionnelles omettent souvent de faire. Il vérifiera que le bien dispose de tous les documents juridiques nécessaires, y compris les permis de construire et les licences, ce qui est essentiel dans une région où le contrôle de ces documents a toujours été laxiste.
3. Structuration des investissements et conseils fiscaux d'experts
Certains courtiers ont déjà donné des conseils financiers non qualifiés, en recommandant par exemple d'acheter sous un nom personnel sans divulguer les implications fiscales plus élevées qui en résultent, ce qui a une incidence négative sur le retour sur investissement (RSI). Un agent de l'acheteur, qui est un avocat ou un conseiller juridique, peut aider à définir la meilleure stratégie d'investissement et s'assurer que tous les conseils concernant le retour sur investissement et la structure fiscale sont solides et indépendants.
4. Un service et une expertise complets
Un agent immobilier est un spécialiste qui prend en charge l'ensemble du processus d'acquisition, à savoir
- Négociation des prix.
- Sélection du bien le plus adapté à vos objectifs.
- Vérification indépendante du retour sur investissement prévu.
- Une vérification minutieuse de la situation juridique et physique du bien.
- Aide à la définition de la structure d'investissement optimale.
- Représentation de l'acheteur lors de la signature officielle du bail ou du contrat de vente et d'achat.
Termes clés définissant le rôle d'un agent d'achat immobilier
| Durée | Définition |
|---|---|
| Agent d'achat de biens immobiliers | Un conseiller juridique indépendant ou un avocat qui travaille exclusivement pour le compte de l'investisseur/acheteur. Son travail consiste à trouver, examiner, négocier et garantir l'achat d'un bien immobilier (villa, appartement, etc.). |
| Prix fixe + Honoraires de réussite | Le modèle de rémunération standard d'un agent d'achat consiste en des honoraires fixes pour ses services et une petite commission uniquement en cas de transaction réussie, tout en conservant son indépendance. |
Pourquoi choisir un agent d'achat lors de l'achat d'une villa à Bali ou à Lombok ?
Comme indiqué ci-dessus, le marché immobilier à Lombok ou à Bali comporte encore des escroqueries, et certains agents mentent encore par omission :
- Ne pas informer sur le retour sur investissement réel
- Ne pas sélectionner les biens disposant des documents légaux (PBG et SLF)
- Propriétés situées dans la zone verte ou la zone protégée
- Propriétés ayant des difficultés d'accès à l'eau douce
- Problèmes liés à la route d'accès
- Conflit d'intérêt ou partenariat avec le promoteur
Les points ci-dessus sont quelques-uns des problèmes auxquels nous sommes confrontés en tant que conseillers juridiques lorsque nous représentons nos clients lors de l'achat d'un bien immobilier. Malheureusement, la réglementation a parfois le temps d'être appliquée.
Par exemple, les gestionnaires immobiliers demandent désormais le NPWPD (numéro d'identification fiscale locale) pour leurs clients. Le bureau des impôts effectue de plus en plus de vérifications et les personnes qui ont acheté un bien immobilier en tant que particuliers rencontrent actuellement des problèmes.
En revanche, l'agent immobilier leur a dit qu'il était possible d'acheter et de louer légalement en tant que particulier plutôt que dans le cadre d'une PT PMA.
Les marchés de Bali et de Lombok se professionnalisent de plus en plus. Cependant, il est difficile de s'y retrouver parmi un nombre croissant de promoteurs et d'agents, car ils deviennent plus stricts et les forces politiques tentent de les débarrasser des mauvais acteurs.
Chez ILA Global Consulting, nous recommandons de choisir un avocat, un conseiller juridique ou un agent d'achat indépendant pour vous représenter et protéger votre investissement.
Termes clés pour les risques immobiliers et la conformité à Bali/Lombok
| Durée | Définition |
|---|---|
| Le mensonge par omission | Il s'agit d'un manquement à l'éthique lorsqu'un agent ou un courtier immobilier omet intentionnellement de divulguer des informations négatives cruciales à l'acheteur (par exemple, un faible retour sur investissement réel, des taux d'imposition élevés ou l'absence de permis). |
| PBG et SLF | PBG(Persetujuan Bangunan Gedung - Permis de construire) et SLF(Sertifikat Laik Fungsi - Certificat de faisabilité). Il s'agit de documents juridiques essentiels confirmant qu'une propriété est autorisée et peut être occupée en toute sécurité. L'absence de ces documents représente un risque important. |
| Zone verte / Zone protégée | Zones désignées par les lois locales de zonage où la construction est interdite ou sévèrement restreinte. |
| Conflit d'intérêts | Situation dans laquelle les motivations financières d'un agent (commission du promoteur/vendeur) l'empêchent de donner la priorité aux besoins de l'acheteur. Cela conduit à une tromperie potentielle sur le statut juridique ou le retour sur investissement. |
| NPWPD (Numéro d'impôt local) | Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (Numéro d'identification du contribuable régional). Il s'agit d'un numéro fiscal local que les gestionnaires immobiliers doivent enregistrer pour leurs clients, afin de renforcer la conformité. |
| Achetés à titre individuel | Structure dans laquelle un étranger détient un bien locatif en son nom personnel. |
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (société à responsabilité limitée détenue par des étrangers). Il s'agit de l'entité juridique recommandée aux étrangers pour l'achat de biens d'investissement. |
