La reciente noticia de la demolición de Bingin, ampliamente difundida en las redes sociales, resulta sin duda desgarradora para quienes han perdido sus puestos de trabajo y para la comunidad que apreciaba la playa por el surf o las vistas del atardecer. Sin embargo, para cualquiera que invierta en Bali, es fundamental comprender que, a pesar del impacto emocional inmediato, las demoliciones no son culpa de la decisión del Gobierno de hacer cumplir la ley.
Durante años, los propietarios de inmuebles, los promotores inmobiliarios y los empresarios de la zona han operado sin los permisos ni las licencias pertinentes, aparentemente gozando de impunidad. La responsabilidad principal de esta preocupante situación recae directamente en aquellos que decidieron llevar a cabo sus actividades de forma ilegal en la playa.
Sin embargo, esta noticia ofrece lecciones fundamentales sobre cómo deberían abordar ahora los inversores sus inversiones en Bali. El caso de Bingin no es un hecho aislado; recientemente se han producido demoliciones similares en otras zonas, como ParQ y otras villas de Ubud.
En este artículo analizaremos en profundidad las demoliciones de Bingin, dejando claro que la responsabilidad recae en los operadores ilegales, y no en las autoridades gubernamentales. Profundizaremos en cómo Bali ha llegado a esta situación, sacando a la luz el incumplimiento generalizado de la normativa en ámbitos como las licencias de obra (PBG/SLF), las normas de ordenación territorial, las licencias comerciales y el pago de impuestos.
También haremos hincapié en que estas prácticas no solo son ilegales, sino también peligrosas para los inversores, ya que contribuyen a un desarrollo descontrolado. En última instancia, nuestro objetivo es extraer lecciones fundamentales de Bingin y abogar por unas prácticas de inversión y operativas más profesionales y conformes a la normativa en Bali, con el fin de fomentar el crecimiento sostenible y la rendición de cuentas por parte de todas las partes implicadas.
Es precisamente aquí donde ILA Global Consulting destaca. Gracias a una sólida reputación forjada a lo largo de los años, hemos ayudado a innumerables clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali, a desenvolverse con precisión en las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
La combinación de los profundos conocimientos locales de nuestro equipo con las mejores prácticas internacionales garantiza soluciones estratégicas y conformes a la normativa, lo que nos convierte en un asesor de confianza para cualquiera que desee evitar los errores más comunes a la hora de invertir en inmuebles en Bali.
Las demoliciones de Bingin: ¿cómo ha llegado Bali a esta situación?
Bali lleva años aceptando un desarrollo que no sería posible en otras provincias, incluida Yakarta. Los balineses son los principales responsables de esta situación, y los vendedores de los terrenos son quienes más se han beneficiado de dicho desarrollo. Como asesores jurídicos, vemos cómo inversores de todo el mundo que vienen a Bali a invertir, respetando las normas y la normativa. Por supuesto, siempre hay algunos promotores dispuestos a eludir las restricciones.
Sin embargo, ¿hasta qué punto resulta complicado asesorar a un cliente cuando la mayoría de las agencias inmobiliarias anuncian villas y negocios en venta sin licencia de obras? ¿Qué impresión se lleva un inversor con buenas intenciones del mercado y de cómo funcionan las normas en Bali?
Cuando un inversor viene a invertir a Bali o Lombok, lo primero que le dice cualquier persona de la zona es que no necesita licencia de obras y que puede construir en una zona verde. Puede empezar a construir y obtener la licencia de obras al final. Hay algunas preguntas que requieren respuesta. Por ejemplo, ¿cómo es el PUPR puede expedir el SLF sin un PBG, si los inversores deben solicitar y obtener la licencia de obras antes de comenzar la construcción.
¿Cómo pueden las grandes promotoras inmobiliarias construir sin que se les haya concedido la licencia de obras (PBG)? Como asesores jurídicos, llevamos a cabo los correspondientes controles de diligencia debida y hemos constatado que varias grandes promotoras inmobiliarias que se anuncian en Internet y en las redes sociales y que se presentan como nuevas empresas emergentes están construyendo sin que se les haya concedido ninguna licencia de obras (PBG).
Los notarios les dicen que pueden redactar un contrato falso para reducir el impuesto. La mitad de los notarios recurren a esta práctica, lo que hace que aquellos que no están dispuestos a redactar un doble contrato pierdan clientes, ya que los agentes inmobiliarios y otros promotores les recomendarán acudir a otro notario. Esta práctica es ilegal y también peligrosa para el comprador, que no podrá reclamar el importe real en caso de litigio. Por lo tanto, también es importante buscar un buen notario en Indonesia.
La situación actual, caracterizada por un desarrollo descontrolado, es consecuencia de la falta de rigor por parte de todos los implicados en Bali: la población local, los asesores jurídicos, los promotores inmobiliarios y los clientes. Hoy en día, los inversores han perdido dinero debido a un asesoramiento erróneo, y algunos habitantes locales han perdido sus puestos de trabajo porque los empresarios no han respetado las normas. El Gobierno está cumpliendo ahora con su deber, y es la comunidad la que está señalando erróneamente a quien no corresponde la responsabilidad.
¿Tienes dudas sobre los términos a la hora de comprar una propiedad en Bali y Lombok?
Para que tengas toda la información necesaria a la hora de valorar tu inversión, a continuación te ofrecemos una explicación detallada de los términos clave que encontrarás.
| Término | Definición |
|---|---|
| PUPR | Ministerio de Obras Públicas y Vivienda (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat ). El ministerio del Gobierno de Indonesia responsable de las infraestructuras, las obras públicas y la vivienda, que suele intervenir en la concesión de licencias de obra y la normativa al respecto. |
| SLF | Certificado de idoneidad funcional (Certificado de viabilidad). Certificado que acredita que un edificio es apto para la función a la que está destinado y cumple todos los requisitos técnicos y administrativos. |
| PBG | Autorización de obra (Building Approval/Permit). Permiso oficial exigido por las autoridades antes de que pueda iniciarse legalmente cualquier obra de construcción o reforma importante en una propiedad. El texto destaca que muchas se construyen sin este permiso. |
| Zona Verde | Zonas de terreno designadas en Indonesia que están estrictamente prohibidas para el desarrollo comercial o residencial. Construir en estas zonas es ilegal, ya que están protegidas (por ejemplo, para la agricultura) como parte de un plan urbanístico. |
| Contrato falso / Contrato doble | Una práctica ilegal y peligrosa que consiste en formalizar dos contratos distintos para una misma operación inmobiliaria, a menudo de modo que uno de ellos refleje un valor inferior con el fin de eludir el pago de impuestos. Esto puede invalidar las reclamaciones del comprador en caso de litigio. |
Empieza tu andadura en el mundo de la inversión en Indonesia con buen pie
Dada la gran variedad de oportunidades de inversión que ofrece Indonesia, es fundamental asegurarse de contar con la estructura adecuada para desarrollar su actividad empresarial en este país.
Deja que nuestro equipo de expertos te ayude a registrar tu empresa, a orientarte en el mercado inmobiliario y a tramitar tu visado y permiso de residencia.
Concierta hoy mismo una llamada gratuita con nosotros para planificar tus próximos pasos con ILA Global Consulting.
Invertir en Bali: ¿cuáles son las normas y la normativa?
1. Licencia de obras (PBG y SLF)
Las normas son claras. No se puede llevar a cabo ninguna obra sin obtener la licencia de obras, también conocida como PBG. Se puede obtener una PBG si la obra cumple con determinadas normas locales, como incorporar un diseño tradicional balinés en el tejado. Por ejemplo, Moarbito, en Bingin, no tenía tejado alguno.
Una vez aprobado el PBG, puede comenzar la construcción y, cuando esta esté casi terminada, se podrá expedir el SLF. Se puede obtener el SLF si el edificio cumple determinadas normas mínimas de seguridad y se ajusta a los criterios para los que fue diseñado. Por ejemplo, se realiza una prueba con martillo para garantizar que la construcción sea lo suficientemente sólida.
No todas las construcciones de Bingin contaban con la correspondiente autorización y podían suponer un peligro para los clientes, ya que no había certeza de que dichas construcciones cumplieran con la normativa de construcción.
2. Ordenación territorial y asignación de terrenos
El uso del suelo en Bingin es un ejemplo perfecto de la finalidad de la ordenación territorial. El Gobierno nacional ha establecido la ordenación territorial para garantizar y controlar el desarrollo de las zonas. Algunas zonas se destinan a fines agrícolas, religiosos, turísticos, residenciales, industriales y de infraestructuras, y estas últimas se desarrollan de acuerdo con el plan urbanístico.
Sin embargo, la existencia de construcciones ilegales no ayuda al Gobierno a proporcionar infraestructuras. Los mismos que culpan al Gobierno de no proporcionar suficientes infraestructuras son, en ocasiones, los que construyen ilegalmente. ¿Cómo puede el Gobierno construir una carretera si esa villa no debería estar ahí?
3. Licencia comercial y fiscalidad
Las empresas que operan en Bali están obligadas a pagar impuestos y a contar con una licencia para ejercer su actividad. Incluso para servir una cerveza, un establecimiento debe contar con una licencia para la venta de bebidas alcohólicas; un hotel necesita una licencia de hotel, etc.
La Agencia Tributaria (KPP) se centra ahora más en las empresas y realiza inspecciones con mayor frecuencia. Lamentablemente, el caso de Binging es otro ejemplo en el que algunos empresarios operaban sin licencia. De hecho, otras empresas pagan sus impuestos a diario y abonan el importe correspondiente a su licencia.
¿Tienes dudas sobre los términos de la normativa inmobiliaria de Bali?
Comprender la terminología específica de la normativa es fundamental para realizar inversiones inmobiliarias en Bali que cumplan con la legislación. A continuación se ofrece un desglose de los términos clave tratados:
| Término | Definición |
|---|---|
| Zonificación | Un sistema establecido por el Gobierno nacional para controlar el uso y el desarrollo del suelo. El Gobierno nacional destina determinadas zonas de suelo a fines específicos, como el uso agrícola, religioso, turístico, residencial o industrial. |
| KPP | Oficina de Servicios Fiscales (Kantor Pelayanan Pajak ). La oficina fiscal local encargada de gestionar la recaudación de impuestos y de realizar inspecciones a las empresas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales. |
¿Qué lecciones se pueden extraer de las demoliciones de Bingin?
La situación en Bingin supone una valiosa lección para inversores, promotores y empresarios. Es hora de que Bali se convierta en un destino más profesional, capaz de atraer a inversores serios y a personas que respeten la normativa. Deben cumplir las normas, pagar sus impuestos y contribuir a la comunidad devolviendo algo a Bali.
Los inversores deberían considerar esta situación como una señal para invertir en un entorno que se está profesionalizando cada vez más. Deben centrarse en poner orden en los proyectos poco sólidos y en garantizar que se respeten las normas. Estas son las lecciones que podemos extraer de ello:
- Las autoridades pueden demoler construcciones y negocios ilegales.
- A los vecinos también se les puede expropiar su negocio.
- No basta con que Desa, la comunidad local o el banjar te aseguren que no pasará nada. Es fundamental contar con un contrato en regla que contemple sanciones en caso de que surjan problemas.
- Es fundamental realizar siempre un análisis exhaustivo antes de invertir en un negocio o en un inmueble.
- Operar con la licencia correspondiente, por ejemplo, con una PT PMA válida
- Asegúrate de que tu contrato sea válido, evita los contratos duplicados y paga los impuestos como corresponde.
Invertir en Bali, Lombok o en el resto de Indonesia es una inversión y una aventura maravillosas, con una rentabilidad que, sin duda, es magnífica. Sin embargo, invertir en un país extranjero también conlleva ciertas responsabilidades. Esto incluye cumplir con normas y reglamentos a los que quizá no estemos acostumbrados en nuestro propio país. Los promotores deben asumir sus propias responsabilidades y no achacar la culpa al Gobierno.
Nadie les obliga a construir sin PBG. Nadie les obliga a construir en zonas verdes ni les pide que modifiquen la clasificación urbanística. Si la asociación de agentes inmobiliarios hubiera denunciado todos los proyectos vendidos por el promotor inmobiliario y el agente que promocionaba la villa ilegal, no habría ninguna villa ilegal en la agencia más grande de Bali.
También somos responsables en nuestra calidad de asesores jurídicos, y nuestra verificación previa ante el notario debe poner claramente de manifiesto la ilegalidad del proyecto; en tal caso, el notario no deberá proceder a la firma.
| Término | Definición |
|---|---|
| Desa | Término general que designa una aldea en Indonesia, que constituye una división administrativa de nivel inferior. En Bali, «Desa» suele referirse a la estructura administrativa oficial de la aldea (Desa Dinas). |
| Banjar | La unidad comunitaria tradicional más pequeña de Bali, regida por el derecho consuetudinario (adat). Los banjars desempeñan un papel importante en los asuntos sociales, religiosos y comunitarios. |
| PT PMA | Sociedad de Responsabilidad Limitada de Inversión Extranjera (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing ). Esta entidad jurídica suele permitir a los extranjeros desarrollar actividades empresariales y gestionar legalmente inmuebles destinados al alquiler en Indonesia. |
Mirando hacia el futuro: ¿qué hay que mejorar para lograr un futuro mejor en materia de inversiones en Bali?
Para fomentar un entorno de inversión más seguro y sostenible en Bali, hay varios ámbitos clave que requieren una mejora concertada por parte de todas las partes interesadas:
- Fomentar unos principios éticos más sólidos entre todas las partes: Esto implica un cambio colectivo hacia una mayor integridad y responsabilidad por parte de los promotores, los agentes inmobiliarios, los notarios, los asesores jurídicos y los inversores.
- Mejora de la supervisión y la aplicación de la normativa: Es fundamental que los organismos gubernamentales, como la Policía y el PUPR (Ministerio de Obras Públicas y Vivienda), ejerzan un control mayor y sistemático para frenar la construcción ilegal, hacer cumplir las leyes de ordenación del territorio y garantizar que las empresas operen con permisos válidos.
- Mejora del sistema de concesión de licencias de obra (PBG y SLF): La implantación de un sistema más eficiente y transparente para la obtención de licencias de obra (PBG) y certificados de viabilidad (SLF) beneficiaría enormemente a los inversores legítimos.
- Simplificar la obtención de licencias comerciales: Facilitar y agilizar el proceso de obtención de las licencias comerciales necesarias para los inversores extranjeros fomentaría la actividad empresarial legal.
¿Estás preparado para formar parte del avance de Bali hacia un futuro de inversión más profesional y conforme a la normativa? Al optar por invertir de forma responsable, no solo proteges tus activos, sino que también contribuyes al crecimiento sostenible de la isla. Ponte en contacto con ILA Global Consulting hoy mismo para asegurarte de que tu trayectoria inversora se ajuste a las mejores prácticas y te garantice un futuro próspero en Bali.
