Рынок недвижимости в Индонезии представляет собой уникальный риск для иностранных инвесторов, в первую очередь из-за присущего ему конфликта интересов, когда традиционные агенты по недвижимости и нотариусы не представляют исключительно интересы покупателя.
В отличие от таких стран, как Франция, в Индонезии договор аренды или купли-продажи подписывает только один нотариус, который выступает лишь в качестве свидетеля, а не представителя, защищающего одну из сторон.
В этой статье рассказывается о важнейшей роли независимого агента покупателя недвижимости на Ломбоке и Бали. Мы утверждаем, что этот агент, юрист или юридический консультант, необходим для снижения юридических и финансовых рисков.
Мы разъясняем, как агент покупателя работает исключительно для защиты ваших интересов, обеспечивая важнейшую юридическую экспертизу (проверку на мошенничество, получение надлежащих разрешений на строительство (PBG) и проверку зонирования), которую традиционные брокеры часто опускают.
Кроме того, независимый агент предлагает экспертные консультации по структурированию налогов и проверке рентабельности инвестиций, противодействуя неквалифицированным советам, которые могут привести к повышению налогов и снижению доходности.
Учитывая все более пристальное внимание к рынку со стороны налоговых органов (проверки НПВП), выбор агента покупателя - это уже не роскошь, а необходимость для обеспечения соответствия требованиям, защиты и прибыльности инвестиций.
Именно здесь ILA Global Consulting превосходит всех. На протяжении многих лет мы помогаем сотням международных клиентов, включая тех, кто инвестирует в недвижимость на Бали и Ломбоке, точно ориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.
Сочетание глубоких местных знаний и передового международного опыта обеспечивает соответствие стратегическим решениям, что делает нас надежным консультантом для всех, кто строит устойчивое присутствие в Индонезии.
Можете ли вы положиться на агента по недвижимости на Бали и Ломбоке?
Успех сделки оплачивают брокеры или агентства недвижимости. Это заставляет риелтора иметь красивый продукт, но риелтор получает комиссионные, как и нотариус.
Это означает, что нотариус выступает в качестве нейтральной стороны между продавцом и покупателем и не представляет покупателя.
Чаще всего они направлены на то, чтобы продавец привлек застройщиков и сохранил в своей книге самый исключительный продукт. В этом нет ничего плохого, и это работа агентства недвижимости.
Однако агенты по недвижимости не смогли провести определенный контроль объектов. К сожалению, за последние несколько десятилетий агенты по недвижимости согласились выставить на продажу объекты без разрешение на строительство или соответствующей лицензии.
Это связано и с правительством, которое не контролировало собственность, и с тем, что агенты с самого начала согласились перечислять объекты.
Что касается наилучшего способа структурирования инвестиций, некоторые брокеры дают советы, которые не влияют на то, как возвращается доходность инвестиций инвесторам.
Многие брокеры, чтобы быстро заключить сделку, рекомендовали приобрести недвижимость на на личное имя, не сообщая, что налог будет гораздо выше.
К счастью, на Бали, Ломбоке и Сумбе есть множество отличных агентств и хороших брокеров , которые понимают, что профессионализм - это главное.
В ILA, например, мы отказываемся предоставлять консультации по вопросам недвижимости на ROI, поскольку это не входит в наши обязанности. Некоторые агенты по недвижимости также понимают, что юридические консультации должны предоставляться независимым специалистом, например агентом покупателя или юристом.
Ключевые термины: Конфликт между брокерами и имущественные риски в Индонезии
| Срок | Определение |
|---|---|
| Оплата на основе комиссионных | Вознаграждение традиционных агентов по недвижимости и брокеров выплачивается в зависимости от успеха сделки. Это стимулирует быструю продажу и создает конфликт интересов, в котором предпочтение отдается продавцу/застройщику. |
| Нейтральная сторона (роль брокера) | Описывает позицию брокера как посредника между покупателем и продавцом, подобно нотариусу. Они не представляют и не защищают исключительные интересы покупателя. |
| Разрешение на строительство / соответствующая лицензия | Необходимая юридическая документация (часто PBG-PersetujuanBangunan Gedung), которую агенты исторически не могут проверить, что приводит к включению в листинг незаконной или не соответствующей требованиям недвижимости. |
| Возврат инвестиций (ROI) | Показатель доходности инвестиций. Неквалифицированная консультация брокера, особенно в отношении структуры налогообложения, может значительно снизить фактическую доходность инвестиций, возвращаемую инвестору. |
| Агент покупателя / независимый специалист | Юрист или юридический консультант, который работает исключительно на покупателя (часто за фиксированную плату), обеспечивая независимые юридические, налоговые консультации и консультации по вопросам комплексной проверки, которые выходят за рамки транзакционной роли брокера. |
Начните свое инвестиционное путешествие в Индонезию с правильного пути
В Индонезии так много разнообразных инвестиционных возможностей, что вам необходимо убедиться в том, что у вас есть все условия для ведения бизнеса здесь.
Обратитесь за помощью к нашей команде экспертов, чтобы зарегистрировать свою компанию, сориентироваться на рынке недвижимости, получить визу и разрешение на пребывание в стране.
Запланируйте бесплатный звонок с нами сегодня, чтобы спланировать ваши дальнейшие шаги с ILA.
Что такое агент по покупке недвижимости?
Агент по покупке недвижимости - это юрист, юридический советник или консультант по недвижимости, который будет следить за инвестиционными возможностями в Индонезии и защищать ваши интересы.
Агент покупателя будет работать от имени инвестора и покупателя и добиваться наилучших условий контракта, ведя переговоры об условиях и сроках.
Агентам покупателя обычно платят по фиксированной цене с небольшой комиссией в качестве вознаграждения за успех. Роль агента покупателя на Бали или Ломбоке при покупке виллы, квартиры или недвижимости может быть следующей:
1. Независимое представительство и защита ваших интересов
Традиционные агенты по недвижимости в Индонезии, как правило, получают комиссионные за успешные продажи, что приводит к предвзятому отношению к продавцам или застройщикам. Агент покупателя, которому обычно выплачивается фиксированное вознаграждение с небольшой комиссией за успех, работает исключительно от вашего имени. Их главная задача - защищать ваши интересы, вести переговоры о лучших условиях и добиваться наиболее выгодных для вас условий контракта.
2. Снижение юридических и финансовых рисков (Due Diligence)
Агент покупателя обеспечивает важную проверку, которую традиционные агентства недвижимости часто не выполняют. Они проверят наличие у объекта недвижимости всей необходимой юридической документации, включая разрешения на строительство и лицензии, что крайне важно в регионе, где контроль за такими документами исторически был слабым.
3. Экспертное структурирование инвестиций и налоговые консультации
Некоторые брокеры ранее давали неквалифицированные финансовые советы, например, рекомендовали приобрести недвижимость на личное имя, не раскрывая при этом возможные налоговые последствия, что негативно сказывалось на рентабельности инвестиций (ROI). Агент покупателя, являющийся юристом или юридическим консультантом, может помочь в определении оптимальной инвестиционной стратегии и обеспечить обоснованность и независимость всех советов, касающихся доходности инвестиций и структуры налогообложения.
4. Комплексное обслуживание и экспертиза
Агент по покупке недвижимости - это специалист, который занимается всем спектром процесса приобретения недвижимости, включая:
- Переговоры о цене.
- Подбор наиболее подходящей недвижимости для ваших целей.
- Независимая проверка предполагаемой рентабельности инвестиций (ROI).
- Тщательная проверка юридического и физического статуса недвижимости.
- Помощь в определении оптимальной структуры инвестиций.
- Представление интересов покупателя во время официального подписания договора аренды или купли-продажи.
Ключевые термины, определяющие роль агента по покупке недвижимости
| Срок | Определение |
|---|---|
| Агент по покупке недвижимости | Независимый юридический консультант или адвокат, который работает исключительно от имени инвестора/покупателя. Его задача - найти, проверить, провести переговоры и обеспечить покупку недвижимости (виллы, квартиры и т. д.). |
| Фиксированная цена + гонорар за успех | Стандартная модель вознаграждения агента покупателя состоит из фиксированной платы за услуги плюс небольшая комиссия только в случае успешной сделки, при этом сохраняется независимость. |
Почему стоит выбрать агента при покупке виллы на Бали или Ломбоке?
Как уже было сказано выше, на рынке недвижимости Ломбока или Бали все еще есть мошенники, а некоторые агенты все еще лгут по недомыслию:
- Не информируя о реальной рентабельности инвестиций
- Не выбирая недвижимость, имеющую юридические документы (PBG и SLF)
- Недвижимость, расположенная в зеленой зоне или на охраняемой территории
- Объекты с затрудненным доступом к пресной воде
- Проблемы с подъездной дорогой
- Конфликт интересов или партнерство с застройщиком
Выше приведены некоторые из вопросов, с которыми мы как юрисконсульты сталкиваемся при представлении интересов наших клиентов при покупке недвижимости. К сожалению, нормативные акты иногда не успевают применяться.
Например, управляющие недвижимостью теперь запрашивают NPWPD (местный налоговый номер) для своих клиентов. Налоговая служба проверяет все больше и больше, и у людей, которые приобрели недвижимость как физические лица, сейчас возникают некоторые проблемы.
В противоположность этому, агент по недвижимости сказал им, что можно покупать и арендовать легально, как частное лицо, а не в рамках PT PMA.
Рынки Бали и Ломбока становятся все более профессиональными. Тем не менее, ориентироваться на них в условиях растущего числа застройщиков и агентов непросто, поскольку они становятся все более строгими, а политические силы пытаются очистить их от недобросовестных участников.
В ILA Global Consulting мы рекомендуем выбрать независимого юриста, юридического консультанта или агента покупателя, который будет представлять ваши интересы и защищать ваши инвестиции.
Ключевые термины по имущественным рискам и соблюдению требований на Бали/Ломбоке
| Срок | Определение |
|---|---|
| Ложь через упущение | Нарушение этических норм, когда агент по недвижимости или брокер намеренно не раскрывает покупателю важную негативную информацию (например, низкую фактическую рентабельность инвестиций, высокие налоговые ставки или отсутствие разрешительных документов). |
| PBG и SLF | PBG(Persetujuan Bangunan Gedung - разрешение на строительство) и SLF(Sertifikat Laik Fungsi - сертификат о целесообразности). Важнейшие юридические документы, подтверждающие, что недвижимость разрешена и безопасна для заселения. Их отсутствие представляет собой значительный риск. |
| Зеленая зона / охраняемая территория | Территории, обозначенные местными законами о зонировании, где строительство запрещено или сильно ограничено. |
| Конфликт интересов | Ситуация, когда финансовые мотивы агента (комиссионные от застройщика/продавца) не позволяют ему отдать предпочтение потребностям покупателя. Это приводит к потенциальному обману в отношении юридического статуса или окупаемости инвестиций. |
| NPWPD (местный налоговый номер) | Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (региональный идентификационный номер налогоплательщика). Местный налоговый номер, который управляющие недвижимостью должны регистрировать для своих клиентов, что ужесточает требования к соблюдению законодательства. |
| Приобретается индивидуально | Структура, в которой иностранный гражданин владеет арендной недвижимостью на свое личное имя. |
| ПТ ПМА | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (Общество с ограниченной ответственностью, принадлежащее иностранцам). Рекомендуемое юридическое лицо для приобретения иностранцами инвестиционной недвижимости. |
