Avec un marché comptant des milliers de biens immobiliers en construction, ILA vous présente les différentes stratégies à appliquer pour maximiser votre retour sur investissement (ROI) lors de vos investissements sur le marché immobilier à Bali.
Bali est une île en Indonésie qui a attiré des milliers d'investisseurs ces dernières années. En tant que conseillers juridiques et en investissement, nous accompagnons les investisseurs dans leurs choix stratégiques. Ces dernières années, nous avons vu des milliers d'investisseurs hésiter entre différents types d'investissements et d'emplacements. Les agents immobiliers et les promoteurs ont promis des ROI de l'ordre de 15 à 20 %, tandis que les investisseurs ayant acheté des biens il y a quelques années découvrent des coûts cachés et réalisent que leur investissement n'apporte pas les rendements escomptés.
Bali offre-t-elle un retour sur investissement attractif ?
Bali demeure incontestablement l'un des meilleurs endroits où investir dans l'immobilier, y compris en 2024 et 2025. En effet, ces dernières années, Bali a généré des ROI de 20 % ou plus au lendemain du Covid. Soyons toutefois clairs : tout agent immobilier promettant 20 % ou plus fait preuve d'inconséquence ou ment. En effet, après déduction des impôts, des frais de gestion immobilière et des frais de commercialisation, le rendement des investissements immobiliers à Bali se situe aujourd'hui autour de 10 à 15 % pour un bien bien situé, et de 7 à 12 % en moyenne.
Bali est-elle donc une destination d'investissement pertinente ? La réponse est oui, à condition que les investisseurs soient correctement informés et choisissent le bon projet immobilier. Malgré une baisse des rendements immobiliers, le ROI reste supérieur à celui de la plupart des autres pays. Les rendements locatifs annuels moyens varient de 7 % à 15 %, ce qui est nettement supérieur à ce que l'on observe dans d'autres pays.
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Stratégie d'investissement immobilier pour investir à Bali en 2025
En matière de prise de décision, il existe plusieurs types de stratégies d'investissement, sans compter la distinction entre bail emphytéotique (leasehold) et pleine propriété (freehold), ni les modalités d'obtention d'une licence de location à Bali.
Investissements à long terme et mise en location du bien
Cette stratégie est la plus simple et la plus couramment utilisée à Bali. Elle consiste à louer un bien sur le long terme ou à en faire l'acquisition pour le proposer ensuite à la location sur Airbnb, Booking.com ou via d'autres plateformes de voyage et d'hébergement. Toutefois, des frais de gestion continus et des coûts de maintenance élevés sont nécessaires pour préserver l'attractivité du bien. Les investisseurs peuvent espérer des rendements annuels de 14 à 25 %, contribuant ainsi à optimiser leur ROI immobilier à Bali. Cette approche contraint l'investisseur à conserver le bien plutôt qu'à réaliser une opération de revente rapide (flipping). Elle s'avère particulièrement efficace pour un bien idéalement situé destiné à la location journalière.
Une autre option dans le cadre de cette stratégie consiste à louer le bien sur une base mensuelle, ce qui permet d'éviter des frais de maintenance et de gestion trop élevés.
Attendez-vous à un retour sur investissement de 7 à 12 %.
Villa sur plan (achat en VEFA) et revente
La stratégie consiste ici à acquérir un bien sur plan et à financer son développement. Les promoteurs font appel à des fonds pour mener à bien la construction. Les villas sur plan sont généralement plus abordables qu'un investissement immobilier clé en main et permettent à l'investisseur d'échelonner son apport selon un plan de financement établi pendant la phase de construction.
Ces biens peuvent offrir un ROI immobilier plus élevé, mais il est important de noter que les capitaux investis peuvent ne générer aucun rendement au cours de la première année ou pendant la phase de développement, et ce, jusqu'à ce que le bien soit prêt pour le marché.
Rendement sur investissement moyen estimé entre 20 % et 40 % après revente
Villa sur plan (achat en VEFA) et revente à 5 ans
Similaire à la précédente, cette option combine les caractéristiques de la première et de la deuxième stratégie. Le coût de la pleine propriété (freehold) étant élevé, nous conseillons à nos clients d'investir pour une durée de 30 ans, de louer le bien pendant 5 ans, d'acquérir une extension de 5 ans, puis de revendre le bien pour la période restante de 30 ans.
Les investisseurs doivent également intégrer le fait qu'une fois mis sur le marché, les villas ne disposent d'aucun historique d'avis sur Airbnb et Booking.com, ce qui rend parfois nécessaires l'octroi de rabais ou l'engagement de frais de marketing plus élevés. Un bien sur plan nécessite généralement 2 à 3 ans pour générer véritablement un rendement.
Il est toutefois réaliste d'envisager de doubler son investissement grâce à cette stratégie, tant que le marché immobilier est en pleine expansion. Certains promoteurs et certaines plateformes, comme TokoInvest, proposent ce type de stratégie d'investissement.
Rendement sur investissement moyen estimé entre 50 % et 130 %
Erreurs fréquentes en matière d'investissement immobilier à Bali
En matière d'investissement à Bali, certains investisseurs acceptent trop rapidement des contrats sans en vérifier les termes et conditions.
Un mauvais projet associé à la mauvaise stratégie
Une stratégie performante va de pair avec un bon projet, et inversement. Certaines stratégies s'adaptent à des projets spécifiques, et vice-versa.
Malheureusement, il est fréquent aujourd'hui de voir des investisseurs placer leurs fonds dans des projets situés à Lombok ou à Tumbakbayu tout en appliquant une stratégie de location journalière. Les promoteurs commercialisent des projets sur plan en laissant entendre que le bien est proche de la plage, alors qu'à Bali, il faut parfois 30 minutes de trajet pour l'atteindre.
Sociétés de gestion immobilière
Une gestion immobilière inexpérimentée a fait son apparition ces dernières années. Il est regrettable de constater que certaines sociétés de gestion immobilière à Bali prélèvent 30 % aux clients, alors qu'un taux raisonnable devrait se situer entre 15 et 20 %. Certaines entreprises, telles que Pulse Villa Management ou Bukit Vista, proposent généralement un service complet à un prix raisonnable.
Promoteurs proposant la gestion immobilière
S'il y a bien une stratégie à éviter, c'est celle-ci. En effet, de nombreux promoteurs cherchent à proposer des services de gestion immobilière après la vente du bien. Cependant, la plupart d'entre eux n'ont aucune expérience en la matière. Certaines entreprises ayant offert ce service ont essuyé les plaintes d'investisseurs et se retrouvent aujourd'hui piégées par leurs contrats. Il est primordial d'inclure de la flexibilidad dans votre contrat afin de garantir une stratégie de sortie pour votre investissement.
Questions juridiques et fiscales
Bali regorge de biens immobiliers illégaux. Les autorités politiques et locales commencent à instaurer un moratoire, il est donc essentiel de vérifier la légalité du projet.
- Permis de construire : de nombreux promoteurs ne disposent même pas du droit de construire.
- Zonage : pour vous assurer de pouvoir solliciter la licence adéquate.
Un problème juridique est le pire qui puisse s'appliquer à votre investissement et à la mise sous séquestre de votre propriété. Il est important de consulter un conseiller fiscal et juridique pour comprendre comment l'impôt affectera votre stratégie d'investissement en 2025 pour votre investissement immobilier à Bali et à Lombok. La plupart des retours sur investissement fournis sont des taux bruts et ne tiennent pas compte de l'impôt appliqué dans votre pays d'origine.
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