Ces derniers mois, j'ai eu de longues discussions avec des clients, des investisseurs et des professionnels, tous désireux de savoir si le marché immobilier balinais était au bord de l'explosion d'une bulle. Évaluer cette appréciation est délicat, car chaque marché est complexe à analyser et chaque partie prenante possède sa propre perspective.
- Les investisseurs recherchent des garanties quant à leurs investissements.
- Des agents immobiliers promettant un retour sur investissement (ROI) de 25 % pour vendre des biens à la durée de vie limitée.
- Des agents gérant les visas pour les nouveaux résidents
- Des notaires ayant un intérêt dans la réussite de la transaction.
- Des promoteurs engagés sur de lourds investissements
Naturellement, la plupart des acteurs adaptent leurs conseils professionnels à leurs clients et proposent des services dans l'intérêt de ces derniers.
En tant qu'investisseur issu du secteur financier, j'analyse systématiquement un marché immobilier à travers le prisme de l'offre et de la demande, influencé par diverses variables, à l'instar de tout autre marché.
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L'offre sur le marché immobilier à Bali :
D'Uluwatu à Canggu, en passant par Ubud et l'Est de Bali, on observe une augmentation notable des offres immobilières ces dernières années. De nombreux Balinais ont cherché à vendre ou à louer leurs terres pour générer des liquidités pendant et après la pandémie de COVID-19. Fait intéressant, la demande la plus importante durant cette période est venue d'acheteurs javanais, capitalisant sur la crise pour acquérir des terres, tandis que les propriétaires terriens balinais cherchaient à liquider leurs actifs.
Cette tendance a submergé le marché de biens en location (leasehold) ou en pleine propriété (freehold), tels que des villas, des terrains et des hôtels. D'autres nationalités ont emboîté le pas, achetant et développant des biens pour proposer des villas sur plans ou des terrains.
Alors que nous approchons de la fin de l'année 2023, il est temps de dresser un bilan. Le nombre d'annonces de locations de courte durée à Bali a explosé, atteignant près de 58 500 offres sur diverses plateformes, soit une augmentation de 22 %.
Cette tendance s'est poursuivie jusqu'à la fin de l'année 2023, et il est désormais temps d'analyser la situation.
Si l'on considère le nombre d'annonces de locations de courte durée à Bali, un graphique est plus parlant que tous les mots.
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La demande suit-elle le même rythme ?
Les investisseurs recherchent généralement un rendement par le biais de la location à court terme, de la location à long terme ou des plus-values. En raison de la confiance des investisseurs dans le taux d'occupation des biens, les plus-values dépendent de la hausse de la demande foncière. Une bulle se forme lorsque le marché enregistre des plus-values fondées uniquement sur l'espoir. Elle peut éclater si les acheteurs perçoivent un manque de demande réelle ou en l'absence d'avantages fiscaux pour ces derniers.
Tendances actuelles de la demande :
Les chiffres d'Airbnb racontent une histoire éloquente. Le taux d'occupation pour 2023 est inférieur à celui de 2022, en raison de plusieurs facteurs :
- Les voyageurs sont moins enclins à s'éloigner de leur pays d'origine.
- Les économies nécessitent d'être reconstituées.
- La réputation de Bali en tant que destination saturée et embouteillée nuit à son attractivité, d'autant plus que d'autres régions offrent de meilleures infrastructures.
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Taux d'occupation des biens immobiliers à Bali
Taux d'occupation des biens immobiliers à Ubud
Taux d'occupation des biens immobiliers dans la région de Canggu
Canggu, en particulier, enregistre une baisse significative, son taux d'occupation chutant de plus de 65 % à environ 50 %.
Malgré un marché orienté à la baisse, les revenus ont mis du temps à suivre en raison de prix d'affichage plus élevés. Les propriétaires disposant de baux de courte durée (leasehold) ont visé un retour sur investissement rapide en proposant des tarifs premium lorsque la demande était forte. Toutefois, une tendance générale à la baisse des revenus se dessine, s'alignant sur le chiffre d'affaires global de 2022.
Cette tendance indique que les revenus persistent mais se répartissent entre un plus grand nombre d'annonces affichant des taux d'occupation plus faibles. Dans ce contexte concurrentiel, s'entourer d'un partenaire solide est essentiel pour se démarquer.
REVENUS DU MARCHÉ IMMOBILIER BALINAIS SUR LA LOCATION À COURTE DURÉE
Investir ou non sur le marché immobilier de Bali ?
La réponse est à la fois oui et non. Nous recommandons à nos clients de formuler un plan d'affaires solide et d'appréhender parfaitement l'emplacement de leur investissement. L'acquisition d'un bien en pleine propriété (HGB ou Hak Pakai) s'avère essentielle, en particulier en période de ralentissement économique, le bail emphytéotique (leasehold) constituant une double pénalité : il perd de la valeur en raison du marché et sa durée résiduelle diminue.
Les principaux points à prendre en compte sont les suivants :
- Réalisez toujours une étude de marché et analysez les chiffres (et non ceux fournis par le vendeur).
- Analysez constamment le comportement de vos clients ainsi que leurs tendances de voyage. De nombreux promoteurs cherchent à placer des appartements sur le marché. Bali est-elle une destination où les gens recherchent ce type de logement ? Des clients s'envoleront-ils de New York pour séjourner dans un appartement ?
- Appréhendez ces mutations. L'Inde s'impose comme l'un des marchés majeurs pour Bali. Les voyageurs indiens séjournent-ils 4 jours ou 2 semaines ? Dépensent-ils autant que ceux d'autres marchés ? Est-il préférable de séjourner dans un hôtel 5 étoiles, un appartement ou une villa ?
- Assurez-vous que votre contrat est sécurisé et menez les audits préalables (due diligence) qui s'imposent.
- La location à long terme constitue-t-elle une alternative pertinente ? Puis-je explorer le marché indonésien ?
- Dotez-vous d'une stratégie marketing et d'une société de gestion immobilière adéquates.
Bali sera toujours Bali. L'Indonésie constitue un marché solide doté d'une importante demande locale. Néanmoins, l'Indonésie ne se résume pas à Bali et offre de nombreuses opportunités inédites pour développer des formes de tourisme durable.
Sumba, Raja Ampat et ces îles de la côte est de l'Indonésie démontrent que leurs taux d'occupation peuvent se maintenir à un niveau très élevé. Certains complexes hôteliers, à l'instar du Misool Eco Resort, affiche complet des années à l'avance. De même, certains établissements à Sumba affichent toujours un taux d'occupation soutenu et croissant.
Comment pouvez-vous m'aider à décider s'il convient ou non d'investir à Bali ou en Indonésie ?
Nous pouvons vous accompagner dans l'étude du marché, en vous apportant analyses, données et recommandations. En tant que conseillers en investissement et juridiques, nous offrons un conseil juridique complet et une assistance tout au long de votre processus d'investissement afin de garantir la protection de vos intérêts.
Les investisseurs doivent adopter une perspective à moyen et long terme. L'Indonésie propose divers sous-marchés qui requièrent une attention particulière. L'engouement pour Bali a incité de nombreux investisseurs à développer des biens non achevés ou non viabilisés, mais l'attrait durable de l'île auprès des visiteurs laisse entrevoir un potentiel de rentabilité une fois ces projets achevés. Bali demeure une destination attractive depuis des années et continuera d'attirer les investisseurs.
