Владение землей и передача прав собственности на землю на Бали и Ломбоке

Оглавление

Когда речь заходит о приобретении прав на землю на Бали и Ломбоке, может возникнуть путаница в определении того, какие права и обязанности получает иностранец. Если на Бали большинство сделок заключается на условиях аренды (Hak Sewa), то на Ломбоке - на правах собственности (HGB).

В статье ниже описаны различные виды собственности на землю на Бали и Ломбоке.

Право собственности на землю на Бали и Ломбоке

Бали и Ломбок являются частью Индонезии и подчиняются ее правилам в отношении передачи прав собственности. Важно помнить, что аренда не дает иностранцу права владеть домом, и это может сильно повлиять на налогообложение в стране проживания.

HGU

HGU (Hak Guna Usaha) - это право, предоставляемое физическим или юридическим лицам. Название можно перевести как "Право на использование земли для ведения сельского хозяйства, плантаций, животноводства, рыболовства, лесоводства и т. д.". Оно дает право на ведение бизнеса на земле. Как правило, это право предоставляется на определенный срок до 35 лет и продлевается еще на 20 лет. Существуют особые условия, которые обеспечивают продуктивное использование земли в соответствии с ее целевым назначением.

Местные организации, такие как PMA и индонезийские частные лица, имеют право на использование земли, но полное право собственности на землю на Бали остается за государством. Владелец HGU (Hak Guna Usaha) обязан соблюдать определенные требования и бережно относиться к окружающей среде. Срок действия оговаривается в контракте, и продлить его можно не позднее чем за 2 года до истечения срока.

Организация может потребовать преобразования HGBU в HGB при определенных условиях. Все условия регулируются Основным аграрным законом № 5 от 1960 года и Постановлением Правительства № 18 от 2021 года.

HGB

HGB - это право на строительство на земле под именем организации, владеющей HGB. Undang Undang дает право на строительство и владение зданиями на земле, которая изначально не принадлежит организации, владеющей HGB.

Первоначальный срок действия HGB составляет 30 лет с возможностью продления на 20 лет и возможностью возобновления на 30 лет. Общий срок действия прав составляет 80 лет.

По истечении этого срока земля возвращается к индонезийскому государству. Владельцем земли становится уже не первоначальный собственник, а правительство. HGB - это право, предоставляемое индонезийским правительством на строительство и управление землей.

Одним из преимуществ компании, владеющей HGB, является возможность использовать землю в качестве залога.

Согласно статье 44 закона 18/2021, владельцы HGB (Hak Guna Bangunan) имеют следующие права:

Использовать и распоряжаться землей в соответствии с решением о предоставлении и соглашением.
Строить и владеть сооружениями на земле для личных или деловых целей, следуя законодательным нормам.
Осуществление юридических действий, таких как передача прав собственности, изменение землепользования или установление зависимых прав на имущество.

Хак Пакай

Право пользования (SHP) дает физическим или юридическим лицам возможность использовать и получать выгоду от земли, контролируемой государством или принадлежащей индивидуальному землевладельцу, на основании соглашения с ним. С точки зрения землевладения на Бали, Hak Pakai можно получить следующим образом:

Индонезийский
Юридическое лицо в Индонезии
Представительство
Иностранец

Каждый район, а иногда и муниципалитет на Бали и Ломбоке определяют минимальные условия для получения Hak Pakai. Например, в Бадунге минимальным требованием является инвестиция в размере 5 миллиардов и уже построенное здание на участке площадью не более 20 ар.

Hak Pakai предоставляет следующие права:

использование и распоряжение землей
использование природных и водных ресурсов на земле
возможность передачи прав.

Как и HGB, Hak Pakai может быть обеспечен залогом другой стороны. Срок действия Hak Pakai составляет 30 лет с возможностью продления на 20 лет и может быть продлен еще на 30 лет.

Право собственности (SHM)

Sertifikat Hak Milik, известный как SHM, выдается индонезийским гражданам. Это высшая форма собственности на землю или имущество в Индонезии. Она предоставляет владельцу полные и неограниченные права. В отличие от HGB или HGU, которые имеют временные ограничения, SHM является бессрочным и может передаваться из поколения в поколение.

Несмотря на то, что сертификат не имеет временных ограничений, важно отметить, что правительство и суд могут отозвать права при определенных обстоятельствах или экспроприировать домовладельца, как это произошло в некоторых районах на Бали.

Иностранцы и юридические лица не имеют права на получение данного вида сертификата и права собственности на землю.

HPL или право на управление

HPL - это сертификат, предоставляющий субъектам права на управление землей в течение определенного периода времени. Этот сертификат выдается правительством для управления землей, находящейся в государственной собственности. В отличие от других сертификатов, сертификат нельзя заложить или передать права другому субъекту.

Упростите навигацию по объектам недвижимости в Индонезии

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.

Правила для иностранцев, передающих право собственности на землю в Индонезии

Как описано выше, только несколько видов прав собственности на землю могут быть приобретены и переданы иностранными лицами:

HGU или бизнес-права
HGB или Право на строительство и владение зданиями
Хак Пакай или право на использование

Важно отметить, что Hak Sewa или аренда, которую многие иностранцы обычно используют на Бали, не дает законного права собственности на землю на Бали или права на здания, и ее нельзя передать. Сама аренда может быть основана на договоре, но не на законном праве собственности.

Вышеперечисленные титулы признаны индонезийским правительством на Бали и Ломбоке. Это более безопасный вариант, а также доказательство для целей налогообложения.

Передача прав собственности на землю происходит в несколько этапов:

Договор купли-продажи
Регистрация в BPN (земельный офис, например, на Бали или Ломбоке).