L'achat d'une villa à Bali peut s'avérer déroutant au vu des différents articles que l'on peut lire. Cet article explique comment acheter une maison à Bali et en Indonésie et comment procéder.
Principaux enseignements
- Les étrangers peuvent investir en toute sécurité dans l'immobilier à Bali par le biais d'un bail, d'un Hak Pakai ou d'un titre HGB, chaque option offrant des avantages uniques.
- Les investisseurs doivent gérer les aspects juridiques avec diligence, tels que la création d'une société PT PMA pour obtenir le statut d'entité légale, la réalisation d'un contrôle préalable, la compréhension des taxes et des frais, et la collaboration avec des professionnels de l'immobilier afin de garantir un achat sûr et rentable.
Comprendre les options pour devenir propriétaire à Bali
Il peut être difficile de comprendre comment fonctionne la propriété à Bali lorsque l'on achète un bien immobilier à Bali, mais il est essentiel de connaître les options qui s'offrent à vous en tant qu'investisseur. La location, le Hak Pakai (droit d'utilisation) ou le HGB (droit de construire) sont des options disponibles pour les acheteurs étrangers en fonction de leur prix, de leur niveau de revenu et de leurs besoins. Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un terrain sous Hak Milik lorsqu'ils achètent une propriété à Bali. Cette connaissance aide également les investisseurs à prendre des décisions judicieuses concernant l'achat d'une propriété à Bali.
1. Bail pour les étrangers
Les biens en location offrent aux étrangers une option d'investissement fiable et stable. Les particuliers, les étrangers ou les entreprises peuvent louer un bien immobilier. La personne qui vend le bail est appelée le Lessor, tandis que l'acheteur est appelé le Lessee.
- Le bail n'a pas de durée maximale, un tribunal de Jakarta ayant reconnu un bail de 100 ans. Historiquement, les acheteurs cherchent à acheter un bail pour une période de 25 à 30 ans, bien que certains puissent demander une durée plus courte ou plus longue.
- Un bail peut être signé devant un notaire ou entre deux parties sans notaire.
- Un bail est un contrat privé entre deux parties. Les clauses doivent respecter la réglementation indonésienne.
- Un contrat de bail doit être examiné par un juriste ou un avocat afin de s'assurer que toutes les clauses protègent vos droits.
Dans le cas d'un bail, l'acheteur ne devient pas propriétaire. Le propriétaire reste redevable de la taxe foncière et de la taxe de construction. L'acheteur doit s'assurer que chaque clause du contrat ne peut être utilisée pour annuler l'accord.
2. Hak Pakai : droit d'utilisation pour les étrangers
Le Hak Pakai est une structure de propriété qui permet aux ressortissants étrangers titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP d'acquérir un bien immobilier à Bali, mais uniquement à la condition que ce bien comporte déjà un bâtiment. Ce certificat ne permet pas d'acheter un terrain nu, et la propriété doit atteindre une valeur minimale qui varie d'une province à l'autre. La première pièce est d'une durée de 30 ans, avec 80 ans de...
3. Titre HGB à usage commercial
Les entreprises à capitaux étrangers (PT PMA) sont autorisées à détenir le Hak Guna Bangunan (HGB), qui est le titre de propriété le plus élevé pour elles. Le HGB diffère d'un contrat de bail en ce sens qu'il confère le droit de développement, y compris le droit de revendre, de transférer ou d'hypothéquer la propriété. Il a une durée de 30 ans, extensible à 80 ans, ce qui le rend idéal pour ceux qui achètent des propriétés commerciales ou un appartement dans le cadre d'un visa de résidence secondaire.
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Aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier à Bali
Pour s'y retrouver dans les méandres juridiques de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali, il faut respecter des procédures cruciales pour les personnes qui souhaitent sécuriser leur achat à Bali.
- Obtenir une offre correcte avec un contrat correct
- Mise en œuvre d'une diligence raisonnable approfondie
- Établir une entreprise PT PMA si vous voulez faire des affaires avec votre propriété et demander une licence Vila pour inscrire votre propriété sur Airbnb.
- Signer un contrat de location ou d'achat et examiner votre contrat avec un tiers pour vous assurer qu'il ne favorise pas l'une des parties. Il s'agit d'une étape cruciale, en particulier dans le cas d'un bail.
Sécuriser votre contrat
La plupart des problèmes résultent d'un mauvais contrat ou d'un malentendu. L'offre initiale est la base de la relation et du reste du processus. L'examen d'un contrat de bail est crucial. La barrière de la langue, même avec un notaire, peut conduire à des situations désagréables.
Optimiser votre exposition fiscale
La création d’un PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) vous aide à acquérir un bail ou HGB mais vous aide également à optimiser votre exposition fiscale et à légaliser votre entreprise et votre investissement.
- L'inclusion d'au moins deux actionnaires
- Un abattement pour les entreprises entièrement détenues par des étrangers dans le domaine de l'immobilier
- Un directeur et un commissaire
La mise en place d'une société de PT PMA vous permet d'optimiser votre fiscalité, d'obtenir un meilleur retour sur investissement (ROI) et de sécuriser vos biens.
Due Diligence et vérification du bien immobilier
Le contrôle préalable et la confirmation de la validité d'un bien immobilier sont des éléments essentiels de l'acquisition d'un bien. Il s'agit notamment de :
- Vérifier que le vendeur est légalement autorisé à vendre le bien immobilier
- Vérification des privilèges ou des charges sur le titre foncier
- Confirmer qu'il n'y a pas de litiges juridiques en cours concernant le terrain
- Vérification de la propriété claire et légale du bien
- Vérifier que la taille du terrain correspond à ce qui est mentionné sur le titre de propriété
- Analyse du sol pour s'assurer que le terrain est constructible
- Obtenir un accord d'accès routier approprié
- Prévenir les conflits futurs concernant les limites ou la propriété des terres
L'Indonésie a classé les terrains et les propriétés selon différents zonages. La vérification du zonage peut influencer la façon dont vous pouvez construire et les licences que vous pouvez obtenir, en particulier si vous souhaitez obtenir une licence pour Airbnb ou un restaurant, un hôtel, etc.
Impôts et taxes
Pleine propriété
Dans le cadre de la réglementation sur la propriété immobilière, les vendeurs sont soumis à la taxe PPH de 2,5 %, tandis que les acheteurs doivent payer une taxe BPHTB de 5 %, conformément à l'évaluation du gouvernement. Les propriétaires paient également une taxe annuelle de 0,5 % sur la propriété (PBB).
Contrat Bail
Les bailleurs non-résidents doivent s'acquitter d'une taxe de location de 20 %, tandis que ceux qui possèdent un KITAS ne doivent payer que 10 %. D'autres frais tels que les frais de notaire (0,5 % - 0,75 % de la valeur de la transaction) et les frais juridiques pour la préparation de la documentation.
Travailler avec des professionnels de l'immobilier
Travailler avec des experts immobiliers facilite considérablement le processus d'achat d'une propriété sur le marché immobilier de Bali. Ces professionnels, y compris les agents et les sociétés de gestion immobilière, peuvent vous aider à trouver et à sécuriser des propriétés à Bali, vous donner des conseils avisés et vous aider à optimiser les résultats de votre investissement.
Comment choisir un bon agent immobilier ?
Lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété à Bali, vous devez choisir un agent immobilier sur lequel vous pouvez compter. Vérifiez qu'il possède un certificat de courtier immobilier et qu'il est membre de l'AREBI, ce qui garantit son professionnalisme et sa légitimité.
Des agents compétents et expérimentés vous guident tout au long du processus d'achat, vous aidant à prendre une décision éclairée à chaque étape. Vérifiez toujours leur légitimité en consultant leur
Services de gestion immobilière
Services de gestion immobilière
Pour les investisseurs qui ne sont pas des résidents permanents à Bali, la gestion professionnelle des biens immobiliers est un service vital pour maintenir leur propriété dans le meilleur état possible. Une société de gestion immobilière à Bali fournit des services complets tels que
- Assistance aux visiteurs 24 heures sur 24, 7 jours sur 7
- Former, recruter et superviser le personnel
- Gestion des dépenses immobilières
- Services tels que le développement de sites web et la production de médias
Dans un souci de transparence, ces sociétés envoient chaque mois aux propriétaires de villas un relevé des pertes et profits. Une bonne gestion améliore la satisfaction des clients, augmente les taux d'occupation et les revenus locatifs, ce qui en fait une option intelligente pour les propriétaires.
Les endroits les plus attrayants pour investir à Bali (recommandés par les experts immobiliers locaux)
Seminyak - Legian
Seminyak et Legian sont toujours des endroits très demandés à Bali, reconnus pour leur illumination et leur vie nocturne. Leur variété de restaurants, d'hôtels et de divertissements attire des voyageurs de tous âges. C'est une étape régulière pour les séjours de courte durée, et sa proximité avec l'aéroport maintient la demande de location et d'occupation de biens immobiliers à un niveau élevé ;
Canggu - Pererenan
Un point chaud pour les nomades numériques, les influenceurs et les expatriés, Canggu est l'endroit le plus chaud de Bali. Seminyak a peu de terrains à vendre et Canggu reste donc une zone où l'on peut encore voir des investissements avec des taux d'occupation élevés. Le développement se poursuit vers le nord, rendant Pererenan et les zones environnantes telles que Seseh et Cemagi de plus en plus désirables. Trafic ou pas, Canggu reste l'endroit le plus chaud pour investir dans l'immobilier.
Péninsule de Bukit (Uluwatu - Bingin - Balangan)
La péninsule de Bukit se développe rapidement, avec Uluwatu, Bingin et Balangan qui se disputent les meilleurs terrains. Des plages fabuleuses, une industrie touristique en plein essor et des taux d'occupation élevés font de cette région un lieu d'investissement privilégié. Bingin est sereine et peu fréquentée, tandis que Balangan est une zone de développement en plein essor.
Ubud
(Ubud est le centre culturel et de bien-être de Bali et reçoit un flux régulier de touristes, notamment des couples en lune de miel et des adeptes du bien-être). Les investissements immobiliers y sont stables, mais les acheteurs doivent être attentifs aux restrictions imposées par les zones vertes, qui freinent la construction. Cela devrait se traduire par un taux d'occupation élevé pour Ubud, le tourisme indien continuant à augmenter avant les IDE, ce qui constitue un solide investissement à long terme à exploiter.
Risques et précautions lors de l'achat d'une propriété à Bali
Lire aussi : Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une propriété à Bali
Éviter les systèmes de prête-nom
La propriété immobilière pour les investisseurs étrangers à Bali peut être attrayante si l'on utilise des systèmes de prête-nom, mais de tels arrangements comportent des risques juridiques importants. Le véritable propriétaire légal - le prête-nom - peut empêcher les ventes ou exercer un contrôle sur la propriété, ce qui peut conduire l'investisseur à perdre sa propriété et ses économies si des complications surviennent dans le cadre de l'accord de prête-nom.
L'accord de désignation est illégal en Indonésie
Le recours à un système de prête-nom rend les transactions immobilières plus complexes en raison de l'annulation nécessaire de ces accords. Cela introduit des difficultés et des dépenses supplémentaires. Le système du prête-nom est totalement illégal en Indonésie et peut entraîner des sanctions pénales et civiles.
Achat d'un bien immobilier d'occasion ou achat hors plan
À Bali, deux options s'offrent aux investisseurs : acheter des biens d'occasion ou participer à de nouveaux projets sur plan. Ces derniers sont moins chers au départ et permettent une personnalisation, et s'ils sont achevés dans les années à venir, ils peuvent potentiellement prendre de la valeur. À l'inverse, les biens anciens peuvent produire des rendements locatifs plus rapides et représenter un investissement plus prévisible ; cependant, ils peuvent aussi être plus difficiles à vendre, notamment parce qu'ils ne sont souvent assortis que de baux restreints.
Lire aussi : Les 5 meilleures opportunités d'investissement en 2025 à Bali
SnC : Considérations culturelles et environnementales
Outre l'aspect financier, les investisseurs doivent tenir compte des lois culturelles et environnementales de Bali. Les nouveaux développements sont limités à proximité des temples ou des lieux saints, et les coutumes locales doivent être respectées. Respecter les codes de construction : Un établissement sur le marché immobilier de Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira également qu'un nouvel établissement sera réalisé de manière responsable.Conserver des investissements à vie et finalement rentables à Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira des investissements à vie et finalement rentables à Bali.ID : Le respect des codes de construction garantira des investissements à vie et finalement rentables à Bali.
Résumé
Le marché immobilier de Bali offre des opportunités intéressantes aux investisseurs étrangers. Comprendre les différentes options de propriété, naviguer sur un marché immobilier dynamique, gérer les aspects juridiques et travailler avec des professionnels de l'immobilier : les décisions prises en connaissance de cause sont la clé du succès. Le fait d'être attentif aux aspects culturels et environnementaux et de comprendre les risques et les précautions à prendre peut conduire à une expérience d'investissement harmonieuse et durable. Avec une planification et des conseils appropriés, votre rêve de posséder un coin de paradis peut devenir une réalité.
Questions fréquemment posées
Un étranger peut-il acheter une propriété à Bali ?
En effet, les étrangers doivent créer une société à capitaux étrangers, connue sous le nom de PT PMA, dans le but de posséder des biens immobiliers à Bali avant de procéder à un quelconque achat.
Il est possible pour les particuliers de posséder un bien immobilier par le biais d'un bail ou de le sécuriser par le biais d'une propriété libre (HGB).
Combien coûte l'achat d'une maison à Bali ?
Les prix des logements à Bali fluctuent considérablement, le coût dépendant du village où l'on souhaite acheter.
L'achat d'une propriété à Bali est-il une bonne idée ?
En effet, l'acquisition d'une propriété à Bali peut être considérée comme un choix judicieux en raison de son prix abordable par rapport à d'autres lieux recherchés. Il s'agit donc d'un excellent endroit pour les investisseurs disposant d'un budget modeste lorsqu'ils envisagent d'acheter une propriété.
Quelles sont les régions les plus prisées pour l'investissement immobilier à Bali ?
Seminyak, Canggu, Ubud, Sanur, Nusa Penida, Cemagi, Kedungu et Munduk sont des régions recherchées pour les investissements immobiliers à Bali en raison de leurs perspectives prometteuses pour les investisseurs.
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