Pleine propriété ou bail emphytéotique à Bali : quel choix privilégier ?

Les investisseurs et acquéreurs immobiliers doivent arbitrer entre la pleine propriété et le bail emphytéotique pour leurs investissements à Bali, à Lombok ou dans le reste de l'Indonésie. Quelle est la meilleure option pour un étranger ? Entre pleine propriété et bail emphytéotique, quelle formule privilégier ?

Plongée dans l'histoire de Bali

Historiquement, le marché immobilier de Bali vend des biens immobiliers dans le cadre d'un contrat de location. Tout d'abord, les étrangers qui investissent en Indonésie et à Bali ont cherché des options pour investir dans un bien immobilier. La loi ne permettait pas aux étrangers d'être propriétaires. À l'époque, deux options étaient possibles.

• Investir sous un prête-nom (femme, mari, partenaires) mais sans aucune assurance pour obtenir des droits sur la propriété, car un accord de prête-nom est illégal, même entre mari et femme.
• Investissez en louant le bien immobilier pour plusieurs années dans le cadre d'un accord de location (leasehold).

Les Indonésiens qui avaient l'habitude de vendre leur certificat de pleine propriété par l'intermédiaire d'un notaire ont poursuivi le processus en faisant appel à des notaires pour les étrangers qui achètent des baux.

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Qu'est-ce qu'un contrat bail ?

L'achat d'un bien en bail de longue durée (leasehold) consiste en une location à long terme assortie de conditions spécifiques. Il s'agit d'un accord privé entre plusieurs parties qui définit des droits et des obligations. Le bailleur et le preneur peuvent rédiger un contrat concernant un terrain ou un bâtiment. Les deux parties peuvent être des personnes physiques ou morales.

Un contrat de bail confère au preneur (l'acheteur) certains droits sur un bien. Les droits et obligations des deux parties y sont stipulés. Cet accord encadre la relation entre le bailleur (le vendeur) et le preneur (l'acheteur). Le contrat de bail peut être notarié ou sous seing privé. L'authentification notariale s'avère particulièrement utile en cas de litige.

Un contrat de bail peut être cédé ou sous-loué à un tiers si le contrat y autorise le preneur. En cas de cession de bail, le bailleur doit être informé par le preneur actuel qui se substitue à ses droits et obligations.

Certains contrats de pleine propriété à Bali dissocient le bâtiment du mobilier afin d'optimiser la fiscalité. Preneurs et bailleurs signent fréquemment un contrat officiel ainsi qu'un accord sous seing privé, ce dernier mentionnant généralement un montant minoré dans le document officiel pour réduire les impôts, tout en conservant le document officieux jusqu'au paiement intégral.

• Tout d'abord, cette pratique est totalement illégale.
• Deuxièmement, le preneur ne sera pas en mesure de justifier l'objectif des fonds transférés auprès de l'administration fiscale de son pays.
• Troisièmement, si le locataire achète par l'intermédiaire d'une société, il ne pourra pas déduire ce montant dans sa comptabilité.

En particulier dans des régions telles que Bali, où les contrats de location à long terme sont monnaie courante, il est crucial pour les deux parties de bien comprendre les aspects juridiques et fiscaux.

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Qu'est-ce que la pleine propriété (SHM, HGB, Hak Pakai)

En Indonésie, un bien en pleine propriété (Sertifikat Hak Milik - SHM) est exclusivement réservé aux citoyens indonésiens et est destiné à être transmis aux générations futures. Toutefois, afin de stimuler l'investissement étranger, les autorités réglementaires ont introduit d'autres formes de droits de propriété.

Hak Guna Bangunan (Droit de superficie)

Le HGB (Hak Guna Bangunan), ou droit de superficie, autorise les sociétés indonésiennes à posséder des terrains et à y ériger des constructions et des biens immobiliers. Cette forme de propriété est accordée pour une première période de 30 ans, renouvelable pour des durées de 20 et 30 ans. Le renouvellement s'effectue auprès de la Badan Pertanahan Nasional (BPN - Agence nationale foncière). La société propriétaire du terrain verra son nom figurer sur le certificat foncier, tandis que les droits de propriété du détenteur du SHM seront révoqués.

Il est possible de convertir le HGB en SHM si le propriétaire décide de revendre le titre foncier à un autre Indonésien ou à une autre société.

Hak Pakai (SHP)

Le SHP (Sertifikat Hak Pakai), ou droit d'usage, s'adresse aux particuliers ou aux sociétés souhaitant acquérir un bien immobilier déjà construit. La durée initiale d'un SHP est de 30 ans.

Ce certificat concerne généralement les appartements et vise à encourager l'investissement étranger, permettant ainsi aux étrangers d'être propriétaires de l'appartement ou de la maison qu'ils occupent. À l'instar du HGB, le Hak Pakai est renouvelable pour une période déterminée (20 + 30 ans).

Les conditions d'obtention d'un bien immobilier dans le cadre du Hak Paki dépendent de la province où se trouve le bien. Par exemple, Jakarta et Bali appliquent des critères différents en fonction de la taille et de la valeur du bien. Les critères varient selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une villa.

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Pleine propriété ou Bail emphytéotique à Bali

La réponse à la question de la propriété libre ou de la propriété louée à Bali dépend en grande partie du profil de l'investisseur. D'un point de vue juridique, cependant, le HGB et le SHP accordent plus de droits à l'acheteur, ce qui rend l'achat plus sûr et offre une plus grande tranquillité d'esprit quant à ce que l'acheteur peut faire avec le bien.

D'un point de vue commercial ou économique, cela dépend de plusieurs facteurs :

• Le pouvoir d'achat de l'acheteur et sa situation financière
• La valeur marchande de la pleine propriété et du bail emphytéotique

Ces dernières années, les prix des baux emphytéotiques à Bali ont atteint de tels sommets que l'écart de prix avec la pleine propriété tend à se réduire. Pour un investisseur envisageant une détention supérieure à 25 ans, l'achat en pleine propriété s'avère mathématiquement plus avantageux.

Un autre critère réside dans la stratégie d'investissement de l'acheteur. Si l'investisseur choisit de réaliser une plus-value de sortie et d'obtenir son retour sur investissement (ROI) sans capitaliser sur la valorisation à long terme, le leasehold peut s'avérer judicieux. Le bail emphytéotique constitue incontestablement un bon premier investissement pour les budgets plus modestes.

Néanmoins, les investisseurs tiennent généralement compte dans leur pays d'origine de la valorisation du bien, de sa liquidité et de sa plus-value potentielle. La frénésie observée à Bali ces dernières années a indéniablement transformé la perception de l'investissement à court terme. Lorsqu'on compare le freehold et le leasehold pour un bien à Bali, il est essentiel de peser les facteurs juridiques et économiques afin de déterminer la option la plus adaptée à votre stratégie d'investissement.