Créer une entreprise à Labuan Bajo : guide sur l'enregistrement des sociétés et les investissements

Labuan Bajo, qui était à l'origine une porte d'entrée vers le parc national de Komodo, est devenue une destination touristique et d'investissement de plus en plus importante dans l'est de l'Indonésie.

Si vous n’êtes pas allé à Labuan Bajo ces dernières années, vous aurez peut-être du mal à reconnaître la région. Un véritable port et une marina ont été aménagés, et des cafés, des restaurants ainsi que des hôtels haut de gamme ont vu le jour. Labuan Bajo est désormais l’une des destinations phares d’Indonésie, et les touristes étrangers s’y rendent en avion pour la plongée, le snorkeling, les varans de Komodo et ses magnifiques plages de sable blanc. 

Flores et Labuan Bajo constituent des destinations attrayantes pour les investisseurs qui souhaitent créer des entreprises et investir dans l'immobilier et des projets de développement.

Ce guide explique comment les investisseurs étrangers peuvent créer une entreprise à Labuan Bajo, présente les principales structures sociétaires et immobilières, ainsi que les obligations réglementaires à respecter après la constitution de la société.

Pourquoi Labuan Bajo est-elle en train de devenir une destination d'investissement ?

Le développement de Labuan Bajo est étroitement lié à la stratégie touristique de l'Indonésie et à son rôle de porte d'entrée vers le parc national de Komodo. Les initiatives en matière d'infrastructures et de tourisme soutenues par le gouvernement favorisent la croissance économique locale et créent des opportunités pour les entreprises dans les secteurs de l'hôtellerie, de la restauration, du tourisme maritime, de la promotion immobilière et des services connexes.

L'accessibilité est le moteur de la croissance de Labuan Bajo en tant que destination touristique. L'aéroport international de Komodo (LBJ) propose des vols internationaux directs vers Kuala Lumpur et Singapour, ainsi que des correspondances vers les principales villes indonésiennes telles que Bali et Jakarta. Ces liaisons permettent de se rendre facilement à Labuan Bajo et assurent des liens solides avec les principaux pôles touristiques d'Indonésie.

Les investisseurs institutionnels s'y intéressent également. En mars 2026, Danantara Indonesia a annoncé un projet d'investissement stratégique de création d'une nouvelle installation à Labuan Bajo, en collaboration avec la Qatar Investment Authority (QIA), dans le but de soutenir le développement du tourisme et l'économie locale.

Le développement de la main-d'œuvre constitue une autre priorité du gouvernement. En juin 2026, le ministère de la Transmigration a appelé les investisseurs à contribuer à la création d'un lycée professionnel spécialisé dans le tourisme dans la zone de transmigration de Manggarai-Ouest. Cette initiative vise à renforcer les compétences dans le secteur de l'hôtellerie et de la restauration et à accroître la participation locale au secteur touristique de la région.

Pour les investisseurs qui envisagent de s'implanter à Labuan Bajo, ces tendances ouvrent la voie. Toutefois, des perspectives d'investissement prometteuses ne dispensent pas d'une planification juridique et réglementaire rigoureuse. Les investisseurs étrangers doivent mettre en place la structure d'entreprise appropriée, choisir la classification KBLI adéquate, obtenir toutes les autorisations nécessaires et se conformer aux obligations indonésiennes en matière d'investissement et de déclaration.

Quelle forme juridique les investisseurs étrangers devraient-ils choisir ?

Pour les investisseurs étrangers qui envisagent d'exercer une activité commerciale à Labuan Bajo, la structure sociétaire à privilégier est celle d'une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing).

Avant de créer votre entreprise, déterminez les activités commerciales que vous comptez exercer. Ce choix a une incidence sur votre classification KBLI, les exigences en matière de participation étrangère et vos obligations en matière d’agrément.

À compter de 2026, les nouvelles inscriptions au registre du commerce utiliseront KBLI 2025, introduit par le règlement n° 7 de 2025 du BPS. Le choix d’un code erroné peut retarder l’octroi de la licence et l’enregistrement, et entraîner ultérieurement des corrections coûteuses.

ILA Global Consulting peut aider les investisseurs étrangers à identifier les classifications KBLI appropriées en fonction de leurs activités prévues et à structurer la PT PMA en conséquence.

Quelles sont les possibilités d'investissement immobilier pour les étrangers à Labuan Bajo ?

Les investisseurs étrangers à Labuan Bajo peuvent envisager différentes structures immobilières en fonction de la nature et de l'objectif de leur investissement.

Pour investir dans l'immobilier à Labuan Bajo, les deux options les plus pratiques sont le HGB via une PT PMA et le « Hak Sewa » (bail emphytéotique).

HGB (droit de construire) par le biais d'une PT PMA

Pour les projets immobiliers commerciaux tels que les villas, les complexes touristiques ou les hôtels, une société PT PMA peut détenir le droit de construire (Hak Guna Bangunan/HGB). En vertu de la réglementation en vigueur, le HGB est accordé pour une durée de 30 ans, prolongeable de 20 ans, puis renouvelable pour une nouvelle période de 30 ans, ce qui offre jusqu’à 80 ans de contrôle juridique. Cette structure garantit une sécurité à plus long terme pour les projets immobiliers à forte intensité capitalistique.

Hak Sewa (bail)

Pour les investisseurs particuliers ou les projets de moindre envergure, un contrat de bail à long terme (Hak Sewa) conclu avec un propriétaire foncier local constitue une alternative courante et pratique. Ces contrats ont généralement une durée de 25 à 30 ans, avec des options de prolongation négociables et incluses dans le contrat initial.

Quels sont les quartiers de Labuan Bajo qui attirent les investisseurs immobiliers ?

Les prix de l'immobilier à Labuan Bajo varient en fonction de l'emplacement, de l'accessibilité, de la vue, du zonage, des infrastructures et du potentiel de développement. Les quartiers où le tourisme est déjà bien établi et ceux bénéficiant d'un emplacement côtier privilégié ou d'une vue imprenable affichent des prix plus élevés, tandis que les quartiers en plein essor offrent des prix d'entrée plus abordables à mesure que les infrastructures s'améliorent.

La plage de Waecicu est un quartier haut de gamme très prisé, notamment pour ses propriétés en bord de mer et ses projets touristiques. Gorontalo et Batu Cermin offrent des emplacements à flanc de colline avec vue sur le paysage environnant, tandis que Warloka constitue un point d'entrée plus accessible pour les investisseurs qui souhaitent s'intéresser à d'autres zones que les principales destinations touristiques.

Si vous envisagez un investissement foncier à long terme, Warloka et d’autres zones en plein développement autour de Labuan Bajo méritent d’être étudiées, en particulier lorsque les infrastructures, l’accessibilité, le zonage et les perspectives de développement correspondent au projet. 

Le prix d'entrée plus bas peut être attractif, mais il convient de le mettre en balance avec les coûts et les conditions nécessaires à l'aménagement du bien immobilier.

Le choix du meilleur emplacement dépend de votre stratégie d'investissement. Par exemple, un hôtel en bord de mer nécessite un emplacement différent de celui d'un projet résidentiel ou d'un investissement foncier à long terme. Vérifiez le statut du terrain, le zonage, l'accès routier, les réseaux, les possibilités d'aménagement autorisées et le prix demandé.

Comment enregistrer une société PT PMA à Labuan Bajo ?

La procédure d'enregistrement des PT PMA à Labuan Bajo s'inscrit dans le cadre national indonésien d'enregistrement des sociétés et d'octroi de licences.

Déterminer les activités commerciales et le code KBLI

Commencez par identifier les activités que l'entreprise exercera, puis sélectionnez les classifications KBLI 2025 correspondantes.

Cette décision a des répercussions sur la structure de l'actionnariat de la société, les exigences en matière de licences et la classification des risques liés aux logiciels libres. Veuillez la remplir avant de finaliser le nom de la société et les documents constitutifs.

Préparer les documents relatifs à la société et à sa constitution en société

La société est constituée par un acte notarié qui précise ses statuts, la liste de ses actionnaires, de ses administrateurs et, le cas échéant, de ses commissaires aux comptes, ainsi que la structure de son capital.

Il convient de soumettre l'acte constitutif pour approbation via le système du ministère de la Justice avant que la société ne procède à son enregistrement.

S'inscrire via l'OSS et obtenir le NIB

Une fois l'entité juridique créée, l'entreprise s'enregistre via l'OSS (système de déclaration unique en ligne) et obtient son NIB (numéro d'identification d'entreprise).

Des licences supplémentaires peuvent être requises en fonction de la classification KBLI de l'entreprise et de son niveau de risque.

Si tous les documents requis sont fournis, le processus de création d'une entité juridique, de la réservation du nom à la délivrance du numéro d'identification national (NIB), peut prendre environ une à deux semaines. Les licences spécifiques à certains secteurs et d'autres exigences peuvent allonger ce délai en fonction de l'activité exercée. 

Notre guide sur la conformité et les obligations au titre de la PT PMA en 2026 offre un aperçu détaillé de la procédure d'enregistrement et des exigences de conformité à respecter en permanence.

Durée	Définition
KBLI Classification standard des secteurs d'activité en Indonésie	Classification indonésienne des activités économiques générant une production, qu’il s’agisse de biens ou de services, établie en fonction des secteurs d’activité. Elle fournit des concepts, des définitions et des classifications normalisés des activités économiques afin de refléter l’évolution et les changements intervenus dans les activités économiques de l’Indonésie.
OSS Dépôt unique en ligne	Un système électronique intégré de délivrance des licences d'activité, conçu pour faciliter les démarches d'obtention des licences d'activité et le respect des obligations réglementaires associées.
Numéro d'identification d'entreprise (NIB)	Numéro d'identification unique attribué par le système OSS indonésien à une entité commerciale dans le cadre de la procédure d'enregistrement et d'octroi de licence.

De quel capital une société de type PT PMA a-t-elle besoin ?

Les investisseurs étrangers doivent faire la distinction entre le capital libéré et l'engagement d'investissement total de la société.

Le capital social minimum d'une PT PMA s'élève à 2,5 milliards d'IDR. La société est également généralement soumise à un engagement d'investissement minimum de 10 milliards d'IDR par KBLI, hors terrains et bâtiments.

Il s'agit là de deux obligations distinctes. Le capital libéré correspond aux fonds effectivement apportés par les actionnaires à la société. L'engagement d'investissement, quant à lui, correspond aux dépenses que vous prévoyez d'engager pour soutenir les activités de la société.

Quelles sont les obligations réglementaires applicables après la constitution de la société ?

Une fois le NIB obtenu, l'entreprise doit continuer à se conformer aux exigences relatives à ses activités commerciales, notamment en matière de déclaration des investissements, de fiscalité, d'emploi et d'autorisations spécifiques à son secteur d'activité.

Conformité en matière d'environnement et de tourisme

Les projets dans le secteur de l'hôtellerie et du tourisme à Labuan Bajo peuvent être soumis à des exigences environnementales et spécifiques au secteur, en fonction de l'ampleur et de la nature de l'activité.

Vérifiez quelle autorisation environnementale est requise pour votre projet, par exemple UKL-UPL ou AMDAL, en fonction de ses caractéristiques et des risques qu'il présente. Les entreprises du secteur du tourisme peuvent également avoir besoin d'autorisations OSS spécifiques à leur secteur.

Labuan Bajo est étroitement lié à l'écosystème du parc national de Komodo. Tenez compte des questions environnementales et d'aménagement du territoire lors de la phase de planification, avant de commencer à construire ou à exploiter un projet.

Rapports LKPM

Une société PT PMA est tenue de déposer un LKPM (Laporan Kegiatan Penanaman Modal) via le système OSS afin de rendre compte de la réalisation de ses investissements et de son activité commerciale.

L'entreprise doit suivre son plan d'investissement dès le début afin de rendre compte avec précision des investissements réels et de l'avancement de ses activités.

Le non-respect de l'obligation de transmission du rapport LKPM peut entraîner des sanctions administratives, notamment des avertissements et, en cas de non-conformité persistante, la suspension du NIB. Pour en savoir plus sur les exigences et la procédure de déclaration, consultez notre guide de déclaration LKPM.

Fiscalité et salariés

Une société de type PT PMA doit également se conformer aux obligations fiscales et en matière d'emploi en vigueur en Indonésie.

En fonction de son activité, une entreprise du secteur de l'hôtellerie-restauration peut être soumise à des obligations fiscales régionales en plus de l'impôt sur les sociétés. Les entreprises qui emploient du personnel doivent également se charger des formalités d'enregistrement des salariés et des obligationsliées au BPJS.

Les obligations spécifiques dépendent des activités, des effectifs et de la localisation de l’entreprise ; il convient donc de les évaluer dans le cadre du plan de conformité continu de l’entreprise.

La gestion d'une société PT PMA nécessite une attention régulière en matière de rapports, de déclarations fiscales et de gouvernance d'entreprise. Le respect constant des obligations réglementaires permet à votre entreprise de rester en règle et d'éviter les problèmes administratifs. ILA Global Consulting accompagne les investisseurs étrangers dans la mise en conformité des sociétés PT PMA, l'établissement des rapports d'entreprise et les questions réglementaires sur l'ensemble du territoire indonésien.

Durée	Définition
UKL-UPL Mesures de gestion de l'environnement et mesures de surveillance de l'environnement	La gestion et le suivi des entreprises et/ou des activités qui n'ont pas d'impacts significatifs sur l'environnement, lesquels sont nécessaires dans le cadre du processus décisionnel relatif à la mise en œuvre de ces entreprises et/ou activités.
AMDAL Analyse d'impact sur l'environnement	Une évaluation des impacts significatifs d'un projet d'entreprise et/ou d'une activité sur l'environnement, qui est requise dans le cadre du processus décisionnel concernant la mise en œuvre dudit projet d'entreprise et/ou de ladite activité.

Planifiez votre investissement à Labuan Bajo 

Labuan Bajo est l'une des destinations d'investissement les plus prometteuses d'Indonésie, grâce à des infrastructures importantes, un soutien gouvernemental solide et un secteur touristique en pleine expansion. Pour tirer pleinement parti de ces opportunités, vous devez disposer d'un cadre juridique solide, mener une diligence raisonnable exhaustive et respecter pleinement la réglementation en vigueur.

Mettez correctement en place votre PT PMA et respectez les exigences réglementaires indonésiennes applicables aux entreprises afin de positionner votre activité sur la voie de la croissance et de minimiser les risques inutiles sur ce marché dynamique.

Planifier dès le départ la structure de votre entreprise et votre stratégie de conformité permet de réduire les retards administratifs et favorise la réussite opérationnelle à long terme.

ILA Global Consulting accompagne les investisseurs étrangers dans la création de sociétés de type PT PMA, l'obtention des autorisations d'exploitation, la vérification préalable des biens immobiliers et la mise en conformité continue des entreprises à Labuan Bajo et dans toute l'Indonésie.

Contactez ILA Global Consulting pour discuter de vos projets d'investissement et définir la structure d'entreprise la mieux adaptée à votre projet avant de prendre tout engagement financier.

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