Une villa construite sans PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ne se limite pas à un simple manque de document. En l’absence d’un PBG approuvé, la réglementation indonésienne en matière de construction empêche le bien immobilier de passer à l’étape du SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Cela empêche toute occupation et exploitation légales.
Depuis la mise en œuvre du décret gouvernemental n° 28 de 2025 (PP 28/2025), la procédure d'octroi des permis est devenue plus structurée et plus séquentielle. Chaque étape, de l'autorisation d'urbanisme au permis de construire et à la certification fonctionnelle, doit être franchie dans l'ordre.
Ce guide explique le fonctionnement du PBG et du SLF dans le cadre réglementaire actuel, le fonctionnement du nouveau mécanisme d'agrément présumé, ainsi que les différences entre les procédures en vigueur à Bali et à Lombok.
Que sont le PBG et le SLF ?
Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), ou « autorisation de construire », est la norme régissant la légalisation des constructions en Indonésie ; il a remplacé l’IMB depuis 2021. Avant le début des travaux, les autorités examinent vos plans architecturaux, structurels et de génie civil afin de s’assurer qu’ils respectent les normes techniques indonésiennes.
Une fois que vous disposez d'un PBG, celui-ci reste valable tant que votre bâtiment respecte les plans approuvés. Toute modification apportée à la structure, à la conception ou aux installations nécessite une nouvelle autorisation. Cela vous garantit une sécurité à long terme si vous construisez dans le respect des règles.
Une fois les travaux terminés, vous devez obtenir le SLF (Sertifikat Laik Fungsi), c’est-à-dire le certificat d’aptitude à l’usage. Ce certificat atteste que votre bâtiment est conforme au PBG approuvé et qu’il est prêt à être utilisé et exploité en toute sécurité.
Pour les biens immobiliers résidentiels, le SLF est valable 20 ans. Pour les bâtiments commerciaux, hôteliers et industriels, il est valable 5 ans. Vous devez renouveler le SLF avant son expiration afin d'éviter toute interruption.
Le PBG et le SLF sont deux autorisations distinctes, et vous devez les obtenir toutes les deux dans le bon ordre. Vous devez d’abord obtenir le PBG pour commencer les travaux, puis le SLF pour confirmer que votre bâtiment est prêt à être utilisé.
Les demandes PBG et SLF sont déposées via le SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung), qui examine les plans de votre architecte, les calculs structurels et les résultats des inspections.
Le simple fait de disposer d'un PBG ne suffit pas à remplir vos obligations en matière d'autorisation. Vous ne pouvez pas obtenir un SLF sans un PBG approuvé, car les inspections se fondent sur les plans d'origine.
| Durée | Définition |
|---|---|
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SIMBG (Système d'information de gestion des bâtiments) |
Système indonésien de gestion numérique des bâtiments, utilisé pour traiter les demandes liées aux bâtiments, notamment les permis PBG et SLF, et pour examiner la documentation technique relative aux bâtiments ainsi que les résultats des évaluations. |
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MEP (Mécanique, électricité et plomberie) |
Les installations mécaniques, électriques et sanitaires mises en place dans un bâtiment, qui font partie des dossiers techniques examinés lors de la procédure d'autorisation de construire. |
PBG et SLF en Indonésie : différences et exigences
| Aspect | PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | SLF (Sertifikat Laik Fungsi) |
| Objet | Approuve la construction d'un bâtiment conformément aux plans proposés et aux normes techniques applicables | Atteste que le bâtiment achevé est conforme au PBG approuvé et qu'il est apte à l'usage prévu |
| Quand est-ce obligatoire ? | Avant le début des travaux | Les travaux sont achevés à 70-100 % |
| Ce qui est évalué | Plans architecturaux, structurels et de génie civil, ainsi que cahiers des charges techniques | Le bâtiment achevé et sa conformité au PBG approuvé |
| Validité | Pour une durée indéterminée, tant que la structure, la conception et les installations du bâtiment restent conformes aux plans approuvés | 20 ans pour les bâtiments résidentiels ; 5 ans pour les bâtiments commerciaux, hôteliers et industriels |
En quoi consistent les procédures PBG et SLF obligatoires ?
Conformément à la directive PP 28/2025, la procédure commence par la vérification de la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables. Vous devez obtenir l'autorisation environnementale requise avant de déposer votre demande de PBG. Une fois le PBG approuvé et la construction achevée, le bâtiment peut passer à l'étape du SLF.
Avant de lancer votre demande, rassemblez les documents requis pour votre projet. Pour un permis de construire (PBG), il s'agit généralement des titres fonciers, des autorisations d'urbanisme et environnementales, ainsi que des plans techniques du bâtiment, notamment les plans architecturaux, structurels et de génie civil.
Pour obtenir un SLF, vos documents doivent attester que le bâtiment achevé est conforme au PBG approuvé et qu’il a satisfait aux contrôles requis. Les documents à fournir varient en fonction de votre bien immobilier, du type de bâtiment, des droits fonciers et des détails du projet. Pour obtenir une liste de contrôle étape par étape et un guide de demande, consultez le guide de l’ILA sur la manière de demander un PBG et un SLF.
Chaque étape nécessite les documents fournis lors de l'étape précédente. Il n'est pas possible de modifier l'ordre des étapes en déposant d'abord une demande de permis pour une étape ultérieure.
Respect des règles d'urbanisme grâce à KKPR
Le KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) est l'attestation officielle certifiant que l'utilisation et les travaux de construction que vous prévoyez sont conformes au règlement d'urbanisme applicable à votre parcelle.
Si un plan d'aménagement territorial détaillé (RDTR) numérique figure déjà dans le système OSS (Online Single Submission), vous pouvez obtenir une confirmation automatique via KKKPR.
En l'absence de RDTR intégré, vous devez déposer une demande auprès de l'autorité locale chargée de l'aménagement du territoire afin d'obtenir l'autorisation officielle du PKKPR. Cette procédure prend généralement plus de temps.
Le KKPR est gratuit, mais il s'agit d'une étape obligatoire de la procédure. Sans KKPR, vous ne pouvez pas passer à l'étape du PBG.
Autorisation environnementale
Le type d'autorisation environnementale dont vous avez besoin dépend de l'ampleur de votre projet et de sa nature.
Par exemple, si vous construisez une villa privée, vous avez généralement besoin d'un SPPL. Si vous construisez plusieurs villas, un hôtel-boutique ou un restaurant dont la surface bâtie dépasse 2 000 m², vous avez généralement besoin d'un UKL-UPL.
Les projets d'une superficie supérieure à 5 hectares ou 10 000 m², ou ceux situés à proximité de zones écologiques sensibles, doivent faire l'objet d'une AMDAL complète.
Vous devez obtenir l'autorisation environnementale avant de pouvoir déposer une demande de PBG. Une fois la PBG approuvée et les travaux achevés, vous pouvez déposer une demande de SLF.
| Durée | Définition |
|---|---|
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RDTR (Plan d'aménagement détaillé) |
Un document détaillé d'aménagement du territoire qui définit les utilisations autorisées des sols et les exigences en matière d'aménagement pour des zones spécifiques. |
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KKKPR (Attestation de conformité en matière d'utilisation de l'espace) |
Une confirmation numérique attestant qu'un projet d'aménagement du territoire est conforme au schéma d'aménagement applicable, généralement disponible lorsque le RDTR concerné a été intégré au système OSS. |
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PKKPR (Certificat de conformité en matière d'aménagement du territoire) |
Autorisation officielle d'utilisation de l'espace délivrée lorsque la zone concernée ne dispose pas d'un RDTR intégré via le système OSS. |
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SPPL (Déclaration relative à la gestion et à la surveillance environnementales) |
Une déclaration d'engagement visant à gérer et à surveiller les impacts environnementaux des activités qui ne sont pas soumises aux exigences plus strictes en matière d'évaluation environnementale. |
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UKL-UPL (Efforts en matière de gestion et de surveillance de l'environnement) |
La gestion et le suivi des entreprises et/ou des activités qui n'ont pas d'impacts significatifs sur l'environnement, lesquels sont nécessaires dans le cadre du processus décisionnel relatif à la mise en œuvre de ces entreprises et/ou activités. |
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AMDAL (Évaluation de l'impact sur l'environnement) |
Une évaluation des impacts significatifs d'un projet d'entreprise et/ou d'une activité sur l'environnement, qui est requise dans le cadre du processus décisionnel concernant la mise en œuvre dudit projet d'entreprise et/ou de ladite activité. |
Quels changements la décision ministérielle n° 28/2025 a-t-elle apportés ?
En juin 2025, le décret PP 28/2025 a remplacé le règlement gouvernemental n° 5 de 2021 et a réorganisé l'articulation des sous-systèmes d'octroi de licences de l'OSS, notamment la manière dont les autorisations de construire s'intègrent à la plateforme globale.
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à Bali ou à Lombok, trois changements importants vont avoir une incidence sur la manière dont vous gérez les autorisations de construire et vous assurez de rester en conformité.
Les autorisations de construction sont intégrées à l'OSS
La circulaire PP 28/2025 a étendu le système OSS, passant de trois sous-systèmes d’octroi de licences à six, en y ajoutant le sous-système des exigences de base (Subsistem Persyaratan Dasar). Auparavant, les entreprises devaient se coordonner séparément avec différentes autorités pour obtenir l’autorisation environnementale, le KKPR et les permis de construire.
Les données générées par SIMBG sont directement reliées à votre dossier OSS. Vos statuts PBG et SLF sont regroupés dans un seul et même fichier d'autorisation.
Vous pouvez gérer toutes ces autorisations depuis un seul et même endroit. La plateforme OSS simplifie le processus et vous permet de suivre plus efficacement l'avancement de vos demandes de licence.
La mise en œuvre est en cours au niveau des régences ; le processus exact peut donc varier d'un endroit à l'autre.
Le « faux positif » s'applique au PBG et au SLF
La circulaire PP 28/2025 étend le mécanisme d'approbation présumée (« fiktif positif ») aux autorisations PBG et SLF, ainsi qu'aux autorisations techniques et environnementales. Cette modification élargit le champ d'application des autorisations automatiques pour les demandes conformes.
Si vous déposez une demande conforme et que l'autorité compétente ne répond pas dans le délai imparti, votre autorisation est accordée automatiquement. L'OSS doit alors vous remettre une attestation d'autorisation, qui a la même valeur qu'une autorisation classique.
Ce mécanisme vous protège contre les retards administratifs, mais vous devez tout de même vous assurer que tous vos documents sont exacts et complets.
Les articles 244 et 245 du décret-loi n° 28/2025 autorisent le gouvernement à procéder à des contrôles a posteriori des autorisations délivrées dans le cadre de ce dispositif. Si un contrôle révèle que la demande est incomplète ou contient des informations inexactes, l'autorisation réputée approuvée peut être révoquée.
Des règles de procédure accélérée sont prévues pour les zones stratégiques
Si votre projet est situé dans une zone économique spéciale (KEK) ou une zone de libre-échange, ou s'il est classé comme projet stratégique national, vous pouvez bénéficier d'une procédure accélérée.
Pour ces projets, vous pouvez effectuer certaines vérifications documentaires après la délivrance de l'autorisation, ce qui vous permet d'avancer plus rapidement.
La plupart des projets hôteliers (villas et hôtels de charme) à Bali ne remplissent pas les conditions requises pour bénéficier des procédures accélérées. Toutefois, si votre projet est situé dans la zone économique spéciale de Mandalika, à Lombok, vous pourriez peut-être en profiter.
Comment l'application des règles d'urbanisme a-t-elle évolué à Bali ?
L'aménagement du territoire à Bali est régi par le décret provincial n° 2 de 2023, qui définit le plan d'aménagement régional (RTRW) de la province pour la période 2023-2043. Le plan d'aménagement territorial (RDTR) de chaque régence précise ensuite exactement quelles utilisations des sols et quels aménagements sont autorisés sur son territoire.
En vertu du RTRW, le KKPR est délivré sous forme de confirmation, d'approbation ou de recommandation, en fonction de votre projet et du fait que le terrain soit situé ou non dans une zone RDTR numérisée.
Avant d'acheter un terrain, vérifiez que le plan d'urbanisme autorise le projet d'aménagement que vous envisagez. Les demandes de KKPR concernant des terrains situés dans une zone verte (zone protégée) seront rejetées et mettront un terme à votre projet. ILA Global Consulting peut vous aider à vérifier si l'utilisation que vous prévoyez est autorisée et si le plan d'urbanisme est exact avant que vous ne vous engagiez.
La loi provinciale de Bali n° 4 de 2026 traite également de la conversion de terres agricoles productives protégées (LP2B) en villas ou en bâtiments commerciaux et interdit les montages fonciers par prête-nom, en prévoyant des sanctions administratives et pénales en cas d'infraction.
Si le bien immobilier que vous envisagez d'acquérir est situé sur ou à proximité d'un terrain agricole ou d'une zone protégée au titre de la réglementation LP2B, vérifiez d'abord sa conformité au plan d'urbanisme. Effectuez cette vérification avant d'investir dans des plans d'architecture ou des études techniques afin d'éviter des retards coûteux.
Si votre transaction immobilière implique un propriétaire foncier local, vérifiez les modalités du contrat foncier et le titre de propriété avant d’aller plus loin. Compte tenu des restrictions relatives aux prête-noms prévues par la Perda 4/2026, détenir un bien foncier au nom d’une autre personne comporte désormais de sérieux risques juridiques.
| Durée | Définition |
|---|---|
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RTRW (Plan d'aménagement du territoire régional) |
Un cadre d'aménagement du territoire à long terme qui définit la répartition générale et les usages autorisés des sols à l'échelle d'une province ou d'une autre région administrative. |
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LP2B (Terres agricoles destinées à une alimentation durable) |
Terres agricoles destinées à la production alimentaire durable et protégées contre toute conversion à d'autres usages en vertu de la réglementation indonésienne en vigueur. |
| Disposition foncière relative aux candidats désignés | Dispositif dans lequel un bien immobilier est enregistré au nom d'une personne, tandis qu'une autre personne, souvent un investisseur étranger, est censée détenir l'intérêt économique lié à ce bien. |
En quoi les procédures PBG et SLF diffèrent-elles entre Bali et Lombok ?
Les conditions nationales d'octroi de permis pour les projets PBG et SLF s'appliquent aussi bien à Bali qu'à Lombok. Toutefois, la procédure peut varier en fonction du titre foncier dont dispose le propriétaire et du cadre local d'aménagement du territoire.
À Bali, un ressortissant étranger titulaire d'un bail (Hak Sewa) ne peut pas déposer lui-même une demande de PBG ou de SLF. C'est le propriétaire foncier indonésien qui doit déposer la demande en son nom, en joignant un contrat de location juridiquement contraignant vous accordant le droit de construire.
Une autre option consiste à créer une société PT PMA pour détenir le terrain dans le cadre du régime HGB et à déposer la demande en tant que société.
Si vous n’avez pas encore créé de société, sachez que le système OSS de Bali bloque désormais les nouveaux enregistrements de PT PMA pour les entreprises à risque faible ou moyen-faible. Vous devriez donc anticiper cette étape plus tôt que vous ne l’auriez fait par le passé.
En quoi Lombok est-elle différente ?
À Lombok, les étrangers disposent de plus de possibilités. Vous pouvez détenir un « Hak Pakai » à votre nom pour un bien immobilier résidentiel éligible.
Un ressortissant étranger titulaire d'un « Hak Pakai » à son nom peut déposer directement une demande de PBG et de SLF.
Dans le cadre d'un projet de développement commercial, un investisseur étranger peut recourir au régime HGB par l'intermédiaire d'une société PT PMA, celle-ci détenant les droits fonciers. Le SHMSRS prévoit également une option de copropriété pour les appartements ou les logements en copropriété éligibles.
Les règles d'urbanisme locales varient d'une île à l'autre. À Bali, vous devez respecter le RTRW provincial et les mesures de protection prévues par la Perda 4/2026. À Lombok, ce sont le plan provincial de Nusa Tenggara occidental et les RDTR locaux qui s'appliquent.
Si vous souhaitez comparer les modalités d'acquisition immobilière entre les deux îles, le guide immobilier de l'ILA consacré à Lombok fournit des informations plus détaillées sur les options de titres fonciers proposées aux acheteurs étrangers et sur leur incidence sur la propriété immobilière à Lombok.
Qui peut demander un PBG ou un SLF ?
Votre éligibilité dépend des droits fonciers et de la structure de propriété. Pour les biens immobiliers situés à Bali, le demandeur peut être :
- Un ressortissant indonésien titulaire d'un SHM (Hak Milik).
- Un propriétaire foncier indonésien travaillant avec un propriétaire étranger dans le cadre d'un contrat de bail.
- Une société de droit américain ( PT PMA ) détenant des terrains selon les normes HGB.
- À Lombok, un ressortissant étranger titulaire d'un « Hak Pakai » pour un bien immobilier résidentiel éligible.
Seul le titulaire légal des droits fonciers peut déposer la demande de permis de construire. Assurez-vous que la structure de propriété est claire et bien documentée avant d'entamer les démarches auprès du PBG et du SLF.
Comprendre les exigences relatives au PBG et au SLF
Pour les propriétaires étrangers, la procédure relative au PBG et au SLF ne se limite pas au dépôt d'une demande via le SIMBG. Vous devez également vous assurer au préalable que vos droits fonciers, le zonage, les documents techniques et les autorisations nécessaires sont en règle.
ILA Global Consulting peut vous accompagner en analysant votre structure de propriété, en faisant appel à des architectes et ingénieurs agréés, en préparant les documents techniques dont vous avez besoin et en gérant vos demandes auprès du SIMBG et de l'OSS.
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble dont la construction a été achevée sans PBG, entamer dès maintenant la procédure de régularisation peut vous aider à préserver votre situation juridique et vos revenus locatifs. Prenez rendez-vous avec ILA pour faire le point sur votre situation avant d'engager des architectes, d'acheter un terrain ou de fixer une date de début des travaux.
Foire aux questions
Oui, si votre immeuble a été achevé avant 2021 et que le certificat d'occupation (IMB) n'a pas été modifié. Toutefois, vous ne pouvez pas renouveler un IMB arrivé à expiration. Toute rénovation, extension ou changement d'affectation nécessite désormais un permis de construire (PBG) plutôt qu'une simple mise à jour de l'IMB précédent.
Ce n'est pas le cas à Bali. La demande doit être déposée soit par une société PT PMA titulaire d'un HGB, soit par un propriétaire foncier indonésien en collaboration avec celle-ci. À Lombok, un étranger titulaire d'un « Hak Pakai » sur un bien immobilier résidentiel éligible peut déposer sa demande directement, car le « Hak Pakai » est un titre foncier permettant la propriété individuelle par des propriétaires étrangers éligibles.
Le délai de traitement par le SIMBG d'une demande complète de PBG est d'environ 14 à 30 jours ouvrés. L'ensemble de la procédure, depuis le KKPR jusqu'aux analyses de sol, à l'autorisation environnementale, aux plans techniques et à l'approbation du PBG, prend généralement environ 75 jours ouvrés. Les propriétaires immobiliers doivent donc prévoir un délai d'environ trois à quatre mois pour l'ensemble de la procédure, du début à la fin.
Votre PBG ou SLF est réputé accordé, et l'OSS doit délivrer un justificatif ayant la même valeur juridique qu'une licence approuvée manuellement. Cela n'élimine toutefois pas le risque d'un contrôle ultérieur ; vos documents justificatifs doivent donc rester exacts et complets.
Non. Le « Fiktif positif » vous protège contre les retards de traitement, mais pas contre les demandes incomplètes ou inexactes. Les contrôles a posteriori prévus par la PP 28/2025 peuvent entraîner la révocation d’une autorisation réputée accordée si l’audit révèle que la demande n’était pas réellement conforme.
