Acheter un bien immobilier à Lombok en tant qu'étranger en 2026 : propriété, vérifications préalables et contrats

Révisé par Florent Delente, fondateur d'ILA Global Consulting. Dernière mise à jour : octobre 2026.

Un étranger peut acquérir un bien immobilier à Lombok de trois manières légales : un bail enregistré (leasehold) auprès d’un propriétaire indonésien, un droit d’usage (Hak Pakai) détenu en votre nom si vous êtes titulaire d’un titre de séjour indonésien et que vous versez au moins le minimum provincial de 3 milliards d’IDR pour une maison, ou un droit de construction (HGB) détenu par votre propre société à capitaux étrangers (PT PMA). La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens, et l'enregistrement d'un terrain au nom d'un ami indonésien est nul en vertu de la loi indonésienne. Contrairement à Bali, Lombok n'a pas restreint l'accès au secteur des villas et de l'hébergement aux nouvelles sociétés étrangères, ce qui explique en partie pourquoi les investisseurs se tournent vers l'est en 2026.

Ce guide s'adresse aux acheteurs étrangers intéressés par le sud de Lombok (Kuta Mandalika, Selong Belanak, Tanjung Aan), la côte ouest et les îles Gili. Il aborde les différentes modalités d'acquisition, la zone de Mandalika et les îles Gili, les titres fonciers à risque, une liste de contrôle pour la vérification préalable, les clauses contractuelles qui protègent votre acompte, ainsi que la fiscalité. Si vous avez déjà repéré un terrain, l’équipe immobilière d’ILA et son service de vérification juridique vérifient le titre de propriété, le zonage et les antécédents du vendeur avant que vous ne versiez le moindre paiement.

Tous les montants en dollars américains sont calculés sur la base d'un taux approximatif de 17 900 IDR pour 1 USD (Databoks Katadata, 5 octobre 2026).

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Lombok ?

Oui, mais pas en pleine propriété. La même loi nationale sur le foncier s'applique à Lombok qu'à Bali et à Jakarta : le décret gouvernemental n° 18/2021 relatif aux droits fonciers et son règlement d'application, le décret ministériel ATR/BPN n° 18/2021. Voici les trois options présentées côte à côte.

Sources : PP n° 18/2021; Hukumonline concernant l'arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022 et le décret ministériel ATR/BPN n° 18/2021.

Une erreur contenue dans notre ancien article : lorsque votre société PT PMA « achète en pleine propriété », elle ne se retrouve pas en possession d’un certificat Hak Milik. Le vendeur cède le Hak Milik et le service cadastral délivre un HGB à votre société. Le HGB est un titre de propriété solide, garanti par les banques et transférable. Il en va de même pour un particulier : une maison achetée en Hak Milik ou en HGB doit être convertie en Hak Pakai à votre nom.

Accords de prête-nom. Tout « accord » en vertu duquel un Indonésien détient un Hak Milik en votre nom est nul en vertu de l’article 33 de la loi n° 25/2007, et les transferts de Hak Milik à des étrangers sont nuls en vertu de la loi fondamentale sur l’agriculture. À Lombok, comme à Bali, les problèmes ont tendance à surgir lorsque le bien immobilier prend de la valeur ou que la situation familiale du prête-nom évolue.

En quoi l'achat d'un bien immobilier à Lombok diffère-t-il de celui à Bali ?

Quatre éléments seront déterminants en 2026.

1. La voie des entreprises reste ouverte. Depuis mai 2026, Bali a fermé 18 codes d'activité aux nouvelles PT PMA, notamment les villas et autres hébergements de courte durée (KBLI 55900), les petits hôtels et les biens immobiliers détenus en propriété ou en location (68111) (ANTARA, 23 juillet 2026). Cette règle ne s'applique qu'à Bali. À Lombok, une nouvelle société PT PMA peut toujours enregistrer des codes relatifs à la location de villas et à l'hébergement via l'OSS, sous réserve du respect des règles d'urbanisme et des règles habituelles en matière de capital.
2. Prix minimum plus bas pour le « Hak Pakai ». 3 milliards d'IDR pour une maison individuelle dans la province de Nusa Tenggara occidental (NTB), contre 5 milliards d'IDR à Bali (Hukumonline).
3. Une zone économique spéciale. Mandalika dispose de son propre gestionnaire foncier et bénéficie d'avantages fiscaux (voir ci-dessous).
4. Une administration moins mature. Une plus grande partie des terrains n'est pas enregistrée ou l'a été il y a longtemps, les villages sont davantage impliqués dans les questions foncières, et de nombreuses villas ont été construites sans permis. Les vérifications préalables prennent plus de temps et revêtent une importance accrue.

L'accès s'améliore. Scoot a fait passer le nombre de vols entre Singapour et Lombok de 4 à 10 par semaine ; le nombre total de vols internationaux à l'aéroport de Lombok est passé de 14 à 20 par semaine, et les liaisons entre Lombok et Perth ainsi qu'entre Lombok et Darwin étaient en attente d'autorisations en juin 2026 (RRI, 10 juin 2026). La demande est réelle mais saisonnière : les hôtels haut de gamme de la province de NTB affichaient un taux d’occupation de 38,42 % en décembre 2024, et 6 108 visiteurs étrangers sont arrivés directement par l’aéroport de Lombok ce mois-là, un chiffre qui exclut les nombreux visiteurs venant en bateau depuis Bali (BPS NTB). Établissez vos prévisions de location sur la base de ces chiffres, et non sur celles des semaines de pointe du MotoGP.

Qu'est-ce que la zone économique spéciale (ZES) de Mandalika et cela modifie-t-il les règles applicables aux acheteurs ?

La zone économique spéciale de Mandalika (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) a été créée par le décret présidentiel n° 52/2014 du 30 juin 2014 et s'étend sur 1 035,67 hectares dans le centre de Lombok (DJKN, ministère des Finances). Elle est gérée par l’ITDC, l’organisme public chargé du développement touristique, qui détient les terrains au titre d’un droit de gestion (HPL) et accorde des droits aux investisseurs sur ces terrains (detikBali, 1er juillet 2025). La zone comprend le circuit de MotoGP, un complexe de golf de 298 hectares, un secteur de 146 hectares à Tanjung Aan et un secteur oriental d’environ 164 hectares ; l’ITDC a fait état de plus de 1,4 million de visiteurs en 2025 (Republika, 30 mars 2026).

Mesures incitatives présentées par l’ITDC en mars 2026 (Republika) : exonération fiscale pour les activités principales, abattements fiscaux, exonération de la TVA à l’importation et des droits de douane sur les biens d’équipement, exonération de la taxe sur les biens de luxe (PPnBM) pour les biens immobiliers situés dans la zone, guichet unique pour l’octroi des autorisations, simplification de l’embauche de travailleurs étrangers et droits fonciers négociables pouvant aller jusqu’à 80 ans. La plupart de ces mesures s'adressent aux entreprises qui investissent dans la zone, et non à un particulier achetant une villa. L'exonération de la PPnBM ne s'applique qu'aux nouvelles résidences d'une valeur supérieure à 30 milliards d'IDR.

Ce que cela signifie pour vous. À l’intérieur de la zone, vous achetez auprès de l’ITDC ou d’un promoteur détenant des droits accordés par l’ITDC, généralement un titre HGB sur le titre HPL de l’ITDC. Cela garantit une chaîne de titres claire et enregistrée, mais vous devez vérifier l’accord du promoteur avec l’ITDC, sa durée et ce qu’il advient de votre droit à son expiration. En dehors de la zone, dans les villages de Kuta, Selong Belanak ou Tanjung Aan, vous traitez directement avec des propriétaires fonciers privés et vous devez vous référer aux registres villageois, ce qui est à l’origine de la plupart des litiges.

Quels sont les risques ? Des conflits fonciers ont marqué cette zone depuis sa création (Mongabay, 22 juillet 2025). À la mi-2025, l’ITDC a fait démanteler les échoppes de la plage de Tanjung Aan pour un projet d’hôtel cinq étoiles, malgré les protestations des habitants (detikBali). Une parcelle vendue comme étant « à côté de Mandalika » pourrait se trouver sur un terrain revendiqué par l’ITDC ou par un village. Vérifiez les limites par rapport au plan de la zone avant de signer.

Peut-on acheter un bien immobilier sur les îles Gili ?

Avec beaucoup de prudence. Une grande partie de Gili Trawangan est un terrain appartenant à l’État : le gouvernement provincial de NTB détient un droit de gestion (HPL) sur 75 des 340 hectares de l’île, enregistrés comme biens régionaux (Akurat, 19 août 2024). Environ 65 hectares de cette superficie ont été contrôlés pendant des décennies par une société privée, PT Gili Trawangan Indah, tandis que les habitants et les entreprises en avaient en réalité l'usage (detikBali, 3 août 2023).

La province gère désormais elle-même ces terrains et demande aux occupants de signer des accords de coopération (PKS) et de s’acquitter d’une redevance annuelle. En août 2023, son bureau de Gili a recommandé la délivrance de certificats HGB pour 50 parcelles issues des anciens terrains de l’entreprise. Mais en août 2024, seuls une centaine d’occupants sur environ 700 avaient signé ces accords ; certains résidents sous-louaient des terrains appartenant à l’État à des entreprises sans autorisation ; et la délivrance des certificats HGB était bloquée car ces terrains se trouvent dans une zone de conservation forestière, dans l’attente du plan d’aménagement du territoire des îles, selon l’équipe de la Commission pour l’éradication de la corruption (KPK) qui assiste la province (Akurat, 19 août 2024).

En pratique :

• Sur les terrains provinciaux de Gili Trawangan, la personne qui vous « loue » le terrain peut n’avoir conclu qu’un accord de coopération avec la province, voire n’avoir aucun accord. Une sous-location de terrains appartenant à l’État sans l’accord de la province est précisément ce que la KPK a signalé. Votre bail ne peut pas avoir plus de valeur que le droit de cette personne : demandez-lui de vous montrer l’accord signé avec la province, vérifiez qu’il autorise la sous-location et assurez-vous que les redevances ont bien été payées.
• Les travaux de la KPK ont également porté sur les problèmes liés au statut foncier à Gili Air. À Gili Air et à Gili Meno, procédez aux mêmes vérifications : qui est titulaire du titre foncier, s'agit-il d'un terrain privé ou public, et ce terrain se trouve-t-il dans une zone de protection ?
• Les Gilis sont de petites îles, où les réglementations relatives au littoral et aux petites îles s'ajoutent les unes aux autres : une zone de retrait côtière d'au moins 100 mètres à compter de la ligne de marée haute, conformément au décret présidentiel n° 51/2016, et des autorisations pour les investissements étrangers sur les petites îles.

Quels types de titres fonciers trouverez-vous à Lombok, et lesquels présentent des risques ?

Les risques que nous observons le plus souvent à Lombok :

• Lettres de village concernant des terrains appartenant à l'État. Un chef de village peut délivrer une lettre concernant un terrain appartenant à l'État ou à la province, alors qu'il n'en a pas l'autorité.
• Terrain non enregistré dont les limites ne sont pas clairement définies. Seul le service du cadastre (BPN) est habilité à effectuer des relevés et à fixer les limites ; une déclaration du village ne suffit pas.
• Absence de consentement de la famille. La vente d'un bien immobilier détenu en communauté de biens conjugale nécessite le consentement des deux conjoints, tandis que celle d'un bien immobilier hérité nécessite la signature de tous les héritiers. Un héritier absent peut contester la vente des années plus tard.
• Baux sur baux. Un promoteur immobilier peut sous-louer des parcelles avant d'avoir intégralement payé le propriétaire foncier. En cas de défaut de paiement de sa part, le propriétaire foncier peut résilier le bail principal, ce qui entraîne automatiquement la résiliation de votre sous-bail.
• Des ventes en double et des litiges frontaliers, parfois alors qu'une procédure judiciaire est déjà en cours.

Que doit inclure votre procédure de vérification préalable à Lombok ?

Prévoyez deux à quatre semaines pour les terrains certifiés ; comptez davantage dans le cas contraire. Voici la liste de contrôle que nous utilisons.

Notre guide sur la vérification d'une entreprise indonésienne explique comment vérifier l'existence d'un promoteur immobilier dans le registre officiel.

Les villas construites sans permis sont monnaie courante. En mai 2025, le bureau des investissements de Lombok Central a indiqué qu’environ 200 villas appartenant à des sociétés à capitaux étrangers avaient été construites sans permis de construire (PBG), certaines sur des terres de plantation et à flanc de colline, et un membre du conseil municipal a demandé l’arrêt des travaux jusqu’à leur régularisation (detikBali, 21 mai 2025). Le régent de Lombok-Ouest a annoncé une amnistie pour les villas non autorisées, sous réserve du paiement des redevances et des taxes dues (DDTC, 8 mai 2025). Si vous achetez une villa déjà construite, le PBG et le SLF sont inclus dans le prix d'achat. Notre service PBG et SLF couvre ces deux éléments.

Quelles sont les clauses contractuelles qui protègent un acheteur à Lombok ?

Ne versez jamais de frais de réservation avant d'avoir signé un contrat. Les acomptes versés « sur parole » sont rarement remboursés. Voici la marche à suivre :

1. Signez une lettre d'intention d'achat (LIA), un protocole d'accord ou un contrat de réservation précisant le prix, les conditions et les modalités de restitution de l'acompte.
2. Versez l'acompte sur un compte séquestre géré par le notaire ou par une tierce partie neutre, et non directement au vendeur.
3. Procéder à la vérification préalable.
4. Signer le contrat définitif devant un notaire ou un agent chargé des actes fonciers (PPAT) : un acte de vente (AJB) pour un titre de propriété, ou un acte notarié de bail.

Clauses à exiger :

• Conditions suspensives. Le paiement ne sera effectué qu'après vérification du casier foncier, obtention de toutes les signatures du conjoint et des héritiers, et confirmation du plan d'urbanisme.
• Autorisations et retards (vente sur plan). Qui doit demander le PBG et le SLF, dans quels délais, et quelle est la pénalité journalière ou mensuelle en cas de retard de livraison, avec le droit de résilier le contrat et d'obtenir le remboursement.
• Pas d'hypothèque ni de vente par le propriétaire foncier (bail emphytéotique). Le propriétaire ne peut hypothéquer, vendre ou louer le terrain à quiconque pendant la durée de votre bail, et tout acquéreur du terrain doit l'accepter sous réserve de votre bail.
• Justificatif du bail principal (sous-baux). Le promoteur démontre que le bail principal a été intégralement payé et qu'il autorise la sous-location.
• Prolongation et renouvellement. Le prix ou la formule de prolongation, le délai de préavis et la question de savoir qui paie la taxe de 10 % sur la prolongation. Des formulations vagues telles que « à convenir » n’ont guère de valeur à la 25e année.
• Accès et limites. Un droit de passage signé avec les voisins, un plan de situation joint à l'acte de propriété, et la question de savoir qui assure l'entretien de la route.
• Impôts. Qui paie les 2,5 % du vendeur ou les 10 % du propriétaire foncier, avec justificatif de paiement ?
• Règlement des litiges. Le droit indonésien s'applique aux biens immobiliers ; vous pouvez choisir le tribunal ou le siège d'arbitrage ainsi que la langue à utiliser.

Faites rédiger ou relire le contrat par un avocat. Un notaire ou un PPAT est neutre et se contente de consigner ce dont les parties ont convenu ; son rôle n’est pas de négocier à votre place. Le service de relecture de contrats et d’assistance notariale proposé par l’ILA couvre les intérêts des deux parties.

De quoi un PT PMA a-t-il besoin pour acheter un terrain à Lombok ?

En vertu du règlement n° 5/2025 du BKPM, une PT PMA doit disposer d’un capital libéré de 2,5 milliards d’IDR (environ 140 000 USD) et d’un plan d’investissement de 10 milliards d’IDR par code d’activité et par site. Dans des secteurs tels que l’immobilier et l’hébergement, les coûts liés aux terrains et aux bâtiments sont pris en compte dans la valeur de l’investissement (Withers). La société doit compter au moins deux actionnaires, un administrateur et un commissaire aux comptes, ainsi qu’une adresse professionnelle adaptée à son activité. Des articles plus anciens, y compris les nôtres, mentionnaient un capital libéré de 10 milliards d’IDR ; cette disposition a été modifiée le 2 octobre 2025. Les étapes de création et les coûts sont détaillés dans notre guide sur les PT PMA et dans notre service de création de PT PMA.

Si vous souhaitez séjourner en Indonésie en tant qu’investisseur, sachez que le permis de séjour pour investisseur (E28A) exige toujours que vous déteniez 10 milliards d’IDR d’actions à votre nom (Direction générale de l’immigration, E28A). De nombreux fondateurs optent plutôt pour un KITAS de travail en tant que dirigeant.

Quelles taxes faut-il payer lors d'un achat à Lombok ?

Les règles nationales s'appliquent (guide fiscal complet) :

Sources : Loi HKPD relative aux abattements au titre de la BPHTB (DDTC); PP 34/2016 (Setkab); PMK 90/2025 (Bisnis). Un étranger titulaire d’un NPWP qui achète à Lombok une maison neuve en droit d’usage (Hak Pakai) d’une valeur comprise entre 3 milliards et 5 milliards d’IDR, dont la livraison aura lieu avant le 31 décembre 2026, peut économiser jusqu’à 220 millions d’IDR de TVA, à condition que le projet dispose du code d’identification du logement requis.

Comment se déroule le processus d'achat, étape par étape ?

1. Choisissez le statut juridique (bail, « Hak Pakai » ou PT PMA) en fonction de l'usage prévu : résidence secondaire, activité de location ou projet immobilier. Par « activité de location », on entend une société ou un exploitant agréé.
2. Visite et présélection. De nombreux acheteurs viennent avec un visa de visite préalable à l'investissement ; consultez notre visa C12 de visite préalable à l'investissement.
3. Signer un protocole d'accord (ITP) ou une lettre d'intention (MOU) et verser l'acompte sur le compte séquestre.
4. Effectuez une vérification préalable juridique et technique à l'aide de la liste de contrôle ci-dessus.
5. Si c'est la voie choisie, constituez la société PT PMA, ouvrez son compte bancaire et versez le capital.
6. Payer les impôts et signer l'AJB ou l'acte de bail devant un PPAT ou un notaire.
7. Enregistrez le titre de propriété à votre nom ou au nom de la société auprès du cadastre (cette démarche n'est pas nécessaire dans le cas d'un bail).
8. Demandez le PBG avant tout chantier, puis le SLF avant d'emménager ou de mettre le logement en location.
9. Enregistrez la PBB à votre nom et mettez en place les formalités fiscales pour tous les revenus perçus.

Lombok est-il un bon investissement en 2026 ?

C'est possible, à condition que le titre de propriété soit en règle, que le terrain soit situé dans une zone appropriée et que le budget prévoie un taux d'occupation plus lent qu'à Bali. Nous ne donnons pas de fourchette de prix pour les terrains : ceux-ci varient considérablement en fonction du titre de propriété, de l'accès et du zonage, et il n'existe pas d'indice public fiable. Renseignez-vous sur les ventes récentes certifiées par un notaire dans le même village et prenez avec précaution les rendements indiqués dans les brochures. Pour une vision plus large de l'est de l'île, consultez nos guides sur l'investissement immobilier au-delà de Bali et sur l'investissement à Sumba.

Contactez-nous avant de verser un acompte

Les problèmes liés à Lombok qui coûtent le plus cher aux acheteurs commencent généralement par le versement d'un acompte avant même que le terrain n'ait été inspecté. ILA vérifie le titre de propriété au cadastre, contrôle le zonage, les voies d'accès et les permis, rédige ou revoit le contrat et assure la coordination avec le notaire, en anglais, en français ou en indonésien. Contactez notre équipe.

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Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils acheter des terrains en pleine propriété à Lombok ?

Non. La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers ont recours à un bail, à un « Hak Pakai » à leur nom avec un titre de séjour, ou à un HGB par l'intermédiaire de leur propre société PT PMA.

Quel est le prix minimum pour un étranger qui souhaite acheter une maison à Lombok ?

3 milliards d'IDR pour une maison individuelle dans la province de Nusa Tenggara Occidentale, conformément à l'arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022, sur une parcelle d'une superficie maximale de 2 000 m². Le bail n'est soumis à aucun prix minimum.

L'interdiction prévue par Bali pour 2026 concernant la création de nouvelles sociétés étrangères de villas s'applique-t-elle à Lombok ?

Non. Les 18 codes d'activités interdites ne s'appliquent qu'à Bali. Une société PT PMA implantée à Lombok peut tout de même enregistrer des activités liées aux villas et à l'hébergement, sous réserve du respect des règles d'urbanisme et des exigences en matière de capital.

Puis-je acheter un terrain à Gili Trawangan ?

Ce n'est pas la pleine propriété, et méfiez-vous des baux. Une grande partie de Gili Trawangan est constituée de terrains appartenant à la province, où les occupants disposent, au mieux, d'un accord de coopération avec la province, et où la délivrance de nouveaux titres HGB a été suspendue à compter de 2024. La validité de votre bail dépend entièrement de la validité de leur droit.

Est-il plus sûr d'acheter au sein de la zone économique spéciale (ZES) de Mandalika ?

La chaîne de titres de propriété est généralement plus claire, car c'est l'ITDC qui gère les terrains et octroie les droits enregistrés. Vérifiez l'accord conclu entre le promoteur et l'ITDC ainsi que sa durée, et n'oubliez pas que les terrains situés en bordure de la zone peuvent encore faire l'objet de litiges.

Une attestation du village (surat desa) constitue-t-elle une preuve de propriété ?

Non. Cela permet de faire valoir un droit sur un terrain non enregistré. Seul un certificat délivré par le service du cadastre (BPN) constitue un titre de propriété.

Combien de temps dure la procédure de vérification préalable à Lombok ?

En général, il faut compter entre deux et quatre semaines pour une parcelle certifiée ; ce délai peut être plus long si la parcelle fait l'objet d'une première certification ou si la signature d'un membre de la famille est requise.

Sources

1. JDIH BPK : Décret présidentiel n° 18/2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux lots en copropriété et à l'enregistrement foncier
2. JDIH BPK : Arrêté ministériel ATR/BPN n° 18/2021 relatif aux procédures en matière de droits de gestion et de droits fonciers
3. Hukumonline : Prix minimaux des logements pour les étrangers, arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022 (14 février 2023)
4. JDIH BPK : Loi n° 25/2007 relative à l'investissement
5. ANTARA : Bali interdit les investissements étrangers dans 18 secteurs d'activité (23 juillet 2026)
6. RRI : Augmentation du nombre de vols entre Singapour et Lombok (10 juin 2026)
7. BPS NTB : Développement touristique, décembre 2024
8. DJKN, ministère des Finances : étude de cas sur la zone économique spéciale (ZES) de Mandalika (13 juillet 2023)
9. Republika : Incitations fiscales de l'ITDC pour les investisseurs de la zone économique spéciale (ZES) de Mandalika (30 mars 2026)
10. detikBali : Le conseil municipal de Lombok-Centre va se pencher sur le conflit opposant l'ITDC aux habitants de Tanjung Aan (1er juillet 2025)
11. Mongabay : Les problèmes depuis la création de la zone économique spéciale (ZES) de Mandalika (22 juillet 2025)
12. Akurat : La KPK fait pression pour trouver une solution au litige foncier de Gili Trawangan (19 août 2024)
13. detikBali : Le bureau de Gili Tramena émet des recommandations relatives aux HGB concernant Gili Trawangan (3 août 2023)
14. Setkab : Décret présidentiel n° 51/2016 relatif aux marges de recul côtières
15. detikBali : 200 villas appartenant à des étrangers construites illégalement dans le centre de Lombok (21 mai 2025)
16. Actualités DDTC : Le régent de Lombok-Ouest accorde une amnistie concernant les permis de construire pour les villas (8 mai 2025)
17. Withers : Points clés à retenir du règlement n° 5/2025 du BKPM
18. Actualités DDTC : le NPOPTKP dans le cadre de la loi UU HKPD
19. Setkab : PP 34/2016 relative à l'impôt sur le revenu applicable aux cessions de terrains et de bâtiments
20. Affaires : Programme de TVA DTP pour 2026 (6 janvier 2026)
21. Direction générale de l'immigration : visa d'investisseur E28A
22. Databoks Katadata : la roupie s'établit à 17 916 IDR pour 1 USD (5 octobre 2026)