L'une des questions récurrentes des acheteurs immobiliers à Bali ou à Lombok est de savoir s'il vaut mieux investir en nom propre ou par le biais d'une société. Cet article a pour objectif de répondre à cette interrogation et de fournir des pistes sur la manière d'investir dans l'immobilier à Bali et à Lombok, et de déterminer s'il est préférable d'opter pour une structure PT PMA ou un investissement en nom propre.
Considérations juridiques
L'un des aspects les plus cruciaux lors d'un investissement immobilier à Lombok ou à Bali concerne les considérations juridiques. Tout d'abord, un particulier ne peut pas posséder de terrain ou de villa en son nom propre.
Permis de construire (PBG)
Pour toute personne envisageant un investissement immobilier à Bali et à Lombok, il est important de noter qu'il est impossible de construire une villa au nom d'un étranger. La possibilité d'ériger une villa et d'obtenir le permis de construire (PBG et SLF) est exclusivement réservée à une société, à condition que celle-ci détienne un titre HGB (Droit de construire). Bali compte de nombreuses constructions illégales en raison du manque de droits fonciers accordés aux promoteurs. Disposer d'un bail sans titre HGB associé ne permet pas au promoteur de construire en son nom ; ils ont alors souvent recours à un prête-nom local ou à une société locale (PT PMDN) pour obtenir le permis de construire, lorsqu'ils parviennent à en décrocher un.
Licence de location immobilière à Bali et à Lombok
La licence pour louer un bien immobilier à Bali et à Lombok n'est accessible à un étranger que par l'intermédiaire d'une société (PT PMA), alors qu'un citoyen indonésien peut l'obtenir en son nom propre. Néanmoins, la mise en location d'un bien est soumise à des conditions et circonstances spécifiques selon le type de licence :
- Villa
- Appart-hôtel
- Hôtel
- Pondok Wisata (maison d'hôtes)
Certaines de ces licences de location de courte durée ne sont pas ouvertes aux étrangers, et des montages spécifiques peuvent s'avérer nécessaires pour garantir la conformité légale. De nouveau, un étranger ne peut pas louer légalement un bien en son nom propre.
En matière de location de longue durée, une PT PMA peut louer un bien sur une base mensuelle ou supérieure. Il est important de souligner qu'un permis de construire est indispensable pour obtenir la licence appropriée.
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Considérations fiscales
Le second paramètre à analyser est l'exposition fiscale de l'étranger selon qu'il détient le bien en son nom propre ou via une structure sociétaire. Cette section examine l'hypothèse d'un investissement réalisé dans les règles de l'art, l'ensemble des aspects juridiques étant remplis.
Retenue à la source sur les revenus locatifs journaliers transférés à l'étranger
Comme mentionné précédemment, un étranger ne peut louer un bien en son nom propre. Toutefois, certaines agences de gestion immobilière proposent d'utiliser l'identité d'un résident local pour acquitter l'impôt au nom de ce dernier, avant de transférer les fonds à l'étranger au profit de l'étranger. La retenue à la source sur ce transfert doit s'élever à 20 % pour les non-résidents, à quoi s'ajoute la TVA.
Dans ce cas de figure, le contribuable s'acquittera d'une taxe locale de 10 %, grevée d'une imposition supplémentaire de 20 % et de 11 %. En investissant en nom propre, les étrangers s'exposent à une pression fiscale personnelle plus lourde que par le biais d'une société. En effet, les revenus rapatriés ne peuvent bénéficier des dispositions des conventions de double imposition, ces derniers ne pouvant être qualifiés.
Revente du bien immobilier
Au moment de la revente, le choix initial de structuration de l'investissement immobilier à Bali et à Lombok peut influencer significativement le régime fiscal applicable. Le pays de résidence de l'étranger peut imposer lourdement la transaction, en particulier dans le cadre d'un bail emphytéotique (leasehold). En effet, un bail n'est pas qualifié d'investissement immobilier, s'apparentant juridiquement à une location de longue durée. Revendre ou sous-louer équivaut alors à percevoir des revenus locatifs à long terme plutôt qu'à céder un actif immobilier. Certains États taxent plus lourdement les revenus tirés de la location (courte et longue durée) que les dividendes.
Dans l'hypothèse où l'étranger revend le bien et perçoit des dividendes, l'administration fiscale appliquera la convention de double imposition relative aux dividendes conclue entre l'Indonésie et son pays de résidence.
Une autre méthode d'optimisation consiste également à revendre les parts de la société au lieu de s'acquitter d'une taxe sur les baux et d'un dividende.
En résumé, l'acquisition d'un bail emphytéotique (leasehold) en nom propre :
- Ne précipitez pas la procédure, compte tenu du délai usuel de 5 jours requis pour l'immatriculation d'une société.
- expose l'investisseur étranger à une lourde imposition dans son pays d'origine lors de la revente du bail.
- expose l'investisseur étranger à une forte fiscalité sur les revenus locatifs journaliers en cas de rapatriement des fonds à l'étranger.
Par le biais d'une structure sociétaire, l'investisseur étranger peut :
- Bénéficier d'avantages fiscaux grâce à la convention fiscale de double imposition conclue avec l'Indonésie.
- Protéger ses actifs par l'intermédiaire d'une société.
- Obtenir un permis de séjour pour résider à Bali et à Lombok.
- Disposer d'options flexibles pour la revente du bien immobilier.
- Établir l'ensemble des documents au nom de la société.
- Sécuriser la légalité de la procédure tout en optimisant la fiscalité.
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