Comment obtenir un permis de construire en Indonésie ?

Lorsque les investisseurs achètent un bien immobilier à des fins professionnelles ou personnelles, le permis de construire à Bali et dans le reste de l'Indonésie devient un élément crucial pour certaines activités.

• Restaurant
• Hôtel
• Industrie
• Résidentiel et Airbnb
• Commerce de détail
• Etc.

Les activités susmentionnées requièrent l'obtention d'un permis de construire. En Indonésie, ce document constitue une condition préalable à l'obtention de certaines licences et à l'exercice d'une activité commerciale. Par ailleurs, la demande de permis de construire ne peut être introduite que si le zonage du terrain correspond à l'objet de l'entreprise.

Quelles sont les conditions et les étapes pour obtenir un permis de construire ?

L'Indonésie dispose d'une loi et des règlements pour les bâtiments autorisés à être construits. Le gouvernement indonésien a remplacé les permis de construire (IMB) par des autorisations de construire (PBG). Le PBG est une autorisation de construire de nouveaux bâtiments ou de modifier la destination et la technicité des structures existantes. Ceci est mentionné à l'article 1, paragraphe 17 du règlement gouvernemental numéro 16 de 2021 sur la mise en œuvre des règlements de la loi sur les bâtiments numéro 28 de 2002 (règlement 16/2021).

IMB versus PBG / SLF

Alors que l'IMB constituait une autorisation que le propriétaire devait obtenir avant ou pendant les travaux, le PBG représente une exigence réglementaire régissant les normes de construction.

Les normes techniques concernées comprennent la planification et la conception des bâtiments, la mise en œuvre et la supervision des bâtiments, et l'utilisation des bâtiments. Par ailleurs, le certificat de conformité (Sertifikat Laik Fungsi/SLF) est un certificat délivré par le gouvernement au propriétaire d'un bâtiment ou à son représentant. Il atteste que le bâtiment est fonctionnellement adapté à l'usage prévu et qu'il peut être utilisé correctement selon le plan.

La tendance mondiale actuelle exige de meilleurs services publics à l'ère du numérique, constituant un défi pour l'administration qui doit s'adapter à un environnement externe en mutation rapide.

Le Système d'Information de Gestion des Bâtiments (SIMBG) est l'un des services de délivrance de licences en ligne. Il n'est pas rare d'entendre que certains investisseurs obtiennent un SLF avant le permis de construire (PBG). IL EST IMPORTANT DE PRÉCISER que la législation impose l'obtention du permis avant le SLF ainsi que la régularisation de l'IMB. Les pratiques consistant à acquérir le SLF avant le PBG sont irrégulières et déconseillées. Des contrôles peuvent être effectués et mener à la démolition de votre bâtiment.

Où introduire la demande ?

Le règlement 16/2021 stipule que la demande de PBG et de SLF peut être effectuée par le biais du Système d'information sur la gestion des bâtiments (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung/SIMBG), administré par le ministère des Travaux publics et du Logement public. Outre le traitement des demandes de PBG et de SLF, le SIMBG est également utilisé pour solliciter d'autres permis liés aux bâtiments, notamment :

1. Les certificats de propriété du bâtiment (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung/SBKBG) ;
2. Le plan technique de démolition (Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan/RTB) ;
3. D'autres données et informations relatives aux bâtiments.

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Quel est le coût d'un permis de construire en Indonésie ?

Le coût du permis de construire se décompose en deux volets :

• Construction neuve
• Bâtiment édifié il y a plus de 2 ans

Alors que les bâtiments construits il y a plus de deux ans n'ont besoin que d'un FSL, les nouvelles constructions doivent demander le PBG avant de commencer à construire et doivent également suivre les nouvelles procédures.

Le coût du permis de construire est variable et dépend de la taille du bâtiment et des frais de service de l'agent chargé de la demande. La procédure d'obtention du PBG peut prendre plusieurs mois et donner lieu à de nombreux allers-retours entre le gouvernement et l'architecte pour réviser le plan initial. Pour limiter les coûts, consultez un architecte local afin de vous assurer que la conception et la construction répondent aux exigences liées à l'occupation du sol, au type de toit et à d'autres réglementations.

Pour une villa de deux ou trois chambres, le coût de la PBG s'élève à quelques milliers de dollars supplémentaires. La rétribution officielle de 50 000 IDR à 70 000 IDR ne représente qu'une petite partie du coût total, car il faut également obtenir des permis supplémentaires auprès de Dinas.

Le FSL coûte moins cher que le PBG, à condition que ce dernier ait déjà été approuvé. Cependant, un FSL pour un nouveau bâtiment sans PBG est illégal et ne peut être légalement délivré.

Approbations de construction (PBG – Permis de construire en Indonésie)

Un PBG ne peut être délivré que si les normes techniques de construction fixées par le gouvernement central ou les autorités régionales compétentes sont respectées. À cette fin, le règlement 16/2021 établit une liste détaillée des exigences techniques à satisfaire, incluant celles applicables aux domaines suivants.

Exigences

1. la planification et la conception des bâtiments ;
2. la construction et la supervision des bâtiments ;
3. l'exploitation des bâtiments ;
4. la démolition des bâtiments ;
5. les exigences s'appliquent aux bâtiments classés au patrimoine culturel (Bangunan Gedung Cagar Budaya ou BGCB) ;
6. les exigences s'appliquent aux bâtiments à destination spécifique (Bangunan Gedung Fungsi Khusus ou BGFK) ;
7. les exigences s'appliquent aux bâtiments écologiques (Bangunan Gedung Hijau ou BGH) ;
8. les exigences s'appliquent aux bâtiments publics (Bangunan Gedung Negara ou BGN) ;
9. les exigences documentaires ; et
10. les exigences s'appliquent aux parties impliquées dans la construction d'un bâtiment.

Pour la construction d'un bâtiment, les propriétaires doivent engager un groupe de prestataires de services de construction, y compris un prestataire de services de planification de la construction(penyedia jasa perencana konstruksi), un prestataire de services de construction(penyedia jasa pelaksana konstruksi), et un prestataire de services de supervision(penyedia jasa pengawasan) ou un prestataire de services de gestion de la construction avant de commencer la construction.

Dès réception de la demande

Si les documents techniques satisfont à toutes les exigences, l'agence technique compétente en matière de construction demandera une déclaration écrite de conformité. Sur la base de cette recommandation, les autorités délivreront la déclaration écrite, détermineront la taxe obligatoire que le demandeur doit payer et l'utiliseront comme base pour délivrer le PBG. Une PBG se compose (i) du document PBG et (ii) des pièces jointes au document PBG.

Le règlement 16/2021 exige qu'un seul prestataire réalise la construction et que les bâtiments appartiennent à une seule personne physique ou morale lors du dépôt de la demande de PBG et de l'approbation d'un PBG collectif.

Dans quelles circonstances devez-vous modifier votre permis de construire en Indonésie (PBG) ?

1. la destination du bâtiment ;
2. le nombre d'étages du bâtiment ;
3. la surface du bâtiment ;
4. l'aspect extérieur du bâtiment ;
5. les spécifications et dimensions des composants du bâtiment ayant un impact sur la sécurité ou
6. les aspects sanitaires du bâtiment ;
7. la mise aux normes ou la rénovation d'un bâtiment suite à des dommages modérés ou importants ;
8. la protection ou la mise en valeur d'un bâtiment classé au patrimoine culturel ; ou
9. la réparation d'un bâtiment situé dans une zone de patrimoine culturel présentant des dommages mineurs, modérés ou sévères ;
10. dommages.

Toutefois, les autorités n'ont pas besoin de modifier un PBG pour l'entretien ou le traitement du bâtiment.

Certificat de conformité (SLF)

La loi souligne qu'un bâtiment ne peut être utilisé qu'après la délivrance d'un SLF par l'agence technique. Une fois que l'agence technique a reçu une déclaration écrite d'honorabilité (surat pernyataan kelaikan fungsi) de la part du prestataire de services de supervision, du prestataire de services de gestion de la construction ou du superviseur (pengawas) à l'issue de l'inspection finale et du test de mise en service, elle délivre le FSL par l'intermédiaire de la SIMBG. Un FSL se compose (i) des documents du FSL, (ii) des pièces jointes aux documents du FSL, et (iii) de l'étiquette du FSL. Les autorités délivrent les SLF gratuitement.

En vertu du règlement 16/2021, si plusieurs bâtiments sont construits dans une même zone selon le même plan technique, un FSL sera délivré pour chaque bâtiment. La durée de validité d'un FSL est la suivante et peut être prolongée :

1.  20 ans pour les maisons individuelles et en rangée ;
2. 5 ans pour les autres types de bâtiments.

Certificat de propriété immobilière en Indonésie

Sur la base du règlement 16/2021, les autorités autorisent désormais les certificats de propriété des bâtiments. La SIMBG délivrera un certificat de propriété au propriétaire du bâtiment en même temps que le FSL. Les documents suivants peuvent servir de certificat de propriété d'un bâtiment :

1. un certificat de preuve de propriété de bâtiment (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung ou « SBKBG »).
2. un certificat de propriété pour un bâtiment d'appartements / un immeuble collectif (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ;
3. un certificat de propriété d'appartement (sertifikat hak milik satuan rumah susun). Un SBKBG se compose de
4. le document SBKBG et
5. les annexes au document SBKBG.

Le document SBKGB fournit les informations suivantes :

• le propriétaire du bâtiment ou d'une partie de celui-ci ;
• L'adresse du bâtiment ;
• le statut du titre foncier ;
• le numéro du PBG ; et
• le numéro du SLF ou de l'extension du SLF.

Par ailleurs, les annexes au document SBKBG contiennent les informations suivantes :

• • l'accord d'utilisation des terres ;
  • l'acte de division (akta pemisahan) ;
  • un plan de situation ; et
  • Les autorités délivreront l'acte de garantie fiduciaire si le bâtiment est grevé.

Comme pour les SLF, si les promoteurs construisent plusieurs bâtiments dans une même zone selon le même plan technique, les autorités délivreront un SBKBG pour chaque bâtiment. Parallèlement, les agences compétentes délivreront le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ou le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble (sertifikat hak milik satuan rumah susun) conformément à la législation en vigueur.

Autorisation de démolition d'un bâtiment

En vertu du règlement 16/2021, si un propriétaire souhaite démolir un bâtiment, il doit obtenir l'approbation de l'agence technique par l'intermédiaire de la SIMBG avant de commencer la démolition. À cette fin, le propriétaire du bâtiment doit soumettre un plan technique de démolition de bâtiment(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung/RTB).

Avant de délivrer un permis de démolition, l'agence technique doit rencontrer le demandeur pour évaluer la pertinence de la méthode de démolition en fonction de l'état du bâtiment et de l'environnement. Elle s'assure également que le RTB répond aux exigences techniques en matière de démolition. Si l'agence détermine que la démolition ne présente aucun risque pour la communauté environnante, elle l'approuvera par l'intermédiaire de la SIMBG.

Autorisation de démolition

Les autorités déclareront l'approbation de la démolition du bâtiment invalide si :

1. Le propriétaire ne procède pas à la démolition du bâtiment dans les 6 mois suivant l'obtention de l'autorisation de démolition ;
2. Le propriétaire ne respecte pas le plan RTB approuvé lors de la démolition du bâtiment ; ou
3. Le propriétaire ne se conforme pas aux exigences de sécurité et de santé lors de la démolition du bâtiment.

Auparavant, la loi sur la construction n'imposait des sanctions administratives qu'aux propriétaires et aux utilisateurs des bâtiments. Toutefois, en vertu de la loi et du règlement omnibus 16/2021, les autorités peuvent désormais imposer des sanctions administratives au propriétaire, à la direction, aux utilisateurs, au prestataire de services de construction, aux experts désignés ou aux réviseurs techniques, au superviseur (pengawas), à l'équipe d'experts professionnels (Tim Profesi Ahli) et à l'équipe d'évaluation technique (Tim Penilai Teknis) constitués par le gouvernement régional.

Sanctions administratives

En vertu du Règlement 16/2021, les sanctions administratives pouvant être infligées comprennent notamment :

1. des avertissements écrits ;
2. une limitation des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
3. une suspension temporaire ou permanente des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
4. le gel ou la révocation du PBG, du SLF ou de l'autorisation de démolition ;
5. une suspension de l'affectation des missions à l'équipe d'experts pour une durée de 3 mois ; vi. le retrait de la liste des équipes d'experts ;
6. une proposition de sanction auprès de l'ordre professionnel compétent ;
7. la suspension temporaire ou la cessation des fonctions en tant que superviseur (pengawas).

Résumé

L'obtention des documents mentionnés ci-dessus s'effectue via le SIMBG (simbg.pu.go.id) en suivant les différentes étapes résumées par ILA Global Consulting :

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