Au cours du processus d'achat d'une propriété à Bali, une question récurrente nous est posée : comment acheter une propriété à Bali et dans le reste de l'Indonésie ? L'objectif principal est évidemment de comprendre la légalité, la loi et de comprendre la meilleure façon d'être fiscalement efficace et de protéger l'investissement.
Alors que certains agents poussent le processus à aller vite, il est crucial de réfléchir à la meilleure façon d'optimiser l'investissement pour faciliter la transmission de l'investissement dans le futur. Pour rappel, les prête-noms sont totalement illégaux (code criminel) en Indonésie et ne sont pas sûrs pour l'investissement. Nous n'étudierons pas ci-dessous cette option et nous concentrerons sur l'achat d'une propriété en tant qu'individu ou dans le cadre d'une société.
Achat d'un bien immobilier en nom personnel ou sous une société immobilière
Acheter un bien immobilier en tant que particulier
La loi indonésienne autorise les particuliers à acheter des baux. Un contrat de bail est un accord à long terme qui transfère certains droits à une partie pendant une certaine période. Par exemple, vous pouvez louer une villa à Bali pour une période de 10, 20 ou 30 ans ou plus. Vous obtiendrez les droits sur une propriété en fonction des termes et des conditions.
L'autre option consiste à acheter un appartement ou une villa dans le cadre du Hak Pakai. Le "droit d'utilisation" du Hak Pakai donne à l'acheteur le droit d'utiliser le bien pour une durée pouvant aller jusqu'à 80 ans. L'avantage par rapport au bail est que l'acheteur devient propriétaire du bien et peut éventuellement le revendre au prix de la valeur de la propriété . Chaque province, comme Bali, Jakarta, Lombok, etc., définit les conditions minimales à remplir pour obtenir une pleine propriété dans le cadre du Hak Pakai. Si vous souhaitez acheter une propriété à Bali, il peut être intéressant d'envisager des options telles que le Hak Pakai.
Les acheteurs peuvent également obtenir un permis de séjour (KITAS), tel qu'un visa de résidence secondaire, en achetant une propriété en Indonésie. Les exigences minimales ayant changées au cours des derniers mois, nous vous invitons à nous contacter pour en savoir plus sur les possibilités d'acquisition et de propriété d'un bien immobilier.
Acheter un bien immobilier par le biais d'une société
Ces dernières années, le gouvernement indonésien a autorisé les étrangers à créer des structures sociétaires pour acquérir des biens immobiliers en bail emphytéotique (leasehold) ou en pleine propriété (freehold, tels que le Hak Pakai ou le HGB). En d'autres termes, les acquéreurs peuvent acheter ou louer un bien à Bali par l'intermédiaire d'un PT PMA.
Différence par rapport au particulier, une entreprise peut acheter des terres en pleine propriété alors que les particuliers sont limités à la location. La pleine propriété offre des avantages évidents, tels que la possibilité de transférer la propriété à la génération suivante par le biais d'un mécanisme. Le montage immobilier est un élément clé dans ce type d'achat. L'un des facteurs importants est la possibilité de demander une "licence Vila" dans le cadre de la PMA afin de pouvoir gérer et louer la propriété en toute légalité.
BAIL EMPHYTÉOTIQUE (LEASEHOLD) vs PLEINE PROPRIÉTÉ (FREEHOLD)
| BAIL EMPHYTÉOTIQUE (LEASEHOLD) | PLEINE PROPRIETE | |
| Particulier | Hak Sewa | Hak Pakai (uniquement les villas et les appartements avec une valeur minimale) |
| PT PMA | Hak Sewa | Hak Pakai
HGB |
| Durée | Illimitée | 30 + 20 + 30
Prolongation |
| Propriété | Non | Oui |
| Activité en nom propre | Non | Non |
| Activité par le biais d'une société | Termes et conditions du contrat | Oui |
| Option de revente | Selon les termes du contrat | Oui |
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Comment optimiser votre fiscalité pour l'acquisition d'un bien immobilier
Cette section aborde les voies juridiques permettant d'optimiser la fiscalité lors de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali et en Indonésie, incluant les stratégies d'optimisation fiscale.
Il existe des pratiques courantes consistant à établir deux contrats de location par l'intermédiaire du notaire, lesquelles ne seront pas traitées ici en raison de leurs implications :
- C'est illégal
- Vous ne pouvez pas récupérer votre argent en cas de litige et vous ne disposez d'aucune preuve pour l'administration fiscale de votre pays d'origine si celle-ci vous demande pourquoi vous avez dû effectuer un paiement à l'étranger.
- Vous ne pourrez pas utiliser le montant total de votre investissement dans votre PMA.
Fiscalité de la location immobilière pour les particuliers
La location d'un bien immobilier de courte durée (AirBnb ou autre) en Indonésie est illégale pour les étrangers en leur nom personnel, car l'opération de location d'un bien immobilier nécessite une licence, même pour les citoyens indonésiens.
L'une des possibilités pour un étranger de louer un bien en tant que particulier est de déléguer la gestion de la propriété à une société de gestion. Cette dernière devra procéder à l'obtention de la licence d'exploitation de la villa.
Dans cette option, nous supposons que la propriété dispose des documents juridiques adéquats, tels qu'un permis de construire (PBG/SLF), afin d'obtenir la licence (Vila ou Pondok Wisata, par exemple).
Une fois la licence obtenue, la société de gestion immobilière reverse les revenus après s'être acquittée des taxes locales et de ses frais de gestion.
Fiscalité applicable aux non-résidents
L'imposition est alors de 20 % sur les revenus restants. Il s'agit d'une retenue à la source sur les fonds versés aux non-résidents. Certaines conventions fiscales offrent des taux d'imposition plus avantageux, mais elles doivent être analysées au cas par cas.
Fiscalité applicable aux résidents (titulaires d'un KITAS)
Les titulaires de KITAS sont tenus de déclarer chaque année leur impôt sur le revenu. Un revenu provenant d'une société sans lien capitalistique affectera fortement l'impôt sur le revenu. En effet, le taux progressif est important, avec un dernier seuil de 35%.
À lire aussi : Guide du développement à Bali : Guide de l'investisseur immobilier en Indonésie
Fiscalité des sociétés en matière de location immobilière
Une structure sociétaire offre des avantages fiscaux plus importants qu'à titre individuel, ainsi qu'une plus grande souplesse pour louer un bien en toute légalité.
En somme, une société peut être qualifiée de société de gestion immobilière ou de société immobilière (contactez-nous pour savoir comment louer un bien légalement ou consultez notre autre article ici).
Une fois que la société de gestion immobilière s'est acquittée de la taxe locale, elle est imposée à hauteur de 0,5 % sur son chiffre d'affaires pendant les trois premières années, à condition de ne pas dépasser un certain seuil de revenus. En tant qu'actionnaire et sous certaines conditions, il est possible de demander un KITAS afin d'obtenir le statut de résident avec une fiscalité de 10 %. En d'autres termes, la création d'une structure sociétaire permet de réduire la fiscalité de près de 50 %, ainsi que l'illustre la simulation ci-dessous. Mieux encore, si les actionnaires décident de réinvestir les dividendes dans la société ou dans une autre entité, ils peuvent bénéficier d'une exonération fiscale sur leurs dividendes, ramenant ainsi l'imposition à 0 %.
Régime fiscal : société versus personne physique
| Particulier | Actionnaire | |
| Taxe locale | 10% | 10% |
| Impôt sur le revenu | – | 0.5% |
| Retenue à la source | 20% | 10% |
| Charge fiscale totale hors taxes locales | 20% | 10.5% |
| Charge fiscale totale en cas de réinvestissement des dividendes | 20% | 0.5% |
Simulation de revenus en tant que particulier et en tant qu'entreprise
Revenu net via une société et en tant que particulier
Pour un même bien immobilier, le rendement net après impôt peut s'avérer considérable. En effet, la présente simulation montre que pour un chiffre d'affaires de 625 000 000 IDR, le bénéfice net peut être supérieur de 121 875 000 IDR par le biais d'une structure sociétaire.
L'exploitation d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société confère un cadre juridique à votre activité, vous permet d'obtenir un permis de séjour et d'optimiser vos profits. Hésitez-vous encore à créer une entreprise pour lancer votre activité de location saisonnière sur Airbnb ?
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FAQ
1. Quelles sont les options juridiques pour l'acquisition d'un bien immobilier à Bali et en Indonésie ?
Les particuliers peuvent acquérir des baux emphytéotiques ou obtenir un « Droit d'usage » (Hak Pakai) d'une durée maximale de 80 ans.
2. Quelle est la différence entre la propriété en bail (leasehold) et en pleine propriété (freehold) ?
Les sociétés peuvent acquérir des terrains en pleine propriété (freehold), ce qui offre des avantages tels que la possibilité de transmettre la propriété aux générations futures.
3. Comment les particuliers peuvent-ils optimiser leur fiscalité lors de l'achat d'un bien immobilier ?
La fiscalité pour les non-résidents s'élève généralement à 20 % du revenu net, tandis que les détenteurs de KITAS sont soumis aux taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques.
4. Quels sont les avantages fiscaux offerts par les sociétés en matière de location immobilière ?
Les sociétés sont imposées à hauteur de 0,5 % sur les revenus perçus au cours des trois premières années, sous réserve que leur chiffre d'affaires ne dépasse pas un certain seuil.
