Le « Hak Guna Bangunan » (HGB) est un droit foncier qui permet à son titulaire de construire et de détenir des bâtiments sur un terrain dont il n'est pas propriétaire au titre du « Hak Milik », et ce pendant une durée déterminée. Ce droit est temporaire et ne se renouvelle pas automatiquement. Si votre société PT PMA est propriétaire d'un bien immobilier, la durée du HGB et la procédure de renouvellement dépendent du type de terrain que vous détenez.
La plupart des propriétaires ne vérifient leur HGB que lorsque la date d'expiration approche. À ce stade, des problèmes non résolus liés à la conformité, à l'affectation des sols ou à la documentation peuvent retarder le renouvellement. Réglez ces problèmes dès que possible afin de garantir la sécurité de votre bien immobilier et d'éviter tout contretemps.
Ce guide explique quelle est la durée de validité d'un HGB pour un PT PMA, quelles sont les conditions qui influent sur une prolongation ou un renouvellement, et comment planifier cette démarche suffisamment à l'avance.
Quelle est la durée de validité du taux d'hémoglobine (HGB) pour un examen PT PMA ?
Le décret gouvernemental n° 18 de 2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux lots en copropriété et à l'enregistrement foncier définit les conditions applicables aux HGB. L'article 37 précise la structure des durées correspondantes, qui dépend du type de terrain sur lequel repose l'HGB.
| Terrain situé sous le HGB | Structure des taux d'intérêt | La suite |
| Terrains domaniaux ou HPL (terrains sous régime de droits de gestion) | 30 ans, puis une prolongation de 20 ans, puis un renouvellement de 30 ans, soit un total de 80 ans | Demandes de prolongation et de renouvellement adressées au Bureau du cadastre (BPN) |
| Terrain en « Hak Milik » (propriété en pleine propriété) | 30 ans | Un nouvel acte de cession entre le propriétaire foncier et le titulaire du HGB pour chaque nouvelle période |
Pour les HGB situés sur des terrains domaniaux ou les HPL, la durée légale est de 30 ans, suivie d'une prolongation pouvant aller jusqu'à 20 ans et d'un renouvellement pouvant aller jusqu'à 30 ans. C'est sur cette base que l'on arrive à la durée totale souvent citée de 80 ans au maximum , sous réserve du respect des conditions applicables.
Le droit de superficie (HGB) sur un terrain soumis au régime du « Hak Milik » est différent. Il est accordé pour une durée maximale de 30 ans et peut être renouvelé par le biais d’un nouvel acte d’octroi de droit de superficie conclu entre le titulaire du HGB et le propriétaire du « Hak Milik ». Le nouveau droit doit ensuite être enregistré auprès du cadastre.
Quelle est la différence entre une prolongation et un renouvellement de l'agrément HGB ?
La réglementation indonésienne établit une distinction claire entre la « perpanjangan » (prolongation) et la « pembaruan » (renouvellement) des droits HGB.
Pour une prolongation du HGB, vous pouvez déposer votre demande après avoir utilisé le terrain conformément à sa destination ou avant l'expiration du HGB. Pour un renouvellement du HGB, vous pouvez déposer votre demande au plus tard deux ans après l'expiration du HGB.
Un examen précoce du certificat HGB et de la structure foncière peut aider à déterminer si l'entreprise doit demander une prolongation, se préparer à un renouvellement ou envisager une autre stratégie immobilière.
ILA Global Consulting peut examiner votre statut HGB, déterminer la procédure de prolongation applicable et coordonner les démarches nécessaires avec le service foncier compétent.
Quelles sont les conditions applicables à la prolongation et au renouvellement de l'agrément HGB ?
Un HGB portant sur un terrain appartenant à l'État peut être prolongé ou renouvelé sur demande du titulaire du HGB, sous réserve que les conditions requises soient remplies. Les principales conditions sont les suivantes :
- Le terrain continue d'être utilisé et géré de manière appropriée, conformément à son état, à ses caractéristiques et à l'objectif pour lequel le HGB a été accordé.
- Le titulaire a dûment rempli les conditions liées à l'octroi du HGB.
- Le titulaire du HGB continue de remplir les conditions requises pour conserver ce droit.
- Le terrain reste conforme au plan d'aménagement applicable.
- Ce terrain n'est ni utilisé ni destiné à un usage d'intérêt public.
Ces conditions font l'objet d'un examen lors de la demande ; par conséquent, une prolongation ou un renouvellement de l'autorisation HGB ne constitue pas automatiquement une reconduction du droit existant.
Dans le cadre d'une PT PMA, l'éligibilité de l'entreprise et l'usage actuel du bien immobilier sont des éléments pertinents, au même titre que l'attestation HGB.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Plan d'aménagement du territoire Plan d'aménagement du territoire |
Un plan qui définit la répartition, l'affectation et l'utilisation de l'espace au sein d'une zone donnée et qui établit le cadre régissant l'aménagement du territoire et le développement urbain. |
Quels sont les documents généralement requis pour une prolongation ou un renouvellement du permis HGB ?
Les documents requis dépendent du bien immobilier, du terrain sur lequel il est situé et du service cadastral compétent. En règle générale, vous devez fournir le certificat HGB, le formulaire de demande, une pièce d’identité, les documents relatifs à la création de la société PT PMA et à la personne morale, les documents PBB en cours de validité, ainsi que les justificatifs de paiement de la BPHTB et des recettes fiscales de l’État.
D'autres documents peuvent être exigés en fonction du certificat et des caractéristiques du bien immobilier. Vérifiez toujours les exigences précises relatives à votre HGB auprès du service cadastral compétent avant de déposer votre demande.
ILA Global Consulting peut examiner votre certificat HGB, la structure foncière sous-jacente et les documents relatifs au PT PMA afin de déterminer les exigences applicables. Nous assurons la coordination avec le service foncier compétent pour vous aider à avancer en toute clarté.
| Durée | Définition |
|---|---|
| PBB Pajak Bumi dan Bangunan / Taxe foncière et immobilière |
Impôt prélevé sur les terrains et/ou les bâtiments conformément à la législation fiscale indonésienne en vigueur. Pour les propriétaires fonciers, un justificatif de paiement du PBB peut être exigé dans le cadre de procédures administratives liées à la propriété foncière. |
| BPHTB Acquisition des droits sur les terrains et les bâtiments |
Impôt prélevé sur l'acquisition de droits sur des terrains et/ou des immeubles, y compris certaines acquisitions ou cessions de droits fonciers, conformément à la réglementation fiscale en vigueur. |
Comment planifier la prolongation ou le renouvellement de votre HGB
Commencez par vérifier la date d'expiration du HGB et la nature du terrain sur lequel porte ce droit. Ces éléments déterminent le cadre juridique applicable au renouvellement du HGB.
Veillez à ce que votre PT PMA reste conforme à l'ensemble des exigences de l'entreprise et de la réglementation, notamment en matière de paiement des impôts dans les délais et de déclaration exacte. Réglez la PBB dans les délais et conservez des pièces justificatives bien classées et à jour.
Si votre HGB est situé sur un terrain en « Hak Milik », contactez le propriétaire dès que possible afin de garantir le maintien de vos droits. Un nouvel acte de cession sera nécessaire pour la prochaine période, il est donc essentiel de se coordonner suffisamment tôt.
Que se passe-t-il si vous ne respectez pas la date limite ?
Le fait de ne pas respecter le délai de prolongation d'un HGB ne signifie pas nécessairement que vous perdez immédiatement la possibilité de conserver ce droit. Toutefois, la procédure change une fois que le HGB a expiré.
En vertu du décret gouvernemental n° 18 de 2021, vous devez déposer une demande de prolongation du HGB au plus tard à la date d'expiration de la période en cours. Si la demande de prolongation n'est pas déposée à cette date, le titulaire peut, à la place, demander le renouvellement du HGB dans un délai de deux ans à compter de son expiration.
Les conséquences dépendent également du type de sol sur lequel repose le HGB :
- HGB sur un terrain appartenant à l'État : à l'expiration du HGB, le terrain devient propriété de l'État. Le titulaire peut demander un renouvellement dans les délais impartis, mais le maintien du droit reste soumis aux conditions applicables et à la procédure d'autorisation.
- HGB par rapport au Hak Pengelolaan (HPL) : À l'expiration du HGB, le terrain revient sous le contrôle du titulaire du HPL. Tout renouvellement ou prolongation nécessite de remplir les conditions requises et d'obtenir l'accord du titulaire du HPL.
- HGB par rapport au Hak Milik : le HGB est accordé pour une durée maximale de 30 ans et peut être renouvelé par le biais d'un nouvel acte d'octroi de HGB conclu entre le titulaire du HGB et le propriétaire du Hak Milik. À l'expiration du HGB, le terrain revient au titulaire du Hak Milik.
Considérez la date d'expiration de l'HGB comme une étape cruciale en matière de conformité. N'attendez pas la dernière minute. En agissant à l'avance, vous préserverez vos droits et éviterez des retards coûteux.
Commencez dès maintenant les démarches pour la prolongation ou le renouvellement de votre HGB
La prolongation ou le renouvellement de votre HGB est une procédure simple si vous vous y prenez à l'avance. Des retards, une structure foncière peu claire ou des problèmes de conformité non résolus concernant votre PT PMA peuvent compliquer le processus. Vérifier à l'avance votre HGB et la situation de votre entreprise vous aide à repérer et à résoudre les problèmes avant qu'ils ne remettent en cause vos droits fonciers.
ILA Global Consulting peut examiner votre certificat HGB et l'historique foncier de votre terrain, évaluer les possibilités de prolongation ou de renouvellement, vérifier la conformité de votre PT PMA, préparer les documents requis et coordonner la demande auprès du service foncier compétent.
Contactez dès maintenant ILA Global Consulting pour faire le point sur votre statut HGB et planifier les prochaines étapes avant la fin de votre mandat.
Foire aux questions
Sur les terrains appartenant à l'État ou les HPL, le droit de jouissance (HGB) a une durée de 30 ans, peut être prolongé de 20 ans, puis renouvelé pour une nouvelle période de 30 ans, soit une durée totale pouvant aller jusqu'à 80 ans. Sur les terrains en « Hak Milik », le droit de jouissance (HGB) a une durée de 30 ans et ne peut pas être prolongé par le service foncier. Pour conserver ce droit, il faut conclure un nouvel acte de cession avec le propriétaire foncier.
Non. Le service du cadastre examine chaque demande. Le titulaire du permis d'aménagement (PT PMA) doit être en règle, l'utilisation du sol doit correspondre à la destination initiale et au plan d'aménagement du territoire, et il doit s'acquitter des paiements requis.
Le titulaire d'un HGB doit continuer à remplir les conditions requises pour détenir ce titre. Une société inactive ou radiée du registre du commerce peut donc compromettre le maintien en vigueur de l'HGB. Vérifiez que la société est en règle avant de demander une prolongation ou un renouvellement.
Le délai de traitement varie en fonction du service foncier, du type de demande et de la conformité du dossier. Il convient de vérifier les délais applicables auprès du service foncier compétent pour le bien immobilier concerné.
Un PT PMA doit entamer la procédure de renouvellement du HGB bien avant l'expiration du HGB en cours, afin de disposer de suffisamment de temps pour vérifier le statut foncier, préparer les documents requis et régler tout problème susceptible d'affecter la demande. Commencer tôt permet également de vérifier les exigences applicables et le calendrier avant la date d'expiration.
