L'acquisition d'un bien immobilier à Bali ou en Indonésie est une expérience exaltée qui peut rapidement se transformer en cauchemar ou en escroquerie si les vérifications d'usage ne sont pas rigoureusement menées. Les réseaux sociaux regorgent de récits idylliques affichant des taux de rentabilité élevés.
Cependant, certaines histoires peuvent se terminer de manière dramatique. Qui que vous soyez, un acheteur à la recherche d'une maison pour votre retraite, un acheteur de villa ou un promoteur, il est essentiel de suivre certaines étapes et de s'assurer que vos contrats couvrent tous les points et de faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de la propriété que vous souhaitez acheter.
Contrats immobilier à Bali et dans le reste de l'Indonésie
Protocole d'accord ou Lettre d'intention
Une fois le bien identifié en vue d'une location ou d'une acquisition, la première étape consiste à émettre une offre ferme avant la signature de tout contrat. Cette offre formelle prend la forme d'un protocole d'accord ou d'une lettre d'intention. Ce document s'avère primordial puisqu'il fixe les prochaines étapes de la transaction et doit couvrir plusieurs aspects clés.
- Nom des signataires
- Prix et conditions du bail et d'achat
- La désignation du responsable de l'audit préalable (due diligence)
- Les modalités de transfert des fonds et les conditions de décaissement au profit du vendeur
- Si vous projetez d'exercer une activité commerciale, l'acquisition sera réalisée par le biais d'une société en cours de constitution, et l'accord définitif sera conclu dès son immatriculation.
- Le choix du notaire mandaté pour la vente (le recours à un notaire n'est pas obligatoire pour un contrat de bail)
Afin de préserver vos intérêts, veillez à formaliser la signature de votre contrat. Nous vous conseillons d'éviter le versement direct de l'acompte au vendeur afin de prévenir tout litige ultérieur, la récupération d'un dépôt s'avérant souvent longue et complexe.
Contrat de bail et contrat de vente
Une fois l'audit préalable (due diligence) finalisé par l'équipe juridique en Indonésie, la seconde étape consiste à rédiger le contrat de bail ou l'acte de vente.
Ces accords constituent la preuve de la transaction. La réglementation ne définit pas précisément les termes et conditions d'un contrat de bail, s'agissant d'un contrat de droit privé conclu entre deux parties. Néanmoins, certaines recommandations minimales doivent être observées. Historiquement, Bali a eu recours à des actes notariés. Notre expérience démontre qu'un recours judiciaire modifie rarement l'issue d'un litige, en particulier face à un notaire désigné aux intérêts partiaux. Certains notaires ont par le passé sous-évalué les contrats, générant des problématiques fiscales. Nous déconseillons cette pratique en raison de la difficulté à obtenir le recouvrement intégral des sommes en cas de contentieux.
A la différence du contrat de Ventes et achats (Akta Jual Beli), le contrat de location (Hak Sewa) doit être solide. Il définit les obligations de chaque partie et la manière dont l'acheteur peut utiliser le bien et prolonger le bail.
Par ailleurs, le bailleur ne saurait être contraint de renouveler un bail. Ces dernières années, certains contrats comportaient des clauses de renouvellement laissant faussement croire aux étrangers qu'ils bénéficiaient d'un droit préférentiel. Détenir une priorité ne garantit en rien l'acceptation du renouvellement par le propriétaire. Les premières échéances d'extension approchent, et il conviendra d'observer la réaction du marché.
En revanche, le contrat de vente et d'achat (AJB) est un contrat standard. L'acheteur devient propriétaire et le propriétaire perd son droit sur le terrain. Il est important de bien vérifier les détails de la partie et du bien.
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Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un bien immobilier en Indonésie
Audit préalable (Due Diligence) immobilier en Indonésie
Propriété
L'une des étapes les plus cruciales réside dans l'audit préalable (due diligence) immobilier lors de l'acquisition d'un bien à Bali, à Lombok et dans le reste de l'Indonésie.
Il est primordial de vérifier la régularité de la propriété ainsi que la légitimité du bailleur à concéder des droits sur le terrain, en particulier dans le cadre d'un audit préalable (due diligence) en Indonésie.
À Bali, il n'est pas rare de constater que des terrains appartiennent à plusieurs propriétaires ou ont été cédés à un tiers pour une durée déterminée sans que celui-ci ne dispose de l'autorisation de louer ou de vendre le bien. S'il est rare de rencontrer des litiges lors d'un compromis de vente, il est déjà arrive à quelques reprises que le propriétaire ou le bailleur ne soit pas habilité à sous-louer le bien. L'audit d'acquisition (due diligence) doit également identifier l'existence éventuelle d'une hypothèque sur le bien. Une hypothèque peut entraîner des conséquences majeures : la saisie du bien par la banque et l'évulsion du preneur à bail par le rachat de ce dernier. Cette situation peut toutefois être évitée si la valeur du bail a été clairement déclarée et si la valeur de la villa est intégrée à celui-ci.
Zonage
Au-delà des titres de propriété, il convient de vérifier le plan d'urbanisme (ITR - zonage du terrain). Ce dernier détermine l'usage autorisé des sols. À titre d'exemple, certaines zones résidentielles autorisent ou proscrivent la location journalière ainsi que l'obtention d'une licence pour villa ou hôtel.
Des régions telles qu'Uluwatu sont arides et disposent d'un accès à l'eau plus limité, tout comme dans le sud de Lombok. Ces dernières années, Lombok a proposé de nombreux terrains à la vente sans qu'ils ne soient raccordés aux réseaux généraux d'électricité ou d'eau. Nous vous recommandons d'intégrer ces points dans le cadre de votre due diligence ainsi que dans votre contrat afin de vous prémunir contre ces risques.
Certains terrains, notamment à Tabanan, ont été déclassés de la zone verte afin de permettre une urbanisation accrue. Cependant, ces sols ont été voués à l'agriculture pendant des siècles. Il est possible qu'ils ne conviennent pas à tous types de construction ; réaliser une étude de sol permet ainsi de s'assurer de la faisabilité et de la pérennité du projet.
Accès au bien
En outre, certaines histoires démontrent également l'importance de vérifier l'accès au bien. Malheureusement, certaines propriétés peuvent être situées et encerclées par d'autres propriétés appartenant au même propriétaire ou à des propriétaires différents. Il est essentiel de trouver un accord pour ne pas avoir à payer de frais supplémentaires ou même se voir refuser l'accès à sa propriété.
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Aspects commerciaux de la due diligence et des contrats immobiliers à Bali, en Indonésie
Les agents immobiliers et les promoteurs mettent souvent en avant des taux d'occupation attractifs, qu'il peut s'avérer difficile de vérifier dans le cadre de transactions immobilières. Nous conseillons toutefois de faire appel à un tiers pour auditer ces chiffres. Les développements récents à Bali ou à Lombok échappent à tout contrôle statistique rigoureux. Ces données peuvent facilement être manipulées, à l'instar de cette annonce récente concernant prétendument 30 millions de visiteurs dans la région.
Bali a attiré un peu plus de 500 000 visiteurs en avril 2024, ce qui représente une moyenne maximale de 6 millions de visiteurs par an. Bali, Lombok et d'autres destinations continuent d'attirer les visiteurs ainsi que les promoteurs. Le taux d'occupation demeure mathématiquement stable tant que ces deux variables progressent au même rythme.
Parfois, les investisseurs réalisent des acquisitions immobilières à des fins professionnelles, et le taux d'occupation peut varier considérablement d'un emplacement à un autre, parfois à quelques centaines de kilomètres de distance. Nous constatons en effet des taux d'occupation de 92 % chez certains clients, contre seulement 55 % chez d'autres.
En outre, les revenus doivent également augmenter plus que le coût de l'entretien. Le taux d'occupation est un facteur ainsi que le revenu moyen dépensé afin de s'assurer de la viabilité. Tous les calculs peuvent également être demandés dans le contrat et ajoutés à une due diligence commerciale pour s'assurer que votre investissement est sécurisé et financièrement réalisable.
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FAQ : Contrats immobiliers et due diligence à Bali et en Indonésie
1. Pourquoi est-il important de respecter des étapes précises lors de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali ou en Indonésie ?
L'acquisition d'un bien dans ces régions peut séduire, mais comporte également des risques. En l'absence de démarches rigoureuses, cela peut mener à des escroqueries ou à des situations inextricables.
2. Que doit contenir le protocole d'accord ou la lettre d'intention ?
Ce document doit préciser l'identité des parties impliquées, le prix et les conditions du bail, les modalités de la due diligence, les procédures de paiement ainsi que les coordonnées du notaire désigné.
3. Pourquoi est-il conseillé de ne pas verser l'acompte directement au vendeur ?
Les paiements directs peuvent engendrer des litiges. Le recouvrement d'acomptes dans le cadre de différends peut s'avérer long et complexe.
4. Quels sont les éléments clés d'un contrat de bail et d'un contrat de vente ?
Le contrat de bail définit les conditions d'utilisation du bien ainsi que les modalités de renouvellement, tandis que le contrat de vente opère le transfert de propriété. L'un et l'autre doivent faire l'objet d'une rédaction et d'une analyse minutieuses.
