Les prochaines perspectives du marché immobilier en Indonésie

Depuis des années, Bali est la destination de prédilection de nombreux investisseurs immobiliers internationaux en Indonésie. Mais la donne est en train de changer.

Les prix fonciers sont plus élevés dans les quartiers établis, la concurrence y est plus forte, et les investisseurs commencent à se poser une autre question : où se trouvera la prochaine opportunité ?

Deux noms reviennent régulièrement : Lombok et Labuan Bajo.

Ces deux destinations ont bénéficié d'importants investissements touristiques, mais elles ne s'adressent pas au même marché. Lombok se développe autour de plusieurs pôles touristiques et d'infrastructures, notamment Mandalika et le sud de Lombok. Labuan Bajo a bâti sa réputation autour du parc national de Komodo et d'un marché touristique plus haut de gamme, axé sur la nature.

Cette différence est importante. Un bon investissement ne consiste pas simplement à trouver le terrain le moins cher ou la prochaine destination à la mode. Avant d'acheter, un investisseur étranger doit comprendre ce qu'il est réellement possible de faire avec ce bien immobilier, comment il peut en être légalement propriétaire et si les chiffres sont cohérents.

Pourquoi les investisseurs regardent-ils au-delà de Bali ?

Bali n'est plus un marché immobilier émergent. L'île jouit d'une réputation internationale bien établie, d'une économie touristique florissante et d'une forte demande en villas, hôtels et autres établissements d'accueil.

Cela fait également partie du défi.

Dans certaines des régions les plus prisées de Bali, les investisseurs se lancent sur un marché concurrentiel où les terrains sont chers et où les possibilités de développement peuvent être limitées par le zonage, les infrastructures et un encadrement réglementaire de plus en plus strict.

Lombok et Labuan Bajo en sont à un stade moins avancé.

Cela peut offrir des opportunités intéressantes, en particulier pour les investisseurs prêts à adopter une vision à plus long terme. Mais un marché émergent comporte ses propres risques. Les infrastructures sont parfois encore en cours de développement, la demande peut varier d’un endroit à l’autre, et un projet qui semble attractif aujourd’hui peut dépendre fortement de la croissance future du tourisme.

En d'autres termes, acheter tôt peut offrir une opportunité, mais cela rend d'autant plus important de bien se renseigner au préalable.

Immobilier à Lombok : où se trouvent les opportunités ?

Lombok a suscité un vif intérêt alors que l'Indonésie continue de développer le tourisme en dehors de Bali.

La zone économique spéciale de Mandalika est l'un des principaux moteurs de cette dynamique. Cette zone abrite d'importants projets de développement touristique ainsi que le circuit international Pertamina Mandalika, contribuant ainsi à faire connaître le sud de Lombok à l'échelle internationale.

Le sud de Lombok et Mandalika

Kuta et ses environs présentent un intérêt particulier pour les investisseurs qui recherchent :

• Programmes immobiliers de villas
• Accueil
• Entreprises du secteur du tourisme
• Terrain destiné à un aménagement futur
• Investissement immobilier à long terme

L'attrait de cette destination est relativement simple : le tourisme y est en pleine croissance, les infrastructures s'améliorent et Lombok reste suffisamment proche de Bali pour bénéficier de l'écosystème touristique plus large de cette île.

Mais les investisseurs ne doivent pas partir du principe que tous les biens immobiliers situés aux alentours de Mandalika bénéficieront de la même manière de cette situation.

Un bien immobilier situé à cinq minutes d'un grand complexe touristique peut présenter un profil d'investissement très différent de celui d'un bien difficile d'accès, dont le zonage n'est pas clairement défini ou qui dépend d'infrastructures qui ne sont pas encore en place.

Au-delà du sud de Lombok

D'autres régions de l'île, notamment Senggigi, le nord de Lombok et Mataram, offrent également des possibilités variées.

Senggigi jouit d'une longue tradition touristique. Mataram est davantage liée à l'activité urbaine et commerciale de l'île. Le nord de Lombok possède ses propres attraits touristiques et naturels.

La question ne devrait donc pas tant être de savoir si « Lombok est un bon investissement », mais plutôt de déterminer quelle partie de Lombok correspond le mieux à l'investissement que vous souhaitez réaliser.

L'immobilier à Labuan Bajo : un marché à part

Labuan Bajo, c'est une autre histoire.

Son principal atout ne réside pas simplement dans ses nouvelles infrastructures ou dans les terrains disponibles. C'est la destination elle-même.

En tant que principale porte d'entrée du parc national de Komodo, Labuan Bajo est devenue une destination touristique internationale de premier plan. Ce marché a attiré des investissements dans les hôtels, les complexes touristiques, les restaurants, les villas et les services touristiques.

Pour les investisseurs immobiliers, cela ouvre des perspectives intéressantes dans le secteur de l'hôtellerie et des projets liés au tourisme.

Le projet de développement de Parapuar s'inscrit dans une perspective plus large. Il vise à soutenir le développement de Labuan Bajo en tant que destination touristique, tout en intégrant les caractéristiques naturelles et culturelles de la région.

Cela met également en évidence une différence importante entre Labuan Bajo et un marché immobilier classique.

Les considérations environnementales, la planification touristique et le caractère de la zone environnante peuvent avoir une incidence majeure sur la nature des aménagements possibles et sur la manière dont un projet doit être structuré.

Pour les investisseurs qui s'intéressent à Labuan Bajo, la question ne se résume donc pas simplement à « Combien coûte le terrain ? »

La question est la suivante : « Qu’est-ce qui peut réellement et légalement être développé ici, et la demande sera-t-elle suffisante pour soutenir ce projet ? »

Les étrangers peuvent-ils investir dans l'immobilier à Lombok et à Labuan Bajo ?

C'est l'une des premières questions que posent généralement les investisseurs étrangers.

La réponse dépend de ce que vous cherchez à acquérir et de l'usage que vous comptez en faire.

En règle générale, les étrangers ne peuvent pas acquérir de terrains en pleine propriété ( Hak Milik ) en Indonésie au même titre que les citoyens indonésiens. Selon les circonstances, l'investissement étranger peut donner lieu à des droits tels que le Hak Pakai, le Hak Guna Bangunan (HGB), un contrat de bail ou la création d'une société à capitaux étrangers (PT PMA).

Le choix de la structure appropriée ne doit pas être décidé après l'achat.

Par exemple, une personne à la recherche d'une maison pour son usage personnel n'a pas les mêmes exigences qu'un investisseur qui prévoit de construire plusieurs villas et de les exploiter à des fins commerciales.

L'usage prévu, les droits fonciers, la structure de l'entreprise, son activité et les exigences en matière de licences doivent tous être cohérents.

Cela revêt une importance particulière lorsqu'un investissement implique l'acquisition d'un terrain, suivie de travaux de construction et d'une exploitation commerciale. Un bâtiment qui semble convenir au moment de l'achat du terrain ne vous donne pas nécessairement le droit d'y exercer l'activité que vous envisagez.

Que faut-il vérifier avant d'acheter ?

Un emplacement de choix ne suffit pas à lui seul à garantir un bon investissement.

Avant de signer un contrat immobilier à Lombok ou à Labuan Bajo, il convient de se poser plusieurs questions fondamentales.

Titres fonciers et propriété foncière

Commençons par le territoire lui-même.

À qui appartient-elle ? Quels droits y sont inscrits ? Existe-t-il des hypothèques, des litiges, des problèmes de limites ou d'autres réclamations ? L'accès à la propriété est-il légal ?

Ce sont des questions élémentaires, mais les problèmes qui peuvent en découler peuvent s'avérer extrêmement coûteux par la suite.

Zonage et usage autorisé

Vérifiez ensuite à quoi le terrain peut réellement servir.

Un terrain peut sembler idéal pour une villa ou un hôtel de charme, mais cela ne signifie pas pour autant que le projet de construction envisagé soit autorisé.

Il convient de prendre en compte les règles d'urbanisme, l'aménagement du territoire et les restrictions en matière de développement local avant de formuler des hypothèses sur la valeur future du bien immobilier.

Exigences en matière de construction

Si le projet prévoit des travaux de construction, il convient de vérifier les exigences en matière de construction avant de finaliser la conception et le budget.

La réglementation indonésienne en matière de construction prévoit, le cas échéant, des exigences telles que le PBG (autorisation de construire) et le SLF (certificat d'aptitude fonctionnelle).

Le point essentiel pour un investisseur est simple : le fait de posséder ou de contrôler un terrain ne signifie pas automatiquement que l'on peut y construire tout ce que l'on veut.

Licences commerciales et d'exploitation

Un bien immobilier destiné à générer des revenus locatifs ou à servir de logement peut également nécessiter une structure juridique adaptée et des autorisations spécifiques.

C'est là que de nombreuses questions relatives à la propriété deviennent plus complexes. Une propriété privée, une villa louée à des clients et une entreprise hôtelière gérée par des professionnels ne sont pas nécessairement traitées de la même manière.

L'activité commerciale envisagée doit être définie dès le début.

Les chiffres

Enfin, penchons-nous sur l'investissement lui-même.

Tenez compte du prix d'achat, des coûts de construction, des taxes, des honoraires professionnels, des frais d'exploitation et du financement.

Examinez ensuite l'autre aspect de la question : les revenus locatifs réalistes, le taux d'occupation, les frais de gestion et une éventuelle sortie.

Un bien immobilier attrayant n'est pas forcément un investissement rentable.

Lombok ou Labuan Bajo : quelle destination choisir ?

Il n'y a pas de réponse universelle.

Ces deux destinations s'adressent à des stratégies d'investissement quelque peu différentes.

Lombok pourrait séduire les investisseurs à la recherche d'un marché émergent plus vaste, offrant plusieurs secteurs à prendre en considération.

Labuan Bajo pourrait s'avérer plus intéressante pour ceux qui s'intéressent plus particulièrement au tourisme haut de gamme et à l'hôtellerie.

Aucune de ces deux destinations ne doit être considérée comme un simple « nouveau Bali ». Leurs marchés évoluent chacun à leur manière, et une stratégie d'investissement qui fonctionne à Seminyak ou à Canggu ne doit pas être automatiquement reproduite à Lombok ou à Labuan Bajo.

Foire aux questions

Lombok est-elle une bonne destination pour investir dans l'immobilier ?

Lombok suscite un intérêt croissant en raison du développement touristique, des investissements dans les infrastructures et de projets tels que Mandalika. Les opportunités dépendent toutefois fortement de l'emplacement précis, du statut foncier, de l'usage autorisé et de la stratégie d'investissement.

Labuan Bajo est-il un bon choix pour un investissement immobilier ?

Labuan Bajo présente des atouts touristiques solides, notamment grâce à sa proximité avec le parc national de Komodo. Les biens immobiliers liés à l'hôtellerie et au tourisme peuvent s'avérer intéressants, mais les investisseurs doivent tenir compte des restrictions en matière d'aménagement, des infrastructures et de la demande à long terme.

Les étrangers peuvent-ils acheter des terrains à Lombok ?

En règle générale, les étrangers ne peuvent pas acquérir de terrains en pleine propriété en Indonésie au titre du « Hak Milik ». Selon les circonstances, d'autres solutions peuvent être envisagées, telles que le « Hak Pakai », le « HGB », des contrats de bail ou un investissement par l'intermédiaire d'une « PT PMA ».

Un étranger peut-il faire construire une villa à Lombok ?

C'est peut-être possible, mais il convient au préalable de vérifier plusieurs éléments, notamment les droits fonciers, le zonage, l'usage autorisé, les exigences en matière de construction et la structure de l'entreprise.

Lombok est-elle moins chère que Bali ?

Dans certaines régions de Lombok, les prix d'entrée peuvent être inférieurs à ceux de zones comparables à Bali. Cependant, un prix d'achat plus bas ne signifie pas nécessairement un meilleur investissement. Il convient également de prendre en compte la demande, les infrastructures, le potentiel de développement et les possibilités de revente.

Quelle est la plus grande erreur commise par les investisseurs étrangers ?

Une erreur courante consiste à tomber sous le charme du quartier avant même d'avoir visité le bien immobilier.

Un magnifique terrain situé dans une région en plein essor peut tout de même s'avérer un mauvais investissement si le titre de propriété, le zonage, l'accès, les droits d'aménagement ou la structure de l'entreprise ne sont pas adaptés.

Vous envisagez d'investir en dehors de Bali ?

Lombok et Labuan Bajo suscitent l'intérêt, et ce à juste titre. Ces deux destinations bénéficient du développement touristique continu de l'Indonésie et offrent toutes deux des opportunités qui pourraient ne pas exister sur un marché déjà mature comme celui de Bali.

Mais cette opportunité doit être évaluée avec soin.

Avant d'acheter un terrain, de faire construire une villa ou d'investir dans un projet hôtelier, assurez-vous de bien comprendre ce que vous êtes légalement autorisé à posséder, ce que vous pouvez construire, quelle activité vous pouvez exercer et si le projet est rentable.

ILA Global Consulting peut aider les investisseurs étrangers à examiner les aspects juridiques, sociétaires, fiscaux et liés à l'investissement avant de s'engager dans l'acquisition d'un bien immobilier ou dans un projet de développement en Indonésie.

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Pour les investisseurs étrangers, notre rôle consiste à aller au-delà de la transaction elle-même et à veiller à ce que la structure d'investissement proposée, l'activité commerciale et les exigences en matière de conformité s'articulent harmonieusement.

Avant d'investir, assurez-vous que le modèle fonctionne.

Cet article fournit uniquement des informations générales et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'investissement. La réglementation et les exigences locales sont susceptibles d'évoluer, et chaque transaction immobilière doit être examinée en fonction de ses circonstances spécifiques.