Lorsqu'il s'agit d'acquérir des droits fonciers à Bali et à Lombok, il peut être difficile de définir les droits et obligations d'un étranger. Alors qu'à Bali, la plupart des transactions se font sur la base d'un bail (Hak Sewa), à Lombok, les transactions se font sur la base d'une propriété libre (HGB).
L'article ci-dessous détaille les différents types de propriété foncière à Bali et à Lombok.
Titres fonciers à Bali et à Lombok
Bali et Lombok font partie de l'Indonésie et suivent les règles indonésiennes en matière de transfert de propriété. Il est important de se rappeler que le fait d'avoir un bail ne permet pas à l'étranger d'être propriétaire d'une maison, et que l'imposition dans son pays de résidence peut en être fortement affectée.
HGU
HGU (Hak Guna Usaha) est un droit accordé à des personnes physiques ou morales. Le titre peut être traduit par "droits d'utilisation commerciale pour l'agriculture, les plantations, le bétail, la pêche, la sylviculture, etc. Il donne le droit d'exploiter une entreprise sur la terre. Ce droit est généralement accordé pour une période déterminée pouvant aller jusqu'à 35 ans et renouvelé pour 20 ans. Il existe des conditions spécifiques qui garantissent que la terre est utilisée de manière productive et conformément à l'objectif désigné.
Les entités locales telles que la PMA et les particuliers indonésiens ont le droit d'utiliser les terres, mais la pleine propriété des terres à Bali reste entre les mains de l'État. Le propriétaire de la HGU (Hak Guna Usaha) a l'obligation de satisfaire à certaines exigences et de respecter l'environnement. La durée est stipulée dans le contrat, et la prolongation peut se faire au moins deux ans avant l'expiration.
L'entité peut demander la transformation du HGU en HGB sous certaines conditions. L'ensemble de ces modalités est régi par la loi agraire fondamentale n° 5 de 1960 et le règlement gouvernemental n° 18 de 2021.
HGB
Le HGB est un droit de superficie permettant de construire sur un terrain au nom de l'entité détentrice du HGB. La législation indonésienne confère le droit de construire et d'être propriétaire de bâtiments sur des terrains qui n'appartiennent pas initialement à l'entité détentrice du HGB.
Le HGB est initialement accordé pour une durée de 30 ans, renouvelable pour 20 ans, avec une option de prolongation supplémentaire de 30 ans. La durée totale des droits s'élève ainsi à 80 ans.
À l'échéance de cette période, le terrain est rétrocédé à l'État indonésien. Le gouvernement se substitue alors au propriétaire initial. Le HGB constitue un droit octroyé par le gouvernement indonésien pour construire et administrer le terrain.
L'un des avantages pour l'entité détentrice d'un HGB réside dans la possibilité d'utiliser le terrain comme garantie bancaire.
Conformément à l'article 44 de la loi 18/2021, les titulaires d'un HGB (Hak Guna Bangunan) détiennent les prérogatives suivantes :
- Occuper et exploiter le terrain conformément à la décision d'attribution et aux termes de la convention.
- Ériger et posséder des structures sur le terrain à des fins personnelles ou professionnelles, dans le respect des dispositions légales.
- Réaliser des opérations juridiques telles que le transfert de propriété, la modification de l'affectation des sols ou la constitution de droits réels grevant le bien.
Hak Pakai
Le droit d'usage (SHP) confère aux personnes physiques ou morales la faculté d'utiliser et de jouir de terres contrôlées par l'État ou appartenant à un propriétaire privé, par le biais d'un accord conclu avec ce dernier. En matière de propriété foncière à Bali, le Hak Pakai peut être obtenu par :
- Un Indonésien
- Une entité juridique en Indonésie
- Un bureau de représentation
- Un ressortissant étranger
Chaque région et parfois Kapubaten à Bali et Lombok définissent les conditions minimales pour obtenir un Hak Pakai. Par exemple, l'exigence minimale est un investissement de 5 milliards avec un bâtiment déjà construit sur un terrain d'une taille maximale de 20 ara à Badung.
Le Hak Pakai accorde les droits suivants :
- utiliser et exploiter le terrain
- utiliser les ressources naturelles et les ressources en eau situées sur le terrain
- la possibilité de céder les droits.
À l'instar du HGB, le Hak Pakai peut faire l'objet d'un nantissement auprès d'un tiers. Le Hak Pakai a une validité de 30 ans, renouvelable pour une période de 20 ans, et peut être prolongé pour 30 années supplémentaires.
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Droit de propriété pleine et entière (SHM)
Le Sertifikat Hak Milik, connu sous l'abréviation SHM, est accordé aux personnes physiques de nationalité indonésienne. Il s'agit de la forme la plus élevée de propriété foncière ou immobilière en Indonésie. Il confère au propriétaire des droits complets et illimités. Contrairement au HGB ou au HGU, qui sont soumis à des limites de temps, le SHM est permanent et peut être transmis de génération en génération.
Bien que ce certificat ne comporte aucune limitation de durée, il convient de noter que le gouvernement et les tribunaux peuvent révoquer ces droits dans certaines circonstances ou procéder à l'expropriation du propriétaire, comme cela s'est produit dans certaines zones de Bali.
Les étrangers et les entités morales ne sont pas éligibles à ce type de certificat ni à la propriété foncière correspondante.
HPL ou Droit de gestion
Le HPL est un certificat conférant à des entités le droit de gérer des terres pour une période déterminée. Ce certificat est délivré par l'État pour l'administration des terrains relevant du domaine public. Contrairement à d'autres titres, il n'est pas possible de nantir ce certificat ni de céder les droits afférents à une autre entité.
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Réglementations applicables aux étrangers pour le transfert de titres fonciers en Indonésie
Comme décrit ci-dessus, seuls quelques types de titres fonciers peuvent être acquis et transférés par des entités étrangères :
- HGU ou Droits d'exploitation agricole
- HGB ou Droits de construire et d'être propriétaire des bâtiments
- Hak Pakai ou Droits d'usage
Il est important de souligner que le Hak Sewa (bail locatif), couramment utilisé par les étrangers à Bali, ne confère aucun droit de propriété foncière légale à Bali ni de droits réels sur les constructions, et il ne peut faire l'objet d'une cession. Le bail en soi repose sur un contrat et non sur un titre de propriété légal.
Les titres susmentionnés sont reconnus par le gouvernement indonésien à Bali et à Lombok. Ils constituent une option plus sûre ainsi qu'une preuve reconnue à des fins fiscales.
Le transfert de propriété foncière s'effectue en plusieurs étapes :
- Promesse ou compromis de vente
- Enregistrement auprès du BPN (bureau foncier à Bali ou à Lombok, par exemple).
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