La principale préoccupation des investisseurs est d'éviter les arnaques lors de l'achat d'un bien immobilier à Bali. Ces derniers mois ont été marqués par un développement incontrôlé de l'immobilier balinais, poussant certaines autorités locales et habitants à réclamer un moratoire sur la construction. En effet, cette expansion a échappé à tout contrôle et la situation est connue de tous.
Comment conseiller aux étrangers de respecter la réglementation lorsque, dans plus de la moitié des transactions, le vendeur local leur demande de ne pas déclarer les taxes ? Comment conseiller aux étrangers de respecter les règles de construction à Bali lorsque la communauté locale elle-même leur suggère de ne pas demander de permis de construire avant le début des travaux ?
Bali fait face à ces problématiques sur plusieurs fronts, ce qui complexifie la compréhension, pour les étrangers, de la marche à suivre et de l'impact potentiel de ces arnaques sur leur propriété ou leur entreprise.
Bail emphytéotique (Leasehold) sous nom propre
La pression exercée par les tiers
Lors de l'acquisition d'une villa, les agents immobiliers, les vendeurs ou certains entrepreneurs conseillent systématiquement à leurs clients d'opter pour un bail emphytéotique (leasehold) sous leur nom propre. Cette solution vise principalement à :
- Accélérer la transaction en évitant d'attendre la constitution d'une structure juridique
- Éviter le paiement de la TVA
- Réduire ou éluder la taxe sur le bail emphytéotique
Ce mécanisme est proposé aux étrangers arrivant à Bali qui ont l'illusion d'acheter une villa alors qu'en réalité, le leasehold relève d'un *Hak Sewa*, c'est-à-dire un contrat de location à long terme.
Cette distinction est importante entre la possession d'un bien immobilier et la possession d'un droit de bail. Cette différence a une incidence directe sur la manière dont l'administration fiscale classe l'investissement à l'étranger et sur la manière dont l'argent est restitué et imposé dans le pays de résidence de l'investisseur.
Conséquences de la réduction de la taxe sur le bail emphytéotique
En effet, l'Indonésie dispose d'une facilité fiscale de seulement 10 % sur les baux basés sur la charge du vendeur. Cependant, il est courant que les notaires signent un accord avec une valeur inférieure au prix réel. La personne locale procède ainsi pour payer moins d'impôts. Les conséquences pour l'étranger peuvent être dramatiquement importantes auprès du bureau des impôts de son pays de résidence. En effet, si l'étranger n'est pas en mesure de justifier le montant qui a été transféré à l'aide d'une pièce justificative d'une valeur correcte.
De fait, certains étrangers ont été contraints de s'acquitter d'amendes substantielles en raison de leur incapacité à présenter un contrat reflétant la valeur réelle, le contrat initial ayant disparu. Ces scénarios s'inscrivent fréquemment dans le cadre d'escroqueries immobilières ciblant des acheteurs imprudents.
Conséquences lors de la revente du bail emphytéotique
Il convient de le rappeler avec insistance : l'acquisition d'un bail emphytéotique ne constitue en aucun cas l'achat d'un bien immobilier. Un leasehold ne s'apparente pas à un bail à construction et le nom de l'étranger ne figure pas sur le titre foncier. Cet élément s'avère déterminant au moment de la revente. En effet, certains étrangers, mal conseillés, estiment que la cession de ce droit ne sera soumise qu'à la taxe forfaitaire de 10 % sur les baux. Toutefois, lors du rapatriement des fonds, l'administration fiscale du pays d'origine peut requalifier cette somme en revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu, dans la mesure où ce produit ne découle ni de l'achat d'un bien immobilier ni d'un bail à construction, mais relève simplement de revenus contractuels.
Conséquences en cas de mise en location du bien
Précisons-le clairement : un ressortissant étranger n'est pas autorisè à louer un bien immobilier en Indonésie sous son nom propre. La détention d'un bail emphytéotique à titre personnel ne confère pas le droit de commercialiser une villa sur des plateformes telles qu'Airbnb à Bali ou à Lombok. S'il existe des montages d'investissement alternatifs, l'utilisation du nom propre ne répond pas aux exigences de légalité. La compréhension de ces implications permet d'éviter d'être victime d'escroqueries immobilières à Bali et garantit une expérience d'investissement sécurisée.
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Les arnaques dans la construction à Bali
Bail emphytéotique et droit de superficie (Hak Guna Bangunan)
Pour les personnes souhaitant faire construire une villa ou un appartement, le simple bail emphytéotique ne confère pas aux étrangers le droit d'édifier de telles constructions. La seule option légale pour un étranger consiste à détenir un droit de superficie (HGB) adossé au bail emphytéotique, ou à acquérir un bien en pleine propriété afin de le convertir en HGB.
Permis de construire (PBG) et certificat d'utilité (SLF)
La plupart des projets en cours à Bali sont illégaux et n'ont pas le droit de construire. La loi exige que le promoteur demande un permis de construire avant la construction. Le demandeur doit être titulaire du permis de construire, mais les étrangers ne sont pas autorisés à le faire sous leur nom personnel. Toutefois, les étrangers peuvent obtenir ce droit de construire en créant une société appelée PT PMA.
En l'absence de société, un ressortissant étranger agissant en tant que personne physique ne pourra solliciter l'obtention d'un permis de construire en son nom et restera systématiquement dépendant d'un prête-nom local.
Le permis de construire est indispensable pour l'obtention de licences commerciales, telles que l'exploitation d'hôtels ou de villas locatives. Il est impératif de vérifier le permis de construire préalablement à toute transaction, en particulier pour les projets sur plan (off-plan), afin de s'assurer de l'existence des autorisations urbanistiques requises.
Les conséquences peuvent être lourdes, notamment :
- Des amendes substantielles
- La destruction du bien immobilier
- Impossibilité d'obtenir la licence adéquate pour louer le bien ou exploiter l'entreprise
Erreur fréquente
Paiement de l'acompte
Nous avons vu beaucoup d'étrangers perdre leur caution en raison de l'absence d'un contrat non garanti ou d'un paiement effectué auprès d'un notaire sans avoir établi un contrat en bonne et due forme avant de verser une caution. Vous payez une caution sous certaines conditions, mais un contrat solide vous permet d'en obtenir le remboursement.
Prête-nom local à Bali
Les clients expliquent souvent qu'ils ont déposé de l'argent sur le compte bancaire d'un ami local qu'ils ont rencontré pendant leurs vacances et qui leur a promis de les aider. Personne n'aide gratuitement. L'utilisation d'un prête-nom ou l'achat d'un terrain sous l'égide d'une personne locale est illégal et peut avoir de lourdes conséquences. Aucun contrat ne peut aider l'étranger à récupérer son argent en cas de problème.
Il existe plusieurs mécanismes pour acquérir un bien immobilier, et nous invitons les étrangers à nous contacter afin de sécuriser l'achat d'une villa à Bali et à Lombok tout en évitant les arnaques.
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