Investir dans l'immobilier à Sumba en 2026 : titres fonciers, droits coutumiers et stratégies qui font leurs preuves

Révisé par Florent Delente, fondateur d'ILA Global Consulting. Dernière mise à jour : octobre 2026.

Les étrangers peuvent investir dans l’immobilier à Sumba par les trois mêmes voies légales que partout ailleurs en Indonésie : un bail conclu avec un propriétaire indonésien, un droit d’usage (Hak Pakai) à leur nom avec un titre de séjour, ou un droit de construction (HGB) détenu par leur propre société à capitaux étrangers (PT PMA). Ce qui distingue Sumba, c'est le terrain lui-même. Une grande partie de l'île est constituée de terres coutumières (adat) détenues par des clans ; de nombreuses parcelles n'ont jamais été cadastrées, et un accord signé avec un membre de la famille peut être contesté par le reste du clan des années plus tard. Votre rentabilité dépend moins du prix d'achat que de la validité du titre de propriété, des limites du terrain et du consentement de la communauté.

Ce guide s'adresse aux investisseurs qui envisagent d'acquérir à Sumba une villa privée, un complexe hôtelier de charme, un terrain en vue d'un développement futur ou un projet sur plan. Il explique pourquoi les investisseurs s'intéressent à l'île, comment fonctionne le régime foncier coutumier, quelle structure correspond à quel projet, les vérifications préalables spécifiques à Sumba, les permis et les infrastructures, ainsi que les risques liés à chaque stratégie. Il regroupe deux articles précédents de l'ILA. Pour vérifier le titre de propriété et le statut communautaire d’une parcelle spécifique, l’équipe immobilière et le service de diligence raisonnable de l’ILA collaborent avec des notaires et les services fonciers de Sumba.

Les chiffres en dollars américains sont calculés sur la base d'un taux approximatif de 17 900 IDR pour 1 USD (Databoks Katadata, 5 octobre 2026).

Pourquoi les investisseurs s'intéressent-ils à Sumba ?

Sumba est une île située dans la province de Nusa Tenggara oriental (NTT), à environ une heure de vol à l'est de Bali. Elle est divisée en quatre régences : Sumba Sud-Ouest (Sumba Barat Daya), Sumba Ouest, Sumba Centre et Sumba Est. Trois atouts attirent les investisseurs.

L'accès s'améliore. L'île compte deux aéroports : celui de Tambolaka, dans le sud-ouest de Sumba, qui sert de porte d'entrée vers la côte sud-ouest, et celui d'Umbu Mehang Kunda, situé à Waingapu, dans l'est de Sumba. La liaison entre Bali et Tambolaka est bien établie, et le 15 juillet 2026, TransNusa a inauguré une liaison entre Bali et Waingapu, assurée quatre fois par semaine (Antara Bali, 17 juillet 2026). Il n'y a pas de vols internationaux ; tous les visiteurs passent donc par Bali ou par une autre plaque tournante indonésienne.

Le nombre de visiteurs augmente, même si le niveau de départ reste faible. L'ensemble de la province de NTT, qui comprend Labuan Bajo et Komodo, a enregistré 1 840 488 visites de touristes nationaux et étrangers en 2025, contre 1 559 802 en 2024, selon l'office provincial du tourisme (Satu Data NTT). Les données provinciales ne fournissent pas de ventilation par régence, et la part de Sumba est bien inférieure à celle de Labuan Bajo.

De vastes terrains et un marché de niche haut de gamme. La côte sud-ouest, autour de Nihiwatu et Marosi, attire depuis des années les surfeurs et les voyageurs haut de gamme, et les investisseurs peuvent encore y trouver de vastes terrains côtiers, ce qui n’existe plus à Bali. C’est là que réside l’opportunité. Ces mêmes facteurs (terrains isolés, infrastructures limitées, revendications coutumières fortes) constituent toutefois un risque.

Nous n'indiquons pas les prix des terrains dans ce guide. À Sumba, les prix se négocient au cas par cas ; il n'existe pas d'indice public des transactions, et les prix demandés varient davantage en fonction du statut du titre de propriété qu'en fonction de l'emplacement.

Les étrangers peuvent-ils posséder des terres à Sumba ?

Il ne s'agit pas d'un droit de propriété absolue. Le « Hak Milik » (droit de propriété absolue) est réservé aux citoyens indonésiens, et les accords selon lesquels un Indonésien détient un terrain en votre nom sont nuls en vertu de l'article 33 de la loi n° 25/2007. Les procédures légales sont définies par le décret gouvernemental n° 18/2021.

Sources : PP 18/2021 ; Hukumonline concernant l'arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022.

Une rectification concernant notre article précédent : une société PT PMA n’acquiert pas le « droit de propriété absolue (SHM) ». Lorsque la société effectue l’achat, le « Hak Milik » du propriétaire est libéré et le cadastre délivre un « HGB » à la société. Le « HGB » est un titre de propriété solide d’une durée totale de 80 ans ; il peut faire l’objet d’une hypothèque et être vendu, mais il ne s’agit pas d’un droit de propriété absolue, et la société doit utiliser le terrain conformément aux autorisations dont elle dispose.

Comment fonctionne le régime foncier coutumier (adat) à Sumba ?

La société sumbanese est organisée en clans (kabihu) liés à des villages ancestraux, et de nombreuses familles adhèrent encore à la croyance marapu, selon laquelle la terre, les tombes et les lieux de culte sont liés aux ancêtres. La terre est souvent détenue collectivement par un clan ou une lignée, utilisée par des familles individuelles et transmise sans titre de propriété écrit. Trois conséquences sont importantes pour un acheteur :

1. La personne qui vend n'est pas forcément la seule à prendre la décision. Une famille peut exploiter une parcelle, mais les anciens du clan, les autres branches de la famille et parfois même l'ensemble du village s'attendent à avoir leur mot à dire. La signature d'un seul foyer n'engage pas les autres.
2. De nombreuses parcelles ne sont pas cadastrées. Le vendeur dispose soit d'une attestation délivrée par la commune, soit d'un avis d'imposition, soit de rien du tout. Un premier enregistrement auprès du cadastre est possible, mais cela nécessite que la commune donne son accord quant au propriétaire et aux limites de la parcelle.
3. De nombreux terrains côtiers abritent, sur leur emplacement même ou à proximité, des sites sacrés et funéraires. Construire sans autorisation à proximité d’un tombeau mégalithique ou d’un site rituel est le meilleur moyen de perdre le soutien de la communauté.

La réglementation de 2024 relative aux terres coutumières. Le décret ministériel ATR/BPN n° 14/2024 définit les modalités d’inventaire, de cartographie, d’enregistrement et d’inscription des terres coutumières (tanah ulayat) des communautés de droit coutumier, notamment en tant que droit de gestion (HPL) au nom de la communauté. À l’échelle nationale, 57 certificats HPL couvrant 987,48 hectares ont été délivrés à 18 communautés coutumières entre 2023 et septembre 2025 (Hukumonline, 27 septembre 2025). Ce même rapport souligne que la coopération avec des tiers sur des terres coutumières ne nécessite pas le statut HPL, et que les terres coutumières situées à l’intérieur des zones forestières domaniales sont souvent source de litiges. Pour un investisseur, un HPL au nom de la communauté constitue la base la plus sûre pour un bail à long terme ou un droit accordé en complément de celui-ci. Peu de communautés de Sumba en disposent à ce jour.

Que se passe-t-il quand ça tourne mal : Marosi, 2018

Le 25 avril 2018, dans le village de Patiala Bawah, situé sur la côte de Marosi à Sumba Ouest, un habitant du nom de Poro Duka a été abattu par la police lors d’un relevé cadastral mené par le service du cadastre en collaboration avec un investisseur touristique, la société PT Sutera Marosi. Cette dernière revendiquait environ 300 hectares répartis en sept parcelles. Les habitants ont déclaré que ces terres étaient en friche depuis 1994 et ont exigé la restitution de leurs droits coutumiers ; la médiation menée par le régent avait déjà échoué (Mongabay, 7 juillet 2018).

Les leçons à en tirer sont concrètes. Toute revendication sur des terres restées en friche depuis des décennies sera contestée par la communauté, quels que soient les documents administratifs qui l’étayent. Les travaux de levé et de délimitation nécessitent la présence et l’adhésion de la communauté. Et un conflit qui dégénère en violences peut bloquer un projet pendant des années.

Quelle structure correspond à quel plan d'investissement ?

• Une villa privée que vous occuperez vous-même: un bail conclu avec un propriétaire agréé est la solution la plus simple. Si vous résidez en Indonésie avec un KITAS et que la superficie du terrain est inférieure à 2 000 m², un « Hak Pakai » vous permet d’obtenir un titre de propriété enregistré à votre nom.
• Un complexe hôtelier de charme ou des villas en location: une société PT PMA détenant un HGB, ou une société PT PMA détenant un bail à long terme, avec la licence d’hébergement au nom de la société. Contrairement à Bali, Sumba n’a pas restreint l’accès aux codes d’activité relatifs aux villas ou aux petits hôtels aux nouvelles sociétés étrangères ; la restriction de Bali de 2026 concernant 18 codes ne s’applique qu’à Bali (ANTARA, 23 juillet 2026).
• Constitution d'un portefeuille foncier ou lotissement: uniquement par l'intermédiaire d'une société détenant un HGB, et avec un projet d'utilisation du terrain (voir les risques ci-dessous).
• Partenariat avec une communauté: un bail à long terme ou un accord de coopération avec le clan, idéalement sur des terres enregistrées au nom de la communauté, avec des avantages clairement définis (emplois, accès, partage des recettes). Ce type d'accord est plus long à négocier, mais souvent plus durable.

Capital social d’une PT PMA en 2026. Conformément au règlement n° 5/2025 du BKPM, une PT PMA doit disposer d’un capital social libéré de 2,5 milliards d’IDR (environ 140 000 USD) et d’un plan d’investissement de 10 milliards d’IDR par code d’activité et par site ; dans le secteur de l’immobilier et de l’hébergement, les coûts liés aux terrains et aux bâtiments sont pris en compte dans le calcul de cette valeur d’investissement (Withers). Notre article précédent indiquait « un capital autorisé d’environ 10 milliards d’IDR » ; cette information est désormais obsolète. La société doit compter au moins deux actionnaires, un administrateur et un commissaire aux comptes. Un administrateur étranger n’est pas tenu de résider en Indonésie, mais doit disposer d’un titre de séjour professionnel pour y travailler. La procédure complète est détaillée dans notre guide sur les PT PMA et dans notre service de création de PT PMA.

Quelles sont les mesures de diligence raisonnable spécifiques à Sumba ?

Les vérifications habituelles s'appliquent : certificat original, vérification auprès du cadastre, charges grevant le bien, plan d'urbanisme, identité du vendeur, historique fiscal et permis. À Sumba, il convient d'y ajouter la dimension communautaire. Le tableau ci-dessous présente les principaux risques et indique comment les évaluer avant tout transfert d'argent.

Sumba est une petite communauté où les mêmes personnes sont au courant de toutes les transactions. Faites appel à un conseiller indépendant, et non à l'agent du vendeur ni au notaire, et faites vérifier les contrats par un avocat avant de les signer. Le notaire se charge d'enregistrer la transaction ; son rôle n'est pas de défendre vos intérêts. Les services d'ILA en matière de vérification des contrats et d'assistance notariale sont conçus précisément à cet effet.

De quels permis avez-vous besoin pour construire à Sumba ?

Le système national d'octroi de licences fondé sur les risques s'applique via l'OSS (oss.go.id) :

1. Autorisation d'aménagement du territoire (KKPR): atteste que l'affectation des sols est conforme au plan d'aménagement du territoire de la régence.
2. Autorisation environnementale: une simple déclaration environnementale pour les petits projets, un plan de gestion environnementale UKL-UPL pour les projets de taille moyenne, ou une étude AMDAL complète pour les grands complexes touristiques, en fonction de leur taille et de leur emplacement.
3. Un permis de construire (PBG) avant le début des travaux, et un certificat d'aptitude à l'usage (SLF) avant la mise en service. Notre service PBG et SLF prend en charge ces deux démarches.
4. Licence d'exploitation pour l'activité (par exemple, hébergement de courte durée), sous le numéro d'identification de l'entreprise (NIB).

Si vous construisez une villa d'une superficie de 200 m² ou plus en faisant appel à vos propres ouvriers plutôt qu'à un entrepreneur assujetti à la TVA, prévoyez une TVA sur l'autoconstruction à hauteur de 2,4 % du coût de construction (Pajakku sur PMK 61/2022).

Et qu'en est-il de l'eau, de l'électricité, des routes et du personnel ?

Prévoyez-les dans le cadre de l'investissement, et non comme une réflexion après coup.

• L'eau constitue la principale contrainte dans une grande partie de Sumba, en particulier pendant la longue saison sèche. De nombreux projets s'appuient sur des forages, le stockage de l'eau de pluie et son traitement.
• Électricité: le réseau PLN ne dessert pas toutes les parcelles côtières, et les raccordements peuvent prendre du temps. Les complexes touristiques de la côte sud combinent généralement l'alimentation par le réseau, l'énergie solaire et des groupes électrogènes.
• Réseau routier: les routes principales relient les aéroports et les villes, mais les derniers kilomètres menant à de nombreuses plages sont des chemins de terre qui doivent être aménagés et entretenus, ce qui rend indispensables les droits d'accès.
• Personnel et services: le personnel d'accueil a souvent besoin d'une formation, et les soins médicaux sont limités. Prévoyez un budget pour l'hébergement et la formation.

Quelle stratégie d'investissement est efficace, et quels sont les risques ?

La constitution d’un portefeuille foncier. Acheter maintenant, vendre plus tard. C’est l’argument de vente le plus courant et la stratégie la plus risquée à Sumba. Comme le montre Marosi, ce sont précisément les terres en friche qui déclenchent les revendications communautaires. Un HGB non utilisé peut également être considéré comme un terrain abandonné au regard de la réglementation indonésienne en la matière, ce qui peut entraîner la perte du droit de propriété. De plus, la revente nécessite un acquéreur capable de détenir le titre de propriété, ce qui limite le marché aux Indonésiens et aux entreprises. Si vous pratiquez la constitution d'un portefeuille foncier, exploitez le terrain : cultivez-le, clôturez-le, impliquez la communauté.

Complexe hôtelier de charme ou villas en location. C'est l'argument le plus convaincant, car cela crée des emplois et donne à la communauté une raison de soutenir le projet. Les défis à relever concernent le capital (coûts de construction et d'exploitation sur une île isolée), l'obtention des autorisations au nom de l'entreprise et le taux d'occupation, étant donné que tous les clients passent par Bali. Il convient d'adopter une estimation prudente du taux d'occupation.

Villas sur plan destinées à d’autres investisseurs. L’achat d’un grand terrain, son lotissement et la vente de villas sur plan ne fonctionnent que si le titre de propriété de base est en règle et que chaque acheteur peut légalement détenir ce qu’il achète, que ce soit par le biais d’un bail ou de sa propre structure. La vente de logements avant leur construction est réglementée par la loi indonésienne sur le logement, et les acheteurs exigeront le PBG avant d’effectuer tout paiement. Un promoteur qui vend des lots sur un terrain non certifié fait peser le risque de litige sur chaque acheteur.

Sous-location. Il est courant de louer un grand terrain et d'en sous-louer certaines parties. Assurez-vous que le bail principal l'autorise et qu'il est entièrement payé, sinon toutes les sous-locations seront annulées.

Quelles sont les taxes applicables aux biens immobiliers à Sumba ?

Les règles nationales s'appliquent, aux taux fixés par chaque régence pour les impôts régionaux (guide complet de la taxe foncière) :

• Acheteur d'un bien immobilier : BPHTB pouvant aller jusqu'à 5 % du prix (ou de la NJOP si celle-ci est supérieure) après déduction d'un montant d'au moins 80 millions d'IDR (DDTC sur UU HKPD).
• Cédant d'un titre de propriété : impôt sur le revenu final de 2,5 % sur le prix brut (décret n° 34/2016 du Conseil des ministres).
• Propriétaire dans le cadre d'un bail : impôt sur le revenu final de 10 % sur le loyer, prélevé par le locataire si celui-ci est une société.
• Propriétaire : chaque année, taxe foncière et immobilière (PBB), plafonnée à 0,5 %.
• Exploitation des complexes touristiques : taxe régionale sur l'hôtellerie (PBJT) pouvant atteindre 10 % du montant des prestations facturées aux clients, et impôt sur les sociétés prélevé sur les bénéfices d'une société PT PMA.

Notre ancien article indiquait qu’un KITAS permettait de bénéficier d’« un taux réduit de 10 % sur l’impôt sur les dividendes » et qu’une holding offshore « pouvait contribuer à optimiser les retraits ». La planification fiscale relative aux dividendes et aux conventions fiscales dépend de votre lieu de résidence et de votre structure ; consultez notre guide sur la fiscalité des entreprises avant de vous baser sur l’une ou l’autre de ces informations.

Comment fonctionne un investissement à Sumba, étape par étape ?

1. Définissez le projet: villa privée, complexe touristique, réserve foncière ou programme immobilier. Cela déterminera la structure.
2. Choisissez la région: le sud-ouest en passant par Tambolaka, ou l'est en passant par Waingapu. Prévoyez votre visite pendant la saison sèche.
3. Signez une lettre d'intention d'achat ou un protocole d'accord et versez tout acompte sur un compte séquestre, jamais directement au vendeur ni à un intermédiaire.
4. Effectuez une vérification préalable concernant le titre de propriété, la communauté et les aspects techniques à l'aide du tableau ci-dessus.
5. Si nécessaire, constituez la société PT PMA et ouvrez son compte bancaire.
6. Si le terrain n'est pas certifié, effectuez l'enregistrement initial avant le paiement final.
7. Signer l'acte (acte de vente ou de bail) devant un PPAT ou un notaire, une fois les taxes acquittées.
8. Enregistrez le titre de propriété et le PBB à votre nom ou à celui de la société.
9. Avant de commencer les travaux, faites une demande de KKPR, d'autorisation environnementale et de PBG.
10. Entretenir des relations actives avec la communauté: emplois, accès, contributions convenues, par écrit.

Contactez-nous avant de vous engager

Sumba récompense les investisseurs patients et bien informés, et pénalise ceux qui cherchent à prendre des raccourcis. ILA vérifie le titre de propriété au cadastre, se charge d’obtenir les consentements de la famille et du clan, examine le contrat et met en place la structure de la société, en anglais, en français ou en indonésien. Contactez notre équipe. Pour les autres îles, consultez nos guides sur l’achat immobilier à Lombok et l’investissement au-delà de Bali.

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Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter un terrain à Sumba ?

Pas en pleine propriété. Les étrangers ont recours à un bail : un « Hak Pakai » à leur nom s'ils sont titulaires d'un titre de séjour, ou un « HGB » par l'intermédiaire de leur propre société PT PMA.

Les étrangers peuvent-ils acquérir des terrains en pleine propriété à Sumba par le biais d'une PT PMA ?

Non. La société ne détient pas de droit de propriété pleine. Le « Hak Milik » du propriétaire est cédé et la société obtient un « HGB », valable pour une durée maximale de 80 ans au total.

Qu'est-ce qu'une terre « adat » et pourquoi est-ce important ?

Terrains relevant du droit coutumier détenus par des clans en vertu des coutumes locales, souvent sans titre de propriété. Une vente ou un bail signé par un membre de la famille peut être contesté par d’autres ; il est donc nécessaire d’obtenir le consentement écrit de tous les ayants droit et de disposer de limites clairement définies.

Quel montant une société PT PMA doit-elle investir à Sumba ?

2,5 milliards d'IDR versés et un plan d'investissement de 10 milliards d'IDR par code d'activité et par site, conformément au règlement n° 5/2025 du BKPM. Dans le secteur de l'immobilier et de l'hébergement, les coûts liés aux terrains et aux bâtiments sont pris en compte dans la valeur de l'investissement.

Comment se rendre à Sumba ?

En avion, de Bali à Tambolaka (Sud-Ouest de Sumba) ou à Waingapu (Est de Sumba). Depuis le 15 juillet 2026, TransNusa assure quatre vols par semaine entre Bali et Waingapu. Il n'y a pas de vols internationaux.

La constitution d'un portefeuille foncier à Sumba est-elle une bonne idée ?

C'est la stratégie la plus risquée. Les terres en friche suscitent des revendications de la part de la communauté et peuvent être considérées comme abandonnées au regard de la législation foncière indonésienne. Il faut exploiter ces terres et veiller à ce que la communauté reste impliquée.

Les restrictions imposées par Bali en 2026 aux entreprises étrangères s'appliquent-elles à Sumba ?

Non. Les 18 codes d'activité fermés aux nouvelles PMA à temps partiel depuis mai 2026 ne s'appliquent qu'à Bali.

Sources

1. Antara Bali : Ngurah Rai ajoute des liaisons vers Waingapu et Wakatobi (17 juillet 2026)
2. Satu Data NTT, Office du tourisme de NTT : nombre total de visiteurs de 2021 à 2025
3. JDIH BPK : Loi n° 25/2007 relative à l'investissement
4. JDIH BPK : Décret présidentiel n° 18/2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux lots en copropriété et à l'enregistrement foncier
5. Hukumonline : Prix minimaux des logements pour les étrangers, arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022 (14 février 2023)
6. Peraturan.go.id : Arrêté ministériel ATR/BPN n° 14/2024 relatif à l'administration et à l'enregistrement des terres coutumières
7. Hukumonline : Certificats HPL sur les terres coutumières (27 septembre 2025)
8. Mongabay : L'affaire de la fusillade de Poro Duka, à Marosi, dans le Sumba occidental (7 juillet 2018)
9. ANTARA : Bali interdit les investissements étrangers dans 18 secteurs d'activité (23 juillet 2026)
10. Withers : Points clés à retenir du règlement n° 5/2025 du BKPM
11. Setkab : Décret présidentiel n° 51/2016 relatif aux marges de recul côtières
12. Pajakku : TVA sur l'autoconstruction (KMS) à 2,4 %
13. Actualités DDTC : le NPOPTKP dans le cadre de la loi UU HKPD
14. Setkab : PP 34/2016 relative à l'impôt sur le revenu applicable aux cessions de terrains et de bâtiments
15. Databoks Katadata : la roupie s'établit à 17 916 IDR pour 1 USD (5 octobre 2026)