Comment obtenir un permis de construire en Indonésie ?

Lorsque les investisseurs achètent une propriété pour une entreprise ou pour un usage personnel, le permis de construire à Bali et dans le reste de l'Indonésie devient un élément crucial pour certaines entreprises.

• Restaurant
• Hôtel
• Fabrication
• Résidentiel et Airbnb
• Commerce de détail
• Etc

Les entreprises susmentionnées doivent obtenir ce que l'on appelle un permis de construire. Le permis de construire en Indonésie est l'une des conditions à remplir pour pouvoir demander une licence et exploiter une entreprise. En outre, le permis de construire peut être demandé sous certaines conditions si le zonage du terrain est conforme à l'objectif de l'entreprise.

Quelles sont les exigences et les étapes à suivre pour obtenir un permis de construire ?

L'Indonésie dispose d'une loi et des règlements pour les bâtiments autorisés à être construits. Le gouvernement indonésien a remplacé les permis de construire (IMB) par des autorisations de construire (PBG). Le PBG est une autorisation de construire de nouveaux bâtiments ou de modifier la destination et la technicité des structures existantes. Ceci est mentionné à l'article 1, paragraphe 17 du règlement gouvernemental numéro 16 de 2021 sur la mise en œuvre des règlements de la loi sur les bâtiments numéro 28 de 2002 (règlement 16/2021).

IMB versus PBG/SLF

Alors que l'IMB était une autorisation que le propriétaire devait obtenir avant ou pendant la construction d'un bâtiment, le PBG est une exigence d'autorisation qui régit la manière dont les bâtiments doivent être construits.

Les normes techniques concernées comprennent la planification et la conception des bâtiments, la mise en œuvre et la supervision des bâtiments, et l'utilisation des bâtiments. Par ailleurs, le certificat de conformité (Sertifikat Laik Fungsi/SLF) est un certificat délivré par le gouvernement au propriétaire d'un bâtiment ou à son représentant. Il atteste que le bâtiment est fonctionnellement adapté à l'usage prévu et qu'il peut être utilisé correctement selon le plan.

La tendance mondiale actuelle exige de meilleurs services publics à l'ère numérique et la bureaucratie doit relever le défi de s'adapter à un environnement externe qui évolue rapidement.

Le système d'information sur la gestion des bâtiments (SIMBG) est l'un des services de délivrance de permis qui offrent des services numériques. Dans certaines régions, il est très courant d'entendre des investisseurs demander un FSL avant un permis de construire (PBG). Pour être clair, la loi précise qu'il faut demander un permis avant le FSL et obtenir le SIMBG. Certaines pratiques visant à obtenir le FSL avant le PBG ne sont pas correctes et ne sont pas recommandées. Certains contrôles peuvent être effectués et menés jusqu'à la démolition de votre bâtiment.

Où s'adresser ?

Le règlement 16/2021 stipule que la demande de PBG et de SLF peut être effectuée par le biais du système d'information sur la gestion des bâtiments(Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung/SIMBG), qui est organisé par le ministère des travaux publics et du logement public. Outre le traitement des PBG et SLG, le SIMBG est également utilisé pour demander d'autres permis de construire :

1. Certificats de propriété des bâtiments (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung/SBKBG) ;
2. Plan technique de démolition(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan/RTB) ;
3. Autres données/informations sur le bâtiment.

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Combien coûte un permis de construire en Indonésie ?

Le coût du permis de construire doit être divisé en deux parties :

• Nouveau bâtiment
• Bâtiment construit il y a plus de 2 ans

Alors que les bâtiments construits il y a plus de deux ans n'ont besoin que d'un FSL, les nouvelles constructions doivent demander le PBG avant de commencer à construire et doivent également suivre les nouvelles procédures.

Le coût du permis de construire est variable et dépend de la taille du bâtiment et des frais de service de l'agent chargé de la demande. La procédure d'obtention du PBG peut prendre plusieurs mois et donner lieu à de nombreux allers-retours entre le gouvernement et l'architecte pour réviser le plan initial. Pour limiter les coûts, consultez un architecte local afin de vous assurer que la conception et la construction répondent aux exigences liées à l'occupation du sol, au type de toit et à d'autres réglementations.

Pour une villa de deux ou trois chambres, le coût de la PBG s'élève à quelques milliers de dollars supplémentaires. La rétribution officielle de 50 000 IDR à 70 000 IDR ne représente qu'une petite partie du coût total, car il faut également obtenir des permis supplémentaires auprès de Dinas.

Le FSL coûte moins cher que le PBG, à condition que ce dernier ait déjà été approuvé. Cependant, un FSL pour un nouveau bâtiment sans PBG est illégal et ne peut être légalement délivré.

Approbation de la construction de bâtiments (PBG - Permis de construire en Indonésie)

Un PBG ne peut être délivré que si les normes techniques de construction déterminées par le gouvernement central ou le gouvernement régional concerné sont respectées. À cette fin, le règlement 16/2021 fournit une liste détaillée des exigences techniques qui doivent être satisfaites, y compris celles qui s'appliquent aux éléments suivants.

Exigences

1. la planification et la conception des bâtiments ;
2. la construction et la surveillance des bâtiments ;
3. l'utilisation des bâtiments ;
4. la démolition de bâtiments ;
5. les exigences s'appliquent aux bâtiments du patrimoine culturel(Bangunan Gedung Cagar Budaya ou BGCB);
6. les exigences s'appliquent aux bâtiments destinés à des fonctions spéciales(Bangunan Gedung Fungsi Khusus ou BGFK);
7. les exigences s'appliquent aux bâtiments écologiques(Bangunan Gedung Hijau ou BGH);
8. les exigences s'appliquent aux bâtiments de l'État(Bangunan Gedung Negara ou BGN);
9. les exigences documentaires ; et
10. les exigences s'appliquent aux parties impliquées dans la construction d'un bâtiment.

Pour la construction d'un bâtiment, les propriétaires doivent engager un groupe de prestataires de services de construction, y compris un prestataire de services de planification de la construction(penyedia jasa perencana konstruksi), un prestataire de services de construction(penyedia jasa pelaksana konstruksi), et un prestataire de services de supervision(penyedia jasa pengawasan) ou un prestataire de services de gestion de la construction avant de commencer la construction.

Dès réception de la demande

Si les documents techniques satisfont à toutes les exigences, l'agence technique compétente en matière de construction demandera une déclaration écrite de conformité. Sur la base de cette recommandation, les autorités délivreront la déclaration écrite, détermineront la taxe obligatoire que le demandeur doit payer et l'utiliseront comme base pour délivrer le PBG. Une PBG se compose (i) du document PBG et (ii) des pièces jointes au document PBG.

Le règlement 16/2021 exige qu'un seul prestataire de services les construise et que les bâtiments soient la propriété d'une seule personne physique ou morale lorsqu'une demande de PBG est déposée et qu'un PBG collectif est approuvé.

Dans quelles circonstances devez-vous modifier votre permis de construire en Indonésie (PBG) ?

1. la fonction du bâtiment ;
2. le nombre d'étages du bâtiment ;
3. la superficie du bâtiment ;
4. l'aspect du bâtiment ;
5. les spécifications et les dimensions des éléments du bâtiment qui ont une incidence sur la sécurité ou le confort des personnes.
6. les aspects sanitaires du bâtiment ;
7. l'adaptation d'un bâtiment à des niveaux de dommages modérés ou importants ;
8. la protection ou le développement d'un bâtiment du patrimoine culturel ; ou
9. la réparation d'un bâtiment situé dans une zone de patrimoine culturel avec des dommages mineurs, modérés ou graves ;
10. dommages.

Toutefois, les autorités n'ont pas besoin de modifier un PBG pour l'entretien ou le traitement du bâtiment.

Certificat de conformité (SLF)

La loi souligne qu'un bâtiment ne peut être utilisé qu'après la délivrance d'un SLF par l'agence technique. Une fois que l'agence technique a reçu une déclaration écrite d'honorabilité (surat pernyataan kelaikan fungsi) de la part du prestataire de services de supervision, du prestataire de services de gestion de la construction ou du superviseur (pengawas) à l'issue de l'inspection finale et du test de mise en service, elle délivre le FSL par l'intermédiaire de la SIMBG. Un FSL se compose (i) des documents du FSL, (ii) des pièces jointes aux documents du FSL, et (iii) de l'étiquette du FSL. Les autorités délivrent les SLF gratuitement.

En vertu du règlement 16/2021, si plusieurs bâtiments sont construits dans une même zone selon le même plan technique, un FSL sera délivré pour chaque bâtiment. La durée de validité d'un FSL est la suivante et peut être prolongée :

1.  20 ans pour les maisons individuelles et les maisons en rangée ;
2. 5 ans pour les autres types de bâtiments.

Certificat de propriété de bâtiment en Indonésie

Sur la base du règlement 16/2021, les autorités autorisent désormais les certificats de propriété des bâtiments. La SIMBG délivrera un certificat de propriété au propriétaire du bâtiment en même temps que le FSL. Les documents suivants peuvent servir de certificat de propriété d'un bâtiment :

1. un certificat de propriété du bâtiment (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung ou "SBKBG") ;
2. un certificat de propriété pour un appartement ou un immeuble (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ;
3. un certificat de propriété d'appartement (sertifikat hak milik satuan rumah susun). Un SBKBG se compose de
4. le document SBKBG et
5. les pièces jointes au document SBKBG.

Le document du SBKGB fournit les informations suivantes :

• qui est propriétaire du bâtiment ou d'une partie du bâtiment ;
• L'adresse du bâtiment ;
• le statut du titre foncier ;
• le numéro PBG ; et
• le numéro d'extension du SLF ou du SLF.

En attendant, les pièces jointes au document du SBKBG sont les informations suivantes :

• • l'accord d'utilisation des terres ;
  • l'acte de séparation(akta pemisahan) ;
  • une image de situation ; et
  • Les autorités délivreront l'acte de garantie fiduciaire si le bâtiment est grevé.

Comme pour les SLF, si les promoteurs construisent plusieurs bâtiments dans une même zone selon le même plan technique, les autorités délivreront un SBKBG pour chaque bâtiment. Parallèlement, les agences compétentes délivreront le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ou le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble (sertifikat hak milik satuan rumah susun) conformément à la législation en vigueur.

Approbation de la démolition d'un bâtiment

En vertu du règlement 16/2021, si un propriétaire souhaite démolir un bâtiment, il doit obtenir l'approbation de l'agence technique par l'intermédiaire de la SIMBG avant de commencer la démolition. À cette fin, le propriétaire du bâtiment doit soumettre un plan technique de démolition de bâtiment(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung/RTB).

Avant de délivrer un permis de démolition, l'agence technique doit rencontrer le demandeur pour évaluer la pertinence de la méthode de démolition en fonction de l'état du bâtiment et de l'environnement. Elle s'assure également que le RTB répond aux exigences techniques en matière de démolition. Si l'agence détermine que la démolition ne présente aucun risque pour la communauté environnante, elle l'approuvera par l'intermédiaire de la SIMBG.

Autorisation de démolition

Les autorités déclareront l'approbation de la démolition du bâtiment invalide si :

1. Le propriétaire du bâtiment ne démolit pas le bâtiment dans les 6 mois suivant l'obtention de l'autorisation de démolition ;
2. Le propriétaire du bâtiment ne démolit pas le bâtiment après l'approbation de la RTB ; ou ;
3. Le propriétaire du bâtiment ne respecte pas les exigences en matière de sécurité et de santé lors de la démolition du bâtiment.

Auparavant, la loi sur la construction n'imposait des sanctions administratives qu'aux propriétaires et aux utilisateurs des bâtiments. Toutefois, en vertu de la loi et du règlement omnibus 16/2021, les autorités peuvent désormais imposer des sanctions administratives au propriétaire, à la direction, aux utilisateurs, au prestataire de services de construction, aux experts désignés ou aux réviseurs techniques, au superviseur (pengawas), à l'équipe d'experts professionnels (Tim Profesi Ahli) et à l'équipe d'évaluation technique (Tim Penilai Teknis) constitués par le gouvernement régional.

Sanctions administratives

En vertu du règlement 16/2021, les sanctions administratives qui peuvent être imposées sont notamment les suivantes :

1. des avertissements écrits ;
2. une limitation des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
3. une suspension temporaire ou permanente des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
4. le gel ou l'annulation de la PBG, du SLF ou de l'autorisation de démolition ;
5. une suspension de l'attribution des tâches à l'équipe d'experts pendant 3 mois ; vi. une radiation de la liste des équipes d'experts ;
6. une suggestion de sanction à l'association professionnelle concernée ;
7. une suspension temporaire ou la cessation des fonctions de surveillant(pengawas).

Résumé

Les démarches d'obtention décrites brièvement ci-dessus peuvent être effectuées par l'intermédiaire de la SIMBG (simbg.pu.go.id). Les différentes étapes à suivre pour obtenir les permis sont résumées dans le document suivant ILA Global Consulting:

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