Por primera vez en nuestra historia, hemos realizado más transacciones inmobiliarias en Lombok que en Bali.
La tendencia que observamos por primera vez hace dos años se ve ahora respaldada por la actividad transaccional y el interés de los inversores que seguimos observando en la actualidad. La demanda de los inversores por Lombok ha aumentado de forma significativa, tal y como se refleja tanto en las transacciones que gestionamos como en las consultas que seguimos recibiendo.
Al mismo tiempo, el sector turístico de Bali ha experimentado una desaceleración. Las llegadas de turistas disminuyeron en abril de 2026 y mostraron escasos indicios de recuperación en mayo. La reciente crisis en Oriente Medio y el aumento de los costes de los vuelos han contribuido a este descenso. Sin embargo, estas razones no explican por completo por qué Lombok sigue atrayendo inversiones y transacciones inmobiliarias a un ritmo cada vez mayor.
Además de las cifras turísticas, los inversores prestan cada vez más atención a las infraestructuras, la saturación del mercado, la nueva normativa y las perspectivas de crecimiento a largo plazo a la hora de decidir dónde invertir.
Este artículo analiza los principales factores que influyen en ambos mercados y explica por qué cada vez más inversores se plantean oportunidades inmobiliarias fuera de Bali, en Indonesia.
¿Qué factores están influyendo actualmente en el mercado inmobiliario?
En la actualidad, hay varios factores que influyen en las decisiones de inversión en Bali y Lombok, desde las tendencias turísticas y el desarrollo de las infraestructuras hasta los cambios legislativos y la saturación del mercado.
El reto de la reputación
En los últimos meses, Bali ha sido objeto de una mayor publicidad negativa. Aunque los turistas y los expatriados a veces provocan incidentes que llaman la atención, la forma en que estos sucesos se difunden en las redes sociales ha agravado el problema de imagen.
La realidad es que las infracciones cometidas por los turistas se producen en muchos destinos de todo el mundo, desde Tailandia y Vietnam hasta Francia y Estados Unidos. Sin embargo, en Bali, estos incidentes suelen tener gran repercusión y se difunden ampliamente en Internet, lo que puede afectar a la imagen internacional de la isla.
Muchos inversores creen que una aplicación más estricta de la ley, unas carreteras más seguras y unas políticas prácticas son más eficaces que centrarse en incidentes aislados en las redes sociales. Dar ejemplo, reforzar el cumplimiento de la normativa y mejorar la aplicación de la ley pueden contribuir en mayor medida a preservar el atractivo de Bali a largo plazo.
La cuestión de las infraestructuras
Las infraestructuras siguen siendo uno de los principales retos de Bali y, a menudo, no cumplen las expectativas de los inversores y los residentes, sobre todo teniendo en cuenta el rápido desarrollo de la zona.
Para quienes viajan habitualmente entre Yakarta y Bali, cada vez resulta más evidente que Yakarta ha realizado inversiones mucho mayores en infraestructuras de transporte. Yakarta sigue estando muy concurrida en las horas punta. Sin embargo, fuera de las horas punta, sus redes de transporte suelen facilitar los desplazamientos.
Bali sigue sufriendo problemas de congestión en muchas zonas debido al crecimiento demográfico, al turismo y a unas redes viarias que no están diseñadas para soportar el ritmo actual de desarrollo. Para resolver estos problemas puede ser necesario llevar a cabo nuevos proyectos de infraestructura y expropiar terrenos, de forma similar a lo que se ha hecho con las autopistas de peaje y el tren de alta velocidad en Java. Sin embargo, las decisiones importantes suelen implicar a diferentes grupos con intereses contrapuestos, lo que tiende a ralentizar considerablemente los grandes proyectos de infraestructura.
Proyectos como la conexión por carretera prevista entre Jimbaran y Uluwatu y los nuevos planes de transporte acuático son prometedores, pero es probable que, por sí solos, no resuelvan el problema más grave.
La gestión de residuos sigue siendo, además, un reto. La cobertura mediática internacional sobre los problemas relacionados con los vertederos y los residuos plásticos ha afectado a la imagen de Bali y sigue suscitando preocupación por la sostenibilidad medioambiental a largo plazo.
| Término | Definición |
|---|---|
| Adquisición de terrenos | El proceso legal mediante el cual las autoridades públicas expropian terrenos privados para proyectos de infraestructura pública, como carreteras, puertos, vías férreas o servicios públicos. |
| Desarrollo de infraestructuras | Inversiones públicas a gran escala en transporte, servicios públicos e infraestructuras, destinadas a impulsar el crecimiento económico y el aumento de la población. |
Un mercado saturado
Para ser totalmente sinceros, estamos asistiendo a los primeros indicios de saturación del mercado. En estos momentos hay miles de viviendas y chalés vacacionales en construcción, y se prevé que en los próximos meses y a lo largo del próximo año entre en el mercado una cantidad significativa de nueva oferta. A medida que aumenta la competencia, la rentabilidad de los alquileres ha empezado a disminuir y es posible que siga sometida a presión.
Los inmuebles situados en las mejores ubicaciones siguen ofreciendo una buena rentabilidad, sobre todo cuando están gestionados por empresas con experiencia. No obstante, los inversores deben ser más cautelosos y selectivos a la hora de evaluar nuevas oportunidades.
La calidad de la construcción
Recientemente han entrado en el mercado muchos nuevos promotores inmobiliarios sin una trayectoria consolidada ni suficientes proyectos finalizados que permitan evaluar su durabilidad a largo plazo.
Al mismo tiempo, Bali ha atraído a profesionales con amplia experiencia procedentes de mercados como Dubái, Europa y Australia, lo que ha aportado unos estándares de construcción más elevados y una mayor experiencia. Sin embargo, muchos proyectos son aún demasiado recientes como para evaluar adecuadamente su rendimiento a largo plazo.
Para mitigar el riesgo, los inversores deben revisar detenidamente los plazos del proyecto, los calendarios de entrega, los acuerdos legales, las cláusulas de penalización y las garantías estructurales antes de comprometerse con cualquier promoción inmobiliaria. Estas medidas de protección siguen siendo esenciales en cualquier inversión inmobiliaria.
| Término | Definición |
|---|---|
| Saturación del mercado | Situación del mercado en la que la oferta de inmuebles se aproxima a la demanda o la supera, lo que dificulta que los nuevos proyectos alcancen tasas de ocupación elevadas o un crecimiento de los precios. |
| Inventario | El número total de inmuebles terminados o en proyecto disponibles para la venta o el alquiler en un mercado. |
| Rendimiento del alquiler | Los ingresos anuales por alquiler que genera un inmueble, expresados como porcentaje de su precio de compra o de su valor de mercado. |
| Garantía estructural | Una garantía contractual que cubre los defectos en los elementos estructurales clave de un edificio durante un período determinado tras su finalización. |
| Cláusula de penalización | Cláusula contractual que establece el pago de una indemnización en caso de que una de las partes incumpla las obligaciones acordadas, como los plazos de construcción o de entrega. |
Un marco jurídico que genera incertidumbre
Por si las preocupaciones anteriores no fueran suficientes, los recientes cambios normativos han generado una incertidumbre adicional tanto para los promotores como para los inversores.
Algunas actividades empresariales en Bali se enfrentan ahora a nuevas restricciones a la hora de constituir una PT PMA, especialmente en sectores considerados de riesgo bajo o medio. Esto afecta a determinadas actividades relacionadas con el sector inmobiliario que en su día atrajeron a numerosos inversores extranjeros.
Como consecuencia, algunos inversores se están replanteando cómo estructurar sus inversiones. Otros se preguntan si Bali sigue siendo el lugar más adecuado para futuros proyectos. Los cambios normativos han planteado retos más amplios a los inversores legítimos que buscan estructuras jurídicas claras. Los proyectos que incumplen la normativa y las construcciones no autorizadas no son los únicos afectados. Las normas están afectando ahora también a los inversores que cumplen con todo lo establecido.
Esto genera una paradoja. Bali sigue promocionándose como destino para la inversión internacional, mientras que ciertos cambios normativos están complicando el acceso a los inversores extranjeros.
Bali tiembla, mientras que Lombok está en pleno auge
Mientras que Bali se enfrenta a una competencia cada vez mayor y a retos normativos, Lombok está despertando un interés creciente entre los inversores gracias a sus mejores perspectivas de crecimiento y a un mercado menos saturado.
Un marco jurídico más favorable
Lombok ofrece más oportunidades a través de las estructuras HGB, mientras que muchas transacciones en Bali siguen basándose en contratos de arrendamiento.
A diferencia de Bali, Lombok sigue permitiendo la creación de empresas PT PMA en toda la isla, y muchas clasificaciones urbanísticas favorecen las actividades de alquiler de inmuebles y los proyectos relacionados con el turismo.
Menos competencia y más turistas
Lombok sigue beneficiándose del aumento del número de visitantes, gracias a las conexiones aéreas directas desde Singapur, Malasia, Yakarta y otros mercados estratégicos.
Si a esto le sumamos una menor saturación del mercado y una cartera de proyectos en desarrollo más moderada, las perspectivas de inversión en Lombok resultan cada vez más atractivas.
| Término | Definición |
|---|---|
| HGB (Derecho a construir/Hak Guna Bangunan) |
Un título de propiedad que otorga el derecho legal a construir y poseer edificios en un terreno durante un período determinado, con posibilidades de prórroga y renovación. |
| Derecho de arrendamiento» | Un régimen patrimonial en el que una persona adquiere el derecho a utilizar un terreno o un inmueble durante un período determinado sin ser propietaria del terreno en cuestión. |
| Clasificación urbanística | Normativa gubernamental sobre el uso del suelo que determina qué actividades, proyectos urbanísticos u operaciones empresariales están permitidos en una zona concreta. |
La tesis de inversión: ¿Dónde está mejor posicionado el capital?
Como dijo recientemente un promotor inmobiliario con amplia experiencia en Bali, el capital no desaparece. Simplemente se reasigna.
Bali sigue siendo el mercado inmobiliario más consolidado de Indonesia y ofrece buenas oportunidades en ubicaciones privilegiadas. Sin embargo, los inversores se enfrentan ahora a una mayor competencia, problemas de infraestructuras, una normativa incierta y un número cada vez mayor de nuevas promociones que salen al mercado.
Lombok ofrece un tipo diferente de oportunidad. Un entorno jurídico más estable, mayores oportunidades de desarrollo, un turismo en auge y una menor saturación del mercado están despertando un interés cada vez mayor por parte de los inversores.
Para los inversores que buscan una revalorización del capital y un mayor potencial de crecimiento en los próximos cinco a siete años, Lombok se perfila cada vez más como uno de los principales destinos para la inversión inmobiliaria en Indonesia.
La inversión inmobiliaria no debe basarse únicamente en los beneficios esperados. La estructura jurídica, el cumplimiento de la normativa urbanística, los derechos de propiedad, los requisitos de licencia y las condiciones del mercado a largo plazo son factores importantes para proteger tu inversión.
ILA Global Consulting presta asistencia a los inversores en materia de diligencia debida inmobiliaria, revisiones jurídicas, estructuración de PT PMA, tramitación de licencias y servicios de asesoramiento inmobiliario en Bali, Lombok y otras regiones de Indonesia.
Póngase en contacto con ILA Global Consulting para analizar sus objetivos de inversión y evaluar las oportunidades inmobiliarias más adecuadas para su cartera.
Preguntas frecuentes
Hay varios factores que están impulsando este cambio. Bali está mostrando los primeros indicios de saturación del mercado, con miles de viviendas y villas vacacionales actualmente en construcción. La rentabilidad de los alquileres ha comenzado a disminuir a medida que aumenta la competencia. Al mismo tiempo, los recientes cambios normativos han generado una mayor incertidumbre entre los inversores extranjeros, especialmente en lo que respecta a la constitución de sociedades PT PMA en determinados sectores. Lombok, por el contrario, ofrece un menor grado de saturación del mercado, un entorno jurídico más estable, un número creciente de visitantes turísticos y mayores oportunidades de desarrollo.
Bali sigue siendo el mercado inmobiliario más consolidado de Indonesia. Las propiedades situadas en ubicaciones privilegiadas aún pueden ofrecer una buena rentabilidad, sobre todo cuando están gestionadas por empresas con experiencia. Sin embargo, ahora los inversores deben ser más selectivos. Los retos en materia de infraestructuras, la saturación del mercado, las preocupaciones sobre la calidad de la construcción y la incertidumbre normativa hacen que la diligencia debida sea más importante que nunca. Comprometerse con cualquier proyecto inmobiliario sin un análisis exhaustivo conlleva hoy en día más riesgo que hace unos años.
Lombok ofrece más oportunidades a través de las estructuras de propiedad HGB (Hak Guna Bangunan). Muchas transacciones en Bali siguen basándose en contratos de arrendamiento, que conllevan diferentes riesgos y limitaciones. Lombok también sigue permitiendo la constitución de PT PMA en toda la isla. Las clasificaciones urbanísticas de la zona suelen favorecer el alquiler de inmuebles y los proyectos relacionados con el turismo, lo que proporciona a los inversores extranjeros vías legales más claras y sencillas.
Los recientes cambios normativos han impuesto nuevos límites a la creación de empresas PT PMA en Bali, especialmente en sectores clasificados como de riesgo bajo o medio. Esto incluye determinadas actividades relacionadas con el sector inmobiliario que anteriormente atraían una importante inversión extranjera. Como consecuencia, algunos inversores se están replanteando cómo estructurar sus inversiones. Otros están valorando si Bali sigue siendo, en general, la ubicación más adecuada para futuros proyectos.
Más allá de la rentabilidad prevista, debes revisar detenidamente los plazos del proyecto, los calendarios de entrega, los acuerdos legales, las cláusulas de penalización y las garantías estructurales antes de comprometerte. La estructura jurídica, el cumplimiento de la normativa urbanística, los derechos de propiedad y los requisitos de licencia son fundamentales para proteger tu inversión. Muchos promotores nuevos han entrado en el mercado sin una trayectoria consolidada. Se recomienda encarecidamente evaluar los proyectos ya finalizados y valorar su durabilidad a largo plazo antes de comprometerte.
Para los inversores que buscan una revalorización del capital y un mayor potencial de crecimiento, Lombok se perfila cada vez más como un destino prioritario en un horizonte temporal de entre cinco y siete años. Las conexiones aéreas directas desde Singapur, Malasia y Yakarta siguen aumentando. Si a ello se suma una cartera de proyectos en desarrollo menos saturada y el aumento de las llegadas de turistas, cada vez resulta más difícil pasar por alto el potencial de inversión a medio y largo plazo de Lombok.
