Bali se développe de plus en plus et les investisseurs sont de plus en plus nombreux à rechercher des investissements alternatifs dans l'est de l'Indonésie. Après Lombok, Sumbawa et Flores, Sumba devient une destination de choix pour ceux qui souhaitent investir à Sumba et obtenir des rendements élevés. Cette île, qui fait face à l'Australie, a séduit les voyageurs en quête d'authenticité et d'exclusivité. La culture de Sumba reste bien préservée et ses paysages époustouflants attirent aujourd'hui les investisseurs et les promoteurs immobiliers. Toutefois, le marché et le professionnalisme étant encore en développement, les personnes souhaitant investir à Sumba doivent faire preuve de prudence et se concentrer sur les étapes essentielles avant de signer des accords ou de commencer la construction.

Raisons d'investir à Sumba

Sumba offre des hectares de terrain pour le prix d'une villa à Bali ou à Lombok. Contrairement aux autres îles, Sumba offre encore des terrains en pleine propriété à un prix raisonnable. Le développement, en particulier à Bali, a atteint un point tel qu'il n'est pas difficile d'obtenir un emplacement de choix. Lombok dispose encore de quelques emplacements de choix, mais la concurrence est déjà en construction, et le marché de Lombok semble, pour l'instant, ne pas suivre la tendance de la construction alors que les voyageurs sont à la recherche de nouvelles îles et d'expériences uniques. Sumba est un endroit où les personnes fortunées voyagent en raison du coût de l'hébergement.

investir dans la sumba

À seulement une heure de vol de Bali, Sumba voit de nouveaux projets et de nouveaux investisseurs s'y installer pour proposer un hébergement alternatif le long de l'océan, sur des plages immaculées, afin d'attirer les surfeurs ou les personnes à la recherche d'une expérience unique.

Le retour sur investissement (ROI) est toujours soumis à différents facteurs :

  • Prix d'acquisition
  • Taux d'occupation
  • Prix par nuit
  • Coût de la maintenance
  • Compétition
  • Capacité à vendre
  • Stabilité du marché et potentiel de croissance

Sumba répond actuellement à de nombreux critères, avec un prix d'acquisition bas, une faible concurrence, l'accessibilité et la possibilité de pratiquer à un prix élevé par nuit. Le marché se développe en raison de la congestion d'autres marchés en Indonésie, et ce pourrait être le prochain endroit où s'asseoir sur la banque foncière.

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Comment investir à Sumba

Comme d'autres marchés et îles, Sumba est soumise à la réglementation indonésienne, ce qui rend les règles similaires à celles de Bali, Lombok et du reste de l'Indonésie. Les personnes qui investissent à Sumba doivent respecter le même cadre juridique lorsqu'elles acquièrent une propriété. Les transactions pour les propriétés en pleine propriété sont effectuées par un notaire de confiance sélectionné par l'ILA, ce qui garantit la protection de l'investisseur ou du vendeur en fonction des conditions convenues. Bien que la plupart des transactions à Sumba concernent des propriétés en pleine propriété, certains investisseurs achètent désormais des terrains, les subdivisent et les sous-louent à d'autres, offrant ainsi d'autres possibilités d'investissement.

Voici les étapes à suivre avant d'investir ou de développer un bien immobilier.

Comprendre la différence entre leasehold et freehold

Les promoteurs et les propriétaires fonciers proposent différents types d'investissements dans le cadre de contrats de location ou de pleine propriété.

Un contrat de bail est un contrat de location (Hak Sewa) pour une certaine période dont les termes et conditions sont définis dans le contrat. Le preneur n'est pas le propriétaire du terrain mais le loue pour la durée définie. Un contrat de bail est complexe et il est important de vérifier tous les termes et conditions afin de protéger les parties et de prévenir tout litige.

À l'opposé du leasehold, le freehold title (SHM) peut être acquis par un étranger qui achète le terrain en créant une société (PT PMA) en Indonésie. La propriété est garantie et le propriétaire perd ses droits sur le terrain. Le titre foncier est converti en titre HGB pour une période de 30 + 20 + 30 ans. Pendant cette période, l'étranger peut revendre le terrain comme une propriété libre et espérer une plus-value. Contrairement à la propriété à bail, où le propriétaire reprend le terrain à l'issue de la période de location.

Étapes à suivre avant d'investir à Sumba

  • Sélectionner correctement le terrain dans la bonne zone (Sumba a 2 aéroports et chaque zone a ses avantages et ses inconvénients).
  • Vérifiez et signez un accord préliminaire avant de verser des arrhes au notaire ou au vendeur. Il est difficile de récupérer un dépôt, même s'il est remboursable. À l'ILA, nous recommandons généralement de rédiger un protocole d'accord ou une intention d'achat et de convenir des termes et conditions de la transaction avant tout paiement. 
  • Verser l'acompte sur un compte séquestre, jamais directement au vendeur.
  • Faites preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne le bien et le vendeur. Les escroqueries existent également en Indonésie et les terrains peuvent présenter des situations complexes. Il convient de faire preuve de diligence raisonnable afin d'éviter tout problème de zonage, de route d'accès, de propriété, de licence du vendeur, d'hypothèque, de fiscalité, etc.
  • Si vous avez l'intention d'exploiter une entreprise avec le bien en pleine propriété ou en location, créez une PT PMA pour l'acheter. Vous bénéficierez ainsi d'avantages fiscaux et d'une transition plus aisée pour vos héritiers. 
  • Si vous achetez un bien en pleine propriété, vous devez signer le contrat de bail définitif ou l'Akta Jual Beli (AJB).

Création d'une PT PMA à Sumba (société à responsabilité limitée)

Les étrangers doivent créer une société à responsabilité limitée pour acheter des terres ou investir à Sumba et y faire des affaires. La création de la société prend quelques jours et peut être effectuée à distance.

Cette société, appelée PT PMA, permet aux étrangers d'obtenir une licence d'hôtel et une licence d'appartement pour exploiter des villas et des hôtels. La réglementation indonésienne interdit aux étrangers de percevoir des revenus sans une licence en bonne et due forme (KBLI).

L'entreprise doit répondre à certaines exigences et l'ILA peut l'aider à se constituer :

  • 2 actionnaires au minimum (0,1 % au moins pour le deuxième actionnaire) 
  • Les actionnaires peuvent être des particuliers ou des sociétés
  • 1 commissaire et 1 directeur
  • Le directeur doit être un résident titulaire d'un KITAS (permis de séjour). Les investisseurs dans l'entreprise peuvent obtenir cette liste.
  • Capital autorisé en fonction de l'activité de l'entreprise (environ 10 milliards d'IDR)

Les étapes et les documents nécessaires à la mise en place de la PT PMA sont les suivants :

  • Choisissez un nom d'entreprise (au moins 3 mots d'au moins 3 lettres)
  • Enregistrer le nom
  • Acte d'établissement (Akta)
  • Approbation du ministère (SK)
  • Carte fiscale (NPWP)
  • Licence d'exploitation (NIB)
  • Sertifikat Standard (SS) si l'activité est classée à haut risque (nous vous recommandons de nous contacter en fonction de l'activité que vous souhaitez exercer à Sumba).

Comme pour toutes les entreprises dans le monde, les PMA ont des obligations différentes :

  • Rapport trimestriel d'investissement
  • Rapport annuel entre janvier et avril
  • Rapport mensuel sur l'impôt à la source
  • Paiement de la sécurité sociale (BPJS)
  • Impôt sur le revenu mensuel pour les salariés

A lire également : Exigences relatives à la création et à l'établissement d'une PT PMA à Bali

Le fait de disposer d'une société et d'un KITAS permet également d'optimiser la situation fiscale de l'investisseur. En effet, en ayant une société et un KITAS, l'étranger peut ouvrir un compte bancaire et obtenir un impôt réduit de 10 % sur les dividendes.

Pour maximiser les avantages fiscaux, les entreprises peuvent mettre en place différentes structures. Le gouvernement impose les revenus locatifs à hauteur de 10 %, tandis qu'il applique des taux d'imposition différents aux restaurants et autres services au niveau de l'entreprise. Le fait d'avoir une société dans un pays offshore bénéficiant d'une meilleure convention fiscale avec l'Indonésie peut également contribuer à optimiser la manière dont les liquidités sont retirées de la société.

Sumbas est sans aucun doute le prochain endroit à investir et à surveiller. Comme pour toute entreprise, le concept, l'emplacement et la gestion seront essentiels pour rentabiliser l'investissement. En tant que propriétaires d'entreprises et investisseurs, nous comprenons vos priorités. Chez ILA, nous nous efforçons de vous assister dans toutes les démarches juridiques et comptables afin de garantir la conformité et la réussite de votre entreprise.