Investir dans une villa à Bali, Lombok, Flores ou Sumba soulève inévitablement la question des taxes foncières. Étant donné que ces dernières ont une incidence directe sur le rendement global de l'investissement, il est essentiel de bien comprendre les différentes obligations fiscales en la matière avant de procéder à l'achat.
L'Indonésie applique différents impôts immobiliers en fonction du type de transaction, de la structure d'investissement, du statut de l'investisseur (résident ou non-résident) ou du fait que le bien immobilier soit acquis par l'intermédiaire d'une PT PMA.
Ce guide présente les principales taxes foncières à connaître lorsque vous achetez, possédez, mettez en location ou vendez un bien immobilier en Indonésie.
Quelles sont les taxes foncières que les investisseurs doivent connaître en Indonésie ?
Avant d'acheter un bien immobilier, renseignez-vous sur les impositions applicables à chaque étape de votre investissement. Le type de bien et le régime de propriété que vous choisissez déterminent les impôts que vous devrez payer.
Taxes sur l'achat et la vente de biens immobiliers
La fiscalité varie selon que vous achetiez ou vendiez un bien en bail emphytéotique ou en pleine propriété. Les principales différences sont présentées ci-dessous.
| Contrat Bail | Pleine propriété | |
| Acheteur | 0% | 5% |
| Vendeur | 10 % pour les résidents, 20 % pour les non-résidents | 2% |
Comme vous pouvez le constater, les acquéreurs de biens immobiliers en bail emphytéotique ne sont généralement soumis à aucune obligation fiscale, même si certains promoteurs ou vendeurs peuvent vous demander de participer au paiement de leurs impôts.
Nous vous recommandons également d'éviter de conclure des accords parallèles visant à réduire l'obligation fiscale du vendeur. Bien que cette pratique puisse parfois être facilitée au cours du processus de transaction, elle est illégale et pourrait avoir des conséquences importantes en cas de litige concernant le contrat de bail.
Dans le cas d’un bien immobilier en pleine propriété, le calcul de l’impôt diffère considérablement selon qu’il s’agit de l’acheteur ou du vendeur. Le vendeur est généralement soumis à l’impôt sur le revenu au titre de la transaction, tandis que l’acheteur paie un impôt calculé sur la base d’une valeur déterminée par l’évaluation du terrain et du bâtiment effectuée par l’administration fiscale. Cette évaluation s’applique généralement aux transactions conclues par le biais d’un acte de vente (AJB) devant un notaire ou un PPAT.
| Durée | Définition |
|---|---|
|
AJB (Acte de vente) |
Acte officiel signé devant un notaire ou un PPAT (agent agréé en matière immobilière) en vue du transfert légal de la propriété d'un terrain ou d'un bien immobilier en Indonésie. |
|
PPAT (Responsable des actes fonciers) |
Un fonctionnaire habilité par les pouvoirs publics, chargé de rédiger et d'authentifier les actes relatifs aux transferts fonciers et autres transactions immobilières. |
La TVA sur les achats immobiliers en Indonésie
Depuis janvier 2025, le taux standard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable aux achats de biens immobiliers neufs auprès de promoteurs agréés en Indonésie est de 12 % ; toutefois, le taux effectif applicable aux biens immobiliers résidentiels non haut de gamme est de 11 % en raison de la formule de calcul de l'assiette fiscale mise en place par le gouvernement.
Pour 2026, toutefois, le gouvernement indonésien a mis en place une mesure incitative sous la forme d'une TVA prise en charge par l'État (PPN DTP) qui pourrait s'appliquer à certaines transactions immobilières :
- Avantage fiscal : une exonération totale de la TVA est accordée sur les premiers 2 milliards d'IDR du prix d'achat des biens immobiliers neufs éligibles, prêts à être occupés, dont la valeur maximale est de 5 milliards d'IDR.
- Conditions d'éligibilité : cette mesure incitative est accessible aussi bien aux ressortissants indonésiens (WNI) qu'aux ressortissants étrangers (WNA) titulaires d'un titre de séjour en cours de validité, à condition que la remise du bien immobilier ait lieu en 2026.
- Exclusions : Cette mesure incitative ne s'applique pas :
- Des entités juridiques, telles que les PT PMA, acquièrent des actifs commerciaux.
- Les opérations de bail, dans le cadre desquelles la TVA est généralement considérée comme une taxe sur les services ou sur les loyers plutôt que comme une taxe sur les mutations immobilières.
Taxe foncière (PBB)
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Indonésie, vous devrez également vous acquitter de la taxe foncière et immobilière (Pajak Bumi dan Bangunan ou PBB), une taxe annuelle prélevée sur la propriété ou l'utilisation des terrains et des bâtiments. La PBB étant gérée par les collectivités locales, la réglementation applicable et les taux d'imposition peuvent varier en fonction de la localisation du bien.
Comment calcule-t-on le PBB ?
Le PBB est calculé sur la base de la valeur imposable du bien immobilier et du taux d'imposition local applicable, selon la formule suivante :
Impôt = Taux d'imposition × NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)
Le calcul se déroule selon les étapes suivantes :
- Déterminez le NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Il s'agit de la valeur fixée par les pouvoirs publics pour l'objet imposable. Les collectivités locales la déterminent en se basant sur des transactions comparables récentes et sur les conditions du marché.
- Calculez le NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Le NJKP correspond à la valeur imposable du bien immobilier ; les autorités le calculent sous forme de pourcentage du NJOP. Il s'élève généralement à 20 % ou 40 %, en fonction de la valeur imposable du bien.
- Appliquer le taux d'imposition. Le taux d'imposition applicable est ensuite appliqué au NJKP. Le plafond national fixe généralement ce taux à 0,5 %, bien que les collectivités locales puissent appliquer des taux compris entre 0,1 % et 0,5 %.
Dans certaines régions, un seuil de NJOP non imposable peut être déduit au préalable avant le calcul du NJKP.
Éléments clés à prendre en compte
- La PBB est payable chaque année après l'envoi par les autorités régionales d'un avis d'imposition (SPPT).
- Certains biens immobiliers utilisés à des fins d'intérêt public, tels que les établissements religieux, éducatifs, de santé, administratifs, les cimetières et les installations diplomatiques, peuvent être exonérés de la taxe foncière (PBB).
- Une preuve du paiement de la PBB est souvent exigée avant qu'un bien immobilier puisse être vendu ou cédé.
Responsabilité en matière de paiement
La responsabilité du paiement de la PBB est généralement transférée à l'acheteur dès que le promoteur immobilier lui remet officiellement le bien immobilier.
Après la remise des clés, l'acheteur doit également s'assurer que le SPPT (avis d'imposition) est transféré à son nom.
| Durée | Définition |
|---|---|
|
NJOP (Valeur imposable des biens immobiliers) |
La valeur imposable des terrains et des bâtiments, fixée par l'administration, qui sert de base au calcul de la taxe foncière. |
|
NJKP (Valeur des ventes imposables) |
La partie imposable du NJOP servant à calculer la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments (PBB). |
|
SPPT (Avis d'imposition) |
L'avis d'imposition annuel émis par la collectivité locale, indiquant le montant de la taxe foncière (PBB) due pour un bien immobilier. |
Taxe de location
Les propriétaires qui louent leur bien immobilier peuvent également être soumis à une taxe locale sur les loyers.
Les collectivités locales fixent généralement cette taxe à 10 % des revenus locatifs bruts, et c'est généralement le gestionnaire immobilier ou la société PT PMA titulaire de la licence d'activité appropriée qui s'en charge chaque mois.
Fiscalité des non-résidents
Les propriétaires non-résidents dont l'investissement n'est pas structuré par le biais d'une PT PMA peuvent être soumis à des obligations fiscales supplémentaires.
Outre la taxe locale sur les loyers, les personnes physiques non résidentes peuvent être soumises à un impôt de 20 % sur les revenus transférés à l'étranger. Cet impôt est généralement prélevé par le gestionnaire immobilier avant que les fonds ne soient transférés à l'étranger.
Obligations fiscales d'une PT PMA
Les biens immobiliers détenus ou exploités par l'intermédiaire d'une PT PMA sont également soumis à plusieurs obligations fiscales permanentes en matière d'impôt sur les sociétés.
Il peut s'agir notamment de :
- Impôt sur les sociétés (IS) : le taux normal est de 22 %. Les petites entreprises dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 4,8 milliards d'IDR peuvent bénéficier d'un taux réduit de 11 %.
- Impôt définitif sur le revenu (article 4, paragraphe 2) : Certains types de revenus, notamment les revenus locatifs provenant de terrains et d'immeubles, sont soumis à un impôt définitif sur le revenu de 10 %, qui s'applique également aux particuliers.
- Retenue à la source (WHT) :
- Les paiements versés à des prestataires indonésiens au titre de prestations de services sont généralement soumis à une retenue à la source de 2 %.
- Les revenus transférés à l'étranger à des non-résidents sont généralement soumis à une retenue à la source de 20 %, bien qu'une convention de double imposition (CDI) applicable puisse réduire ce taux.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : le cas échéant, les obligations en matière de TVA s'appliquent conformément à ce qui est indiqué ci-dessus.
- Charges sociales : les PMA à temps partiel doivent prélever l'impôt sur le revenu des salariés (article 21) et verser les cotisations sociales obligatoires à la BPJS.
- Rapports annuels : les PMA à responsabilité limitée doivent transmettre régulièrement à la BKPM des rapports LKPM portant sur leurs activités commerciales, leurs actifs et leurs effectifs.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés (IS) | Impôt prélevé sur les bénéfices imposables d'une entreprise après application des déductions autorisées et des frais professionnels. |
| Retenue à la source (WHT) | Impôt prélevé par le payeur avant le versement des revenus au bénéficiaire, généralement appliqué aux paiements de prestations de services et aux revenus transfrontaliers. |
| Convention fiscale (CF) | Accord international conclu entre deux pays visant à éviter qu'un même revenu ne soit imposé deux fois. |
|
BPJS (Agence de sécurité sociale) |
Le système de sécurité sociale obligatoire indonésien, qui couvre les soins de santé et les prestations liées à l'emploi pour les travailleurs éligibles. |
|
LKPM (Rapport d'activité d'investissement) |
Rapport d'investissement obligatoire que les sociétés d'investissement doivent remettre périodiquement à l'autorité indonésienne de régulation des investissements. |
Gestion de la taxe foncière en Indonésie
Comprendre vos obligations fiscales avant d'acheter un bien immobilier peut vous aider à éviter des coûts imprévus et à organiser votre investissement de manière plus efficace.
Que vous achetiez une villa en location à long terme, que vous acquériez un bien immobilier en pleine propriété par l'intermédiaire d'une société PT PMA ou que vous investissiez dans une activité de location, il est important de bien comprendre les taxes applicables afin de protéger votre investissement et de vous conformer à la réglementation indonésienne.
Chez ILA Global Consulting, nous accompagnons les investisseurs immobiliers dans la création de sociétés de type PT PMA, la planification fiscale, la diligence raisonnable, la comptabilité et la mise en conformité continue pour leurs investissements immobiliers dans toute l'Indonésie.
Contactez ILA Global Consulting pour discuter de votre investissement immobilier et bénéficier de conseils professionnels sur les obligations fiscales applicables à votre structure d'investissement.
Foire aux questions
Pas toujours. Les taux d’imposition applicables aux achats immobiliers et aux revenus locatifs s’appliquent généralement de la même manière dans les deux cas. La principale différence réside dans le statut de résidence. Les personnes physiques non résidentes peuvent être soumises à un impôt de 20 % sur les revenus transférés à l’étranger, prélevé par le gestionnaire immobilier avant le transfert des fonds à l’étranger. Les résidents et les personnes opérant par l’intermédiaire d’une PT PMA sont généralement soumis à des taux d’imposition plus bas, en fonction de leur structure.
Dans de nombreux cas, oui. Une PT PMA est soumise au taux standard de 22 % de l’impôt sur les sociétés. Toutefois, certains types de revenus, tels que les revenus locatifs provenant de terrains et d’immeubles, sont soumis à un impôt définitif de 10 % plutôt qu’au taux plein de l’impôt sur les sociétés. La retenue à la source sur les transferts de revenus depuis l’étranger peut également être réduite en vertu d’une convention de double imposition applicable. Pour les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs, il est essentiel de bien comprendre quelles obligations fiscales s’appliquent à une structure PT PMA avant de procéder à l’achat.
Le non-paiement de la PBB peut entraîner de graves problèmes lorsque vous décidez de vendre. Une preuve de paiement de la PBB est exigée avant qu’un bien immobilier puisse être légalement vendu ou cédé. Une fois que le promoteur a officiellement remis le bien, l’acheteur devient responsable du paiement de la PBB. Le SPPT, ou avis d’imposition, doit également être transféré au nom de l’acheteur à ce moment-là.
Oui. Le gouvernement a mis en place une mesure d'incitation sous la forme d'une TVA prise en charge par l'État (PPN DTP) pour l'année 2026. Une exonération totale de la TVA s'applique aux premiers 2 milliards d'IDR du prix d'achat des biens immobiliers neufs éligibles, prêts à être occupés, dont la valeur maximale est de 5 milliards d'IDR. Tant les citoyens indonésiens que les ressortissants étrangers titulaires d'un titre de séjour valide peuvent en bénéficier. La remise des clés doit avoir lieu au plus tard en 2026 pour que l’incitation s’applique. L’incitation ne s’applique pas aux personnes morales telles que les PT PMA acquérant des actifs commerciaux, ni aux transactions de bail.
Tous les propriétaires qui louent leur bien immobilier sont soumis à une taxe locale sur les loyers de 10 % du revenu locatif brut, généralement versée chaque mois par le gestionnaire immobilier ou la société PT PMA titulaire de la licence d'exploitation. Les personnes physiques non résidentes sont soumises à une retenue supplémentaire de 20 % sur les revenus transférés à l'étranger. Cette retenue est prélevée par le gestionnaire immobilier avant que les fonds ne soient transférés à l'étranger. Les résidents et les personnes exerçant leur activité par l'intermédiaire d'une société PT PMA ne sont pas soumis à cette retenue supplémentaire.
Les obligations fiscales du vendeur dépendent du type de bien immobilier. Pour les biens en pleine propriété, le vendeur s'acquitte d'un impôt final sur le revenu de 2 % sur la valeur de la transaction. Pour les biens en location à bail, le vendeur paie 10 % s'il est résident ou 20 % s'il est non-résident. Certains promoteurs ou vendeurs peuvent demander aux acheteurs de participer au paiement de leur dette fiscale. Il convient d'aborder cette question avec prudence. Les accords parallèles visant à réduire la valeur de transaction déclarée par le vendeur sont illégaux et peuvent entraîner de graves conséquences juridiques en cas de litige ultérieur.
