Pour la première fois de notre histoire, nous avons réalisé davantage de transactions immobilières à Lombok qu'à Bali.
La tendance que nous avons observée pour la première fois il y a deux ans se confirme aujourd'hui, comme en témoignent l'activité transactionnelle et l'intérêt des investisseurs que nous continuons de constater. La demande des investisseurs pour Lombok a considérablement augmenté, comme en témoignent à la fois les transactions que nous traitons et les demandes de renseignements que nous continuons de recevoir.
Dans le même temps, le secteur touristique de Bali a connu un ralentissement. Le nombre de touristes a baissé en avril 2026 et n’a montré que de faibles signes de reprise en mai. La récente crise au Moyen-Orient et la hausse des coûts des billets d’avion ont contribué à ce recul. Toutefois, ces raisons n’expliquent pas entièrement pourquoi Lombok continue d’attirer des investissements et de voir les transactions immobilières s’accélérer.
Outre les chiffres du tourisme, les investisseurs accordent davantage d'importance aux infrastructures, à la saturation du marché, aux nouvelles réglementations et aux perspectives de croissance à long terme lorsqu'ils choisissent où investir.
Cet article examine les principaux facteurs qui influencent ces deux marchés et explique pourquoi de plus en plus d'investisseurs s'intéressent aux opportunités immobilières en dehors de Bali, en Indonésie.
Quels sont les facteurs qui influencent actuellement le marché immobilier ?
Plusieurs facteurs influencent actuellement les décisions d'investissement à Bali et à Lombok, qu'il s'agisse des tendances touristiques, du développement des infrastructures, des changements législatifs ou de la saturation du marché.
Le défi de la réputation
Ces derniers mois, Bali a fait l'objet d'une couverture médiatique de plus en plus négative. Si les touristes et les expatriés sont parfois à l'origine d'incidents qui attirent l'attention, la manière dont ces événements se propagent sur les réseaux sociaux a aggravé le problème d'image.
En réalité, les infractions commises par les touristes se produisent dans de nombreuses destinations à travers le monde, de la Thaïlande au Vietnam, en passant par la France et les États-Unis. Cependant, à Bali, ces incidents sont souvent très médiatisés et largement relayés sur Internet, ce qui peut nuire à l'image internationale de l'île.
De nombreux investisseurs estiment qu'un meilleur contrôle, des routes plus sûres et des mesures concrètes sont plus efficaces que de se concentrer sur des incidents isolés relayés sur les réseaux sociaux. Donner l'exemple, renforcer le respect des règles et améliorer les contrôles pourraient contribuer davantage à préserver l'attrait de Bali sur le long terme.
La question des infrastructures
Les infrastructures restent l'un des principaux défis de Bali et ne répondent souvent pas aux attentes des investisseurs et des habitants, surtout compte tenu du développement rapide de la région.
Pour ceux qui font régulièrement la navette entre Jakarta et Bali, il apparaît de plus en plus clairement que Jakarta a investi beaucoup plus massivement dans les infrastructures de transport. Jakarta reste bondée aux heures de pointe. En dehors des heures de pointe, cependant, ses réseaux de transport facilitent généralement les déplacements.
Bali continue de faire face à des problèmes de congestion dans de nombreuses zones en raison de la croissance démographique, du tourisme et d'un réseau routier qui n'est pas conçu pour supporter le rythme actuel de développement. La résolution de ces problèmes pourrait nécessiter de nouveaux projets d'infrastructure et l'expropriation de terrains, à l'instar de ce qui a été fait pour les autoroutes à péage et le train à grande vitesse à Java. Or, les décisions importantes impliquent souvent différents groupes aux intérêts divergents, ce qui a tendance à ralentir considérablement les grands projets d'infrastructure.
Des projets tels que la liaison routière prévue entre Jimbaran et Uluwatu et les nouveaux projets de transport maritime sont prometteurs, mais ils ne suffiront probablement pas à eux seuls à résoudre le problème plus général.
La gestion des déchets reste également un défi. La couverture médiatique internationale des problèmes liés aux décharges et aux déchets plastiques a nui à l'image de Bali et continue de susciter des inquiétudes quant à la viabilité environnementale à long terme.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Expropriation | Procédure juridique par laquelle les autorités publiques acquièrent des terrains privés pour la réalisation de projets d'infrastructures publiques, tels que des routes, des ports, des voies ferrées ou des réseaux de services publics. |
| Développement des infrastructures | Des investissements publics de grande envergure dans les transports, les services publics et les infrastructures destinées à soutenir la croissance économique et l'expansion démographique. |
Un marché saturé
Pour être tout à fait honnête, nous assistons aux premiers signes d'une saturation du marché. Des milliers de logements et de villas de vacances sont actuellement en construction, et une quantité importante de nouveaux biens devrait arriver sur le marché au cours des prochains mois et jusqu'à l'année prochaine. À mesure que la concurrence s'intensifie, les rendements locatifs ont commencé à baisser et pourraient continuer à subir des pressions.
Les biens immobiliers situés dans des emplacements de choix peuvent encore offrir de bons rendements, surtout lorsqu'ils sont gérés par des sociétés expérimentées. Les investisseurs doivent toutefois se montrer plus prudents et sélectifs lorsqu'ils examinent de nouvelles opportunités.
La qualité de la construction
De nombreux nouveaux promoteurs immobiliers ont fait leur apparition sur le marché ces derniers temps sans avoir fait leurs preuves ni réalisé suffisamment de projets pour permettre d'évaluer la pérennité de leurs constructions.
Parallèlement, Bali a attiré des professionnels expérimentés issus de marchés tels que Dubaï, l'Europe et l'Australie, apportant avec eux des normes de construction plus élevées et une expertise accrue. Cependant, de nombreux projets sont encore trop récents pour permettre d'évaluer correctement leur performance à long terme.
Pour limiter les risques, les investisseurs doivent examiner attentivement les calendriers des projets, les échéanciers de livraison, les contrats juridiques, les clauses pénales et les garanties structurelles avant de s'engager dans un projet immobilier. Ces mesures de protection restent indispensables dans tout investissement immobilier.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Saturation du marché | Une situation du marché dans laquelle l'offre immobilière avoisine ou dépasse la demande, ce qui rend plus difficile pour les nouveaux projets d'atteindre des taux d'occupation élevés ou une hausse des prix. |
| Inventaire | Le nombre total de biens immobiliers achevés ou en projet, disponibles à la vente ou à la location sur un marché donné. |
| Rendement locatif | Le revenu locatif annuel généré par un bien immobilier, exprimé en pourcentage de son prix d'achat ou de sa valeur de marché. |
| Garantie structurelle | Une garantie contractuelle couvrant les vices affectant les éléments structurels essentiels d'un bâtiment pendant une période déterminée après l'achèvement des travaux. |
| Clause pénale | Une clause contractuelle prévoyant une indemnisation si une partie ne respecte pas les obligations convenues, telles que les délais de construction ou de remise des clés. |
Un cadre juridique source d'incertitude
Comme si les préoccupations précédentes ne suffisaient pas, les récentes évolutions réglementaires ont créé une incertitude supplémentaire tant pour les promoteurs que pour les investisseurs.
Certaines activités commerciales à Bali sont désormais soumises à de nouvelles restrictions concernant la création de sociétés PT PMA, en particulier dans les secteurs considérés comme présentant un risque faible ou moyen. Cela touche certaines activités liées à l'immobilier qui attiraient autrefois de nombreux investisseurs étrangers.
En conséquence, certains investisseurs réexaminent la manière dont ils structurent leurs investissements. D'autres se demandent si Bali reste le lieu le plus approprié pour leurs futurs projets. Les changements réglementaires ont créé des difficultés plus générales pour les investisseurs de bonne foi qui recherchent des structures juridiques claires. Les projets non conformes et les constructions illégales ne sont pas les seules cibles. Les règles touchent désormais les investisseurs qui respectent scrupuleusement la loi.
Cela crée un paradoxe. Bali continue de se présenter comme une destination attractive pour les investissements internationaux, alors que certaines évolutions réglementaires compliquent l'accès au marché pour les investisseurs étrangers.
Bali tremble, tandis que Lombok est en plein essor
Alors que Bali est confrontée à une concurrence croissante et à des défis réglementaires, Lombok suscite un intérêt grandissant chez les investisseurs en raison de ses perspectives de croissance plus solides et d'un marché moins saturé.
Un cadre juridique plus favorable
Lombok offre davantage de possibilités grâce aux structures HGB, tandis qu'à Bali, de nombreuses transactions continuent de reposer sur des contrats de bail.
Contrairement à Bali, Lombok continue d'autoriser l'implantation de sociétés PT PMA sur l'ensemble de l'île, et de nombreuses classifications de zonage favorisent les activités de location immobilière et les aménagements liés au tourisme.
Moins de concurrence et plus de touristes
Lombok continue de bénéficier d'une affluence croissante de visiteurs, favorisée par des liaisons aériennes directes depuis Singapour, la Malaisie, Jakarta et d'autres marchés stratégiques.
Compte tenu d'une saturation moindre du marché et d'un programme de développement plus mesuré, les arguments en faveur d'un investissement à Lombok deviennent de plus en plus convaincants.
| Durée | Définition |
|---|---|
| HGB (Droit de construire/Hak Guna Bangunan) |
Un titre foncier conférant le droit légal de construire et de posséder des bâtiments sur un terrain pendant une durée déterminée, avec possibilité de prolongation et de renouvellement. |
| Contrat Bail | Un régime foncier dans lequel une personne acquiert le droit d'utiliser un terrain ou un bien immobilier pendant une période déterminée sans en être propriétaire. |
| Classification des zones | Les réglementations gouvernementales en matière d'aménagement du territoire qui déterminent quelles activités, quels aménagements ou quelles opérations commerciales sont autorisés dans une zone donnée. |
La thèse d'investissement : où le capital est-il le mieux placé ?
Comme l'a récemment déclaré un promoteur immobilier chevronné à Bali, le capital ne disparaît pas. Il se redistribue.
Bali reste le marché immobilier le plus établi d'Indonésie et offre de belles opportunités dans des emplacements de choix. Cependant, les investisseurs sont désormais confrontés à une concurrence accrue, à des problèmes d'infrastructures, à une réglementation incertaine et à l'arrivée sur le marché d'un nombre croissant de nouveaux projets immobiliers.
Lombok offre des perspectives d'un autre genre. Un cadre juridique plus stable, des perspectives de développement plus vastes, un tourisme en plein essor et une saturation moindre du marché suscitent un intérêt croissant de la part des investisseurs.
Pour les investisseurs à la recherche d'une plus-value et d'un potentiel de croissance plus élevé au cours des cinq à sept prochaines années, Lombok est de plus en plus considérée comme une destination de choix pour l'investissement immobilier en Indonésie.
L'investissement immobilier ne doit pas se fonder uniquement sur les bénéfices escomptés. La structure juridique, la conformité au zonage, les droits de propriété, les exigences en matière de licences et les conditions du marché à long terme sont autant d'éléments essentiels pour protéger votre investissement.
ILA Global Consulting accompagne les investisseurs dans la réalisation d'études de diligence raisonnable immobilière, d'analyses juridiques, de la structuration de sociétés PT PMA, de l'obtention de licences et de services de conseil immobilier à Bali, Lombok et dans d'autres régions d'Indonésie.
Contactez ILA Global Consulting pour discuter de vos objectifs d'investissement et évaluer les opportunités immobilières les mieux adaptées à votre portefeuille.
Questions fréquemment posées
Plusieurs facteurs sont à l'origine de cette évolution. Bali montre les premiers signes d'une saturation du marché, avec des milliers de logements et de villas de vacances actuellement en construction. Les rendements locatifs ont commencé à baisser à mesure que la concurrence s'intensifie. Parallèlement, les récentes modifications réglementaires ont accru l'incertitude pour les investisseurs étrangers, notamment en ce qui concerne la création de sociétés PT PMA dans certains secteurs. Lombok, en revanche, présente un marché moins saturé, un environnement juridique plus stable, un nombre croissant de touristes et des opportunités de développement plus vastes.
Bali reste le marché immobilier le plus mature d'Indonésie. Les biens situés dans des emplacements de choix peuvent encore offrir de bons rendements, en particulier lorsqu'ils sont gérés par des sociétés expérimentées. Cependant, les investisseurs doivent désormais se montrer plus sélectifs. Les défis en matière d'infrastructures, la saturation du marché, les inquiétudes concernant la qualité des constructions et l'incertitude réglementaire font que la diligence raisonnable est plus importante que jamais. S'engager dans un projet immobilier sans examen approfondi comporte aujourd'hui davantage de risques qu'il y a quelques années.
Lombok offre davantage de possibilités grâce aux structures de propriété HGB (Hak Guna Bangunan). À Bali, de nombreuses transactions reposent encore sur des contrats de bail, qui comportent des risques et des contraintes différents. Lombok continue également d'autoriser la création de sociétés PT PMA sur l'ensemble de l'île. Les classifications d'urbanisme y favorisent généralement la location immobilière et les projets liés au tourisme, offrant ainsi aux investisseurs étrangers des procédures juridiques plus claires et plus simples.
Les récentes modifications réglementaires ont imposé de nouvelles restrictions à la création d'entreprises PT PMA à Bali, en particulier dans les secteurs classés à faible ou moyen risque. Cela concerne notamment certaines activités immobilières qui attiraient auparavant d'importants investissements étrangers. En conséquence, certains investisseurs réexaminent la manière dont ils structurent leurs investissements. D'autres se demandent si Bali reste le lieu le plus approprié pour leurs futurs projets.
Au-delà des rendements attendus, vous devriez examiner attentivement les calendriers des projets, les délais de livraison, les accords juridiques, les clauses pénales et les garanties structurelles avant de vous engager. La structure juridique, la conformité aux règles d'urbanisme, les droits de propriété et les exigences en matière de licences sont autant d'éléments essentiels pour protéger votre investissement. De nombreux nouveaux promoteurs ont fait leur entrée sur le marché sans avoir fait leurs preuves. Il est vivement recommandé d'évaluer les projets achevés et d'examiner leur durabilité à long terme avant de vous engager.
Pour les investisseurs à la recherche d'une plus-value et d'un potentiel de croissance plus élevé, Lombok est de plus en plus considérée comme une destination de choix sur un horizon de cinq à sept ans. Les liaisons aériennes directes depuis Singapour, la Malaisie et Jakarta ne cessent de se multiplier. Compte tenu de la faible saturation du marché immobilier et de l'afflux croissant de touristes, il devient de plus en plus difficile d'ignorer l'attrait d'un investissement à moyen et long terme à Lombok.
