¿Está usted en la inversión inmobiliaria en Bali? Todo el mundo que ha estado en Bali e Indonesia tiene en mente cómo invertir en una propiedad en Bali.
¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario de Bali e Indonesia?
Hay varias formas de entrar en el mercado de la inversión inmobiliaria en Bali (guía completa para inversores antes de invertir en inmueblesespecialmente en Bali). El mercado ofrece distintas posibilidades de proyectos sobre plano, apartamentos, villas y habitaciones de hotel. El tipo de producto depende del perfil del inversor y de su presupuesto. Mientras que un nuevo inversor preferirá invertir en una villa sobre plano, otros inversores preferirán comprar un terreno y desarrollar ellos mismos su villa para obtener un mayor rendimiento de la inversión.
Los proyectos sobre plano son de pago y permiten a los presupuestos más reducidos entrar en el mercado. Sin embargo, recomendamos prestar atención a la sección del proyecto y tener un contrato sólido con el promotor comprobando su licencia. Recientemente, algunos promotores no han podido terminar sus proyectos.
A pesar del tipo de proyecto, la inversión inmobiliaria en Bali debe abordarse con cautela:
- Defina la mejor estructura jurídica antes de su inversión inmobiliaria en Bali, Lombok o el resto de Indonesia
- Elija la ubicación adecuada
- Realizar las diligencias debidas sobre terrenos, permisos de construcción, contratistas y promotores.
- Nunca pague un depósito a un vendedor sin un contrato revisado por un abogado
- Elija un abogado o notario independiente
- Optimice su estructura fiscal
- Solicitar licencia
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Un mercado estable con inversiones de alto rendimiento
No es raro ver un 15% de retorno de la inversión al año por el alquiler a corto plazo, mientras que otros mercados suelen ofrecer entre un 5 y un 10%. Esas cifras dependen, obviamente, de la ubicación y de tu exposición fiscal.
La estabilidad de Bali ofrece una excelente ocupación por encima del 50%, con un 80% en lugares tan conocidos como Canggu y Seminyak. Otras zonas, como Nusa Dua o Amed, tienen más dificultades para alcanzar este umbral.
A menudo puede recuperar todo el dinero invertido en 6 años. Esto significa que puedes esperar comprar más propiedades rápidamente, y los niveles de ingresos pasivos pueden dispararse si inviertes durante largos periodos de tiempo. Los nómadas digitales, en particular, suelen renunciar a una residencia permanente en favor de la propiedad o la compra de propiedades de inversión en lugares como Bali. comprar propiedades de inversión en lugares como Bali.
El coste de entrada en el mercado es menor que en el mercado maduro
El mercado de Bali e Indonesia aún no ha alcanzado su madurez y todavía ofrece precios de entrada más bajos que la compra de una propiedad en Australia o Europa. La diferencia con Occidente, Singapur, China o Tokio sigue siendo importante. Es factible entrar en el mercado con 150.000 USD o menos y tener una propiedad para alquilar en Airbnb o booking.com. Algunos agentes ofrecen hoy en día inversiones fraccionadas en las que los inversores pueden incluso comprar una parte de la propiedad con sólo 25.000 USD.
Además de la propiedad para alojar turistas en forma de villas u hoteles, la industria del ocio también sigue la tendencia. Restaurantes, clubes de playa y discotecas también se están desarrollando y dando cabida a inversores diferentes y a largo plazo.
Lea también: Tendencia del mercado inmobiliario de Bali 2023 - 2024
¿Cuáles son los límites, o qué hay que tener en cuenta antes de invertir en inmuebles?
1. Reglamento de la propiedad
El desarrollo no siempre se ha hecho conforme a la normativa. Por desgracia, algunos agentes o vendedores han contribuido a ofrecer algunas propiedades en zonas que, por ejemplo, no pueden obtener un permiso de construcción adecuado y, como consecuencia, una licencia adecuada para operar en Airbnb u otras plataformas de forma legal. Los compradores se exponen a sanciones el día que el Gobierno vaya a reforzar la ley. De hecho, durante este periodo, el inversor puede recuperar su inversión, pero podría ocurrir antes.
2. Impuesto exigido
En efecto, el Gobierno es responsable de no reforzar la ley, pero los promotores tampoco informan a los clientes sobre la normativa. La fiscalidad es el ejemplo perfecto de esta omisión. La fiscalidad es un factor importante que puede afectar a la inversión. Contar con una adecuada planificación fiscal al respecto es crucial.
3. Propiedad para extranjeros
Los extranjeros pueden poseer propiedades en Bali e Indonesia bajo una empresa. Esto permite a los extranjeros adquirir la propiedad y tener la propiedad bajo el nombre de la empresa. La ventaja es que el vendedor no tiene ningún derecho sobre la propiedad después de la transacción. Otra ventaja es que los ingresos son legales. La ventaja es también en términos de impuestos.
La práctica más común ha sido durante años el arrendamiento de terrenos por un periodo de tiempo determinado. Esta forma de inversión puede reducir el capital necesario para entrar en el mercado. Un arrendamiento a 150.000 USD durante 20 años puede permitirle rentabilizar su inversión.
4. Financiación e hipoteca
Como extranjeros, puede ser difícil conseguir un préstamo en Indonesia. La mayoría de las veces, el pago de las propiedades requiere un pago por adelantado. Algunos bancos podrían estudiar cómo financiar la inversión de una segunda propiedad si ya se posee la primera.
Como recordatorio, tener un contrato de arrendamiento no es una propiedad. Es un alquiler a largo plazo y, como contrapartida, el banco no prestará dinero al comprador ni podrá tener una hipoteca sobre él.
Probablemente se recomiende a los compradores primerizos que entren en el mercado intentando obtener un préstamo en su país de origen o comprando una propiedad en pleno dominio.
5. Permiso de construcción y diseño
Los edificios en Indonesia requieren un permiso de construcción (residencial, comercial) dividido en 2 documentos llamados PBG y SLF. Indonesia no reconoce a los arquitectos que no tienen licencia para solicitar un permiso de construcción en Indonesia. Es posible contratar a un arquitecto, pero éste tendrá que colaborar con un arquitecto local.
Además, algunas zonas tienen restricciones, y a veces es difícil construir más de 3 ó 4 plantas. Son necesarias algunas autorizaciones especiales, por lo que recomendamos hablar con un profesional sobre este tema antes de iniciar el plan.
5. Comprender el área de zonificación de la propiedad
Bali e Indonesia han clasificado los terrenos en distintas zonas con códigos de colores. Algunas zonas no están limitadas a ciertas actividades, y en otras está prohibido construir. A veces hay algunas excepciones. Es importante realizar la diligencia debida sobre el terreno para saber qué se puede hacer con la propiedad. Normalmente, Indonesia clasifica sus zonas en:
- Zona verde: Agricultura
- Zona amarilla: Residencial
- Zona rosa: Turismo
- Zona roja: Zona comercial
6. Apartamento frente a villa
En los últimos años, Bali ha visto desarrollarse varios proyectos de apartamentos por toda la isla. Esos proyectos ofrecen la posibilidad a algunos inversores de poseer una propiedad sin tener que crear una empresa. En efecto, la normativa permite a los extranjeros comprar apartamentos en Hak Pakai. Podría ser una solución para una primera inversión inmobiliaria en Bali.
7. Poseer una propiedad legalmente y hacer negocios con una propiedad.
Usted puede ser propietario de un inmueble y no estar necesariamente autorizado a obtener ingresos de este inmueble y viceversa. Ser propietario de un coche no significa que pueda convertirse en una empresa de alquiler de coches o simplemente ceder su coche a una empresa de alquiler para que se lo alquile a un cliente. Los agentes inmobiliarios hacen bien su trabajo y saben encontrar la propiedad adecuada. Las empresas de gestión inmobiliaria, como Bukit Vista, saben cómo gestionar su propiedad. Los asesores y juristas saben cómo asegurar su inversión y legalizar tu negocio.
8. Alquilar una propiedad en Airbnb en Bali
Bali o Lombok han visto aumentar considerablemente el número de anuncios en los últimos años. Sin embargo, alquilar una propiedad en Airbnb no está permitido en Indonesia para extranjeros bajo su nombre personal. Entonces, ¿cómo hacerlo legalmente?
La mayoría de las veces, la sociedad gestora de la Villa tramita la licencia de actividad a su nombre y obtiene los ingresos en su cuenta, recortando un porcentaje de comisión. Sin embargo, esta operación no es legal al 100%, ya que consiste en utilizar una persona interpuesta y no es eficiente desde el punto de vista fiscal, ya que el impuesto para un no residente es del 20%. El mismo principio se aplica si el arrendatario utiliza el nombre del propietario a pesar de que éste haya procedido a un Pondok Wisata.
La otra opción legal es crear una empresa y solicitar una licencia hotelera si el edificio tiene más de 4000 m2 o solicitar una licencia llamada Vila. Esta licencia está abierta a PT PMA y puede permitir a los extranjeros manejar la villa si son el propietario de la villa. Es crucial comprobar las legalidades antes de cualquier inversión inmobiliaria en Bali.
¿Dónde invertir en una propiedad en Bali?
Los mejores lugares para invertir
Esta es la pregunta de la lotería. El vibrante mercado inmobiliario de Bali es un tapiz tejido con diversas ofertas que satisfacen los sueños de varios inversores. Exploremos los hilos más calientes y guiémosle hacia su pieza perfecta:
- Seminyak: La reina establecida, Seminyak, rezuma lujo y ofrece tiendas, restaurantes y entretenimiento de primera calidad. Mientras que Canggu está en el candelero, Seminyak conserva su encanto atemporal.
- Canggu y Pererenan: con un ascenso meteórico, Canggu chisporrotea de desarrollo y atrae a turistas, nómadas y expatriados. Prepárate para una energía vibrante, pero ten cuidado con el creciente tráfico.
- Seseh y Cemagi: Seseh y Cemagi ofrecen asequibilidad y proximidad a su bullicioso vecino. Allí se están iniciando nuevas urbanizaciones. Los campos de arroz siguen rodeando la zona.
- Nyanyi: Otro vecino de Canggu, Nyanyi, presenta otra tentadora oportunidad de inversión con su atractivo único.
- Uluwatu y Bingin: Este paraíso para surfistas presume de una belleza impresionante y una demanda creciente de villas. Si busca una inversión paciente con gran potencial, Uluwatu le espera. Similar al pasado de Uluwatu, Bingin ofrece una inversión en una fase temprana con potencial para obtener importantes beneficios, lo que resulta ideal para el inversor aventurero.
- Melasti, Pandawa, Ungasan: Estas zonas están clasificadas como zonas turísticas. El gobierno ha realizado importantes inversiones allí. En los últimos años han surgido nuevos clubes de playa.
- Ubud: Escapar del frenesí costero y abrazar el sereno encanto de Ubud. Los exuberantes bosques tropicales, los arrozales y las temperaturas más frescas atraen a un flujo constante de inversores que buscan un rendimiento fiable.
- Sidemen: Similar a Ubud en su belleza y alrededores, Sidemen es una belleza sin explotar espera en Sidemen del este de Bali. Sea testigo del auge de una joya oculta e invierta en propiedades de alquiler preparadas para el éxito.
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Recordatorio
Tenga en cuenta sus objetivos de inversión, su tolerancia al riesgo y el estilo de vida que desea. Este mercado diverso ofrece algo para todos, así que elija sabiamente y haga realidad su sueño inmobiliario en Bali.
Consejos adicionales
- Investigue a fondo antes de invertir.
- Consulte a un experto inmobiliario local.
- Comprender el panorama jurídico y la normativa.
- Hay que tener en cuenta los gastos corrientes, como el mantenimiento y los impuestos.
Siguiendo estas pautas y explorando las peculiaridades de cada lugar, estará en el buen camino para asegurarse su inversión ideal en el dinámico mercado inmobiliario de Bali.
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