Pour les investisseurs à Lombok et à Bali, il n'est pas aisé de naviguer parmi toutes les offres du marché et d'éviter les faux pas lors d'un premier investissement. Qu'il s'agisse de projets illégaux, de biens surévalués ou de retours sur investissement (ROI) trompeurs, l'investisseur qui s'implante à Bali ou à Lombok doit faire preuve d'une grande prudence face à l'ensemble des informations fournies.
Projet présentant un défaut de permis (PBG / SLF)
Malheureusement, Bali compte des projets illégaux sur son marché, et l'une des premières erreurs en matière d'investissement immobilier consiste à acquérir un bien au sein d'un programme dépourvu des licences ou des autorisations requises.
Pour rappel, chaque bien immobilier en Indonésie nécessite l'obtention d'un permis de construire (PBG) avant que l'entrepreneur ne puisse entamer les travaux. Malheureusement, certains agents croient ou laissent croire à leurs clients que le dépôt d'une demande de SLF suffit. Ils vendent délibérément au promoteur et à leur client une demande de SLF dont l'approbation prend un temps infini. Dans certaines circonstances, certaines constructions ne respectent pas les normes ou ne se conforment pas à la réglementation, et le service PUPR peut exiger des modifications, ce qui engendre des complications pour le client.
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Bien immobilier non autorisé
L'acquisition d'un bien immobilier à Bali ne garantit pas automatiquement la possibilité de le louer au jour le jour sur des plateformes telles qu'Airbnb ou Booking.com. Le bien doit impérativement se situer dans une zone autorisant l'activité de location de vacances. Ces zones se caractérisent par différents zonages et codes couleur. Celles qui autorisent la location journalière sont généralement la Zone Rose (zone touristique) et la Zone Jaune (sous certaines conditions). Cette dernière ne permet traditionnellement la location qu'aux entreprises ou aux particuliers locaux.
Le propriétaire du bien doit solliciter une licence (hôtel, appart-hôtel, Pondok Wisata ou villa) afin d'obtenir un numéro d'identification d'entreprise (NIB).
Une fois le NIB obtenu, le propriétaire est tenu de s'acquitter de l'impôt chaque mois sous couvert d'un numéro d'immatriculation fiscale local (NPWPD).
Mauvaise localisation et rendement locatif (ROI) inattendu
L'une des erreurs d'investissement immobilier les plus graves à Bali et à Lombok réside dans l'achat d'un bien mal situé, sans appréciation préalable du rendement potentiel (ROI). Avant d'investir, il est primordial de cerner l'emplacement exact du bien. Malheureusement, un trop grand nombre de biens proposés par les agents immobiliers se trouvent dans des zones impropres à la location à la journée. L'état des infrastructures et la circulation à Bali sont tels qu'un bien apparemment proche sur une carte peut en réalité se trouver à 20 ou 30 minutes de la plage.
Cette situation s'explique par le fait que de nombreux promoteurs, n'ayant pu investir à proximité immédiate de la plage, tentent néanmoins de commercialiser ces biens auprès de leur clientèle. Malheureusement, ces propriétés afficheront probablement un taux d'occupation médiocre et souffriront de commentaires négatifs. Ces biens ne pourront par conséquent pas atteindre le retour sur investissement promis par certains agents. Le ROI moyen avoisinera quant à lui les 8 %.
Agents immobiliers et promoteurs à Bali et à Lombok
Le point précédent est, hélas, étroitement lié à la problématique évoquée ici. Bali et Lombok comptent de nombreux intervenants non qualifiés, qui ne possèdent ni le titre d'agent immobilier ni la qualité requise pour agir en tant que promoteurs ou entrepreneurs en Indonésie.
Pour rappel, l'agent immobilier doit obligatoirement être membre de l'association professionnelle des courtiers. Il est fréquent de lire sur les contrats la mention « commission de conseil » plutôt que « commission d'agence », les prétendus « agents immobiliers » n'en étant pas réellement. Cela pourrait sembler anodin si cela n'avait aucune incidence sur les clients. Or, nous sommes confrontés à des situations où des agents immobiliers transmettent des informations erronées afin de forcer la vente. Cette pratique nuit au rendement des investissements immobiliers réalisés par nos clients à Bali et à Lombok, et certains conseils ont de lourdes répercussions sur leur situation fiscale.
D'autre part, les entrepreneurs exercent généralement sans licence, ce qui entraîne de graves conséquences sur la qualité de la construction. Un entrepreneur ou un consultant en bâtiment doit détenir les certifications requises en Indonésie et ne peut exercer sans qualifications. Cette obligation vise à protéger les clients contre les vices cachés. Malheureusement, certains d'entre eux ont dû engager des poursuites judiciaires contre des promoteurs en raison de retards de livraison, en particulier pour des biens présentant de graves dysfonctionnements après quelques années.
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Contrat fragile et modalités de prolongation
Afin d'éviter des erreurs d'investissement immobilier lourdes de conséquences financières, il est primordial de sécuriser votre placement, qu'il s'agisse d'un droit de pleine propriété (HGB) ou d'un bail emphytéotique (Hak Sewa).
En effet, les deux parties peuvent faire authentifier et légalisation les baux emphytéotiques sous forme de contrats privés, en y définissant les termes et conditions. Afin de conclure les ventes rapidement, certains agents rédigent des contrats fragiles pour ne pas froisser le vendeur et accélérer la transaction avec l'acheteur. Cette pratique peut s'avérer lourde de conséquences pour ce dernier, notamment au moment de la phase de renouvellement. En effet, certains propriétaires peu scrupuleux exploitent les failles du contrat pour refuser de signer ou de prolonger le bail, n'acceptant de le faire que si le preneur accepte de s'acquitter à nouveau du coût de construction. D'autres clauses, telles que la prise en charge des taxes et l'accès routier, doivent être scrupuleusement rédigées et sécurisées.
Sélection de la gestion locative à Bali et à Lombok
Une fois l'acquisition finalisée, vient l'étape de la mise en ligne du bien sur les plateformes de location journalière ou mensuelle. « Posséder une excellente voiture ne sert à rien si personne ne sait la conduire pour remporter la course ».
Les sociétés de gestion immobilière telles que Pulse Villa Management prennent en charge votre villa de A à Z en plaçant la rentabilité de l'investisseur au cœur de leurs priorités. L'analyse des tarifs pratiqués par ces gestionnaires est capitale : des frais de commercialisation ou de gestion s'élevant à 20 % impacteront lourdement le retour sur investissement (ROI) à Bali et à Lombok.
Acquisition immobilière sous nom propre
La septième erreur à éviter avant de se porter acquéreur d'un bien immobilier à Bali consiste à investir en son nom propre. Cette question revêt une importance cruciale si vous envisagez d'exploiter une entreprise en lien avec votre bien ou de générer des revenus par l'intermédiaire de la société de gestion. Pourtant, la plupart des agents incitent à investir en nom propre :
- Sous prétexte que la constitution d'une société ralentit la procédure, alors que celle-ci ne prend que 5 jours.
- Parce que le vendeur, qui leur verse la commission, refuse de s'acquitter de l'impôt, reportant la responsabilité fiscale sur la structure sociétaire, tout en permettant l'identification du propriétaire en cas de contrôle.
- Parce que la pratique de la double facturation accroît les risques pour le notaire, les règlements effectués depuis un compte bancaire professionnel exposant davantage l'acquéreur à des contrôles.
Pour être parfaitement clair, un particulier a tout à fait le droit d'investir en son nom propre. Néanmoins, il est interdit à un ressortissant étranger de générer des revenus locatifs à titre personnel. La seule issue légale réside dans l'utilisation d'une structure sociétaire détentrice des licences requises, s'appuyant sur des contrats conclus avec des tiers.
Par ailleurs, la fiscalité, tant au niveau des sociétés qu'à celui des personnes physiques, s'avère nettement plus avantageuse par le biais d'une entreprise. Un actionnaire est assujetti à une taxe sur les dividendes de 10 %, taux qui tombe à 0 % après trois années. En parallèle, les revenus peuvent être imposés dans le pays d'origine de l'investisseur, où le taux d'imposition sur le revenu peut excéder 30 % ou 40 % selon la juridiction.
Pour éviter ces erreurs courantes d'investissement immobilier à Bali et à Lombok, nous vous recommandons de faire appel à un cabinet de spécialistes juridiques et fiscaux tel qu'ILA afin de sécuriser au mieux votre investissement.
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