Cet article met en lumière les principaux éléments à prendre en considération lors de la location d'un bien immobilier à Bali et dans le reste de l'Indonésie, tel que Lombok. Plusieurs étapes et facteurs requièrent une attention particulière lors de négociations avec des promoteurs, des agents immobiliers ou des vendeurs de biens.
Pour rappel, un bail est un contrat de droit privé conclu entre deux parties. Par conséquent, les termes et conditions sont régis par les clauses de l'accord, et tout litige sera tranché au regard de ces mêmes clauses.
Audit préalable (Due Diligence) de la partie
Lors de mon premier voyage à Bali, je me souviens avoir découvert un monde aux antipodes des règles cartésiennes et des rôles bien définis de chaque intervenant dans une transaction ou un contrat. Comme j'ai coutume de le dire, l'Indonésie dispose de règles claires, mais leur application et la manière dont certains acteurs s'en accommodent peuvent dérouter les acheteurs dans leur parcours d'acquisition.
Audit préalable (Due Diligence) du courtier ou de l'agent immobilier
Lors de l'achat d'un bien immobilier, la première personne que vous rencontrerez sera probablement le courtier ou l'agent immobilier. La loi indonésienne précise clairement qui peut être agent ou courtier immobilier. Le courtier doit posséder une licence spéciale et être membre de l'association des courtiers (AREBI). Cependant, il est malheureusement courant de voir des courtiers agir sur la base d'une commission système sans aucune licence. Le courtier ou l'agent immobilier perçoit une commission du vendeur. Par définition, le courtier est payé par le vendeur. Les agents immobiliers professionnels s'occupent des deux parties, et il y a beaucoup d'agents recommandables avec une licence et un professionnalisme adéquats.
L'agent est également censé conseiller le client sur la réglementation et le fonctionnement du processus. Toutefois, un agent qui n'a pas de licence peut vous poser des problèmes lors du processus d'achat, le courtier exerçant des pressions sur l'acheteur.
Vérification du vendeur
Lors de la location d'un bien immobilier à Bali, qu'il y ait ou non un intermédiaire, il est primordial d'identifier avec précision le vendeur du bail. Il n'est pas rare de voir des preneurs à bail à Bali céder un droit de location alors qu'ils ne sont ni propriétaires du terrain ni du bâtiment, s'il s'agit d'une sous-location ou d'un transfert de bail.
Le propriétaire du terrain ou du bail sera votre interlocuteur privilégié au quotidien et en cas d'imprévu. Sur le plan juridique, la détention d'un bail ne confère pas la qualité de propriétaire du terrain. Il est vivement recommandé d'entretenir de bonnes relations avec votre bailleur ou propriétaire foncier afin de négocier au mieux les termes et conditions de votre contrat.
Il n'est pas rare de trouver plusieurs propriétaires pour un même bien en Indonésie. Je me souviens d'un cas impliquant 11 propriétaires répartis dans tout le pays, dont la principale difficulté a finalement résidé dans la signature du bail par l'ensemble des parties. Ces 11 personnes, ou leurs descendants, demeurent les propriétaires et vos interlocuteurs directs.
Audit préalable (Due Diligence) du promoteur
Ces dernières années, Bali et Lombok ont vu apparaître, comme par magie, des promoteurs et des entrepreneurs qui vendent des propriétés sur plans. Certains promoteurs peuvent avoir des droits sur le bail et sur la sous-location ou le transfert d'une propriété à bail qu'ils ont achetée afin de construire et de revendre les droits au locataire.
Les professions de promoteur et d'entrepreneur sont strictement réglementées en Indonésie. Nous recommandons d'analyser la licence du promoteur avant de s'engager contractuellement. Nous avons constaté la présence sur le marché de plusieurs promoteurs dépourvus d'expérience internationale, voire exerçant localement sans licence. Pour opérer dans le secteur de la construction, un entrepreneur qualifié doit impérativement s'associer à un partenaire indonésien.
En effet, selon votre contrat, un entrepreneur ou un promoteur sans licence peut disparaître et vous laisser un bien immobilier une fois l'affaire conclue, sans que vous sachiez à qui vous adresser en cas de problème. La procédure juridique indonésienne peut prendre des mois, voire des années. L'épisode récent d'un grand promoteur à Uluwatu montre que l'incident peut laisser les investisseurs avec des retards dans leur projet. D'autres expériences ont également été rapportées à Sumba. Il est donc essentiel d'examiner minutieusement les promoteurs lors de la location d'un bien immobilier à Bali afin d'éviter les pièges potentiels.
À lire également : Contrats immobiliers et due diligence à Bali et en Indonésie
Faire appel à un notaire indépendant
Une fois votre bien trouvé, l'un des tiers auxquels vous ou le preneur de bail aurez affaire est le notaire. Cette profession est également très réglementée en Indonésie. Toutefois, les notaires travaillent en étroite collaboration avec les promoteurs ou les vendeurs. Il est rare de voir une transaction échouer suite à un avis défavorable d'un notaire percevant une commission sur ladite transaction. Nous recommandons généralement à l'acheteur de désigner un notaire indépendant du vendeur (contactez-nous pour obtenir des recommandations). Les honoraires des notaires oscillent habituellement entre 0,5 % et 1 % du montant de la transaction.
Une fois l'ensemble des intervenants identifiés et définis, l'étape suivante consiste à cerner les points clés à auditer concernant le bien lui-même dans le cadre d'un bail à Bali.
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Audit préalable (Due Diligence) du bien
Zonage
Lors de la location d'un bien immobilier à Bali, il est primordial de prendre en compte la réglementation en matière de zonage, qui détermine les activités autorisées pour chaque type de zone :
- Zones vertes : Réservées à l'agriculture.
- Zones jaunes : Principalement résidentielles, avec une tolérance pour certaines activités commerciales.
- Zones roses : Destinées au tourisme et aux activités de plus grande envergure.
Cependant, la couleur attribuée constitue une indication et non une confirmation définitive. Chaque parcelle doit faire l'objet d'une évaluation approfondie afin de vérifier la conformité des activités envisagées avec les projets de l'acquéreur. Il n'est pas rare que les zones jaunes autorisent les locations de courte durée ou les activités commerciales.
Certains notaires ou agents peuvent proposer de modifier le zonage d'un bien, une pratique pourtant illégale. Nous déconseillons fermement de s'engager dans de telles démarches, car elles peuvent engendrer des répercussions préjudiciables à l'avenir. Les règles de zonage font partie intégrante de l'aménagement urbain et spatial, et visent à garantir un développement ordonné d'une région ou d'une zone. Bali offre de nombreuses opportunités d'acquérir des biens en toute légalité et en parfaite harmonie avec son environnement.
Accès au bien
Ce point est déterminant pour définir les modalités d'accès du preneur ou de l'acquéreur au bien. L'acquisition d'une parcelle de terrain ou d'un appartement n'implique pas nécessairement la pleine propriété de la voie d'accès.
Le cas échéant, nous recommandons de formaliser un accord après avoir identifié le propriétaire de la voie, la partie responsable de son entretien ainsi que les bénéficiaires du droit d'accès.
- Malheureusement, il est fréquent d'observer de superbes propriétés dotées d'un accès non entretenu, la responsabilité de la maintenance n'incombant soudainement à personne.
- Il arrive également que certaines propriétés soient enclavées, contraignant le preneur à acquitter soudainement des frais supplémentaires pour y accéder.
- Banjar demande un supplément pour accéder à la route ou même pour pouvoir profiter de la vue depuis la propriété.
Superficie et étude de sol
La superficie du bien figurant sur le certificat foncier ou sur le contrat de bail principal (master lease agreement) peut parfois différer de sa surface réelle. En effet, la superficie effective du bien peut légèrement varier par rapport à celle mentionnée sur le titre de propriété. Cela ne constituerait pas un problème si le prix n'était pas exprimé en rupies indonésiennes (IDR) par unité de surface et par an.
Nous préconisons de procéder à une inspection approfondie du site ainsi qu'à des relevés métriques. Une étude de sol, réalisée au cours de cette inspection, s'avère également indispensable pour analyser la portance du terrain au regard du type de construction envisagé.
Permis de construire (PBG et SLF)
Nous avons publié précédemment un article sur l'importance de ce facteur.
- Pour être clair, la demande de permis de construire doit impérativement être déposée avant le début des travaux. Le gouvernement renforce les contrôles et applique actuellement des sanctions.
- Absence de permis de construire et défaut de licence d'exploitation
- L'absence de permis de construire rend la construction illégale. En cas de litige, c'est l'acheteur (vous) qui perdra son investissement, et non le promoteur.
Le processus prend du temps en raison d'un manque de compréhension de certains demandeurs ou parce que la construction ne remplit pas les conditions requises. L'Indonésie possède des règles et des réglementations, et chaque construction doit respecter certaines exigences minimales en matière d'architecture ou de coefficient d'occupation des sols.
Accès aux services publics
L'acquisition de terrains en Indonésie dans une zone reculée, voire à Bali, peut présenter des difficultés d'accès ou de raccordement aux services de base tels que l'électricité ou l'eau. Dans certaines régions, comme à Uluwatu à Bali, des camions citernes approvisionnent quotidiennement les villas ou les entreprises.
D'autres régions, telles que Lombok, possèdent encore des terrains non raccordés au réseau électrique.
À lire aussi : Comment devenir courtier en Indonésie en tant qu'étranger (Guide complet)
Frais de Banjar et des communautés
Bali applique également une redevance spécifique de contribution à la communauté. La taxe du Banjar s'apparente à un don (bien qu'elle soit plus obligatoire qu'un simple don). Il est essentiel de prendre contact avec votre communauté locale et le Banjar afin d'en déterminer le coût exact avant l'achat, évitant ainsi toute mauvaise surprise lors de l'acquisition d'un bail emphytéotique.
Considérations juridiques relatives au contrat de bail
Le bail emphytéotique constituant un accord de droit privé, chaque clause rédigée dans le contrat de location revêt une importance capitale ; nous recommandons de procéder à un audit préalable (due diligence) et d'examiner attentivement chaque clause avant la signature.
Propriété
Nous distinguerons ici deux types de propriété différents : le propriétaire du bien (terrain et/ou bâtiment) et le titulaire du bail (le bailleur). Ces deux parties peuvent être distinctes si le bailleur procède à une sous-location du bien.
Comme mentionné ci-dessus, cela déterminera votre interlocuteur direct ainsi que la partie avec laquelle vous devez signer le contrat de location.
Bail, sous-location ou cession de bail
Un contrat de sous-location intervient lorsque le bailleur détient des droits sur un bail emphytéotique et décide de sous-louer le bien à un tiers. Le nouveau preneur entre ainsi en relation contractuelle avec le bailleur et non avec le propriétaire initial du bien (le terrain, par exemple). Cette forme de contrat implique que le preneur n'exerce aucun contrôle direct sur le bail principal et se trouve en relation avec un tiers.
Une cession de bail intervient lorsque le preneur actuel transfère ses droits et obligations au nouveau preneur (l'acquéreur). Ce dernier conclut alors un accord directement avec le propriétaire du terrain.
Un contrat de location standard intervient lorsque le preneur conclut un accord directement avec le propriétaire du bien.
Il est primordial de définir clairement dans le contrat les droits délégués au nouveau preneur ainsi que vos prérogatives en matière de sous-location ou de cession du bail à un tiers, au cas où vous souhaiteriez revendre les années restantes du bail.
Autorisation d'exploitation commerciale
Cette clause vise à garantir à l'acheteur le droit d'exploiter le bien à des fins commerciales. Nous vous conseillons de négocier ce point afin d'éviter toute rupture de contrat et la perte des droits sur la propriété.
Fiscalité
Lors de la location d'un bien immobilier à Bali, il est primordial de comprendre les implications fiscales. La taxe sur les baux incombe légalement au bailleur (le vendeur), bien qu'il ne soit pas rare à Bali de voir des propriétaires demander au preneur de s'en acquitter. Nous vous recommandons de l'identifier clairement dans le contrat afin de prévenir tout différend.
Nous déconseillons vivement de mentionner un prix officiel et un prix officieux auprès du notaire. En effet, cette pratique ne vous permettra pas de justifier le transfert de fonds auprès de l'administration fiscale ni en cas de litige en Indonésie.
Droits du vendeur
Nous recommandons d'identifier dans le contrat les droits et les restrictions du vendeur afin d'éviter tout litige avec le propriétaire pour des raisons non indiquées dans le contrat (par exemple, il arrive que certains propriétaires se rendent ou utilisent la propriété en revendiquant leurs droits pour des cérémonies ou des événements).
Nous recommandons également d'interdire au vendeur d'hypothéquer votre bien ou de permettre à une banque de racheter votre bail pour recouvrer la jouissance du terrain.
Conditions de renouvellement
Contrairement à certaines idées reçues, un contrat de bail ne peut faire l'objet d'un renouvellement automatique à 100 %. Il n'est pas obligatoire pour les parties de signer et de renouveler un accord, même si l'une d'elles dispose d'un droit de priorité assorti de trois expertises immobilières, comme on peut le voir dans certains contrats. Certes, le preneur bénéficie d'un droit de priorité ; toutefois, cela n'oblige en rien le propriétaire à l'accepter, en particulier si votre renouvellement dépend de la capacité du bailleur à renouveler lui-même son propre bail. Par conséquent, il est fortement conseillé de négocier rapidement le renouvellement du bail et d'en respecter les termes pour garantir la jouissance continue du bien.
Résiliation
Cette clause est essentielle, en particulier pour le développement immobilier sur plan lors d'une location de bien à Bali. Nous recommandons à l'acheteur de s'assurer de maintenir certaines conditions de pénalité, de résiliation ou de remboursement :
- Retard de la part de l'entrepreneur
- Annulation de la part du vendeur
- Non-obtention du permis de construire
- Non-obtention de la licence commerciale
- Livraison d'une qualité inférieure à celle définie dans le contrat
Le contrat de bail revêt une importance capitale et l'ensemble de ses clauses doit être rédigé en indonésien, parallèlement à la version anglaise ; à défaut, l'acte n'aura aucune valeur juridique contraignante par rapport à la version indonésienne. Ne vous exposez pas à des difficultés évitables. Contactez ILA pour vous faire représenter tout au long de la procédure, bénéficier d'une compréhension claire et d'un accompagnement indépendant.
