Покупка недвижимости на Бали или в Индонезии - это волшебный опыт, который может превратиться в аферу или кошмар, если не предпринять ряд шагов, требующих должной осмотрительности. Социальные сети полны счастливых историй со счастливым концом и высоким процентом возврата инвестиций.
Однако некоторые истории могут закончиться драмой. Кем бы вы ни были - покупателем, ищущим место для отдыха, покупателем виллы или застройщиком, - крайне важно следовать некоторым шагам, убедиться, что ваши контракты охватывают все пункты, и провести должную проверку недвижимости, которую вы хотите купить.
Контракты на недвижимость на Бали и в остальной части Индонезии
Меморандум о взаимопонимании или письмо о намерениях
Если найденная вами недвижимость соответствует вашим желаниям, первым шагом будет отправка официального предложения, прежде чем подписывать договор об аренде или покупке. Официальное предложение - это меморандум о взаимопонимании или письмо о намерениях. Этот документ очень важен, так как он определяет дальнейшие шаги по покупке. Этот документ должен охватывать несколько моментов.
- Название партии
- Цена и условия аренды
- Кто будет отвечать за процесс due diligence
- Куда будут переведены деньги и как они будут переданы продавцу
- Вы собираетесь приобрести недвижимость под компанию, которую собираетесь создать, а окончательное соглашение будет заключено после того, как будет установлено, планируете ли вы вести бизнес.
- Кто будет назначен нотариусом в случае покупки (нотариус не обязателен для договора аренды)
Чтобы защитить свои интересы, убедитесь, что вы официально подписали контракт. Мы рекомендуем избегать прямой выплаты задатка продавцу, чтобы избежать споров в будущем. Процесс возврата задатка может быть долгим и разочаровывающим.
Договор аренды и договор купли-продажи
После того как юридическая команда завершит комплексную проверку в Индонезии, второй шаг - составление договора аренды или договора купли-продажи.
Эти договоры являются доказательством сделки. Правила не определяют условия договора аренды, поскольку это частный договор между двумя сторонами. Однако некоторые минимальные рекомендации должны быть соблюдены. На Бали исторически принято заключать нотариально заверенные договоры. Наш опыт показывает, что обращение в суд мало что меняет в разрешении споров, особенно при необъективности назначенного нотариуса. Некоторые нотариусы исторически минимизируют договоры, что приводит к налоговым проблемам. Мы не рекомендуем использовать эту практику из-за трудностей с возвратом полной оплаты в ходе споров.
На разнице с Продажи и закупки (Akta Jual Beli), договор аренды (Hak Sewa) должен быть сильным. В нем определяются обязательства каждой стороны и как арендатор может использовать имущество, а также как он может продлить срок аренды.
Отдельно стоит отметить, что продавца нельзя заставить продлить договор аренды. В последние несколько лет в некоторых соглашениях упоминались условия продления аренды, что позволило некоторым иностранцам думать, что они смогут продлить аренду с преимущественным правом. Наличие приоритетного права не означает, что продавец должен согласиться на продление. Первое продление произойдет через несколько лет, и мы увидим, как отреагирует рынок.
С другой стороны, договор купли-продажи (AJB) - это стандартный договор. Покупатель становится собственником, а собственник теряет свои права по договору. Важно действительно проверить детали стороны и объекта недвижимости.
Читайте также: Полное руководство по покупке недвижимости на Бали для иностранцев [2024]
Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии
Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о широком спектре наших риэлторские услугиили свяжитесь с нами сегодня для получения бесплатной консультации.
Что нужно проверить перед покупкой недвижимости в Индонезии
Комплексная проверка недвижимости в Индонезии
Собственность
При покупке недвижимости на Бали, Ломбоке и в других частях Индонезии одним из самых важных этапов является комплексная проверка недвижимости.
Проверка права собственности и права лица, сдающего землю в аренду покупателю, очень важна, особенно при проведении due diligence недвижимости в Индонезии.
На Бали нередки случаи, когда земля принадлежит нескольким владельцам или передается человеку на определенный срок без разрешения на сдачу в аренду или продажу. Действительно, редко возникают проблемы при заключении договора купли-продажи, но несколько раз случалось, что владелец или арендодатель не имел права сдавать недвижимость в субаренду. В ходе due diligence также необходимо выяснить, не заложена ли недвижимость, например, по ипотеке. Ипотека может иметь последствия: банк забирает недвижимость и вытесняет арендатора с земли, выкупая аренду. Это не может быть проблемой, если стоимость аренды была четко заявлена и стоимость виллы является частью аренды.
Зонирование
Другим аспектом после определения права собственности является проверка ИТР (зонирование земли). Зонирование определяет, что можно делать с землей. Например, некоторые жилые зоны разрешают или не разрешают посуточную аренду и подачу заявки на получение лицензии VIlla или лицензии на гостиницу.
Такие районы, как Улувату, - это сухие районы с низким уровнем доступа к воде, как в Южном Ломбоке. За последние несколько лет на Ломбоке было продано много земли без доступа к общей системе электро- и водоснабжения. Мы рекомендуем включить эти моменты в вашу юридическую экспертизу и в ваш контракт, чтобы покрыть эти моменты.
Некоторые земли, например в Табанане, были рассекречены как "зеленая зона", чтобы разрешить строительство. Однако эти почвы веками использовались для сельского хозяйства. Такие почвы могут не подходить для всех типов строительства, и проведение теста поможет проверить, что можно построить прочно.
Доступ к дороге
Кроме того, некоторые истории демонстрируют важность проверки доступа к дороге. К сожалению, некоторые объекты недвижимости могут быть расположены и окружены другими объектами, принадлежащими одному или разным владельцам. Заключение соглашения имеет решающее значение для того, чтобы не пришлось платить дополнительные сборы или даже лишиться доступа к своей собственности.
Читайте также: Тенденции рынка недвижимости Бали с 2023 по 2024 год
Бизнес-аспекты Due Diligence и контракты на недвижимость на Бали, Индонезия
Агенты по недвижимости и застройщики часто рекламируют привлекательные показатели заполняемости, которые бывает сложно перепроверить при сделках с недвижимостью. Однако мы рекомендуем прибегнуть к помощи третьей стороны, чтобы проконтролировать цифры. Последние застройщики Бали или Ломбока не могут контролировать статистику. Ими можно легко манипулировать, например, недавно один из отелей объяснил, что в этом районе побывало 30 миллионов посетителей.
В апреле 2024 года Бали посетило чуть более 500 000 человек, что в среднем составляет не более 6 миллионов в год. Бали, Ломбок и другие места продолжают привлекать посетителей, а также застройщиков. Коэффициент заполняемости математически стабилен, пока обе переменные растут одинаковыми темпами.
Иногда инвесторы вкладывают средства в недвижимость для ведения бизнеса, и уровень заполняемости может значительно отличаться в зависимости от местоположения, даже в пределах нескольких сотен километров. Мы встречаем клиентов с заполняемостью 92 % и клиентов с заполняемостью всего 55 %.
Кроме того, доход должен быть больше, чем затраты на содержание. Одним из факторов является уровень заполняемости, а также средняя выручка. Все расчеты можно также запросить в договоре и добавить к комплексной проверке бизнеса, чтобы убедиться, что ваши инвестиции надежны и финансово осуществимы.
Свяжитесь с нами, если вам нужна помощь в проведении юридической экспертизы, анализе или составлении проекта договора, а также в рассмотрении деловых аспектов.
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ: Контракты с недвижимостью и должная осмотрительность на Бали и в Индонезии
1. Почему важно следовать определенным шагам при покупке недвижимости на Бали или в Индонезии?
Приобретение недвижимости в этих районах может быть очаровательным, но и рискованным. Без должных мер это может привести к мошенничеству или кошмару.
2. Что должно быть включено в меморандум о взаимопонимании или письмо о намерениях?
В документе должны быть указаны имена участвующих сторон, цена и условия аренды, обязанности по проверке благонадежности, порядок оплаты и сведения о приеме у нотариуса.
3. Почему не рекомендуется платить задаток напрямую продавцу?
Прямые платежи могут привести к спорам. Восстановление вкладов в спорах может быть долгим и утомительным.
4. Каковы ключевые элементы договора аренды и договора купли-продажи?
Договоры аренды определяют порядок пользования имуществом и сроки его продления, а договоры купли-продажи передают право собственности. Оба договора должны быть тщательно составлены и проверены.