Comprendre la fiscalité immobilière en Indonésie peut s'avérer complexe, que vous investissiez en nom propre ou par le biais d'une PT PMA.
Investir à Bali ou à Lombok par l'intermédiaire de promoteurs ou d'agents immobiliers semble simple et rapide. La plupart d'entre eux vous conseilleront d'acquérir un bien en nom propre, suggérant de finaliser la transaction en quelques jours après une vérification sommaire des droits du vendeur. Néanmoins, quelles sont les véritables implications fiscales pour les étrangers investissant dans l'immobilier à Bali ? De surcroît, quel est le montage juridique optimal pour ces opérations ?
Taxe foncière à Bali et Lombok
Appréhender la fiscalité immobilière en Indonésie revêt une importance capitale pour les investisseurs, en particulier lors de l'acquisition de biens à Bali et à Lombok. Les taxes varient selon qu'il s'agit d'un bail emphytéotique (leasehold) ou d'une pleine propriété (freehold), et selon que l'investissement est réalisé en nom propre ou via une structure sociétaire (PT PMA). À titre de rappel, un ressortissant étranger n'est pas autorisé à louer un bien sur des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com ou tout autre canal similaire.
Fiscalité applicable aux acquisitions immobilières à Bali et à Lombok
Un étranger acquérant un bien en bail emphytéotique n'est redevable d'aucune taxe. Le bailleur (vendeur) est assujetti à un impôt forfaitaire (impôt libératoire) de 10 %, ou de 20 % s'il ne dispose pas de numéro d'identification fiscale (NPWP). Dans l'hypothèse où le preneur (acheteur) est une PT PMA, la taxe relative au bail emphytéotique doit être retenue à la source et acquittée par ce dernier.
L'impôt sur le bail emphytéotique s'élève à 10 % pour les résidents et à 20 % pour les non-résidents.
Dans le cadre d'un acte de vente (Akta Jual Beli - acquisition en pleine propriété), l'acheteur est tenu d'acquitter une taxe de 5 %, tandis que le vendeur s'acquitte de 2,5 %. L'assiette fiscale est déterminée par les revenus du vendeur, tandis que l'État indonésien fixe celle applicable à l'acquéreur.
Taxe acquéreur : 5 % – Taxe vendeur : 2,5 %
Fiscalité des locations de courte durée
La taxe sur les locations journalières est fixée à 10 % à Bali et Lombok. Elle est versée mensuellement aux autorités locales. Le contribuable doit être titulaire d'un NPWPD. Sur le plan juridique, la licence de location journalière ne peut être obtenue par un étranger. Elle ne peut pas non plus être payée par l'étranger. Bien que le bureau des impôts ait signalé l'acceptation de ce paiement, celui-ci s'accompagne de complications. Cela implique de payer une taxe sur une entreprise qui n'exerce pas avec la licence appropriée.
Impôt foncier (Taxe sur la propriété foncière et les bâtiments)
L'impôt foncier incombe au propriétaire du bien. Pour rappel, le titulaire d'un bail emphytéotique n'est pas propriétaire du bien ; par conséquent, d'un point de vue juridique et sauf convention contraire, le redevable légal demeure le propriétaire du terrain et de la construction.
L'impôt foncier est calculé sur la base de l'évaluation des biens immobiliers et fonciers établie par l'administration fiscale. Le taux est fixé au niveau régional, dans la limite d'un plafond national de 0,5 %. Chaque région d'Indonésie détermine son propre barème.
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Fiscalité applicable aux investisseurs étrangers dans l'immobilier à Bali
Fiscalité applicable aux revenus transférés à l'étranger
Après acquittement des taxes locales, les fonds transférés à l'étranger au profit d'un non-résident sont imposés au taux de 20 %, ou à un taux réduit en vertu de la convention fiscale bilatérale applicable avec le pays de résidence du contribuable. Si la société de gestion immobilière procède à un transfert de fonds au profit de l'étranger, elle est tenue d'opérer une retenue à la source de 20 %.
Lorsqu'un étranger investit dans un bail emphytéotique en tant que personne physique, les revenus générés s'apparentent à des produits locatifs. Il convient de souligner que la cession d'un bail emphytéotique ne constitue pas la vente d'un bien immobilier, mais la transmission d'un contrat de location matérialisée par la perception de revenus locatifs perçus en une seule fois. Ces revenus relèvent généralement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques dans le pays de résidence. L'assiette imposable ne correspond pas à une plus-value, dans la mesure où les contrats de bail emphytéotique ne génèrent pas de plus-value immobilière au sens strict.
Si un investisseur étranger réalise son investissement en bail emphytéotique par l'intermédiaire d'une société, la fiscalité immobilière en Indonésie s'applique principalement au niveau de l'entreprise. L'investisseur étranger n'est imposé qu'à raison des bénéfices distribués sous forme de dividendes.
Conventions fiscales bilatérales (Non-double imposition)
Une convention de non-double imposition (CDI) s'applique dès lors que l'Indonésie a ratifié un accord bilatéral avec le pays d'origine du ressortissant étranger. Ce traité s'applique à un champ de revenus spécifique et ne couvre pas l'ensemble des typologies de recettes. Il est primordial de noter que les revenus tirés d'un bail emphytéotique sont généralement exclus du champ d'application de ces conventions, rendant indispensable la consultation d'un conseiller fiscal dans le pays de résidence du contribuable.
Dans certaines juridictions, les mécanismes des CDI octroient un crédit d'impôt sans pour autant exonérer totalement le contribuable de l'imposition dans son pays d'origine.
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