Considérations juridiques concernant la location à bail à Bali

Cet article identifie les éléments clés à prendre en compte lors de la location d'un bien immobilier à Bali et dans le reste de l'Indonésie, notamment à Lombok. Certaines étapes et certains facteurs doivent être pris en compte dans les relations avec les promoteurs, les agents immobiliers et les vendeurs d'un bien immobilier.

Pour rappel, le bail est un contrat privé entre deux parties. Cela signifie que les conditions sont définies par le contenu du contrat et que tout litige sera lié aux clauses du contrat.

Diligence raisonnable à l'égard de la partie

Lors de mon premier voyage à Bali, je me souviens d'être arrivé dans un monde à l'opposé des règles cartésiennes et des fonctions claires de chaque partie impliquée dans une transaction ou un contrat. Comme j'ai l'habitude de le dire, l'Indonésie a des règles claires, mais leur application et la manière dont certains acteurs jouent avec les règles peuvent désorienter les acheteurs dans leur parcours d'achat.

Diligence raisonnable à l'égard du courtier ou de l'agent immobilier

Lors de l'achat d'un bien immobilier, la première personne que vous rencontrerez sera probablement le courtier ou l'agent immobilier. La loi indonésienne précise clairement qui peut être agent ou courtier immobilier. Le courtier doit posséder une licence spéciale et être membre de l'association des courtiers (AREBI). Cependant, il est malheureusement courant de voir des courtiers agir sur la base d'une commission système sans aucune licence. Le courtier ou l'agent immobilier perçoit une commission du vendeur. Par définition, le courtier est payé par le vendeur. Les agents immobiliers professionnels s'occupent des deux parties, et il y a beaucoup d'agents recommandables avec une licence et un professionnalisme adéquats.

L'agent est également censé conseiller le client sur la réglementation et le fonctionnement du processus. Toutefois, un agent qui n'a pas de licence peut vous poser des problèmes lors du processus d'achat, le courtier exerçant des pressions sur l'acheteur.

Vérifier le vendeur

Lorsqu'on loue une propriété à Bali, que l'on traite avec un agent ou non, il est important de comprendre qui est le vendeur du bail. Il n'est pas rare de voir des titulaires de baux à Bali vendre un bail alors qu'ils ne sont pas propriétaires du terrain ou du bâtiment s'ils décident de sous-louer ou de transférer la propriété du bail.

Le propriétaire du terrain ou du bail est la personne avec laquelle vous devez traiter au quotidien ou en cas d'incident. Selon la loi, le fait d'avoir un bail ne signifie pas que le locataire est le propriétaire du terrain. Il est recommandé d'établir de bonnes relations avec le propriétaire ou le bailleur afin de préparer les termes et conditions de votre contrat.

Il n'est pas rare de voir plusieurs propriétaires sur une même propriété en Indonésie. Je me souviens d'un cas où il y avait 11 propriétaires répartis dans toute l'Indonésie et où la difficulté a été de faire signer le bail à tout le monde. Ces 11 personnes ou leurs descendants seront les propriétaires et les personnes avec lesquelles vous devrez traiter.

Diligence raisonnable à l'égard du développeur

Ces dernières années, Bali et Lombok ont vu apparaître, comme par magie, des promoteurs et des entrepreneurs qui vendent des propriétés sur plans. Certains promoteurs peuvent avoir des droits sur le bail et sur la sous-location ou le transfert d'une propriété à bail qu'ils ont achetée afin de construire et de revendre les droits au locataire.

Les professions de promoteur et d'entrepreneur sont très réglementées en Indonésie. Nous recommandons d'analyser la licence du promoteur avant de conclure un accord avec lui. Nous avons vu plusieurs promoteurs sur le marché qui n'ont aucune expérience à l'étranger ou qui opèrent même ici sans licence. Un entrepreneur digne de ce nom doit avoir au moins un partenaire indonésien pour opérer dans le domaine de la construction.

En effet, selon votre contrat, un entrepreneur ou un promoteur sans licence peut disparaître et vous laisser un bien immobilier une fois l'affaire conclue, sans que vous sachiez à qui vous adresser en cas de problème. La procédure juridique indonésienne peut prendre des mois, voire des années. L'épisode récent d'un grand promoteur à Uluwatu montre que l'incident peut laisser les investisseurs avec des retards dans leur projet. D'autres expériences ont également été rapportées à Sumba. Il est donc essentiel d'examiner minutieusement les promoteurs lors de la location d'un bien immobilier à Bali afin d'éviter les pièges potentiels.

À lire également : Contrats immobiliers et diligence raisonnable à Bali et en Indonésie

Faire appel à un notaire indépendant

Une fois que vous avez trouvé votre bien, l'une des tierces parties que vous ou le locataire engagerez dans la transaction est le notaire. Cette profession est également très réglementée en Indonésie. Toutefois, les notaires travaillent en étroite collaboration avec les promoteurs ou les vendeurs. Il est rare qu'une transaction se termine par un "NO GO" de la part d'un notaire qui perçoit une commission sur la transaction. Nous recommandons généralement à l'acheteur de choisir un notaire indépendant du vendeur(contactez-nous pour obtenir des recommandations). Les honoraires des notaires varient généralement entre 0,5 % et 1 % de la transaction.

Une fois que toutes les parties concernées par le processus ont été identifiées et définies, l'étape suivante consiste à comprendre les points clés à vérifier sur le bien lui-même lors de la location d'un bien immobilier à Bali.

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Due Diligence sur le bien immobilier

Zonage

Lors de la location d'un bien immobilier à Bali, il est essentiel de tenir compte des règles de zonage, qui déterminent les activités autorisées pour chaque type de zone :

• Zones vertes : Réservées à l'agriculture.
• Zones jaunes : Principalement résidentielles, avec une certaine tolérance pour les activités commerciales.
• Zones roses : Désignées pour le tourisme et les activités à plus grande échelle.

Toutefois, la désignation de la couleur ne constitue qu'une indication et non une confirmation définitive. Chaque parcelle doit faire l'objet d'une évaluation approfondie afin de vérifier quelles activités sont autorisées en fonction des intentions de l'acheteur. Il n'est pas rare que les zones jaunes autorisent les locations de courte durée ou les activités commerciales.

Certains notaires ou agents peuvent proposer de modifier le zonage d'un bien immobilier, mais cette pratique est illégale. Nous vous déconseillons vivement de vous livrer à de telles pratiques, car elles peuvent avoir des répercussions à l'avenir. Les règlements de zonage font partie intégrante de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, car ils permettent un développement ordonné d'une région ou d'une zone. Bali offre de nombreuses possibilités d'acheter des biens immobiliers en toute légalité et en harmonie avec son environnement.

Accès au bien

Ce point est crucial pour définir comment le locataire ou l'acheteur peut accéder au bien. L'achat d'un terrain ou d'un appartement ne signifie pas nécessairement que l'acheteur a la pleine propriété de la route menant au bien.

Si nécessaire, nous recommandons de conclure un accord après avoir défini le propriétaire ou la personne responsable de l'entretien de la route et qui peut y accéder. 

1. Malheureusement, il est fréquent de voir de belles propriétés ayant un accès sans entretien car personne n'est soudainement responsable de l'entretien.
2. Il arrive qu'une propriété soit entourée d'autres propriétés et que le locataire doive soudainement payer un supplément pour y accéder. soudain payer un supplément pour accéder à la propriété.
3. Banjar demande un supplément pour accéder à la route ou même pour pouvoir profiter de la vue depuis la propriété.

Taille et test de sol

La taille du bien indiquée sur un certificat foncier ou un contrat de bail principal peut parfois différer de la taille réelle. En effet, la taille réelle du bien peut être légèrement différente de celle qui figure sur le titre foncier. Il y aurait un problème si le prix n'était pas indiqué en IDR par surface et par année.

Nous recommandons de procéder à une inspection adéquate du site et d'effectuer des mesures. Lors de l'inspection du site, une analyse du sol est également utile afin d'analyser l'éligibilité du sol à certains types de construction.

Permis de construire (PBG et SLF)

Nous avons déjà écrit un article sur l'importance de ce facteur.

1. Pour être clair, la demande de permis de construire précède le début des travaux. Le gouvernement met l'accent sur les contrôles et l'application dès maintenant des sanctions...
2. Pas de permis de construire, pas de licence pour certaines activités commerciales 
3. L'absence de permis de construire signifie que la construction est illégale. En cas de problème, c'est l'acheteur (vous) qui perdra son investissement, et non le promoteur.

La procédure prend du temps en raison d'un manque de compréhension de la part de certains demandeurs ou parce que la construction ne remplit pas les conditions requises. L'Indonésie a des règles et des règlements, et chaque construction doit respecter certaines exigences minimales en termes d'architecture ou de pourcentage d'occupation du terrain.

Accès aux services publics

L'achat d'un terrain en Indonésie, dans une région isolée ou même à Bali, peut s'avérer difficile en termes d'accès ou de raccordement à des services publics simples tels que l'électricité ou l'eau. Dans certaines zones, comme Uluwatu à Bali, des camions remplis d'eau approvisionnent chaque jour des villas ou des entreprises.

Dans d'autres régions, comme Lombok, certaines terres ne sont toujours pas raccordées à l'électricité. 

À lire également : Comment devenir courtier en Indonésie en tant qu'étranger (Guides complets)

Coût pour les banjars et les communautés

Bali a également une taxe particulière pour contribuer à la communauté. La taxe de Banjar est un don (plus obligatoire qu'un don). Il est important de prendre contact avec votre communauté et votre Banjar afin de déterminer le coût de cette contribution et d'éviter toute surprise lors de l'achat d'un bail.

Considérations juridiques sur le contrat de bail

Comme le bail est un accord privé, chaque clause du contrat de bail est cruciale et nous recommandons de faire preuve de diligence et d'examiner chaque clause avant de signer.

Propriété

Nous définirons ici deux types de propriété différents. Le propriétaire du bien (terrain et/ou bâtiment) et le propriétaire du bail (bailleur). Ces deux parties peuvent être différentes si le bailleur sous-loue un bien.

Comme nous l'avons mentionné plus haut, il définira votre interlocuteur et la personne avec laquelle vous devrez signer le contrat de location.

Bail, sous-location ou transfert de bail

On parle de contrat de sous-location lorsque le bailleur possède des droits sur un bail et décide de sous-louer le bien à un tiers. Le nouveau locataire entre en relation avec le bailleur et non avec le propriétaire du bien (le terrain par exemple). Cette forme de contrat signifie que le preneur n'a pas de contrôle direct sur le bail et qu'il est en relation avec un tiers.

Il y a transfert de bail lorsque le preneur actuel transfère ses droits et obligations au nouveau preneur (l'acheteur). Le nouveau preneur a conclu un accord avec le propriétaire du terrain.

On parle de contrat de location lorsque le locataire conclut un accord directement avec le propriétaire du bien.

Il est important de définir dans le contrat les droits délégués au nouveau locataire et vos droits de sous-louer ou de transférer le bail à un tiers si vous souhaitez revendre les années restantes du bail.

Autorisation de l'entreprise

Cette clause vise à garantir que l'acheteur obtient l'autorisation d'utiliser le bien à des fins commerciales. Il est recommandé de discuter de ce point afin d'éviter une rupture de contrat et la perte des droits sur le bien.

Impôts

Lors de la location d'un bien immobilier à Bali, il est important de comprendre les implications fiscales. La taxe de location est due par le bailleur (vendeur), même s'il n'est pas rare de voir des propriétaires à Bali demander au locataire de payer cette taxe. Nous recommandons de l'indiquer clairement dans le contrat afin d'éviter tout problème.

Nous vous déconseillons d'utiliser le prix officiel et le prix officieux auprès du notaire. En effet, cette pratique vous rend incapable de justifier le transfert du fonds auprès de votre administration fiscale et en cas de litige en Indonésie.

Droits du vendeur

Nous recommandons d'identifier dans le contrat les droits et les restrictions du vendeur afin d'éviter tout litige avec le propriétaire pour des raisons non indiquées dans le contrat (par exemple, il arrive que certains propriétaires se rendent ou utilisent la propriété en revendiquant leurs droits pour des cérémonies ou des événements).

Nous recommandons également d'empêcher le vendeur d'hypothéquer votre propriété et de demander à la banque de racheter votre bail pour reprendre le terrain.

Conditions de renouvellement

Contrairement à certaines conceptions ou interprétations, un contrat de bail ne peut pas être renouvelable à 100 %. Il n'est pas obligatoire pour les parties de signer et de renouveler un contrat même si une partie a des droits de priorité avec 3 évaluations de propriété, comme on peut le voir dans certains contrats. En effet, le preneur aura une priorité. Cependant, le fait d'avoir une priorité ne signifie pas que le propriétaire devra l'accepter, surtout si votre renouvellement dépend de la capacité du bailleur à renouveler son contrat. Il est donc conseillé de négocier rapidement un accord de renouvellement de bail et d'en respecter les conditions afin de garantir la poursuite de l'utilisation du bien.

Annulation

Cette clause est cruciale, en particulier pour les projets immobiliers sur plan, lors de la location d'un bien immobilier à Bali. Nous recommandons à l'acheteur de veiller à maintenir certaines conditions de pénalité, d'annulation ou de remboursement :

• Retard du contractant
• Annulation par le vendeur
• Pas d'obtention du permis de construire
• Pas d'obtention de licence d'exploitation
• Livraison d'une qualité inférieure à celle définie dans le contrat

Le contrat de location est crucial et toutes les clauses doivent être rédigées en indonésien, en anglais par exemple, sinon le contrat n'aura aucune valeur juridique par rapport au contrat indonésien. Ne soyez pas le seul à avoir des problèmes. Contactez l'ILA pour vous représenter pendant le processus et obtenir une compréhension claire et une assistance indépendante.