Comment acheter un bien immobilier à Bali en tant qu'étranger : « Hak Pakai », bail foncier et PT PMA (2026)

Un étranger peut détenir un bien immobilier à Bali de trois manières : par le biais d’un contrat de bail conclu avec le propriétaire foncier ; par le biais d’un titre « Hak Pakai » (droit d’usage) à son nom, à condition de détenir un titre de séjour valide et que le bien immobilier respecte le prix minimum en vigueur à Bali ; ou par le biais d’un titre « Hak Guna Bangunan » (droit de construire) détenu par une société indonésienne dont il est propriétaire, une PT PMA. Les étrangers ne peuvent pas détenir de droit de propriété pleine et entière (« Hak Milik ») et les montages par prête-nom sont illégaux. En 2026, les règles relatives aux PT PMA ont changé : Bali a fermé l'accès aux secteurs de l'immobilier, des petits hôtels et autres activités d'hébergement aux nouvelles sociétés à capitaux étrangers ; il n'est donc plus possible de créer une nouvelle PT PMA à Bali dans le seul but d'acheter et de louer une villa. Ce guide explique ce qui est encore possible, combien cela coûte et ce qu'il faut vérifier avant de payer.

Points clés à retenir

• Les étrangers ne peuvent pas acquérir de terrains en pleine propriété en Indonésie. Les options disponibles sont le bail foncier, le « Hak Pakai » à votre nom ou le « HGB » par l'intermédiaire d'une société PT PMA.
• Pour bénéficier du programme « Hak Pakai » à Bali, il faut disposer d'un titre de séjour valide et d'une maison construite d'une valeur d'au moins 5 milliards d'IDR, ou d'un appartement d'une valeur d'au moins 2 milliards d'IDR, conformément au décret ministériel de 2022.
• Depuis mai 2026, une nouvelle société PT PMA à Bali ne peut plus s'enregistrer sous les codes « biens immobiliers » (68111), « autres hébergements » (55900) ou « petits hôtels ». Les sociétés existantes conservent leurs licences.
• Toute villa louée à des clients doit disposer d'une licence. Depuis mars 2026, Airbnb et Booking.com suppriment les annonces concernant des locations à Bali qui ne disposent pas de licence.
• N'utilisez jamais un prête-nom. Cet arrangement est nul en vertu de la législation indonésienne et vous ne disposez d'aucun droit exécutoire.

Les trois façons dont un étranger peut détenir un bien immobilier à Bali

1. Bail emphytéotique

Un bail est un contrat privé conclu entre le propriétaire foncier (bailleur) et vous (locataire). Vous n’en devenez pas pour autant propriétaire. Vous acquérez le droit d’utiliser le bien immobilier pendant la durée convenue, et le propriétaire reste responsable du titre de propriété ainsi que de la taxe foncière et de la taxe sur les bâtiments, sauf disposition contraire du contrat.

La législation indonésienne ne fixe aucune durée maximale pour un bail, et les baux de longue durée ont été validés par les tribunaux ; toutefois, la norme du marché à Bali est de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation à un prix fixé dans le contrat. Le bail peut être signé devant notaire ou sous seing privé. Nous recommandons un acte notarié et un contrat bilingue, car la plupart des litiges que nous constatons découlent d’une clause mal traduite ou qui n’a jamais fait l’objet d’une discussion.

Éléments à vérifier dans un contrat de bail : que la personne qui signe soit bien le propriétaire inscrit sur le titre de propriété, que le prix et les modalités de prolongation soient clairement stipulés, que le contrat autorise la sous-location ou la location à court terme si vous envisagez de louer le bien, qui prend en charge quelles taxes, ce qu’il advient si le propriétaire vend le terrain, et ce qu’il se passe à l’échéance du bail.

2. Hak Pakai à votre nom

Le « Hak Pakai » est un titre foncier enregistré. En vertu du décret gouvernemental n° 18 de 2021 et du règlement du ministère des Affaires agraires qui en assure l'application, un étranger titulaire d'un titre de séjour valide, qu'il s'agisse d'un visa, d'un KITAS ou d'un KITAP, peut détenir un « Hak Pakai » sur une maison et un terrain, et peut être propriétaire d'un appartement en copropriété, en son nom propre.

Les conditions sont strictes. Le bien immobilier doit être une maison ou un appartement déjà construit, et non un terrain nu. Il doit respecter le prix minimum fixé pour chaque province ; pour Bali, ce montant s’élève à 5 milliards d’IDR pour une maison individuelle et à 2 milliards d’IDR pour un appartement, conformément à l’arrêté ministériel n° 1241/SK-HK.02/IX/2022. Un étranger peut détenir une maison par personne ou par famille, généralement sur un terrain d'une superficie maximale de 2 000 m². Le titre de propriété est valable 30 ans et peut être prolongé de 20 ans puis renouvelé pour 30 ans, soit 80 ans au total ; il peut être vendu à un autre acquéreur éligible ou transmis par héritage.

Le statut « Hak Pakai » convient à un logement dans lequel vous allez vivre ou que vous allez utiliser vous-même. Il ne s'agit pas d'un titre à vocation commerciale ; par conséquent, pour le louer à des hôtes, il faut être titulaire d'une licence d'exploitation et disposer des autorisations de construction requises.

3. HGB par le biais d'une PT PMA

Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un « Hak Guna Bangunan », c'est-à-dire un droit de construction, sur les terrains qu'elle utilise dans le cadre de son activité. Le HGB a une durée de 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans, et la société peut le vendre, le céder ou le mettre en gage. La société étant propriétaire, le bien immobilier peut également changer de mains par le biais de la vente des actions de la société.

C’était autrefois la procédure habituelle pour un étranger souhaitant acheter une villa et la mettre en location. En 2026, cela a changé. Depuis la troisième semaine de mai 2026, Bali a fermé 18 secteurs d’activité aux nouvelles demandes de PT PMA, parmi lesquels figurent l’immobilier détenu ou loué (68111), les autres types d’hébergement tels que les villas et les chambres d’hôtes (55900), ainsi que les hôtels classés ou non classés d’une superficie inférieure à 6 000 m² (55110 et 55120). Une nouvelle société PT PMA à Bali ne peut donc pas enregistrer les codes dont elle aurait besoin pour acheter, détenir et louer une villa à des fins commerciales.

Ce qui fonctionne toujours : une PT PMA qui détient déjà ces codes les conserve et peut continuer à acheter et à exploiter des biens immobiliers sous ces codes. Une PT PMA créée pour une activité différente et autorisée peut détenir des HGB sur les locaux qu’elle utilise réellement pour cette activité, par exemple un restaurant ou un studio, mais pas dans le but de détenir une villa de location. Et ces mêmes codes d’entreprise restent valables en dehors de Bali, par exemple à Lombok, sous réserve des règles nationales. Lisez notre article sur les secteurs d’activité fermés à Bali avant de planifier votre structure.

Une société de type PT PMA est également soumise à des exigences spécifiques : au moins deux actionnaires, un administrateur résident, une adresse physique à Bali (les bureaux virtuels ne sont plus acceptés), un capital libéré de 2,5 milliards d’IDR et un plan d’investissement supérieur à 10 milliards d’IDR par secteur d’activité, ainsi que la présentation de rapports trimestriels et mensuels. Les frais de fonctionnement de la société font partie des coûts liés à la détention du bien immobilier dans ce cadre.

Simplifiez vos investissements immobiliers en Indonésie

Gagnez du temps et de l'argent en confiant votre projet immobilier en Indonésie à l'équipe d'experts d'ILA. Nous vous accompagnons dans la réalisation d'audits préalables (due diligence), les transferts de titres fonciers, les services notariés, la rédaction et la révision de contrats, l'obtention de permis de construire, ainsi que de diverses licences.

Découvrez l'ensemble de nos services immobiliers ou contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.

Ce qui n'est pas autorisé

Les étrangers ne peuvent pas détenir de « Hak Milik » (propriété en pleine propriété) en Indonésie, que ce soit directement ou indirectement. La solution couramment utilisée, qui consiste à enregistrer le titre de propriété au nom d’un ami ou d’un partenaire indonésien avec un accord parallèle, relève d’un montage de prête-nom. Cette pratique est interdite par la loi agraire et l’accord est nul et non avenu. En cas de rupture de la relation, le prête-nom est considéré comme le propriétaire légal et les tribunaux ne feront pas respecter votre accord parallèle. Nous avons traité des dossiers dans lesquels des étrangers ont perdu à la fois le bien immobilier et leur argent. Chaque fois qu’il existe une structure juridique adaptée à ce que vous souhaitez faire, utilisez-la.

Guide d'achat étape par étape

1. Déterminez ce que vous souhaitez faire de ce bien immobilier. Que ce soit pour y habiter, le conserver à long terme ou le louer à des vacanciers, chaque option implique une structure différente et un permis différent.
2. Vérifiez le zonage. Le plan d'aménagement du territoire de Bali définit ce qui peut être construit et exploité à tel ou tel endroit. Une villa située dans une zone verte ne peut pas obtenir de licence de location, et toute construction sur ce terrain peut être suspendue ou démolie, comme cela s'est produit dans certaines parties du Bukit en 2025.
3. Signez une offre écrite ou un accord préliminaire précisant les principales conditions, et versez tout acompte sur un compte de dépôt fiduciaire, et non directement au vendeur.
4. Procéder à une vérification juridique préalable : le titre de propriété et le droit de vente du vendeur, les charges et hypothèques, les litiges, les limites par rapport au terrain arpenté, l'accès routier, les permis de construire (PBG) et le certificat d'aptitude à l'usage (SLF), les impôts impayés et, dans le cas d'un bail, les conditions de location en vigueur.
5. Faites examiner le contrat de vente, de location ou de transfert selon le code de commerce allemand (HGB) par un conseiller indépendant avant le rendez-vous chez le notaire. Le notaire se charge d'enregistrer la transaction ; il ne négocie pas en votre nom.
6. Réglez les taxes et les frais, puis signez l'acte de vente devant un agent chargé des actes fonciers (PPAT) ou un notaire, et enregistrez le transfert ou le bail auprès du service du cadastre, le cas échéant.
7. Si vous comptez louer votre villa à des voyageurs, veillez à obtenir la licence d'exploitation avant de publier votre annonce. Airbnb et Booking.com procèdent au retrait des villas de Bali non titulaires d'une licence de leurs plateformes depuis le 31 mars 2026, et une nouvelle vague de retraits est prévue en août.

Impôts et taxes

Mise en location du bien

Une villa louée à des clients constitue une activité commerciale et nécessite une licence, quel que soit le type de titre de propriété dont elle relève. Le type de licence requis dépend de l’identité de l’exploitant et de la nature du bien immobilier : un particulier indonésien peut obtenir une licence pour une petite location chez l’habitant, une société doit disposer du code d’hébergement approprié et d’un certificat de conformité aux normes, et tout exploitant doit être en possession de l’autorisation de construire (PBG), du certificat d’aptitude à l’usage prévu (SLF) et d’un zonage conforme. Depuis 2026, les plateformes vérifient ces éléments. Notre page consacrée aux autorisations d’exploitation des villas explique les exigences actuelles pour la location à Bali.

Où les étrangers achètent-ils à Bali ?

La demande se concentre à Canggu et Pererenan, sur la péninsule de Bukit (Uluwatu, Bingin, Balangan), à Seminyak et Legian, à Ubud, ainsi que, de plus en plus, à Sanur et sur la côte ouest en direction de Seseh et Kedungu. Chaque zone est soumise à un zonage spécifique, et les zones où la demande locative est la plus forte sont également celles où la répression des constructions et des locations non autorisées est la plus active. Les questions de prix et de rendement relèvent de la compétence d’un agent agréé ; les vérifications juridiques mentionnées ci-dessus sont les mêmes partout.

Travailler avec des professionnels

Faites appel à un agent immobilier agréé (demandez-lui de vous présenter sa carte de membre de l’AREBI et son certificat de courtier), à un notaire ou à un PPAT pour l’acte de vente, ainsi qu’à un conseiller indépendant pour le contrat et la vérification préalable. Le notaire du vendeur travaille pour la transaction, pas pour vous. Si vous ne comptez pas vivre à Bali, il vaut la peine de faire appel à un gestionnaire immobilier disposant d’une comptabilité en bonne et due forme et d’une licence en règle, même si ses honoraires sont élevés.

Contrat Bail

Les bailleurs non-résidents doivent s'acquitter d'une taxe de location de 20 %, tandis que ceux qui possèdent un KITAS ne doivent payer que 10 %. D'autres frais tels que les frais de notaire (0,5 % - 0,75 % de la valeur de la transaction) et les frais juridiques pour la préparation de la documentation.

Collaboration avec des professionnels de l'immobilier

S'entourer d'experts immobiliers facilite considérablement le processus d'acquisition sur le marché balinais. Ces professionnels, qu'il s'agisse d'agents ou de sociétés de gestion immobilière, vous accompagnent dans la recherche et la sécurisation de biens à Bali, vous font bénéficier de conseils éclairés et contribuent à optimiser la rentabilité de votre investissement.

Vous avez besoin d'aide pour un achat à Bali ?

ILA vérifie le titre de propriété, le zonage, le contrat et la structure avant que vous ne vous engagiez, et se charge de créer la société ou d'obtenir la licence si nécessaire. Prenez rendez-vous pour une consultation ou découvrez nos services immobiliers.

Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Bali ?

Oui, mais pas en pleine propriété. Un étranger peut conclure un bail, détenir un titre « Hak Pakai » à son nom s'il dispose d'un titre de séjour valide et si le bien immobilier répond au prix minimum requis, ou détenir un titre « HGB » par l'intermédiaire d'une société indonésienne dont il est propriétaire. Les montages par prête-nom sont illégaux.

Quel est le prix minimum pour qu'un étranger puisse acheter une maison à Bali ?

Pour obtenir un titre de propriété « Hak Pakai » à votre nom, il faut compter 5 milliards d’IDR pour une maison individuelle et 2 milliards d’IDR pour un appartement à Bali, conformément à l’arrêté ministériel n° 1241 de 2022. Il n’y a pas de montant minimum pour le bail.

Puis-je créer une société PT PMA à Bali pour acheter une villa et la mettre en location ?

Ce n'est plus le cas pour les nouvelles entreprises. Depuis mai 2026, Bali a fermé les codes relatifs à l'immobilier (68111), aux autres types d'hébergement (55900) et aux petits hôtels aux nouvelles demandes de PT PMA. Les entreprises qui détiennent déjà ces licences ne sont pas concernées, et ces codes restent ouverts dans les autres provinces.

Quelle est la durée d'un bail à Bali ?

Il n'existe pas de durée maximale prévue par la loi. La plupart des baux ont une durée de 25 à 30 ans et prévoient une option de prolongation inscrite dans le contrat. Le locataire n'est pas propriétaire du terrain.

Ai-je besoin d'un permis pour louer ma villa sur Airbnb ?

Oui. Une location doit disposer d'une licence d'hébergement en règle, d'un permis de construire (PBG), d'un certificat d'aptitude à l'usage (SLF) et d'un zonage conforme. Airbnb et Booking.com suppriment les annonces non autorisées à Bali depuis mars 2026.

Un contrat de prête-nom est-il légal en Indonésie ?

Non. Il est interdit de détenir un bien immobilier par l'intermédiaire d'un prête-nom indonésien et l'accord est nul et non avenu. Le prête-nom est le propriétaire légal et vous ne pouvez pas faire valoir l'accord parallèle.

Contactez-nous si vous envisagez d'investir dans l'immobilier à Bali ou prenez rendez-vous en ligne avec nous.