Инвесторам на Ломбоке и Бали нелегко сориентироваться во всех предложениях на рынке и избежать ошибок при первом вложении средств. От незаконного проекта до завышенной цены на недвижимость и вводящего в заблуждение показателя ROI - инвестор, приезжающий на Бали или Ломбок, должен внимательно изучить всю предоставляемую информацию.
Проект с отсутствием разрешения (PBG/ SLF)
К сожалению, на Бали есть несколько незаконных проектов, и одна из первых ошибок при инвестировании в недвижимость - покупка проекта без необходимых лицензий или разрешений.
Напомним, что каждый объект недвижимости в Индонезии требует получения разрешения на строительство (PBG), прежде чем подрядчик сможет начать строительство. К сожалению, некоторые агенты считают или позволяют клиентам думать, что заявления SLF достаточно. Они специально продают застройщику и своему клиенту заявку SLF, которая занимает много времени, прежде чем будет одобрена. При некоторых обстоятельствах определенные конструкции не соответствуют нормам или правилам, и PUPR может потребовать внести изменения, создавая проблемы для клиента.
Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии
Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о широком спектре наших услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.
Нелицензионное имущество
Покупка недвижимости на Бали не означает, что ее можно сдавать в аренду на Airbnb или Booking.com ежедневно. Недвижимость должна быть расположена в районе, где разрешена посуточная аренда. Зоны отличаются друг от друга зонированием и цветовой гаммой. К зонам, где разрешена посуточная аренда, обычно относятся Розовая зона (туристическая зона) и Желтая зона (при определенных условиях). Желтая зона, как правило, разрешает аренду только местным компаниям или частным лицам.
Владелец недвижимости должен подать заявку на получение лицензии (отель, апарт-отель, Pondok Wisata или Vila), чтобы получить идентификационный номер бизнеса (NIB).
Как только объект получит NIB, владелец должен платить налог каждый месяц по NPWPD (местный налоговый номер).
Неправильное местоположение и неожиданная рентабельность инвестиций
Одной из самых больших ошибок при инвестировании в недвижимость на Бали и Ломбоке является покупка в неправильном месте без понимания потенциального возврата инвестиций (ROI). Прежде чем инвестировать в недвижимость на Бали или Ломбоке, важно понять, где находится объект. К сожалению, слишком много объектов на рынке предлагаются агентами по недвижимости в районах, не подходящих для посуточной аренды. Инфраструктура и транспорт на Бали настолько плохи, что недвижимость, кажущаяся на карте близкой, может находиться в 20-30 минутах езды от пляжа.
Это связано с тем, что многие застройщики не смогли инвестировать в недвижимость ближе к пляжу, но и не пытаются предложить ее своим клиентам. К сожалению, такая недвижимость, скорее всего, не будет иметь высокой заполняемости и не будет иметь хороших комментариев. Эти объекты, к сожалению, не смогут получить ту рентабельность инвестиций, которую обещают некоторые агенты. Средняя рентабельность инвестиций составит около 8 %.
Агент по недвижимости и застройщик на Бали и Ломбоке
Предыдущий пункт, к сожалению, связан с этим пунктом. На Бали и Ломбоке есть несколько участников, которые не имеют квалификации агента по недвижимости или не могут выступать в качестве застройщиков или подрядчиков в Индонезии.
Напоминаем, что агент по недвижимости должен быть членом ассоциации брокеров. Часто в контрактах можно увидеть "комиссионные консультанта", а не непосредственно агентские комиссионные, поскольку "агент по недвижимости" на самом деле не является агентом. Это не может быть проблемой, если не оказывает влияния на клиентов. Мы сталкиваемся с ситуациями, когда агенты по недвижимости предоставляют клиентам неверную информацию, чтобы подтолкнуть их к продаже. Это влияет на доходность инвестиций клиентов в недвижимость на Бали и Ломбоке. Некоторые советы оказывают серьезное влияние на налоговую нагрузку.
С другой стороны, подрядчики как правило, также не имеют лицензии, и это серьезно сказывается на качестве строительства. Подрядчик или консультант по строительству должен иметь сертификат в Индонезии и не может работать без какой-либо квалификации. Это делается для того, чтобы защитить клиентов вице-кэша. К сожалению, некоторым клиентам приходилось судиться с застройщиками из-за задержек в строительстве, особенно когда через несколько лет в объектах обнаруживались серьезные проблемы.
Читайте также: Почему сейчас самое подходящее время для инвестиций в недвижимость на Ломбоке
Слабый контракт и продление
Чтобы избежать дорогостоящих ошибок при инвестировании в недвижимость, очень важно защитить свои инвестиции, будь то свободная (HGB) или арендованная (Hak Sewa) собственность.
Действительно, обе стороны могут нотариально заверить и легализовать договоры аренды как частные контракты, определяющие их условия и сроки. Для того чтобы продать квартиру быстро, некоторые агенты предоставляют слабые контракты, чтобы не обидеть продавца и быстро согласовать сделку с покупателем. Такая ситуация может иметь тяжелые последствия для покупателей, особенно на этапе продления. Действительно, некоторые арендодатели используют слабые части договора, чтобы избежать подписания или продления аренды. Они могут согласиться только в том случае, если арендатор готов снова заплатить цену строительства. Другие пункты, такие как ответственность за налоги и подъездную дорогу, должны быть хорошо проработаны и обеспечены.
Выбор управления недвижимостью на Бали и Ломбоке
После того как недвижимость куплена, на платформе размещается объявление о ее посуточной или помесячной аренде. "Наличие отличной машины не имеет значения, если никто не может управлять ею и выиграть гонку".
Компании по управлению недвижимостью, такие как Pulse Villa Management управляют вашей виллой от А до Я, ориентируясь на доходность инвестора. Цена, предлагаемая компанией по управлению виллами, имеет решающее значение. Плата за маркетинг или управление в размере 20 % значительно повлияет на возврат инвестиций (ROI) на Бали и Ломбоке.
Инвестиции под личным именем в недвижимость
Седьмая ошибка, которой следует избегать при покупке недвижимости на Бали, - это инвестирование под своим личным именем. Это важно, если вы планируете вести бизнес на своей недвижимости или получать доход от компании по управлению недвижимостью. Действительно, большинство агентов пропагандируют инвестирование под личными именами:
- Поскольку процесс создания компании замедляется. Процесс занимает всего 5 дней
- Как продавец, за которого они получают комиссионные, они не хотят декларировать налог, и компания несет ответственность за его уплату. И владельца можно отследить в случае проверки.
- Поскольку практика двойных документов делает работу нотариуса более рискованной, так как компания, оплачивающая услуги с корпоративного банковского счета, более подвержена контролю
Для ясности, физическое лицо может инвестировать под своим личным именем. Однако получать доход от недвижимости как иностранное физическое лицо не разрешается. Единственный способ - это компания, имеющая лицензию и заключившая соглашения с различными третьими лицами.
Кроме того, налогообложение на уровне компании и на личном уровне гораздо эффективнее в компании. Акционер платит налог на дивиденды в размере 10% или 0% через три года. В то же время его родная страна может облагать доход налогом. Ставка налога на доходы физических лиц может превышать 30 или 40 % в зависимости от страны происхождения.
Чтобы избежать этих распространенных ошибок при инвестировании в недвижимость на Бали и Ломбоке, мы рекомендуем обратиться к специалистам по юридическим и налоговым вопросам, таким как ILA или другие, чтобы понять, как лучше сделать ваши инвестиции безопасными.
Читайте также: Как сдать в аренду недвижимость на Бали и Ломбоке иностранцу