Les fiducies de placement immobilier (REIT) en Indonésie, officiellement désignées sous le nom de Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE en Indonésie), connaissent une dynamique de croissance réjouissante. Si vous souhaitez saisir cette opportunité, il est essentiel de comprendre le processus de création d'un DIRE. Voici un récapitulatif des étapes clés, ainsi que des perspectives approfondies sur le marché indonésien des REIT :
Qu'sont les REIT (DIRE) en Indonésie ?
Un fonds de placement immobilier (REIT) est un véhicule destiné à collecter des fonds auprès du grand public ou d'investisseurs afin de les investir dans des actifs immobiliers, des actifs liés à l'immobilier, et/ou des liquidités et équivalents de trésorerie. Parallèlement, le Fonds d'investissement dans les infrastructures (DINFRA) est un véhicule sous forme de contrat de placement collectif utilisé pour lever des fonds auprès de la communauté des investisseurs, principalement investis dans des actifs d'infrastructure par le gestionnaire de fonds.
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Conception et planification des DIRE :
- Identifier une niche : analysez la demande du marché et définissez l'orientation de votre DIRE (commerce, bureaux, santé ou logistique). Étudiez les DIRE existantes pour éviter la saturation dans certains secteurs spécifiques.
- Constituer une équipe : réunissez des professionnels expérimentés dans le développement immobilier, la finance, les affaires juridiques et la gestion de fonds d'investissement immobilier (REIT).
- Élaborer un plan d'affaires : définissez votre stratégie d'investissement, les types de biens ciblés, les sources de financement et les rendements escomptés.
Conformité réglementaire des DIRE :
- Créer une entité juridique : Établissez une société qui deviendra le DIRE (REIT en Indonésie). Consultez des conseillers juridiques pour garantir la conformité avec la réglementation indonésienne.
- Obtenir l'approbation de l'OJK : Déposez une demande d'enregistrement du DIRE auprès de l'Autorité des services financiers (OJK). Cela implique de soumettre une documentation détaillée concernant votre plan d'affaires, vos prévisions financières et l'expertise de votre équipe.
- Satisfaire aux critères de qualification des REIT : veiller à ce que votre DIRE respecte les exigences minimales, notamment :
- Investir au moins 75 % des actifs dans l'immobilier ou des actifs connexes.
- Générer au moins 75 % du revenu brut à partir de loyers, de ventes immobilières ou d'intérêts hypothécaires.
- Distribuer au moins 90 % du résultat imposable aux actionnaires sous forme de dividendes.
Levée de capitaux et investissement :
- Offre publique de vente (IPO) : introduire votre DIRE à la Bourse d'Indonésie (IDX) afin de lever des capitaux auprès d'investisseurs publics. Cette démarche requiert une préparation rigoureuse et le strict respect de la réglementation relative aux introductions en bourse.
- Placement privé : obtenir des financements auprès d'investisseurs institutionnels ou de particuliers fortunés par le biais d'opérations de placement privé. Cette option peut s'avérer plus rapide pour accéder au marché, mais peut comporter des taux d'intérêt plus élevés ou des conditions d'investissement plus strictes.
- Acquisition de biens cibles : utilisez le capital levé pour acheter des actifs immobiliers générateurs de revenus qui correspondent à la stratégie de votre DIRE. Menez une due diligence rigoureuse et assurez-vous de la clarté des titres de propriété.
Gestion et opérations courantes :
- Mettre en place une équipe de gestion : constituez une équipe possédant une expertise en gestion immobilière, relations avec les locataires, reporting financier et conformité.
- Maintenir des taux d'occupation élevés : mettez en œuvre des stratégies de location et de maintenance efficaces pour attirer et fidéliser les locataires, garantissant ainsi un flux de revenus régulier.
- Distribuer des dividendes réguliers : versez au moins 90 % du résultat imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, répondant ainsi à une exigence clé des REIT et attirant les investisseurs en quête de rendements réguliers.
- Garantir la transparence et le reporting : tenez des registres financiers précis et préparez des rapports réguliers destinés aux actionnaires et aux organismes de réglementation.
Au-delà des fondamentaux : analyse approfondie des REIT indonésiens
- Incitations gouvernementales : Le gouvernement indonésien soutient activement la croissance des DIRE par le biais d'avantages fiscaux, tels que l'exemption de la double imposition et la simplification des réglementations. Cela favorise un climat propice au développement des REIT.
- Potentiel de marché : L'Indonésie bénéficie d'une économie prospère et d'une classe moyenne en plein essor, ce qui stimule la demande pour divers secteurs immobiliers. Les DIRE offrent aux investisseurs une exposition à ce potentiel de croissance à travers différents types de biens.
- Défis et opportunités : Bien que le marché soit prometteur, des préoccupations en matière de liquidité et des options de diversification limitées subsistent. Toutefois, des efforts gouvernementaux sont en cours pour encourager une représentation plus large des secteurs et approfondir le marché.
Analyse de l'investissement via un dispositif REIT
La double imposition supprimée pour les investisseurs immobiliers indonésiens ! Le gouvernement a récemment fait un grand pas en avant en éliminant la double imposition pour tous ceux qui investissant dans l'immobilier par le biais d'un programme spécial appelé "contrat d'investissement collectif" (CIC). Vous pouvez désormais investir dans l'immobilier indonésien et conserver une plus grande partie de votre argent durement gagné.
Pensez-y de la manière suivante : Imaginez un groupe d'amis souhaitant acheter un immeuble ensemble. Au lieu que chacun achète directement, ils mettent leur argent en commun sur un compte joint et désignent quelqu'un pour le gérer. C'est ce que fait le CIC pour les investissements immobiliers, à l'instar des FPI en Indonésie. Vous unissez vos forces à celles d'autres investisseurs, combinez votre argent et récoltez les bénéfices de la propriété de biens immobiliers productifs de revenus.
Auparavant, investir de cette manière signifiait payer deux fois des impôts : une fois sur votre part des bénéfices et une autre fois sur les activités du groupe. Grâce à la nouvelle réglementation, ce n'est plus le cas ! Vous conservez une plus grande partie de vos bénéfices, ce qui rend l'option beaucoup plus attrayante pour les investisseurs.
Par conséquent, si vous avez toujours rêvé de posséder un bien immobilier en Indonésie, le moment est venu d'explorer le programme CIC. C'est une méthode d'investissement plus simple et plus avantageuse sur le plan fiscal, qui vous permet potentiellement de générer un flux de revenus régulier grâce à vos actifs immobiliers.
Limites d'investissement des FPI
- Actifs immobiliers, tels que l'acquisition d'un immeuble de bureaux destiné à la location.
- Actifs liés à l'immobilier, tels que l'achat d'actions ou d'obligations de sociétés foncières.
- Sous forme de liquidités ou d'équivalents de trésorerie
- Aperçu des licences et autorisations prévisionnelles requises pour exercer des activités commerciales
La création du DIRE-KIK et le transfert des actifs fonciers et immobiliers au sein du DIRE-KIK comprennent les étapes suivantes :
Constituer le DIRE-KIK ;
- Désigner un gestionnaire de fonds et une banque dépositaire pour administrer le DIRE-KIK et superviser respectivement la gestion des liquidités et l'exécution des paiements
- Les parties concernées, y compris la société holding (Holdco), pour souscrire des parts dans le DIRE-KIK ;
Le DIRE-KIK utilise les fonds pour acquérir :
- Les actions des sociétés existantes propriétaires des terrains
- Établir sa propre société PMA, injecter les fonds dans cette dernière, et faire acquérir les actifs fonciers et immobiliers par la société PMA.
Avantages et inconvénients des fonds de placement immobilier en Indonésie
Investir dans les FPI présente certainement plusieurs avantages et inconvénients. Voici les avantages dont vous pouvez bénéficier en investissant dans les FPI :
- Un capital d'investissement initial moins élevé. L'achat d'un appartement à des fins locatives peut être coûteux. En revanche, l'investissement dans les FPI est basé sur leur cours de bourse, ce qui nécessite un capital initial moins important et en fait une option plus abordable.
- Liquidité. Les FPI sont des instruments d'investissement très liquides, qui vous permettent d'acheter ou de vendre rapidement votre propriété. En revanche, la vente d'un appartement en Indonésie peut prendre des mois, voire des années.
- Diversification. Avec une seule FPI, vous bénéficiez d'une meilleure diversification en termes de types de biens (au-delà des appartements) et d'emplacements géographiques (investissement dans plusieurs villes, voire plusieurs pays).
- Générer des revenus passifs. Les FPI sont légalement tenus de distribuer une part importante de leurs revenus, ce qui permet aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers.
- Gestion professionnelle. Les FPI sont gérés par des experts spécialisés dans la sélection des meilleurs biens immobiliers et disposent d'équipes dédiées à la gestion des opérations, ce qui permet d'éviter les inefficacités communes à la propriété privée.
- Temps de gestion. L'investissement dans les FPI ne demande qu'un minimum de temps, hormis le suivi de l'évolution des cours boursiers.
Et voici les inconvénients des FPI :
- Potentiel de profit plus faible. Bien que l'investissement immobilier direct puisse produire des rendements plus élevés avec une gestion adéquate, une étude de l'EPRA montre que les FPI surpassent les investissements directs de 4 % par an en moyenne.
- Corrélation avec le marché : En tant qu'actif financier, les FPI sont plus étroitement liés aux fluctuations du marché que la propriété privée, ce qui peut avoir un impact indirect sur la performance de l'investissement.
- Distribution de dividendes : Les FPI distribuent régulièrement des dividendes, mais pas nécessairement tous les mois.
Incidences fiscales des REIT en Indonésie
Bonne nouvelle pour les investisseurs de DIRE - KIK ! Les récents changements dans la réglementation fiscale indonésienne rendent l'investissement dans ces fonds d'investissement immobilier encore plus intéressant. Voici ce qu'il faut savoir :
Les sociétés à but spécial (SPC) créées par les DIRE - KIK sont désormais considérées comme faisant partie de la DIRE - KIK elle-même. Cela signifie que tout revenu que la SPC tire de ses actifs immobiliers revient directement à la DIRE - KIK et n'est pas imposé séparément. Cela peut considérablement augmenter votre rendement.
Les dividendes versés par la SPC au DIRE-KIK sont exonérés d'impôt. Fini les préoccupations liées à la double imposition de vos revenus !
Le transfert de biens immobiliers à la SPC ou au DIRE-KIK ne requiert plus de retenue à la source au titre de l'impôt final sur le revenu de 5 %. Cette disposition simplifie la procédure et génère des économies.
SPC et DIRE - Les KIK sont désormais considérés comme des contribuables à "faible risque" aux fins de la TVA. Cela signifie que vous pouvez obtenir des remboursements plus rapides sur tout paiement excédentaire de TVA, ce qui vous permet de remettre plus d'argent dans votre poche.
En somme, ces évolutions renforcent l'efficience et l'attractivité fiscale des DIRE-KIK pour les investisseurs. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier en Indonésie, veillez à consulter votre conseiller financier afin de mesurer l'impact positif de ces nouvelles dispositions sur votre situation.
N'oubliez pas que la création d'un DIRE est un processus complexe qui requiert un accompagnement spécialisé. Contactez nos équipes juridiques et financières pour naviguer à travers la réglementation et optimiser vos chances de réussite.
Avec une planification rigoureuse, une exécution minutieuse et une connaissance approfondie du marché indonésien, la création d'un DIRE performant peut s'avérer être une initiative des plus fructueuses. Le potentiel de contribution au développement immobilier, la génération de rendements stables pour les investisseurs et la participation à la croissance économique de l'Indonésie justifient pleinement cet engagement.
Ressources complémentaires :
Site web de l'OJK (Autorité des services financiers) : https://www.ojk.go.id/
Site web de la Bourse d'Indonésie (IDX) : https://www.idx.co.id/
