Investissement immobilier à Labuan Bajo : ce que les investisseurs doivent savoir avant de se lancer

Labuan Bajo est devenue l'une des destinations émergentes les plus en vue d'Indonésie, tant sur le plan touristique que pour l'investissement immobilier. Autrefois principalement connue comme la porte d'entrée du parc national de Komodo, la ville s'est transformée en un pôle touristique de plus en plus important dans l'est de l'Indonésie.

Pour les investisseurs, cela représente une opportunité intéressante. Les terrains et les biens immobiliers à Labuan Bajo peuvent offrir un potentiel pour des projets dans les domaines de l'hôtellerie, de l'hébergement, du commerce et d'autres secteurs liés au tourisme. Cependant, investir dans l'immobilier à Labuan Bajo ne se résume pas simplement à trouver un terrain, à signer un contrat et à construire une villa ou un hôtel.

Les investisseurs étrangers, en particulier, doivent comprendre comment s'articulent entre eux le droit foncier indonésien, la réglementation relative aux investissements étrangers, l'aménagement du territoire, l'octroi des autorisations d'exploitation et la réglementation touristique.

Avant de se lancer sur le marché immobilier de Labuan Bajo, les investisseurs doivent donc ne pas se limiter à l'emplacement du bien et à son prix de vente. La structure juridique sous-jacente à l'investissement peut en effet avoir une incidence considérable sur la capacité à développer et à exploiter un projet conformément aux prévisions.

Pourquoi les investisseurs s'intéressent-ils à l'immobilier à Labuan Bajo ?

L'essor touristique de Labuan Bajo est l'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs s'intéressent à cette région.

Le gouvernement a désigné Labuan Bajo et la région environnante de Flores comme zone touristique stratégique, et l'organisme « Badan Otorita Pengelola Kawasan Pariwisata Labuan Bajo Flores » a été créé en vertu du décret présidentiel n° 32 de 2018.

Ce développement plus large a favorisé les investissements dans le secteur de l'hébergement, de l'hôtellerie, de la restauration, des infrastructures touristiques et des activités connexes.

Pour les investisseurs immobiliers, l'intérêt est relativement simple : l'essor du tourisme peut générer une demande en matière de logements et de locaux commerciaux.

Il ne faut toutefois pas confondre potentiel d'investissement et rendements garantis.

Labuan Bajo reste un marché en plein développement. Les infrastructures, l'accessibilité, la disponibilité des terrains, la réglementation locale et les caractéristiques propres à chaque emplacement peuvent varier considérablement. Un bien immobilier qui semble intéressant d'un point de vue investissement ne convient pas forcément à l'activité envisagée.

C'est pourquoi la vérification préalable d'un bien immobilier doit intervenir avant la décision d'investissement, et non après l'achat.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Labuan Bajo ?

C'est l'une des premières questions que les investisseurs étrangers devraient se poser.

En règle générale, les étrangers ne peuvent pas acquérir des terrains en Indonésie dans le cadre du même régime de « Hak Milik » (droit de propriété) que celui dont bénéficient les citoyens indonésiens.

Le droit foncier indonésien prévoit différents types de droits fonciers, et le choix de la structure la plus appropriée dépend de l'investisseur, du bien immobilier et de l'usage prévu.

Le décret gouvernemental n° 18 de 2021 revêt une importance particulière, car il régit les droits fonciers, les droits de gestion, les logements en copropriété et l'enregistrement foncier, y compris les dispositions relatives aux droits pouvant être détenus par des particuliers étrangers et des sociétés à capitaux étrangers.

Pour un investisseur étranger, les structures envisageables peuvent inclure des droits tels que le « Hak Pakai » ou un « Hak Guna Bangunan » (HGB) , pour autant que les conditions légales requises soient remplies. Une société à capitaux étrangers, communément appelée PT PMA, peut détenir certains droits fonciers à des fins commerciales.

La structure à adopter dépend donc de la nature du projet de l'investisseur : achat d'une résidence, développement d'un bien immobilier commercial, exploitation d'un établissement d'hébergement ou création d'une autre activité.

La structure du bien immobilier a son importance

Ce tableau constitue un guide général et non une recommandation pour une opération particulière. La structure appropriée doit être confirmée après examen du bien immobilier et de l'activité envisagée.

Les investisseurs doivent également se méfier des montages visant à donner l'impression que la détention de participations par des étrangers est plus simple qu'elle ne l'est en réalité sur le plan juridique. Un montage par prête-nom, dans lequel une personne physique indonésienne est désignée comme propriétaire enregistré au profit d'un investisseur étranger, peut entraîner des risques juridiques et commerciaux importants.

Le titre foncier n'est qu'un point de départ

Le fait qu'un titre de propriété atteste de l'existence d'un terrain ne signifie pas automatiquement que celui-ci puisse être aménagé conformément à l'usage prévu par l'investisseur.

Avant d'acquérir un terrain à Labuan Bajo, les investisseurs doivent vérifier le titre foncier, l'historique de la propriété, les limites du terrain, les charges grevant le bien, les voies d'accès et l'usage autorisé.

Cela revêt une importance particulière dans une destination touristique émergente où les terrains peuvent relever de différentes classifications en matière d'aménagement du territoire.

Un acheteur peut, par exemple, trouver un magnifique terrain offrant une vue imprenable sur la mer, mais découvrir par la suite que le projet de villa, d'hôtel ou de complexe commercial qu'il envisage de réaliser n'est pas conforme au plan d'aménagement du territoire en vigueur.

La question ne devrait donc pas se limiter à :

« Puis-je acheter ce terrain ? »

Il faudrait également que ce soit :

« Puis-je légalement utiliser ce terrain pour l'activité que j'ai l'intention d'exercer ? »

Vérifiez le plan d'urbanisme avant d'acheter

Le zonage et l'aménagement du territoire devraient constituer l'une des premières vérifications à effectuer dans le cadre de tout investissement immobilier à Labuan Bajo.

Le système d'octroi de licences en Indonésie impose aux entreprises de satisfaire aux exigences de base applicables, notamment en matière d'aménagement du territoire, ainsi qu'à d'autres exigences en fonction du projet.

Pour les projets touristiques et immobiliers, les investisseurs devront peut-être tenir compte du schéma d'aménagement applicable, de l'affectation autorisée des sols, des exigences en matière de construction, des considérations environnementales et des infrastructures d'accès.

La région de Flores au sens large est également soumise à des cadres d'aménagement du territoire marin et spatial. Le décret présidentiel n° 29 de 2023 établit le plan de zonage interrégional de la mer de Flores, ce qui illustre pourquoi les considérations d'aménagement spécifiques à un lieu peuvent revêtir une importance particulière pour les projets liés aux zones côtières ou marines.

C'est pourquoi les investisseurs devraient procéder à une analyse du zonage et de l'affectation des sols avant de verser un acompte important ou de signer un compromis de vente sans condition.

Investir dans l'immobilier et diriger une entreprise sont deux choses différentes

Une autre idée fausse courante consiste à penser que le fait de posséder ou de contrôler un bien immobilier confère automatiquement à un investisseur le droit d'y exercer une activité commerciale. Ce n'est pas le cas.

Si un investisseur envisage de construire une villa, un hôtel, un complexe touristique, un restaurant ou tout autre établissement commercial, l'activité commerciale en elle-même doit faire l'objet d'un examen.

L'Indonésie utilise la Classification industrielle standard indonésienne (KBLI) pour classer les activités commerciales. Les investisseurs doivent vérifier la classification KBLI 2025 , car l’activité commerciale choisie a une incidence sur l’éligibilité à l’investissement étranger, les exigences en matière de licence et d’autres obligations réglementaires. Le système OSS, par exemple, distingue les activités immobilières de l’hébergement touristique et d’autres activités commerciales.

Il convient donc de choisir le code KBLI approprié en fonction de l'activité réelle de l'entreprise.

Par exemple, un investisseur qui envisage de réaliser un projet immobilier et un investisseur qui prévoit d'exploiter un hébergement touristique de courte durée peuvent être soumis à des exigences différentes en matière d'autorisation.

Cette différence peut avoir une incidence sur la forme juridique requise, les autorisations nécessaires, les exigences en matière d'investissement et les obligations opérationnelles.

Et pourquoi pas un PT PMA?

Pour de nombreux investisseurs étrangers qui envisagent de mener à bien un projet immobilier commercial, la création d'une PT PMA (société d'investissement étranger) peut s'avérer pertinente.

La réglementation actuelle en matière d'investissement prévoit un capital social émis et libéré minimum de 2,5 milliards d'IDR par PT PMA, sauf disposition contraire d'un autre texte réglementaire. Il ne faut pas confondre cette exigence avec les exigences distinctes relatives au montant minimum d'investissement applicables aux activités d'investissement étranger.

Le montant de l'investissement requis ne correspond pas non plus simplement à un « coût fixe de création d'une PT PMA ». Il doit être examiné en tenant compte des activités commerciales choisies par l'entreprise et des règles sectorielles applicables.

Cela revêt une importance particulière pour les investisseurs qui envisagent de se lancer dans l'hôtellerie, l'hébergement, les infrastructures touristiques ou la promotion immobilière.

Avant de créer une société, les investisseurs doivent donc s'assurer :

• si le KBLI visé est ouvert aux investissements étrangers ;
• s'il existe des restrictions en matière de participation étrangère ;
• les conditions minimales d'investissement applicables ;
• les licences commerciales requises ; et
• si le bien immobilier et l'emplacement de l'activité proposés répondent aux exigences d'aménagement du territoire et à d'autres exigences fondamentales.

Construire une villa ou un hôtel à Labuan Bajo

Si l'investissement implique des travaux de construction, l'achat d'un terrain n'est qu'une première étape.

Un projet peut nécessiter des autorisations et le respect de certaines exigences en matière de construction, d'environnement, d'aménagement du territoire et d'exploitation commerciale.

Le système indonésien d'octroi de licences s'est progressivement orienté vers un système d'octroi de licences d'activité fondé sur les risques. Le règlement gouvernemental n° 28 de 2025 et le règlement n° 5 de 2025 du ministre de l'Investissement/BKPM ont encore renforcé la mise en œuvre et la supervision de ce système d'octroi de licences d'activité fondé sur les risques.

Les investisseurs devraient donc éviter de considérer la construction comme une question relevant uniquement de l'architecture ou des entrepreneurs.

Un projet conforme à la législation doit tenir compte des relations entre :

terrain → plan d'urbanisme → construction → environnement → activité commerciale → autorisation d'exploitation.

Tout projet immobilier conforme à la législation doit tenir compte des liens entre les droits fonciers, l'aménagement du territoire, les permis de construire, les exigences environnementales, les autorisations d'exploitation et les exigences opérationnelles.

Si un maillon de cette chaîne ne correspond pas aux autres, le projet risque de subir des retards, des coûts supplémentaires ou des restrictions de fonctionnement.

Investissement immobilier et tourisme à Labuan Bajo

Le secteur du tourisme occupe une place prépondérante dans le paysage des investissements de Labuan Bajo.

Toutefois, les activités touristiques peuvent impliquer des exigences supplémentaires qui vont au-delà de la simple possession d'un bien immobilier.

Par exemple, un investisseur souhaitant exploiter un hébergement touristique ne doit pas partir du principe qu'un bien immobilier présenté comme une « villa » peut automatiquement être loué à des touristes pour de courtes durées.

Le modèle économique en lui-même est déterminant.

La location résidentielle de longue durée, les hébergements avec services, l'exploitation de villas, l'hôtellerie et d'autres activités touristiques peuvent relever de différentes classifications d'activités et être soumises à des exigences réglementaires différentes.

Cela revêt une importance particulière pour les investisseurs qui envisagent de se lancer dans l'Airbnb ou la location de villas à court terme à Labuan Bajo.

La question ne doit pas se limiter à savoir si les touristes sont disposés à louer le bien immobilier. Les investisseurs doivent d'abord s'assurer que le bien, son emplacement, la société et l'activité exercée sont légalement organisés pour fournir ce service.

Impôts et coûts de transaction

L'investissement immobilier à Labuan Bajo doit également être évalué sous l'angle fiscal.

Les coûts liés à une transaction immobilière peuvent inclure des taxes et d'autres frais liés à la transaction, en fonction de la structure de celle-ci et des parties concernées.

Le traitement fiscal peut également varier selon que l'investisseur est :

1. l'acquisition d'un bien immobilier à des fins personnelles ;
2. l'acquisition d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société ;
3. la promotion et la vente de biens immobiliers ; ou
4. gérer une activité immobilière génératrice de revenus.

Les investisseurs devraient donc calculer les impôts et les frais de transaction avant d'évaluer le rendement attendu de leur investissement.

Un projet qui semble rentable si l'on se base uniquement sur le prix d'achat et les revenus locatifs prévus peut donner un résultat très différent une fois pris en compte les coûts d'acquisition, de construction, d'obtention des autorisations, les taxes, les frais de gestion, d'entretien et de financement.

Que doivent vérifier les investisseurs avant de se lancer sur le marché de Labuan Bajo ?

Une due diligence immobilière à Labuan Bajo devrait prendre en compte des aspects juridiques, commerciaux et pratiques.

Ce processus revêt une importance particulière sur les marchés émergents, car les documents fonciers et les hypothèses commerciales ne doivent jamais être considérés séparément.

Labuan Bajo ou Bali : quelle est la meilleure option d'investissement ?

Labuan Bajo et Bali ne doivent pas nécessairement être considérés comme des marchés immobiliers concurrents.

Elles représentent différentes étapes et caractéristiques du développement touristique.

Pour un investisseur, la question la plus importante n'est pas de savoir si Labuan Bajo est « meilleure » que Bali.

Il s'agit de déterminer si le bien immobilier, son emplacement, sa structure juridique et son modèle économique correspondent aux objectifs et à la tolérance au risque de l'investisseur.

L'investissement immobilier à Labuan Bajo vous convient-il ?

Labuan Bajo peut offrir des opportunités intéressantes aux investisseurs qui souhaitent s'intéresser à d'autres destinations que Bali, notamment dans les secteurs du tourisme, de l'hôtellerie et de l'immobilier.

Mais pour se lancer sur un marché immobilier émergent, il ne suffit pas de repérer un emplacement intéressant.

Les investisseurs étrangers doivent prendre connaissance des droits fonciers dont ils peuvent bénéficier, vérifier le zonage avant d'engager des capitaux, mettre en place la structure d'investissement adéquate, choisir l'activité commerciale appropriée et obtenir les autorisations nécessaires à l'exploitation envisagée.

Avant tout, les investisseurs doivent éviter de partir du principe qu'un bien immobilier peut automatiquement être aménagé ou loué simplement parce qu'il est situé dans une destination touristique.

La structure juridique doit soutenir la stratégie d'investissement dès le départ.

Pour les investisseurs qui envisagent d'investir dans l'immobilier à Labuan Bajo, une vérification préalable des aspects juridiques et commerciaux avant l'acquisition peut permettre d'identifier les problèmes liés au terrain, au zonage, à la propriété, aux autorisations et à la fiscalité avant qu'ils ne se transforment en problèmes coûteux.

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier à Labuan Bajo ?

Avant d'acquérir un terrain ou de s'engager dans un projet immobilier, ILA Global Consulting peut aider les investisseurs à examiner la structure juridique et commerciale de l'investissement envisagé, notamment en matière de diligence raisonnable immobilière, de structuration des investissements étrangers, de droits fonciers, d'obtention des autorisations d'exploitation et de conformité réglementaire.

Plus tôt la structure juridique sera examinée, plus il sera facile de déterminer si le bien immobilier est réellement en mesure de supporter l'investissement que vous envisagez.