Vous souhaitez investir dans l'immobilier à Bali ? Tous ceux qui ont visité Bali et l'Indonésie ont à l'esprit la possibilité d'investir dans une propriété à Bali.
Comment investir sur le marché immobilier à Bali et en Indonésie ?
Pour un investissement immobilier à Bali, il y a plusieurs façons d'entrer sur le marché (guide complet pour les investisseurs avant d'investir dans l'immobilieren particulier à Bali). Le marché offre différentes possibilités : projets hors plan, appartements, villas, chambres d'hôtel. Le type de produit dépend du profil de l'investisseur et de son budget. Alors qu'un nouvel investisseur préférera investir dans une villa sur plan, d'autres investisseurs préfèreront acheter un terrain et développer leur villa eux-mêmes pour un meilleur retour sur investissement.
Les projets hors plan offrent un paiement et permettent aux petits budgets d'entrer sur le marché. Cependant, nous recommandons de faire attention à la section du projet et d'avoir un contrat solide avec le développeur en vérifiant sa licence. Il est arrivé récemment que certains promoteurs ne terminent pas leurs projets.
Quel que soit le type de projet, l'investissement immobilier à Bali doit être abordé avec prudence :
- Définir la meilleure structure juridique pour votre investissement immobilier à Bali, Lombok ou dans le reste de l'Indonésie
- Choisir l'emplacement approprié
- Faire preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne les terrains, les permis de construire, les entrepreneurs et les promoteurs.
- Ne jamais verser d'acompte à un vendeur sans que le contrat n'ait été examiné par un avocat.
- Choisir un avocat ou un notaire indépendant
- Optimisez votre structure fiscale
- Demande de licence
Un marché stable avec un retour sur investissement élevé
Il n'est pas rare d'obtenir un retour sur investissement de 15 % par an avec de la location à court terme, alors que les autres marchés n'offrent que 5 à 10 %. Ces chiffres dépendent évidemment de la localisation et de votre exposition fiscale.
La stabilité de Bali offre un excellent taux d'occupation supérieur à 50% avec 80% dans des endroits bien connus comme Canggu, Seminyak. D'autres zones comme Nusa Dua ou Amed ont plus de difficultés à atteindre ce seuil.
Vous pouvez souvent récupérer la totalité de votre investissement en 6 ans. Cela signifie que vous pouvez vous attendre à acheter rapidement d'autres biens immobiliers et que les niveaux de revenus passifs peuvent être hors normes si vous investissez pendant de longues périodes. Les nomades numériques, en particulier, renoncent souvent à une résidence permanente en faveur de la possession ou de l'achat d'immeubles de placement dans des endroits comme Bali. acheter des biens d'investissement dans des endroits comme Bali.
Un coût d'entrée sur le marché inférieur à celui d'un marché mature
Le marché de Bali et de l'Indonésie n'a pas encore atteint sa maturité et offre encore des prix d'entrée inférieurs à ceux de l'Australie ou de l'Europe. L'écart avec l'Occident, Singapour, la Chine ou Tokyo est encore important. Il est possible d'entrer sur le marché avec 150 000 USD ou moins et d'avoir une propriété à louer. propriété à louer louer sur Airbnb ou booking.com. Certains acteurs proposent aujourd'hui des investissements fractionnés où les investisseurs peuvent même acheter une partie de la propriété avec seulement 25 000 USD.
Outre les propriétés destinées à accueillir les touristes sous forme de villas ou d'hôtels, l'industrie du divertissement suit également la tendance. Les restaurants, les clubs de plage et les boîtes de nuit se développent également et accueillent différents investisseurs à long terme.
Lire aussi : Bali Property Market Trend 2023 - 2024 (en anglais)
Quelles sont les limites ou les précautions à prendre avant d'investir dans l'immobilier ?
1. Réglementation des biens
Le développement n'a pas toujours été réalisé en conformité avec la réglementation. Malheureusement, certains agents ou vendeurs ont contribué à proposer des biens dans des zones qui ne sont par exemple pas en mesure d'obtenir un permis de construire en bonne et due forme et, par conséquent, une licence appropriée pour opérer sur Airbnb ou d'autres plateformes en toute légalité. Les acheteurs s'exposent à des sanctions le jour où le gouvernement renforcera la loi. En effet, pendant cette période, l'investisseur peut prendre son retour sur investissement, mais cela peut se produire avant.
2. Taxe exigée
Le gouvernement a en effet une part de responsabilité en ne renforçant pas la loi, mais les développeurs omettent également d'informer les clients sur la réglementation. La fiscalité est l'exemple parfait de cette omission. La fiscalité est un facteur important qui peut affecter l'investissement. Disposer d'une planification fiscale est cruciale.
3. Propriété pour les étrangers
Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers à Bali et en Indonésie sous la forme d'une entreprise. Cela permet aux étrangers d'acquérir la propriété et de la détenir sous le nom de la société. L'avantage est que le vendeur n'a aucun droit sur le bien après la transaction. L'autre avantage est de rendre les revenus légitimes. L'avantage se situe également au niveau de l'impôt.
La pratique la plus courante consiste depuis des années à louer un terrain pour une certaine période. Cette forme d'investissement peut réduire le capital nécessaire pour entrer sur le marché. Un bail de 150 000 EUR pour 20 ans peut vous permettre de rentabiliser votre investissement.
4. Financement et hypothèque
En tant qu'étrangers, il peut être difficile d'obtenir un prêt en Indonésie. prêt en Indonésie. Le paiement des biens immobiliers nécessite la plupart du temps un versement initial. Certaines banques peuvent discuter de la manière de financer l'investissement d'une deuxième propriété si vous êtes déjà propriétaire de la première.
Pour rappel, un contrat de bail n'est pas une propriété. Il s'agit d'un loyer à long terme et, en contrepartie, la banque ne prêtera pas d'argent à l'acheteur et ne pourra pas avoir d'hypothèque sur le bien.
Pour les primo-accédants, il est probablement recommandé d'entrer sur le marché en essayant d'obtenir un prêt dans leur pays d'origine ou d'acheter un bien en pleine propriété.
5. Permis de construire et conception
En Indonésie, les bâtiments doivent faire l'objet d'un permis de construire (résidentiel, commercial) divisé en 2 documents appelés PBG et SLF. L'Indonésie ne reconnaît pas les architectes qui n'ont pas de licence pour demander un permis de construire en Indonésie. Il est possible d'engager un architecte mais celui-ci devra collaborer avec un architecte local.
De plus, certaines régions ont des restrictions et il est parfois difficile de construire plus de 3 ou 4 étages. Certaines autorisations spéciales sont nécessaires et nous vous recommandons d'en parler à un professionnel avant d'entamer votre projet.
5. Comprendre le zonage de la propriété
Bali et l'Indonésie ont classé les terres en différentes zones avec des codes de couleur. Certaines zones ne sont pas limitées à certaines activités et il est interdit de construire dans certaines zones. Il existe parfois des dérogations. Il est important de faire preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne le terrain afin de comprendre ce que vous pouvez faire avec la propriété. En général, l'Indonésie a classé ses zones en
- Zone verte : Agriculture
- Zone jaune : Résidentiel
- Zone rose : Touristique
- Zone rouge : Zone commerciale
6. Appartement ou villa
Ces dernières années, Bali a vu plusieurs projets d'appartements se développer autour de l'île. Ces projets offrent à certains investisseurs la possibilité de posséder un bien immobilier sans avoir à créer une société. En effet, la réglementation permet aux étrangers d'acheter des appartements sous le régime du Hak Pakai. Cela peut être une solution pour un premier investissement immobilier à Bali.
7. Posséder légalement un bien immobilier et faire des affaires avec un bien immobilier.
Vous pouvez être propriétaire d'un bien immobilier sans nécessairement être autorisé à en tirer un revenu, et vice versa. Posséder une voiture ne signifie pas que vous pouvez devenir une société de location de voitures ou simplement donner votre voiture à une société de location pour qu'elle la loue à un client. Les agents immobiliers font bien leur travail et savent comment trouver le bon bien. Les sociétés de gestion immobilière telles que Bukit Vista savent comment gérer votre bien. Les consultants et les juristes savent comment sécuriser votre investissement et faire en sorte que votre entreprise soit légale.
8. Louer une propriété sur Airbnb à Bali
Bali ou Lombok ont vu le nombre d'inscriptions augmenter considérablement ces dernières années. Cependant, la location d'un bien sur Airbnb n'est pas autorisée en Indonésie pour les étrangers sous leur nom personnel. Alors, comment faire pour louer légalement ?
La plupart du temps, la société de gestion de villas obtient la licence d'exploitation en son nom et perçoit les revenus sur son compte, moyennant un pourcentage. Toutefois, cette opération n'est pas légale à 100 % car elle consiste à utiliser un prête-nom et n'est pas fiscalement avantageuse car l'impôt pour les non-résidents est de 20 %. Le même principe s'applique si le locataire utilise le nom du propriétaire foncier bien que ce dernier ait procédé à un Pondok Wisata.
L'autre option légale consiste à créer une société et à demander une licence hôtelière si le bâtiment fait plus de 4 000 m² ou à demander une licence appelée Vila. Cette licence est ouverte à PT PMA et peut permettre aux étrangers de gérer la villa s'ils en sont propriétaires. Il est essentiel de vérifier les aspects juridiques avant tout investissement immobilier à Bali.
Où investir dans une propriété à Bali ?
Les meilleurs endroits pour investir
C'est la question de la loterie. Le marché immobilier dynamique de Bali est une tapisserie tissée d'offres diverses, répondant aux différents rêves des investisseurs :
Seminyak : Reine établie, Seminyak respire le luxe et propose des boutiques, des restaurants et des divertissements de premier ordre. Tandis que Canggu est sous les feux de la rampe, Seminyak conserve son allure intemporelle.
Canggu et Pererenan : Bénéficiant d'une ascension fulgurante, Canggu est en plein développement et attire les touristes, les nomades et les expatriés. Préparez-vous à une énergie vibrante, mais soyez attentif à l'augmentation de la circulation.
Seseh et Cemagi : Seseh et Cemagi offrent des prix abordables et la proximité d'un quartier animé. De nouveaux développements y sont en cours. Les rizières entourent encore la zone.
Nyanyi : Autre voisin de Canggu, Nyanyi présente une autre opportunité d'investissement intéressante grâce à son attrait unique.
Uluwatu et Bingin : Ce paradis des surfeurs est d'une beauté à couper le souffle et la demande de villas est en forte hausse. Si vous recherchez un investissement patient à fort potentiel, Uluwatu vous attend. À l'instar du passé d'Uluwatu, Bingin offre un investissement précoce avec un potentiel de rendement important, idéal pour l'investisseur aventureux.
Melasti, Pandawa, Ungasan : Ces régions sont classées en zone touristique. Le gouvernement y a réalisé d'importants investissements. De nouveaux clubs de plage ont vu le jour ces dernières années.
Ubud : Échappez à la frénésie de la côte et profitez du charme serein d'Ubud. Les forêts tropicales luxuriantes, les rizières et les températures plus fraîches attirent un flux constant d'investisseurs à la recherche d'une source de revenus fiable.
Sidemen : Semblable à Ubud par sa beauté et ses environs, Sidemen est une beauté inexploitée qui attend les habitants de l'est de Bali. Assistez à l'essor d'un joyau caché et investissez dans des biens locatifs promis au succès.
Lire aussi : Tendance en matière d'investissement immobilier à Ubud
Rappel
Tenez compte de vos objectifs d'investissement, de votre tolérance au risque et du mode de vie que vous souhaitez adopter. Ce marché diversifié offre quelque chose à chacun, alors choisissez judicieusement et transformez votre rêve de propriété à Bali en réalité.
Conseils supplémentaires
- Effectuer des recherches approfondies avant d'investir.
- Consultez un expert immobilier local.
- Comprendre le paysage juridique et les réglementations.
- Tenez compte des coûts permanents tels que l'entretien et les taxes.
- En suivant ces conseils et en explorant les particularités de chaque lieu, vous serez sur la bonne voie pour réaliser l'investissement idéal sur le marché immobilier dynamique de Bali.
Contactez nous pour des conseils en matière de stratégie et d'investissement en fonction des besoins de votre entreprise. Lire notre blog pour obtenir les dernières informations sur les affaires et la finance.
