Pour ceux qui se trouvent à Bali depuis l'époque du Covid, il est impossible de passer à côté de l'explosion immobilière qui s'y déroule. Les médias du monde entier mettent en lumière tant la beauté de Bali que les dérives de cette expansion. Les instances politiques étudient actuellement un moratoire visant à stopper ou à encadrer le développement de l'île. Mais comment en sommes-nous arrivés là ? Quels sont les véritables enjeux cachés derrière la croissance balinais, et comment y remédier ?

En tant que cabinet de conseil juridique, ILA Global Consulting accompagne des promoteurs, des agences immobilières et des investisseurs. Nous avons été témoins de l'évolution de la situation au cours de la dernière décennie.

Réglementation des investissements immobiliers à Bali

développement à bali

Certains acteurs politiques et syndicats du tourisme réclament un moratoire sur l'immobilier pour geler les projets dans certaines zones. Pourtant, la réglementation en matière de développement immobilier à Bali est claire. L'Indonésie dispose d'un plan d'urbanisme avec des règles de zonage strictes définissant les emplacements réservés aux hôtels, aux villas, aux habitations résidentielles, etc.

Le zonage à Bali

Voilà des décennies que des promoteurs et des acquéreurs construisent dans des zones non autorisées. Bali est réputée pour sa forte cohésion communautaire incarnée par le Banjar. Il est regrettable que le Banjar n'ait pas anticipé cette urbanisation pour se réveiller soudainement face à de nombreux biens immobiliers érigés en zone verte. Le Banjar patrouille désormais dans les secteurs et exige que tout passe par lui, y compris les contributions financières locales. Comment en est-on arrivé là ?

Le problème ne relève manifestement pas d'un manque de réglementation, et l'adoption de nouvelles lois n'y changera rien tant que les autorités ne veilleront pas à leur application stricte auprès de l'ensemble de la communauté. Les étrangers ne sont pas les seuls responsables de cette situation. Ceux qui cèdent leurs terres sont les Balinais eux-mêmes. Certains locaux ont signalé avoir subi des pressions pour vendre leurs terrains. Une telle situation est inacceptable sur une île que nous chérissons tous pour sa culture et sa beauté.

Le gouvernement a instauré un zonage répondant à des finalités et à une planification précises. Pourtant, certains étrangers — qui sont souvent les premiers à déplorer l'insuffisance des infrastructures — s'associent à des notaires pour faire modifier le zonage d'un terrain afin de pouvoir y ériger leurs constructions. Comment planifier les réseaux routiers et les infrastructures lorsque de nouvelles villas surgissent quotidiennement dans des zones qui n'étaient pas destinées à être urbanisées ?

Permis de construire

À Bali, les constructions requièrent un permis de construire et la réglementation est limpide. Tout projet immobilier doit être validé par le PUPR. Aucun chantier ne peut débuter sans PBG. Sur cette question des permis de construire, les sphères politiques et administratives doivent exercer un regard vigilant. Nous constatons des arrangements où les parties impliquées ne disposent pas des autorisations requises. Des étrangers achètent en toute connaissance de cause sans PBG et, pour des raisons complexes à détailler, certains promoteurs parviennent à obtenir un SLF malgré l'illégalité initiale du chantier. Comment cela est-il possible ? 

Les autorités ont pleine conscience de ces pratiques, et un nouveau moratoire demeurera inefficace si ces méthodes perdurent.

L'obtention des permis de construire implique généralement l'analyse des plans architecturaux. Bali applique des normes strictes en matière de conception et de construction, mais de nombreux projets s'affranchissent de ces impératifs. On voit ainsi fleurir à Bali des demeures de style méditerranéen : qu'est-il advenu de l'identité balinais ?... Qui a validé la conception de telles habitations ?

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Conséquences du développement immobilier à Bali

réglementation du développement à bali

Bali fait face à plusieurs risques susceptibles d'avoir un impact critique sur son avenir :

  • Enjeu culturel
  • Enjeu écologique
  • Enjeu social
  • Enjeu financier

Le premier risque est manifestement d'ordre culturel. En raison de ce développement effréné, Bali perd son essence et sa culture. La pression urbanistique a conduit à l'abattage d'arbres sacrés. Les temples ressemblent davantage à des parcs d'attractions qu'à des lieux culturels et spirituels.

Cette pression engendre également des conséquences écologiques majeures. Le sud de Bali connaît un déficit hydrique. À Pecatu et Uluwatu, des centaines de camions acheminent de l'eau quotidiennement. Les programmes immobiliers en cours font face à une explosion de la demande en eau, et nul ne sait comment faire face à cette situation dans les années à venir.

Cette pression génère des tensions sociales, marquées par l'émergence d'un rejet des étrangers sur les réseaux sociaux et d'une hostilité envers certains projets. Certes, quelques étrangers ont eu un comportement répréhensible, mais celui-ci ne fait que refléter les pratiques locales. Comme le veut l'adage, si tous les résidents locaux portaient un casque, aucun étranger ne roulerait sans.

L'ensemble de ces problématiques risque de provoquer des difficultés financières et de décourager subitement les touristes de visiter Bali. Qui souhaiterait se rendre sur une île dont la culture s'est éteinte, où l'accès à l'eau courante est compromis et où l'accueil des locaux fait défaut ? 

Nous sommes tous responsables de la situation actuelle

En tant qu'étrangers, nous devons également dire stop. Tout bien immobilier dépourvu de permis de construire ne devrait pas être référencé par les agences immobilières ni validé par un notaire. Le certificat d'adéquation fonctionnelle (SLF) ne devrait pas être délivré au terme des travaux, et les conseils juridiques se doivent d'alerter leurs clients. L'administration et les Banjars doivent signaler ces infractions, incitant ainsi les promoteurs à appliquer la réglementation dès demain. 

Seuls les observateurs extérieurs peuvent feindre l'ignorance. Tous les acteurs locaux s'étonnent soudainement de l'instauration d'un moratoire, alors même que chacun connaissait la situation. Certains promoteurs bénéficient d'une forte exposition médiatique, bien que tout le monde sache qu'ils ne disposent pas des autorisations requises. Des investisseurs fortunés, tant locaux qu'étrangers, font pression pour modifier les plans d'urbanisme et obtenir gain de cause, tandis que la population locale et les familles modestes subissent des pressions pour céder leurs biens.

L'avenir de Bali dépend de nous, et plus particulièrement des Balinais. C'est leur terre ; il est grand temps de durcir l'application des réglementations et de réagir. Il n'est pas nécessaire de modifier les textes, mais de les faire respecter et d'assurer une administration rigoureuse. Le gouvernement indonésien et le peuple balinais ont tout notre soutien en la matière.

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